ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)

[購入検討中さん]

ノブレス新百合ヶ丘(グリーンダイヤモンド)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分
価格：4090万円-7980万円
間取：3LDK-5LDK
面積：68.45平米-103.74平米

[166: 周辺住民さん]

昨日新百合ヶ丘駅を出たら、アクティアとかいう新百合ヶ丘駅徒歩11分の新築マンション
のチラシを配っていたよ。「1300万円引き」とデカデカとチラシに書いてあった。

[167: 匿名さん]

あの駅近物件だって、売れ残ってるくらいだし、
新百合だから特別ってことはないと思うけどね。

[168: 匿名さん]

何割とかではないけど、オプション代とかならある程度出してもらえるみたいですよ。
半年くらい前にＭＲ行ったきりだったのに、急に電話があってまだ希望のタイプの部屋が空いてるのでどうですか？と言われました。
でも、内装の色が希望と違うので気に入らないと話したら、オプション代サービスって話が出てきました。
結局断ったのではっきりした金額は分からないですけど参考までに。

[169: 購入検討中さん]

ホームページ見ましたら、先着順で２１戸って物件概要でありましたが、
売れ残り物件が２１戸ってことなのでしょうかね。
２１戸／２９０戸？なら健闘してるほうでしょうか・・・

[170: 匿名さん]

＞１６６さん

アクティアではなくてアスティア新百合ヶ丘です。
竣工してからもう半年近くたっているけど、今だデカデカと「モデルルーム公開中」とかの横断幕がかかっている弘法の松近くのマンションです。
最近の新聞折込みチラシにも、５，８３０万→４，９６０万
　　　　　　　　　　　　　　６，５８０万→５，２７０万
と出ていました。
新百合はマンション供給過多状態に突入しているようですよ。

[171: 匿名さん]

>>169さん

売出し戸数＝残戸数とは限らないのですよ。

[172: いつか買いたいさん]

アスティアは物件の価値に比べて、もともと価格が高すぎただけですから。
規模小さく、販売戸数もすくなかったので、チャレンジ価格でも売り切れると思ったのでしょう。
残り２戸まで売り切ったのだから、チャレンジ価格はある意味成功で、残２戸で２割引は想定内なのではないでしょうか。

今までに売った分で良い感じで儲けが出てるから、逆に２戸でも大々的に広告かけて値引きでうれるんでしょうね。全部が値引きだったら、もっと値引きして処分など、逆に息切れしてるところでしょうね。

[173: 匿名さん]

＞１７２さん

残りあと２戸ではないようですよ。公式ＨＰにも３戸とありますが、折込チラシも３戸でした。
でも何ヶ月か前は、残り１戸でした。それがいつのまにか増えています。
ですので、実際はもっとあるのでは？・・・なんていう疑念も感じてしまいます。

[174: 購入経験者さん]

マンションの売れ残り戸数など、ゴキブリと同じ。一匹見つければかならずその
数倍はいる。

[175: 匿名さん]

スレ違いかと。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8672/

[176: 購入経験者さん]

いやいや、ノブレスも同じ運命になる確率が高いということ。

[177: 契約済みさん]

２９０戸販売して残り１割なら順調だと思いますよ。

竣工前完売＝いいマンションと言うわけでもないでしょうし。

割引して無理やり売った結果、変な人に買われてもいやですし、
新百合とこの物件が気に入った方に買ってもらえるなら、多少竣工後にずれ込んでも
まったく問題ないと思いますよ。

[178: 匿名さん]

私もそう思います。
物件が完売することよりも近隣の人がいい人であることや、住環境が快適であることのほうが重要です。
完売＝自分にとって住心地の良い物件ではないかもしれませんよね。
叩き売りされて生活レベルが全然違う人が入ってきてしまって管理問題とかで価値観がまったくあわずもめるくらいならしばらく空き部屋でもいいなと。
自己都合な話ですが…。

[179: 匿名さん]

残り１割ってのはそもそも確かな情報？
すごいウソ臭いんですけど・・・

[180: 匿名さん]

>>179さん

同感です。最近、新聞に１面広告や住宅情報マンションズに6P広告を頻繁に出している
ことから考えて、残り20戸程度ということは恐らく無いでしょう。
残戸数が多いと売れ残りを連想させて更に売れ行きを下げることになるし、値下げ交渉
の材料にされるからデベは残戸数を表に出すようなことはしませんよね。

[181: 契約済みさん]

第五期の登録時点で、まだ申し込みのなかったのはそれくらいでしたよ。
若干誤差はあるかもしれませんが、１００戸とか半数が残っている状況ではないと思いますよ。

>>180さん。
残りを売るために広告入れるって変な話でしょうか？？
ある一定時期にＭＲも閉鎖するでしょうから、最終段階で大々的にＣＭしているとも見れるのでは？

まあ、性善説にたつか性悪説にたつかは人それぞれですから。

新百合の静かな環境で、南向き中心で低層で、駅からも１０分以内の物件ってそうそうないので、
十分マーケットはあると思いますし、売れ残りを多く抱えている郊外物件とは一線を画すべきと
思いますが。

[182: 購入検討中さん]

今日ＭＲ行ってきましたが、ホームページの２１戸ではなく
先着順で４１戸売り出してました。
残４１戸だと８５％の契約率なので健闘ですね
４１戸／２９０戸

[183: 入居予定さん]

残り40戸ならゴールは見えてますよね。

確か売り出しの遅かったＤ棟中心に残っていたと思います。
南向き中心の道路に面していない静かな住戸が多いＤ棟ならある程度の期間で売り切れるのでは
ないでしょうか？（実際Ｆ棟はほぼ埋まってますし）

９月の入居に向けて、家具・家電選びで忙しい日々です。

[184: 入居予定さん]

月曜日に用事があったので、マンションギャラリーに行ってきました。
ついでに契約状況を見てきましたが、先着順で残り37戸です。
日曜日のうちに少し売れたんですかね？

かなり健闘しているかと。

[185: 入居予定さん]

上棟見学会行ってきました。
とてもいい感じで9月の入居が楽しみです。

F棟とD棟って想像以上に近いですね。
圧迫感を感じてしまいました。

[186: 申し込み予定さん]

今日の内覧会、仕上がり具合はどうでしたか？
ご購入者のご感想うかがいたいです！

[187: 購入検討中さん]

この物件の廊下側の部屋ってやはり暗いんでしょうか？

[188: 契約済みさん]

内覧会、行ってきました。
初めての経験でしたが、やっぱり全部を完璧に確認しようとすると無理ですね（汗）

当然、エアコンもない中で、汗だくになりながら床の傷をチェックしたり大変でした。

業者に同行してもらいましたが、丁寧な作業だとのことでした。

ゼネコンの人がおっしゃるには「本当に静かでいい環境ですよ」とのこと。

購入者もファミリー層が圧倒的に多く楽しい新生活になりそうです。

[189: 入居予定さん]

廊下側の部屋はかなり暗いように見えました。
直床のせいか上の部屋でちょっと激しく歩いてもらった音とかが響いたり、前の棟と圧迫感がかなりあったり、内覧会に行って正直購入したことを後悔した部分もありました。
ここはファミリー向けなので、これは覚悟はしていましたが小さい子供連れなのにマナーがあまり良くない方がいたこともあったし、なかなか希望に満ちた新生活とはいかないです。

[190: 購入検討中さん]

今週末の内覧会はＡＢＣ棟ですが、
Ｂ棟なら廊下側が北なので暗いのは当然だと思います。
中庭はさんでＤ棟まではそんな圧迫感は感じませんでしたが・・・。
Ｆ棟とＤ棟との間は圧迫感あるかもしれませんね。
Ｆ棟の内覧会はまだ先です。

[191: 契約済みさん]

内覧会、お疲れ様でした。
丁寧な作業とのことで安心しました。
ちなみに何箇所くらい指摘があったのでしょうか。

皆さん、フロアコーティングはどうされますか？
オプションではなく外部業者に頼もうかと思っているのですが、
ふかふかのフローリングにコーティングして大丈夫か（割れなど）と
思ってしまいます。

[192: 物件比較中さん]

建物の中が実際に見れるということで、
本日行って参りました。

先週土曜日に3件の契約、それ以降に1件の契約済みだそうです。

私は、スカイテラスの部屋を見ましたが眺望は良いのですが、
両隣に挟まれているスカイテラスには、非常に圧迫感がありました。
あとラセン階段が恐い。。

先週だけで、キャンセル住戸が4戸くらいあったそうで、
残り37だったか、38戸全部で残っておりました。

来月の完成までに、全部販売しきれるようには思えません。

新百合ヶ丘という土地でも、値下げするのでしょうか。
ノブレスは、値下げ得意だと、良く耳にしますが、
実際のところ、どうなのでしょうか。

[193: 契約済みさん]

>>191さん

188です。
指摘箇所は30カ所程度ですね。
素人では絶対見ないようなところもなれている人と行くとチェックしてもらえてよかったです。

私もフロアコーティングは外部業者にしてもらう予定です。
子供が小さいのでメンテナンスを考えれば必須かなと思いました。
コーティングも、やり出すときりがないですよね。（クロスとか、キッチンとか）
直床のマンションはそれなりに建っていますし、大丈夫だと思いますよ（きっと）

>>192さん

完成までに全部売れる必要も無いと思っています。
スミフなんかは竣工後も延々売ってますし、昨今のマンション販売状況から無理に下げても
完売に繋がるとも思えないですし、「値下げした」事実が広まることもあまりメリットが亡いと思います。
立地、環境その他現在の価格に見合った価値は十分あると思っています。

[194: 購入検討中さん]

廊下側の部屋ってやはり電気が必要みたいですね・・・
さてどうしよう

[195: 契約済みさん]

うちは大丈夫そうでしたよ。
部屋の位置によってはそうかもしれませんね。
ABCはあまり気にならない程度だと思っていましたが194さんはどこの棟を見学されたのかしら。

[196: 入居予定さん]

廊下側とバルコニーが一日中明るいマンションは
はたしてあるのでしょうか？
南向きを購入した私の部屋は、当然廊下側になる北は
暗かったです。
このマンションは斜面にできているため、廊下側が地下になっている場合は
もっと暗いかもしれませんね。

[197: 物件比較中さん]

この物件はなんだかんだいって８割以上売れましたから、値引きはないと思います。
値引きを期待するなら、８割売れてないマンションを狙ったほうがいいと思います。
８割が原価回収のボーダーラインだと思います

[198: ご近所さん]

「8割以上売れている」というのは、ナイス発表ベースですよね。
いわば大本営発表。実際いくら売れているかはナイスしかわかりません。
客に値引き交渉の材料にされないためにも、デベは売れ行きがよいことを
強調します。考えてごらんなさい。このマンション不況の時代にナイスの
マンションを200万円/坪以上出して買おうというヒトがそんなにいるワケ
がありません。

[199: 匿名さん]

198さん
坪単価は立地にもよるんでデベが○○だから○○万とは決まりませんよ…
言うまでもなくですけど…
なぜそんなに敵意を…？

[200: 入居予定さん]

内覧会をうわさの健さんにご依頼する方はいるのでしょうか？
やりすぎな感じもしますが、ブログ読むだけでも参考になります。

http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

[201: 匿名さん]

>197
>この物件はなんだかんだいって８割以上売れましたから、値引きはないと思います。

↑この理屈がさっぱり分からんね。
８割以上売れていても、値引きするところは幾らでもありますよ。

>８割が原価回収のボーダーラインだと思います

原価が回収できたから、後はさっさと終わらすために、値引きするということもありえるのでは。

[202: 入居予定さん]

８／１０内覧会に参加しましたが、外観や中庭（まだ完成していませんでしたが）など、満足しています。敵意を持った意見の方は、安く買いたい等の各々の狙いがあっての発言だと思いますよ。

[203: 入居予定さん]

>>198さん

いずれご近所になるかもしれない人たちに対し、ずいぶんな言い方ですね。
まあ、私も「ナイスの物件に＠２００万〜だしたありえない人」ですが

デベがどこかというのは、重要ではありますが、マンション選びの要素の一つでしかないと思います。ナイスも東証1部で年商2500億を超える企業です。端から見れば立派な企業だと思いますよ。まあ、マンションデベの中ではマイナーなことは否定しませんが。

マンションをデベの名前で評価する方は、どんな大学を出て、どんな仕事をしているか、すごく興味があります。
東大を出て、中央省庁勤務、もしくは早慶を出て超一流グローバル企業（トヨタ、ソニー等）勤務というなら、ある種納得できますが。

[204: 匿名さん]

東大で中央省庁勤務なら納得できちゃうんだ・・・
デベでマンション選びするのと思考的には同じことじゃないの？

そもそも中堅のナイスでも、まともなマンションを造ってたらこんな言われ方はしてないのでは？

あとちょっとしたら入居が始まるから、どの程度売れているのか明らかになりますね。

[205: ご近所さん]

203さん　　
別にナイスのマンションが「悪い」とは一言も言っていません。強耐震で
実用的な4LDK中心。私は好感をもっています。
しかし、ナイスという会社は鶴見区・川崎区・幸区の（＊＊＊の子沢山では
ありませんが）子供が多い低所得者層を主要ターゲットとしているデベです。
価格帯も160万円-180万円が中心。
そういう会社が新百合ヶ丘の比較的富裕層をターゲットに200万円/坪を超える
マンションを販売するのは、マーケティング戦略・ブランド戦略上無理がある
と言っているのです。

[206: 匿名さん]

富裕層というほどでもないかと思う・・・

[207: 購入検討中さん]

建物も大分できていて、重厚な感じでいいなぁと思っています。
ただ1点気なることが。
現在マンションギャラリーが建っている土地は、そこの地主さんの持ち物で、今後マンションが建つ可能性があるとか・・、
となると、実際に工事が始まると、工事の音や、C棟、D棟の日照、ビューなどが気なるのですが、
正確な情報をご存知の方、いらっしゃいますか？

[208: 入居予定さん]

日照についてはＭＲで確認できます（図を見せてくれます）。
建物についてはノブレスの３階の高さまで建てられるそうです。

[209: 匿名さん]

何が建つんですか？

[210: 入居予定さん]

用途が指定されている区域ですから商業施設が建つことはないですね
マンションと考えるのが妥当でしょうね

[211: 購入検討中さん]

もう何が建つか決まっていたら知りたいですね。

話は変わりますが、MRに行った際このMSはファミリー層が
多い印象を受けました。庭があって子供も遊べていいですね。
共働きの方も多かったりするんでしょうか。

[212: 210]

211さん　こんばんは
小さいお子さんがいらっしゃいますね、私もそう感じていました
うちには子供が居ませんが同じような年齢層で同じような価値観を持った人たちが仲良く暮らしていけるといいなと思っています
私は来月が楽しみです！
毎日指折り数えています

[213: 匿名さん]

＞＞205さん

＞マーケティング戦略・ブランド戦略上無理がある
と言っているのです。

売れ残ってどうしようもない物件でもなさそうなので、
そこまで否定しなくてもと思うのですが。
南向き・低層で好む人もそれなりにいると思います。

具体的にどのようなところがNGなのか、お聞かせください。

[214: 匿名さん]

>>205さん

結局、ナイスみたいな2流デベは新百合ヶ丘にマンション作るなってことでしょうか？
低所得者層向けとは、かなり上から見た物言いですね。
ということは、低所得者層は新百合に住むなとでもいいたいのでしょうか？？
新百合住民の多くがこういう方でないことを願います。

[215: 匿名さん]

実際のところ残戸はどうなんでしょうね？

「HPで○○、実際MRいったら●●だからそっちが正しい」なんて思ったら間違いですよね。

完成済み物件でよくあるのですが・・・
よくある価格表に書いてある”済”のスタンプ。
その部屋のベランダに「モデルルームオープン！TEL〜〜〜」なんて垂れ幕がどーんと平気で掛かってたりしますからねぇ〜・・・

「さすがにその部屋売れたら外すだろ・・・」