ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[791: 購入検討中さん]

あけましておめでとうございます。

ここはいつから始業ですか？

[792: 契約済みさん]

あけましておめでとうございます。
ＭＲは３日からの営業のようですよ。

[793: 購入検討中さん]

＞７９２
ありがとうございます。
こんな時代だから・・・ということで購入はしないと思いますが
モデルルームだけ拝見したいと思っております。

[794: マンション投資家さん]

あけましておめでとうございます。

さて購入をされた方にお伺いしたいのですが、
当マンションの資産性についてはどのようにご判断されましたでしょうか。
※駅15分、急行停車駅・・・・

ぜひともアドバイスをいただきたく思います。
よろしくお願いいたします。

[795: 匿名さん]

投資家が素人の質問ってどうなのでしょう？
ホントに投資家なら資産性が厳しいことは良く分かってるでしょうに。

[796: 契約済みさん]

ここは、立地条件（駅力、駅からの距離、近隣環境、再開発）として、高くなく安く
もない、妥当な価格のマンションだと思います。

昭和築の中古〜築10年未満の中古、ここ10年間の新築分譲価格、駅からの距離条件
（駅近〜徒歩15分以上、バス）など、色んなデータを比較して妥当という結論です。

投資として考えるのには、適していません。他よりましですが。
賃貸では、まず利回り出ませんし、転売で儲けられる可能性は、ほぼありえません。
ただ、総合条件として、転売した際に買い手が見つからないことはなく、大きく転売
価格が下がって大損する心配もないと思われます。
10年で1割ダウンが妥当なところで、もし転売時に景気が良ければトントンくらいで
売却できると思われます。
要は、自分で住むのなら、良好な条件のマンションだということです。

2009年秋〜には、販売価格が2008年より下がるマンションが出てくる様ですが、以下の
ように価格調整が工夫されるようですので、価格が下がるのに相応して資産価値も低く
なるとのことです。（By　三井不動産の営業談）

・専有面積を狭くする（3LDKでも70㎡以内など）
・施工の材料原価を抑える（建物内の素材など素人には分からない）
・仕様を下げる（ディスポーザ等すべてオプション）

このへんの理論付けと、勘どころが冴えた人は買いが正解だし、強い疑いを持っている
方にはおススメはしません。

[797: 匿名さん]

妥当な価格でしょうか？
駅距離や仕様を考えるとプチバブルに便乗した価格に思えます。
近所のスニーカータウンくらいが、
ここの適正価格でしょう。
10年で1割ダウンどころか1000万円以上のダウンは確実でしょ。
人口減少期に突入した現状で、
10年住んでトントンなんて都心一等地でもあり得ませんよ。
妄想です。

三井不動産の営業談というのは鉄鋼だのが高騰してた時の話でしょ。
プチバブル崩壊で原油も鉄鋼もコンクリートもすべて下がってます。
アメリカ資本のマネーゲームで一時つり上がっただけ。
確かにここ最近の物件はあからさまなコストダウンが目につきますが、
マンションの価値は所詮立地ですよ。

[798: 契約済みさん]

＞７９７

人口減少期と仰いますが、日本全体で見るのは短絡的です。

・東京都の人口ピークは２０２０年
・神奈川県川崎市の人口ピークは２０１５年、２０３０年までゆるやかに減少（▼約３％）
・高津区の人口ピークも２０１５年、２０３０年までゆるやかに減少（▼約２％）

首都圏の不動産需要は衰えず、ただ不況によって市場が冴えていないのです。
人口減少の影響を受ける立地条件は正に２極化なのですが、その郊外／都心の境界線は単純に
判断できません。１割超えでダウンする物件は、諸条件悪い物件ということです。

高津区でも、クロスシティである溝の口であれば、２０３０年までは人口減少に伴う資産価値
の影響など受けないのです。また、今後の大規模マンションの参入も少ないので、供給量が
飽和することも考えづらいです。

駅からの距離１５分＝立地条件悪い＝資産価値悪い、と考えるのは短慮です。

東京２３区（城南・城西）駅近の３ＬＤＫ７０㎡以上では、ここと価格条件が同等の物件はなく
とても手が届きません。手が届く金額で、立地条件を含めて妥当だと思ってます。

それから、ここは燃料高騰前の原料仕入ですし、０７年プチバブル予定価格→０８年価格改定
見直しやってます。もう１段階やってくれたら、妥当→割安なんですけどね。

以上、資産価値は間違いなく上がりませんが、下がりにくいです。

[799: 匿名さん]

横レス失礼。
人口減少のインパクト以上に人口ピラミッドの逆三角形を見過ごしでは？
若年層＝マンション購入層の減少と超高齢社会の大増税が待っています。
厚生労働省の白書でも読んでみてくださいな。
他国が経験したことのない状況を今後の日本は迎えます。
これまでの常識なんて通用しません。
798さんは契約済なので、若干偏った考えをお持ちのようです。

[800: 匿名さん]

>>高津区でも、クロスシティである溝の口であれば、２０３０年までは人口減少に伴う資産価値
の影響など受けないのです。

営業トークの鵜呑み以外何物でもない。

>>供給量が飽和することも考えづらいです。

ここ数年というか数十年、異常に供給されてたと考えるべき。
デベがバタバタと倒産してますが数が多すぎたから淘汰されているだけ。


>>東京２３区（城南・城西）駅近の３ＬＤＫ７０㎡以上では、ここと価格条件が同等の物件はなく

二度価格改定した亀戸レジデンス（大規模ファミリー向け）があります。

[801: 契約済みさん]

＞人口ピラミッドの逆三角形を見過ごしでは？
＞若年層＝マンション購入層の減少と超高齢社会の大増税が待っています。

→見過ごすあほなら語りません。。。逆三角形の中で、渋谷や新宿へ近い都心で
　過ごしたい若年層の割合はどの程度増えましたか？
　３０年代の平均年収はいくらですか？その平均以上くらいの皆さんが届く価格は、
　正にこのくらいのマンションじゃないですか。食いつく需要が多い。
　大増税が待ってるって、、、負債かかえつつ定期預金してて、預金かかえつつ
　消費しない国民抱えている日本が判断するのか、大増税を？
　住宅購入を含め、国内消費するほど報われる社会にするべき！簡単な答えです。

＞デベがバタバタと倒産してますが数が多すぎたから淘汰されているだけ。

デベは１割〜２が淘汰されると思います。
藤和はその１〜２割にかろうじて入らないと考えております。（過去レス参照）
淘汰される場合、時期によっては冷や汗ものですが。

＞○戸レジデンス

そこは現地＆見積もりも見ました。。。
そことこことを比較する対象にすらならないと考えます。
引き合いに出したのは大規模ファミリー向けというだけ？

[802: 匿名さん]

自分で納得して買ったならいいと思うけど。
10年後トントンで売却とか空想でしょ。
駅から15分以上ある大規模ファミリーマンションで転売を考えるのがナンセンスだけど。
前に誰かレスしてたけど、
スニカータウンくらいがここの適正価格だと思う。
契約済の人が現状価格で適正って思ったなら、
それは間違ってると私は思います。

[803: 契約済みさん]

＞８０２

１０年同等のところに賃貸していれば１千万以上使うのだから、１０年ベリスタ
に住んで、もし５百万落ちで転売できるなら、得だと考えてます。
１０年後の不動産市況は、誰も想像つきませんが、今年より良くなると思うので
あれば、統計による将来像も踏まえ、トントンくらい考えてもおかしくありません。
転売で儲かるなんて、一言も言ってないじゃないですか。諸経費と労力は損します。

ここを契約するのなら、基本的には一生住む！勢いで買う覚悟か、２０１０年代の
好景気時期に突入したらすぐ転売すると決めておくことくらいは必要です。

スニーカータウンって、ガーデンアクタス（溝の口徒歩１５分）のことですよね？
そこの分譲価格は当初安く、新築時の価格より中古価格が上がった事例の一つです。

ベリスタの場合は上がらない、けどみんなが思うほど下がらない。
当面住んで幸せと思うなら買いのマンションだ！！！そうじゃなきゃ他へ行ったら？

[804: 匿名さん]

将来は分からないと言いながら500万落ちで転売できると思いこんでるところが・・・

[805: マンション投資家さん]

７９４です。
みなさんありがとうございました。

まとめると結論は投資には向かず、住むなら◎ということですね！

参考になりました☆

[806: 匿名さん]

いや、この経済情勢から考えると、来年に価値は1/4〜1/10でしょうね
5000万の物件は500万でも売れないかもしれません

[807: マンション投資家さん]

＞８０６
根拠は？？

[808: 匿名さん]

500万はともかく、
駅から遠い大規模ファミリーマンションは暴落が確実でしょ。

[809: マンション投資家さん]

なるほど・・・
駅から遠い大規模マンションは危険なんですね。。。

ちなみにどこか前例があってのお話ですが？？
できましたら具体的に知りたいです。

[810: 匿名さん]

前例もなにも不動産屋行ってごらんよ。
駅遠のファミリーマンションが腐るほど売ってるからさ。

[811: 匿名さん]

何処がいくらだったか教えてください
そんなに大暴落しているマンションがあるのなら検討したいです。
それか何処の不動産だかでも良いので教えてください。
ちなみにこの近辺ですよね？
よろしくお願いします

[812: 匿名さん]

>806

貴方は、新築マンションを検討する必要なさそうですね。
500万で買える中古マンションが出るのを永遠に待ってて下さい。

>810

近辺に暴落しているマンションは存在しません。
808も810も、何か週刊誌とかで言われている一部の断片的なネタ
を誇張して言っているだけでしょう。この近辺に当てはまる事例
はありません。
裏付け、根拠がない奴が投稿する目的は「ただの嫌がらせ」です。

[813: 購入検討中さん]

昨日ＭＲに訪問された方、もしくは本日ＭＲに訪問される予定の方、

残り戸数はどうでしたかー？？

[814: 匿名さん]

812さん、
ご自分と意見がかみ合わないからって「ただの嫌がらせ」って決めつけるのは良くないでしょう。
たぶん契約済さんだと思いますけど、
ここは検討板ですから、
マンションの負の面（営業が口が裂けても言わないこと）がレスされて当然です。
駅遠のマンションが資産性が厳しいって一般的な事実ですよね。
購入者が検討板でセールス活動しているように思えてしまいますよ？
住民板があるのだから、
そちらで物件やデベの万歳三唱をしてください。

[815: 物件比較中さん]

>駅遠のマンションが資産性が厳しいって一般的な事実ですよね

だから〜、「一般的な事実」はいいから、検討に役立つ「直接的な事実」を書いてよ。

[816: 814]

>>815

あなたは検討者でしょうか？
直接的な事実はご自分で勉強されるべきかと。
わたしは買えとか買うなとか言っていませんよ？
気に入ったならお買いくださいな。
他人がどう判断しようと、なんの関係もありませんし。

わたしは、
検討板を営業活動に使うなってことを言いたいだけですので。

[817: 購入検討中さん]

＞８１６
あなたは何者ですか？
検討者ですか？

ここにいる理由がわかりません。

[818: 物件比較中さん]

816さん、
ご自分と意見がかみ合わないからって「あなたは検討者でしょうか？」と尋ねることはないでしょう。
ここは検討板ですから、物件比較中の者がレスするのは当然です。
また、私がどのように直接的な事実を収集しようとするかは私の自由です。よけいなお世話です。
「他人がどう判断しようと、なんの関係もありませんし」とおっしゃいますが、あなたの言い方では、検討板で反セールス活動しているように思えてしまいますよ。私も検討板を営業活動に使うなってことを言いたい。

[819: 購入検討中さん]

＞私も検討板を営業活動に使うなってことを言いたい。


どこかに書いてありましたか？

[820: 買いたいけど買えない人]

こんなところに住んでみたいなぁ。

[821: 賃貸住まいさん]

私も残り戸数が気になります。
どなたか訪問された方いますか？

[822: 物件比較中さん]

１００くらいあまってるでしょ。

[823: 匿名さん]

適当な情報はいりません。
無駄なだけ。
せめてＭＲの花の残り数を教えてください。

[825: 不動産購入勉強中さん]

はじめまして。
当マンションを比較検討中ですが１つ教えてください。

ウエストは学校に面した建物だったと記憶しておりますが
校庭の砂の影響は心配いらないのでしょうか。

ご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

[827: 契約済みさん]

ウエストコートの南側半分は、銀行の用度品センターに面しており、
北側半分が学校に面しています。
学校に面している奥側の住戸で、低層階を選ぶのであれば、風向き
によりますが、少々は砂塵の影響があると思われます。

学校が近くにあるマンションの場合、必ず書かれる内容であります
が、重要事項説明書でも学校による砂塵の可能性があることが記載
されています。

気にするほど心配なさそうですが、砂塵の程度まではわかりません、
ＭＲで聞くか、現地遠めで見るか、内見が可能なタイミングで確か
めるしかないでしょう。

[828: 契約済みさん]

＞８２６

マンションズは毎週無料で発行されている情報誌ですし、そんな古い元ネタ
をわざわざ出さず、最新号を見たらどうですか。
あれには、パッと見わかりませんが、第○期の販売予定住戸数とかで載って
いるから、実際の残り数とは一致しないですよ。

ＭＲの花が付いてない、12月末時点での残り戸数は下記とのことです。

・サウスコート　　残り18戸
・ウエストコート　残り28戸

どなたか、1月最新の情報をアップお願いです。

また、共用施設のフィットネスルームは、8時〜22時間の利用時間です。
帰宅が遅い場合の利用は、無理ですね。

[829: 不動産購入勉強中さん]

ありがとうございます。
やっぱり住んでみないとわからない部分って多いですよね。

あと近所の方でごぞんじであれば教えてください。
隣の学校の校内放送って家の中にいても聞こえるくらいうるさいですか？

よろしくお願いします。

[830: 購入検討中さん]

>829

真剣に検討されているのなら、校内放送が周辺までうるさい
のかどうか、校門前に聞きにいけばいいじゃないですか。

一般的に運動会みたいな学校行事でもない限り、校内放送
が周辺までうるさい学校なんてないと思いますよ。

[831: 匿名さん]

＞８２８さん

８２６はそこらじゅうのスレで先々々々々々…　とか書いて相手してくれる人をまってる寂しがりやさんですよ。　まともに相手する必要ないですよ！

[832: 契約済みさん]

ウエストコート契約者です。
砂塵ですが、、、あるでしょうねー。
とくに、北側には砂場もありますし。

以前、学校の前に住んでいたことがありますが、
私は気にならなかったので。
洗濯物が砂だらけになるようなことは
なかったですよ。

少しの砂塵でも、いやだなーと思う方なら
やめておいたほうがいいかもしれませんね。
もしくは上層階なら、砂塵の影響は少ないはずです。

[833: 物件比較中さん]

ここは値引きしていただけるのでしょうか？？
現在の価格では手が出ないのですが。。。

[834: 不動産購入勉強中さん]

＞832さん

ありがとうございます。
我慢できるレベルであれば比較対象にできるかなー☆

でもこればっかりは住んでみないとわからないですよね。。。

[835: 契約済みさん]

833さん

うちが契約したときは、「一切お受けできません」
とのことでしたよ。
今はどうかわかりませんが。

[836: 購入検討中さん]

倒産の心配の少ないと言われる財閥系の分譲であるパークハウス世田谷千歳台ですら
1,000万以上の値引きをしている以上、まったく値引きしないってのはありえないでしょ。
（千歳台はバス便ではあるけど徒歩15分物件なら500万くらいは値引きしてもらえないとねえ）

[837: 購入検討中さん]

＜８３６
あそこは住所がかろうじて世田谷区というだけで、実際不便だし、
住みたいという人も少ないんだと思う。
三井だって売れないところは値引きする。

ベリスタ溝の口は人気あるし、売れているから値引きしないんだと
思います。実際、値引きしてないみたいですよ。
他エリアで条件悪いベリスタはやってると思うけど。。。

まあ、過去レスにもあるように２〜３月になってみないと分かり
ませんね。どなたか、ここでの実体験として値引き事例があれば
教えて下さい。

[838: 契約済みさん]

>833さん

契約前に頑張ってみましたが、うちは値引き拒否されましたよ。
恐らく引かなくても売れているうちは強気に出てくると思います。現状価格で売れるのにわざわざ安く売る必要ありませんからね。

時期の問題などもあると思いますのでもう少し経ってからＭＲでトライしてみてはいかがですか？

[839: 物件比較中さん]

８３３です。
みなさんの意見をまとめると値引きは現時点での難しいということなんですね。。。

３月まで待って残っているかが気がかりですが、まぁそれも縁ということで
割り切ろうと思います。

みなさんありがとうございました。

[840: 匿名さん]

いよいよ最終期みたいですね。HPにかいてありました。
３５戸ってあるし、現在の残りと合わせても、だいぶ少なくなってきてますね。