ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[771: 契約済みさん]

この数字を素直に見れば、申し込み〜審査中が２０件、未契約が５７件とも解釈できます。
（住民板では未契約７７戸）
先週一週間で８戸売れた計算ですよね。仮に一週間で５戸売れるとすると、１２週間で完売です。
つまり、３月末までに完売できるのです。

デベはプロですよね、強気の交渉が出来る環境が整いました。購入側の購買意欲を煽ります。
竣工直前まで値引きは厳しいのではないでしょうか。
インターネットオークションの最後の数分間の攻防を4,000万円台で駆け引きする勇気が必要です。
３月末は、かなり荒れた駆け引きを覚悟しないといけないと思いますよ。
仮に竣工後に数戸残ったとしましょう。購入側は選択肢がありません。４２０戸中の数戸ですから
かなり条件が悪い物件だけです。

価値観は人それぞれですのでとやかく言う権利は無いのですが、価格を取るか、希望の条件があるかで購入時期が決まってくるのではないのでしょうか。
私の場合は、オプションを申し込みたかったので初期に契約しました。

[772: 購入検討中さん]

売れ行き絶好調のようですね。少し前にも書いてありましたが、この不況時にビックリです。

全体的に不動産は売れ行き不振のときにこの数字ですから。ここの物件は、駅から遠いですが

これだけ買いたい人がいるということは、前にだいぶ議論になっていた資産価値は、高いのでは

ないでしょうか。価値は需給の問題ですから。新城の徒歩１０分以内の物件も見ましたが

この売れ行きを見ると、こちらの物件に軍配があがるように思います。入居してからの満足感にも

プラスアルファになると思います。新城７〜8分でも、1駅乗り換えるならこちらのほうが、

やっぱり良いような気がします。田都利用なので。マンションは絶対に徒歩10分以内じゃないと

価値がないと言う人が多いですが、売れている物件であれば問題ないような気がします。

あとちょっと気になるのは、デベですが、どうなんでしょう？地所の子会社なので、銀行からの

融資も切られにくいのでは？なんて楽観的すぎでしょうか？トータルして良いマンションなんで

しょうね。

[773: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、教えてください。
この物件を購入検討中の方、契約した方は、
どういう考えでココに住もうと考えているのでしょうか？

私は、結婚したばかりで将来的には戸建てに済みたいと思っていますが、いますぐ戸建てを建てると、死ぬ前にもう一度立て直したくなるのでは？という考えと、主人の仕事の都合であと10年は、この地域から離れられない為、戸建てを建てるまでの繋ぎのつもりで購入を検討しています。
みなさんは、終の棲家、別宅、投資など、どういう風に考えて購入しようと考えているのですか？
もし宜しければ、教えてください。

[774: 匿名さん]

＞マンションは絶対に徒歩10分以内じゃないと価値がないと言う人が多いですが、
＞売れている物件であれば問題ないような気がします。

意味不明。あとわざわざ行間空けると池沼っぽさに磨きがかかるのでやめた方がいいですよ

[775: 購入検討中さん]

今日、ＭＲ行かれた方がいらっしゃれば、売れ行き状況を教えてください。

[776: 契約済みさん]

＞７７３さん

契約者です。
うちは、仮住まいではなく、
基本的に永住と考えて買いました。
投資・転売のつもりはありません。
なので、徒歩１５分という距離も妥協して
駅近の同価格の物件よりも、広い間取りを優先しました。
決め手は、２重セキュリティと中庭があること。
あと、小学校が近いこともポイントでした。

いろんな方が書いているように、
基本的に転売するつもりなら、
もしかしたら、もっと駅近物件のほうがよいのでは？
とも思いますが・・・・・。
結婚なさったばかりとのことですので、
お子様はいらっしゃらないのでしょうか？？
約１０年間だけなら、お子様が部屋を欲しがる年頃には
まだギリギリセーフな気もしますし、少し狭い間取りでも
資産価値を重視した物件にしたほうがと考えてしまいますが。

[777: 購入検討中さん]

本当に３月までに完売するのですかね？
これだけ不況が深刻になってきている今、ローン組んで借金背負う勇気はなかなか持てません。
確かに価格も下がってきて本来なら手ごろな値段かもしれませんが・・・。
会社も仕事が減ってきてこれからボーナスはもちろん、給料も下がるかも・・・。
そんなこと考え出すとキリがないんですがね。

う〜ん、いい物件ですが、決断がなかなか出来ないのが現実です。

[778: いつか買いたいさん]

検討の結果、こんな感じに〜
(1)竣工後の値引きを狙う。キャンセルも多少出るし、完全完売はやはりない〜が、大幅は値引は無理か。
家具付きくらい？（約200万）もちろん、どの部屋が残るかは不明。
(2)駅近、築浅中古を狙う。現在、溝の口駅５分、パークホームズなどがある。でも、そんなに安くなさそうな。
(3)来年秋以降、新価格物件（もちろん安めに）登場との業界の噂。ひたすら待つ。
ただし、どこに出てくるかは不明。潰れたデベロッパの土地を、どこが取得するかも気になるところ。
(4)今まで視野になかったが、投売りの建売住宅も、ちらほら見かける（結構駅近だったりする）いかにも安っぽい、立て込んだ中にチンマリ、欠陥もそれなりに？〜でも激安ならありか。。。

とりあえず(1)かな〜

[779: 購入検討中さん]

住民版を見たのですが、
駐輪場がたりなそうですね。

[780: 物件比較中さん]

残り戸数は変わらないですか？
週末、ＭＲいったかたいたら、教えてください〜。

[781: 契約済みさん]

本日モデルルームへ行って確認してきました。

・サウスコート　　残り18戸
・ウエストコート　残り28戸

（MRの花が正しいならば）ウエストコートの契約が一気に増えてきましたね。

サウスコートは18戸中14戸が5F以上の階。つまりちょっと高いところが売れ残ってる状況。
ウエストコートはほぼ平均的に各階2〜5戸が残ってる状況でした。

[782: 契約済みさん]

分譲対象外の、グレー含めての数でしょうか？
そうなると、すごい売れ行きですね！
ほんとに完売しちゃうかも・・・・！！！

[783: 契約済みさん]

782さん
　781です。上記の数はグレー含めての残り数です。
ほぼ毎週モデルルームに行って数を数えていますけど、グレーのパネルは少しずつ開いていっています。
また、グレーだったところに、次の週には花が付いていることもあります。

　私も契約済みですが、777さんの言われるようにこの不況の中、数千万のローンを組むことはとても怖いです。毎日ローンのシュミレーションをして3月末までに少しでも頭金を貯めれるように倹約中です。
ただし、景気が良くなると当然金利も上がってきます。
景気が悪いからこそ、低金利ローンが組めるという良い面もありますので、自分の今後の収入や会社の経営状況なども加味した上で検討するのがいいと思います。

[784: 申込予定さん]

外観見えてきましたね。
最近のマンションはどこも似ていますよね。タイル張りで・・・。
タイルの色、ブラウンとベージュなのに、なぜ最上部だけブラックにしたのでしょう？
なんなら、ベージュとブラックでスタイリッシュにしてくれればよかったのに。

[785: 契約済みさん]

ついこの前契約してきました。
早く住むのが楽しみです。

ローンの審査通るといいなぁ。

[786: ビギナーさん]

エントランスの部分も少し見えてきましたね。
年明けまた見に行ってみようと思います。

[787: 匿名はん]

営業のなりすましレスが多いですね。

[788: 契約済みさん]

＞７８７

証明してみろや。
なーんで断定できるのかなー？

[789: 契約済みさん]

外観の赤いレンガの部分がとても素敵です。
またエントランスも黒枠の部分がとても品があるように感じました。

早く中を見てみたいです！！

[790: 契約済みさん]

入居予定の皆様、来年ぜひともよろしくお願いいたします。

ではよいお年を☆

[791: 購入検討中さん]

あけましておめでとうございます。

ここはいつから始業ですか？

[792: 契約済みさん]

あけましておめでとうございます。
ＭＲは３日からの営業のようですよ。

[793: 購入検討中さん]

＞７９２
ありがとうございます。
こんな時代だから・・・ということで購入はしないと思いますが
モデルルームだけ拝見したいと思っております。

[794: マンション投資家さん]

あけましておめでとうございます。

さて購入をされた方にお伺いしたいのですが、
当マンションの資産性についてはどのようにご判断されましたでしょうか。
※駅15分、急行停車駅・・・・

ぜひともアドバイスをいただきたく思います。
よろしくお願いいたします。

[795: 匿名さん]

投資家が素人の質問ってどうなのでしょう？
ホントに投資家なら資産性が厳しいことは良く分かってるでしょうに。

[796: 契約済みさん]

ここは、立地条件（駅力、駅からの距離、近隣環境、再開発）として、高くなく安く
もない、妥当な価格のマンションだと思います。

昭和築の中古〜築10年未満の中古、ここ10年間の新築分譲価格、駅からの距離条件
（駅近〜徒歩15分以上、バス）など、色んなデータを比較して妥当という結論です。

投資として考えるのには、適していません。他よりましですが。
賃貸では、まず利回り出ませんし、転売で儲けられる可能性は、ほぼありえません。
ただ、総合条件として、転売した際に買い手が見つからないことはなく、大きく転売
価格が下がって大損する心配もないと思われます。
10年で1割ダウンが妥当なところで、もし転売時に景気が良ければトントンくらいで
売却できると思われます。
要は、自分で住むのなら、良好な条件のマンションだということです。

2009年秋〜には、販売価格が2008年より下がるマンションが出てくる様ですが、以下の
ように価格調整が工夫されるようですので、価格が下がるのに相応して資産価値も低く
なるとのことです。（By　三井不動産の営業談）

・専有面積を狭くする（3LDKでも70㎡以内など）
・施工の材料原価を抑える（建物内の素材など素人には分からない）
・仕様を下げる（ディスポーザ等すべてオプション）

このへんの理論付けと、勘どころが冴えた人は買いが正解だし、強い疑いを持っている
方にはおススメはしません。

[797: 匿名さん]

妥当な価格でしょうか？
駅距離や仕様を考えるとプチバブルに便乗した価格に思えます。
近所のスニーカータウンくらいが、
ここの適正価格でしょう。
10年で1割ダウンどころか1000万円以上のダウンは確実でしょ。
人口減少期に突入した現状で、
10年住んでトントンなんて都心一等地でもあり得ませんよ。
妄想です。

三井不動産の営業談というのは鉄鋼だのが高騰してた時の話でしょ。
プチバブル崩壊で原油も鉄鋼もコンクリートもすべて下がってます。
アメリカ資本のマネーゲームで一時つり上がっただけ。
確かにここ最近の物件はあからさまなコストダウンが目につきますが、
マンションの価値は所詮立地ですよ。

[798: 契約済みさん]

＞７９７

人口減少期と仰いますが、日本全体で見るのは短絡的です。

・東京都の人口ピークは２０２０年
・神奈川県川崎市の人口ピークは２０１５年、２０３０年までゆるやかに減少（▼約３％）
・高津区の人口ピークも２０１５年、２０３０年までゆるやかに減少（▼約２％）

首都圏の不動産需要は衰えず、ただ不況によって市場が冴えていないのです。
人口減少の影響を受ける立地条件は正に２極化なのですが、その郊外／都心の境界線は単純に
判断できません。１割超えでダウンする物件は、諸条件悪い物件ということです。

高津区でも、クロスシティである溝の口であれば、２０３０年までは人口減少に伴う資産価値
の影響など受けないのです。また、今後の大規模マンションの参入も少ないので、供給量が
飽和することも考えづらいです。

駅からの距離１５分＝立地条件悪い＝資産価値悪い、と考えるのは短慮です。

東京２３区（城南・城西）駅近の３ＬＤＫ７０㎡以上では、ここと価格条件が同等の物件はなく
とても手が届きません。手が届く金額で、立地条件を含めて妥当だと思ってます。

それから、ここは燃料高騰前の原料仕入ですし、０７年プチバブル予定価格→０８年価格改定
見直しやってます。もう１段階やってくれたら、妥当→割安なんですけどね。

以上、資産価値は間違いなく上がりませんが、下がりにくいです。

[799: 匿名さん]

横レス失礼。
人口減少のインパクト以上に人口ピラミッドの逆三角形を見過ごしでは？
若年層＝マンション購入層の減少と超高齢社会の大増税が待っています。
厚生労働省の白書でも読んでみてくださいな。
他国が経験したことのない状況を今後の日本は迎えます。
これまでの常識なんて通用しません。
798さんは契約済なので、若干偏った考えをお持ちのようです。

[800: 匿名さん]

>>高津区でも、クロスシティである溝の口であれば、２０３０年までは人口減少に伴う資産価値
の影響など受けないのです。

営業トークの鵜呑み以外何物でもない。

>>供給量が飽和することも考えづらいです。

ここ数年というか数十年、異常に供給されてたと考えるべき。
デベがバタバタと倒産してますが数が多すぎたから淘汰されているだけ。


>>東京２３区（城南・城西）駅近の３ＬＤＫ７０㎡以上では、ここと価格条件が同等の物件はなく

二度価格改定した亀戸レジデンス（大規模ファミリー向け）があります。

[801: 契約済みさん]

＞人口ピラミッドの逆三角形を見過ごしでは？
＞若年層＝マンション購入層の減少と超高齢社会の大増税が待っています。

→見過ごすあほなら語りません。。。逆三角形の中で、渋谷や新宿へ近い都心で
　過ごしたい若年層の割合はどの程度増えましたか？
　３０年代の平均年収はいくらですか？その平均以上くらいの皆さんが届く価格は、
　正にこのくらいのマンションじゃないですか。食いつく需要が多い。
　大増税が待ってるって、、、負債かかえつつ定期預金してて、預金かかえつつ
　消費しない国民抱えている日本が判断するのか、大増税を？
　住宅購入を含め、国内消費するほど報われる社会にするべき！簡単な答えです。

＞デベがバタバタと倒産してますが数が多すぎたから淘汰されているだけ。

デベは１割〜２が淘汰されると思います。
藤和はその１〜２割にかろうじて入らないと考えております。（過去レス参照）
淘汰される場合、時期によっては冷や汗ものですが。

＞○戸レジデンス

そこは現地＆見積もりも見ました。。。
そことこことを比較する対象にすらならないと考えます。
引き合いに出したのは大規模ファミリー向けというだけ？

[802: 匿名さん]

自分で納得して買ったならいいと思うけど。
10年後トントンで売却とか空想でしょ。
駅から15分以上ある大規模ファミリーマンションで転売を考えるのがナンセンスだけど。
前に誰かレスしてたけど、
スニカータウンくらいがここの適正価格だと思う。
契約済の人が現状価格で適正って思ったなら、
それは間違ってると私は思います。

[803: 契約済みさん]

＞８０２

１０年同等のところに賃貸していれば１千万以上使うのだから、１０年ベリスタ
に住んで、もし５百万落ちで転売できるなら、得だと考えてます。
１０年後の不動産市況は、誰も想像つきませんが、今年より良くなると思うので
あれば、統計による将来像も踏まえ、トントンくらい考えてもおかしくありません。
転売で儲かるなんて、一言も言ってないじゃないですか。諸経費と労力は損します。

ここを契約するのなら、基本的には一生住む！勢いで買う覚悟か、２０１０年代の
好景気時期に突入したらすぐ転売すると決めておくことくらいは必要です。

スニーカータウンって、ガーデンアクタス（溝の口徒歩１５分）のことですよね？
そこの分譲価格は当初安く、新築時の価格より中古価格が上がった事例の一つです。

ベリスタの場合は上がらない、けどみんなが思うほど下がらない。
当面住んで幸せと思うなら買いのマンションだ！！！そうじゃなきゃ他へ行ったら？

[804: 匿名さん]

将来は分からないと言いながら500万落ちで転売できると思いこんでるところが・・・

[805: マンション投資家さん]

７９４です。
みなさんありがとうございました。

まとめると結論は投資には向かず、住むなら◎ということですね！

参考になりました☆

[806: 匿名さん]

いや、この経済情勢から考えると、来年に価値は1/4〜1/10でしょうね
5000万の物件は500万でも売れないかもしれません

[807: マンション投資家さん]

＞８０６
根拠は？？

[808: 匿名さん]

500万はともかく、
駅から遠い大規模ファミリーマンションは暴落が確実でしょ。

[809: マンション投資家さん]

なるほど・・・
駅から遠い大規模マンションは危険なんですね。。。

ちなみにどこか前例があってのお話ですが？？
できましたら具体的に知りたいです。

[810: 匿名さん]

前例もなにも不動産屋行ってごらんよ。
駅遠のファミリーマンションが腐るほど売ってるからさ。

[811: 匿名さん]

何処がいくらだったか教えてください
そんなに大暴落しているマンションがあるのなら検討したいです。
それか何処の不動産だかでも良いので教えてください。
ちなみにこの近辺ですよね？
よろしくお願いします

[812: 匿名さん]

>806

貴方は、新築マンションを検討する必要なさそうですね。
500万で買える中古マンションが出るのを永遠に待ってて下さい。

>810

近辺に暴落しているマンションは存在しません。
808も810も、何か週刊誌とかで言われている一部の断片的なネタ
を誇張して言っているだけでしょう。この近辺に当てはまる事例
はありません。
裏付け、根拠がない奴が投稿する目的は「ただの嫌がらせ」です。

[813: 購入検討中さん]

昨日ＭＲに訪問された方、もしくは本日ＭＲに訪問される予定の方、

残り戸数はどうでしたかー？？

[814: 匿名さん]

812さん、
ご自分と意見がかみ合わないからって「ただの嫌がらせ」って決めつけるのは良くないでしょう。
たぶん契約済さんだと思いますけど、
ここは検討板ですから、
マンションの負の面（営業が口が裂けても言わないこと）がレスされて当然です。
駅遠のマンションが資産性が厳しいって一般的な事実ですよね。
購入者が検討板でセールス活動しているように思えてしまいますよ？
住民板があるのだから、
そちらで物件やデベの万歳三唱をしてください。

[815: 物件比較中さん]

>駅遠のマンションが資産性が厳しいって一般的な事実ですよね

だから〜、「一般的な事実」はいいから、検討に役立つ「直接的な事実」を書いてよ。

[816: 814]

>>815

あなたは検討者でしょうか？
直接的な事実はご自分で勉強されるべきかと。
わたしは買えとか買うなとか言っていませんよ？
気に入ったならお買いくださいな。
他人がどう判断しようと、なんの関係もありませんし。

わたしは、
検討板を営業活動に使うなってことを言いたいだけですので。

[817: 購入検討中さん]

＞８１６
あなたは何者ですか？
検討者ですか？

ここにいる理由がわかりません。

[818: 物件比較中さん]

816さん、
ご自分と意見がかみ合わないからって「あなたは検討者でしょうか？」と尋ねることはないでしょう。
ここは検討板ですから、物件比較中の者がレスするのは当然です。
また、私がどのように直接的な事実を収集しようとするかは私の自由です。よけいなお世話です。
「他人がどう判断しようと、なんの関係もありませんし」とおっしゃいますが、あなたの言い方では、検討板で反セールス活動しているように思えてしまいますよ。私も検討板を営業活動に使うなってことを言いたい。

[819: 購入検討中さん]

＞私も検討板を営業活動に使うなってことを言いたい。


どこかに書いてありましたか？

[820: 買いたいけど買えない人]

こんなところに住んでみたいなぁ。