ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[731: 購入検討中さん]

＞７２８さん

情報、ありがとうございます。
一旦停滞していたと思ったのに、すごい勢いで、売れてきてますね。
とくにウエストの巻き返しがすごい〜。
うちも心を決めました。契約します！

＞７２９さん

たしかに！！
住所短く、覚えやすくなってよかったです。

[732: 匿名さん]

>729

あのあたりはみんな字が付いてるんだよ。本当はね。
「9号」が付いたままとは驚き。あの周辺のマンションはみんな4桁の番地で終わってるのに。
それだってかなりの田舎だと思うけど。
それに、末長地区は住所表記が変わる動きがある。
○丁目○番地○号（○-○-○ってやつね）になります。近い将来。

[733: 匿名さん]

藤和不動産、いよいよ危ないかも。
引越と同時にアフターなし、ということにならなければよいが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47339/

[734: 契約済みさん]

新築住宅の場合、構造耐力上主要な部分（柱や梁、基礎など）と屋根や窓などの
雨水の浸入を防止する部分に関しては10年間、それ以外の部分については2年間、
デベロッパーは瑕疵担保責任を負います。

しかし、瑕疵担保責任の期間にデベロッパーが倒産してしまったら・・・？

2007年5月に「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法」（住宅瑕疵担保法）が国会で
成立しました。

この法律は文字通り「瑕疵担保責任」の「履行」が「確保された法律」です。
つまり、欠陥が見つかった場合、例えデベロッパーが倒産していたとしても
購入者が費用を負担することなく補修ができるというものです。

デベロッパーが倒産している場合には、マンションの購入者が直接保険会社に
保険金を請求して補修できるようになるのです。
保険料は、マンションの販売価格に上乗せされているということです。

ただし、この法律は成立・公布されてますが、施行は2009年10月1日です。
デベが倒産するとしても、時期によって打撃が違うのです。

個人的見解で、藤和自体の危険度が高く、三菱地所がいなければ倒産だという
意見には同感なものの、三菱地所のバックで何とか危機を凌ぎ、来年からの
追い風を掴めば、藤和は持ちこたえられるのではないかと考えています。

引き渡し時に１級建築士による調査サービスもありますので、少しでもリスク
回避として自衛の措置は取っておきたいですね。まあ、最近の長谷工の施工で、
致命的な瑕疵があるとは考えづらいですが。

また、資産価値への影響として、過去倒産したデベや施工会社のマンションの
中古価格を調べるのは参考になります。そんなに下がってませんよ〜。

[735: 匿名さん]

ローン減税効果ってここのようなマンション買う人には、
ほとんど影響ないのに。
あれって600万円還付があるって思ってる人多そう。
政府の狙いはそこでしょ。
まんまと不勉強な庶民が踊らされてる構図。

[736: 契約済みさん]

＞735

でかい買い物するのに、ちゃんと調べない人いないのではないでしょうか。
調べた上で、これからが買いだ！と思う人が増えることが、追い風となるのです。
それを逃した人は、、、得をするのか、損をするのか？

＜住宅ローン減税について＞

①現行の制度（〜08年12月）が延長になった。
②制度の拡充は、現行より毛が生えた程度良くなった。（4千万台程度のマンションの場合）
③満額600万の恩恵をもらうには、5千万以上のローンをずっと残高しつづけないと無理。

あと下記よく考えた方が良いポイントですよね。
総合的に考え、自分で納得できれば買い/できなきゃ見送りするしかありません。

・住宅ローン金利が下がっている傾向です。1.6%優遇で、変動1%ちょいで契約できます。
・供給中＆予定の新築マンションが減少してます。
　条件が悪い在庫物件を値引きして買うのか、妥当な好条件物件を妥当な価格で買うのか。
・今後出てくるマンションは、竣工が来年〜再来年です。その時の不動産価値＆金利は？
・近いうちに良い新築マンションに入居したら、本当に幸せなのか。

[737: 匿名さん]

住宅ローン減税の還付額って年間に支払った所得税が上限です。
600万の還付を受けるには、
6000万以上の物件を買い、
残債の6000万を10年間維持する、
年収1000万以上の人が当てはまります。
このような方がこのマンションを買うのでしょうか？

[738: 匿名さん]

地所が後ろ盾になるというのはどうでしょうか。
昔と違って子会社といえども簡単には救済しませんよ。
というか、できないようになってきています。
ましてや、ご承知の通り藤和はこれまでも前科があるわけですし。
株価も５０円とか６０円とかですね。
市場も会社としての付加価値をゼロと考えているということです。
もともとＵＦＪ系ですしね。

[739: 契約済みさん]

＞７３７

このマンションの場合、７３６が言っている②だと思いますよ。

＞②制度の拡充は、現行より毛が生えた程度良くなった。（4千万台程度のマンションの場合）

＞７３８

７２３が言っているのが、三菱地所が後ろ盾になった事例だと思います。
こんなのが連チャンでいくつも続く見通しなら、それもやらないでしょう。

[740: 匿名さん]

管理会社は不良資産を持たないので地所は買い取ったということ。
一方、藤和本体は不良資産を抱えたまま、損失をタレ流しにしている。
まことにお気の毒だが、地所が本気で救済したと考えるのは早計。
合併か資本の増強に踏み切った時が本当に救済に乗り出した時。
わかりますね。

[741: 購入検討中さん]

おお！投稿が盛り上がってますね。

つまるところ、このマンション買いかどうかで言うと皆さんどうなんでしょう。

①藤和が倒産すると心配する。
　→買わない/しばらく静観する/リスクを覚悟して買う（良いマンションだと納得いくなら）

②藤和が自力存続/地所の力で存続/地所が資本注入/地所に合併と思う。
　→買う（良いマンションだと納得いくなら）

いろいろ見た上で、自分は②で悩んでます。

[742: 購入経験者さん]

不動産は立地がすべて。三井三菱住友だろうが立地が悪ければ×。モリモトだろうが
立地がよければ○。
この物件に関していえば、藤和がどうのこうのいう問題ではない。
最寄り駅徒歩15分というところでアウト！！！！
やめるのが正解。

[743: 匿名さん]

７４２
それは個人の価値観でしょう。近い方が便利だし、資産価値も高いけど、その分値段も高い。折り合える値段で、住居を選ぶのに何を重視するか、だと思います。その結果多くの方が、ここを選択した、というのが今の売れ行き(この環境下、竣工前完売が視野に入っている)なのでは？

[744: 匿名さん]

「売れ行き」というくだりは？だが、仰せのとおり、結局はどこで妥協するか、ということだな。
駅から近い方がいいに決まっているが、財布と相談したらここが限度だった。
「立地がすべて」ではなく立地は極めて重要なファクター、というあたりでいいのではないの。

地所が積極的な理由で藤和不動産を傘下に収めたとは考えにくいので、最悪のケース、バッサリやるかもしれない。
この中では「藤和が自力存続」が一番ありそうだが、そのためにはともかく市況の回復が大前提。
ここを買う人はそこまで読みきらないと買えないと思うよ。
優良なマンションはいくらでもあるわけだからね。

[745: 購入検討中さん]

本日発行の首都圏版マンションズの特集が、不動産会社ガイド2009年版という内容で、
重厚に各社毎のの特徴・供給マンションの情報が掲載されています。
藤和不動産は２０Ｐも掲載してますので、参考になりますよ。

[746: 匿名さん]

でもこのマンショは、割合はともかく、施工者の長谷工との共同売主だし。アフターも何とかなるのでは？

[747: 匿名さん]

真面目に教えてほしい。
よくネガティブな書き込みを見るが、書き込み内容から見て、購入者どころか購入検討者ですらないよね。
そのような人がわざわざ書き込む理由はなんなんだ？

[748: 匿名さん]

>購入者どころか購入検討者ですらない
ここは検討者のスレ。購入者には住民板があります。
検討者候補の方が購入者より参加の資格がある。

>ネガティブな書き込みを見るが
検討者にとってはネガなレスの方が貴重。
物件のいいところは営業から聞きます。
契約者は物件賞賛は結構です。
ガセでもいいからネガの可能性や値引き動向を知りたい。
早い話、ここを見るまで草加のことなんて知らなかった。

マジメに答えてしまいました。

[749: 匿名はん]

こうなったらいっそのこと藤和には父さんしてもらってモリモトみたいに
余裕で1,000万引で買えるようになって欲しいな。そうすればずいぶん
お買い得感ある物件かと思うけどね。
それ以前に契約された方は高値掴みご愁傷様って感じですけど

[750: 物件比較中さん]

年内〜来1月までは、値引きに踏み切る必要性がないからしないのでしょう。
WBSで宣言されたように、3月までに完売できるペースで売れているのだから。

とはいえ全420戸もあれば、2〜3月に、
①誰にも選ばれなかった条件の悪い部屋
②最近契約された中から融資審査に落ちてキャンセルとなる部屋
③モデルルーム使用住戸
がいくつか発生すると思います。

3月決算月の竣工直前にそのような部屋があれば、交渉のチャンスと思います。
金が最優先であれば、2月時点の状況（藤和の財務状況・残保有在庫・販売状況）
を見ながら、勝負するのが良いのではないでしょうか。

ただ、安くなったって①はつかみたくないですよね。
②③で条件の良い部屋を誰よりも早く知って、即勝負するのが吉かもしれません。

1千万値引きとか、2割以上のハゲタカ買いを期待している方がいるようですが、
藤和は決算期を倒産せずしのぎますし、そこまではあり得ないと予想します。
また、年収6〜8百万の人にとって手が届き、これだけ条件良いマンションは
なかなかありません。そのまま完売してしまう可能性もあると思います。

結論は、ここに住みたいなら早めに選んで契約が正解、金次第で他のとこでも
いいなら2〜3月勝負が正解。

[751: 匿名さん]

「藤和は決算期を倒産せずしのぎますし」って、あなた、
引き渡しが済んだら倒産しても関係ないとでも思っているの？

[752: 物件比較中さん]

>751

だから、時期によって関係あるんですよ。
ひとつの例として、ここに投稿されている734のコメントは読んで調べましたか？
あと746にもあるように、ここの売主に長谷工もいるんです。
検討する意思があるのなら、あげ足とってないで、過去レスで蓄積された情報は
きちんと押さえ、自分でも調べてみて下さい。

[753: 匿名さん]

楽観論を並べてほくそ笑んでいるとケガするよ。

[754: 近隣住民]

必ず駅から歩いてみたほうが良いですよ。夜はかなり怖いです。同じ価格の武蔵新城徒歩圏のほうが良いかと思いますが…ちなみに我が家は目の前の戸建てですが、高校生の娘の迎えでなかなか大変で、引越し検討中です。

[755: 周辺住民さん]

夜道が怖いのでは？というお話がありましたが
結構、人通りが多いので
深夜１２時くらいまでなら、私は怖くないかと。


溝の口、たしかに変な人は多いです
でも、私には怖いというより
むしろ、面白いんですが・・・
（先日、駅前の立ち飲みやの近くで
　白鳥のコスプレをしたおじさんが踊ってたのを見ました）

たまぷら、などが好きな人には
向いてないかもしれませんね。

以前すんでいた中目黒より、
こっちの方が刺激的で好きですね
おいしいレストランは全然無いですけど。

[756: 申込予定さん]

>754さん
どの辺りが怖い感じなのでしょうか？
先日23時頃に駅から物件まで歩いてみたのですが特に怖いと感じる点はなかったので…

確かに車が多いのに道幅が狭いので危なくは感じましたが。
まだ１度しか行ってないので普段生活されてると怖いと感じる時があるのでしょうか。

[757: 匿名さん]

昔、線路の反対側に住んでて、家族が洗足学園に通ってたが、
いつから怖くなったんだ？

戦後の闇市から発展した街だから、変わってるけど生活は楽だよ。

ただ、出世したらたまプラ方面か都内に引越しましょう。と思ってその通りにした。

[758: 匿名さん]

私も夜道が怖いというよりも、歩道の狭さが怖いですね。
将来的に拡張される予定ですが、まだ工事も開始されておらず、当分先だと思われますし。

マンション付近の歩道は側溝の蓋の上を歩くことになるので、
女性は穴（雨水を流す穴？？）にヒールをとられそうですよね。

[759: 匿名さん]

確かにあの道は歩きづらいですね。
洗足学園を過ぎて交番辺りまでの道！
自転車の時も歩道が狭いので歩行者がいるときは車道に出ますが
車道も狭いので怖いです。
黒いゴムのようなもので穴を塞いでくれているけれど
結構とれかかっていてそれが結構怖い。

[760: 匿名さん]

実際に拡張されるのはいつ頃なんですか？
予定ですとしか聞いていないのですが

[761: 匿名さん]

ここを初期に購入した方は、やりきれないと思います。

[762: 匿名さん]

ウエストはどうでしょうか？

[763: 契約済みさん]

＞761
初期に契約した者ですが何故やりきれないのでしょうか？
詳しく教えてください

[764: 匿名さん]

洗足学園付属小学校出身なので、ここにすみまーす
昔は、駅から歩いてたら蕎麦屋の前にバイクにまたがって踊っている変な人いたなｗ
毎日なにしてたんだろうかｗ

あと、ここキャンセル続出とかないですか？

[765: 購入検討中さん]

週末、ＭＲいかれた方いらっしゃいますか？
残り戸数、わかったら教えてください。

[766: 購入検討中さん]

今日MR行って来ました！
残っている部屋数はここに以前書かれていたものとあんまり変わっておらず、サウスが18戸、ウェストが30戸位。ただ各ブースは減税効果なのか、ほぼ満室になっていたのでちょっとビックリ。
グランドとサウスが完売なので迷っているのですが、中庭がこのくらい充実している物件で、ここと川崎区のメガ以外の物件ってご存知ですか？

駅までの時間は改札までで16分くらいでした。ただ、妻と一緒に歩いたので私一人で歩けば15分弱って感じですね。私は昔は駅徒歩5分以内に住んでいましたが、ここ3年は駅からバス圏内に住んでいるので駅までの距離はあんまり気になりませんでした。
ただ歩道は確かに狭い。

[767: 契約済みさん]

残りの部屋数はあまり変わっていないとのことですが、先週末でサウスは２９戸、
ウエストが３６戸との報告でした。
一週間で１５部屋も売れるとは、すごい勢いですね。
ワールドビジネスサテライト(12/12放送)の効果でしょうね。

テレビで言ってたように、本当に３月まで完売するかもね。

[768: 契約済みさん]

本日お昼に行って数えたのだと、
・サウスコート　　残り20件
・ウエストコート　残り37件
でしたよ。

767さんの先週の残りが間違いなければ、
サウスが9件売れて、ウエストは審査落ちかキャンセル？が出て1つ増えてます？
数え間違えかもしれませんけど。

確かに私が行った時間もほぼ全部の交渉ブース？が埋まってました。

[769: 購入検討中さん]

住民板のほうで、見ましたが、残り７７戸という事ですので、竣工３ヶ月前で、８割以上契約されているのですから、このご時世ですごいですね。こんな勢いで売れるとは思っていなかったので、竣工してから、価格交渉で値引いてもらって・・・なんて考えていたんですけど、あせってしまいます。
MRも盛況のようですし。ここはもう値引きは無理でしょうね・・・決断の時がきたのかもしれません。はやめにMRに、行く事にします。

[770: 物件比較中さん]

住民板みてきました。
420戸中の残り77戸で、約82％契約済とのこと。
未契約住戸に対する駐車場の確保の数字と聞くと
売主が自在に操作できるＭＲの”花”に比べると信憑性が高そう。

年度末に向けての追込み値引きに期待したいところですが、
どんなもんでしょ？？？

[771: 契約済みさん]

この数字を素直に見れば、申し込み〜審査中が２０件、未契約が５７件とも解釈できます。
（住民板では未契約７７戸）
先週一週間で８戸売れた計算ですよね。仮に一週間で５戸売れるとすると、１２週間で完売です。
つまり、３月末までに完売できるのです。

デベはプロですよね、強気の交渉が出来る環境が整いました。購入側の購買意欲を煽ります。
竣工直前まで値引きは厳しいのではないでしょうか。
インターネットオークションの最後の数分間の攻防を4,000万円台で駆け引きする勇気が必要です。
３月末は、かなり荒れた駆け引きを覚悟しないといけないと思いますよ。
仮に竣工後に数戸残ったとしましょう。購入側は選択肢がありません。４２０戸中の数戸ですから
かなり条件が悪い物件だけです。

価値観は人それぞれですのでとやかく言う権利は無いのですが、価格を取るか、希望の条件があるかで購入時期が決まってくるのではないのでしょうか。
私の場合は、オプションを申し込みたかったので初期に契約しました。

[772: 購入検討中さん]

売れ行き絶好調のようですね。少し前にも書いてありましたが、この不況時にビックリです。

全体的に不動産は売れ行き不振のときにこの数字ですから。ここの物件は、駅から遠いですが

これだけ買いたい人がいるということは、前にだいぶ議論になっていた資産価値は、高いのでは

ないでしょうか。価値は需給の問題ですから。新城の徒歩１０分以内の物件も見ましたが

この売れ行きを見ると、こちらの物件に軍配があがるように思います。入居してからの満足感にも

プラスアルファになると思います。新城７〜8分でも、1駅乗り換えるならこちらのほうが、

やっぱり良いような気がします。田都利用なので。マンションは絶対に徒歩10分以内じゃないと

価値がないと言う人が多いですが、売れている物件であれば問題ないような気がします。

あとちょっと気になるのは、デベですが、どうなんでしょう？地所の子会社なので、銀行からの

融資も切られにくいのでは？なんて楽観的すぎでしょうか？トータルして良いマンションなんで

しょうね。

[773: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、教えてください。
この物件を購入検討中の方、契約した方は、
どういう考えでココに住もうと考えているのでしょうか？

私は、結婚したばかりで将来的には戸建てに済みたいと思っていますが、いますぐ戸建てを建てると、死ぬ前にもう一度立て直したくなるのでは？という考えと、主人の仕事の都合であと10年は、この地域から離れられない為、戸建てを建てるまでの繋ぎのつもりで購入を検討しています。
みなさんは、終の棲家、別宅、投資など、どういう風に考えて購入しようと考えているのですか？
もし宜しければ、教えてください。

[774: 匿名さん]

＞マンションは絶対に徒歩10分以内じゃないと価値がないと言う人が多いですが、
＞売れている物件であれば問題ないような気がします。

意味不明。あとわざわざ行間空けると池沼っぽさに磨きがかかるのでやめた方がいいですよ

[775: 購入検討中さん]

今日、ＭＲ行かれた方がいらっしゃれば、売れ行き状況を教えてください。

[776: 契約済みさん]

＞７７３さん

契約者です。
うちは、仮住まいではなく、
基本的に永住と考えて買いました。
投資・転売のつもりはありません。
なので、徒歩１５分という距離も妥協して
駅近の同価格の物件よりも、広い間取りを優先しました。
決め手は、２重セキュリティと中庭があること。
あと、小学校が近いこともポイントでした。

いろんな方が書いているように、
基本的に転売するつもりなら、
もしかしたら、もっと駅近物件のほうがよいのでは？
とも思いますが・・・・・。
結婚なさったばかりとのことですので、
お子様はいらっしゃらないのでしょうか？？
約１０年間だけなら、お子様が部屋を欲しがる年頃には
まだギリギリセーフな気もしますし、少し狭い間取りでも
資産価値を重視した物件にしたほうがと考えてしまいますが。

[777: 購入検討中さん]

本当に３月までに完売するのですかね？
これだけ不況が深刻になってきている今、ローン組んで借金背負う勇気はなかなか持てません。
確かに価格も下がってきて本来なら手ごろな値段かもしれませんが・・・。
会社も仕事が減ってきてこれからボーナスはもちろん、給料も下がるかも・・・。
そんなこと考え出すとキリがないんですがね。

う〜ん、いい物件ですが、決断がなかなか出来ないのが現実です。

[778: いつか買いたいさん]

検討の結果、こんな感じに〜
(1)竣工後の値引きを狙う。キャンセルも多少出るし、完全完売はやはりない〜が、大幅は値引は無理か。
家具付きくらい？（約200万）もちろん、どの部屋が残るかは不明。
(2)駅近、築浅中古を狙う。現在、溝の口駅５分、パークホームズなどがある。でも、そんなに安くなさそうな。
(3)来年秋以降、新価格物件（もちろん安めに）登場との業界の噂。ひたすら待つ。
ただし、どこに出てくるかは不明。潰れたデベロッパの土地を、どこが取得するかも気になるところ。
(4)今まで視野になかったが、投売りの建売住宅も、ちらほら見かける（結構駅近だったりする）いかにも安っぽい、立て込んだ中にチンマリ、欠陥もそれなりに？〜でも激安ならありか。。。

とりあえず(1)かな〜

[779: 購入検討中さん]

住民版を見たのですが、
駐輪場がたりなそうですね。

[780: 物件比較中さん]

残り戸数は変わらないですか？
週末、ＭＲいったかたいたら、教えてください〜。