ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[701: 匿名さん]

藤和は倒産候補の上位にランクインされているからね。
限定的な言い方をすれば、たとえ倒産企業の不良物件でも価格さえ下がれば買主は現れる。
しかし買主の質が下がるのは明らか。
おまけにアフターも受けられなくなる。

[702: 購入検討中さん]

言葉づかいが粗かったり、
「〜かもしれない？」ことなのに、
あたかも絶対に近いことのように書いて、誤解を与える表現してますよね、きっと。
（わざとかもしれませんが）
そのあたりを、すべて「可能性がある」として
咀嚼して読んでるぶんにはためになってますよ。

[703: 694]

696さんは希望的に思いすぎだと思います。
最悪の事態を考えないといけません。
（気を悪くしたらすみません、三菱地所さんもプライドはあると思いますがこの経済状況では
どうなるかはわかりません　例えば・・ダイナシティが民事手続き中ですが民事再生がうまくいかなかった場合の物件を大株主のインボイスがすべて買うとは思えないのです。）

あと空き部屋の費用の問題ですが、現在の売主の藤和は保証しています。
また、契約した住人も月々の支払いが契約の中に含まれているでしょう。

しかしながら、698さんのご意見の空き部屋を倒産した場合の藤和（最悪の予想）
からどこかの企業が買い取った場合、部屋の費用を負担する契約を100%す
るという保証はないと考えています。藤和は契約を求めると思いますが
切羽詰っていると何が起こるかは想像できません。

>>702さん
よかれと書いても、読み手の気持ちによって捕らえ方は大きく変わると思います。
私には689さんは中立的な意見に見えます。おっしゃるようにすべて可能性論として
とるのが正解ですね。

心配意見も組み込みつつ、いろいろ考え判断し
みなさんのマンション購入がうまくいけばと思います。

[704: 契約済みさん]

購入したものですが、
駐車場と駐輪場の抽選の申し込みの用紙が来たので、
我が家の子供乗せ自転車は、どこにとめたらいいのか伺うために電話したところ、
駐輪所に、子供乗せ自転車が置けないとの事。
私の自転車は、ブリジストンのアンジェリーノです。
アンジェリーノは、23キロあり、後ろにも、子供乗せ用のラックを付けてるので、
30キロ弱になり、
重量20キロ以上は、自転車置き場の上段には乗せられず、
下の段も、後ろに子供乗せラックが付いているので置けないとの事。
ラック式には、幅が狭いため置けないと今更言われて、びっくりしました。
ファミリー向けの住居なのに、、、。

子供乗せ自転車をお持ちの方も多いと思われます。
藤和不動産、自転写置き場の設計ミスとしかいえないです。

毎日使うものなので、置けないと知っていれば購入しませんでした。
購入前、担当の営業の方に、子供乗せタイプの自転車は置けるか確認したところ、
ファミリー向けなんで、大丈夫と言っていたのに。
ここに来て、がっくりです。
キャンセルしたいです。

[705: 契約済みさん]

三菱が藤和の大株主になったということは傘下に収めたわけだし、子会社を簡単に倒産はさせないでしょう？
仮に倒産した場合、三菱が定価で空き部屋を購入する必要はないし、７割８割もしくは半額で購入して売却すれば株で損した分と多少でも取り返せるし。
親会社を飛ばして他に売却はしないでしょう。

[706: 匿名はん]

>>704
設計ミスってかあきらかに営業に非があるでしょ。
とにかくその方を徹底的に問いつめ、問題ある対応すれば
営業個人相手に訴訟もありでしょ（細かい対応は弁護士とご相談してください）。
決して安い買い物ではないわけですから泣き寝入りは厳禁ですよ。

[707: 匿名さん]

705さんの意見ももっともだけど。何があるかわからないのが今回の不況。リーマンが倒産なんて誰も予想してなかったんだし。親会社が完全に守るのは可能性は高いが少ない可能性で自身の守りに必死で見捨てるということもあり得ると考えていたら良いのではないでしょうか
また三菱が安く買うこともありえますが他の株主を差し置いて三菱だけが利益を得ることは難しいとも思えます(大株主への利益供与とかにあたるかも）

[709: 匿名さん]

>>704
チャリの二人〜三人乗りって、そもそも道路交通法違反なんじゃ？

違法じゃなかったとしても不安定で危ない。私が親になったら絶対にやりません。
キャンセルで数百万無駄にするくらいなら免許取りましょう。

[710: 契約済みさん]

>708さん

日通が引越しの幹事業者になっただけで、全体の引っ越しスケジュール管理
とマンション内での共用設備の養生・保護などを日通がやるということです。
他の業者を選んでもよいと書いてあります。

ただし、他業者を選んだ方は、スケジュールが詰まった場合、優先順位が下
げられる可能性があると思われます。

金額が気になるのであれば、引っ越し比較サイトで、複数社同時に見積もり
できますのでやってみてはいかがでしょうか。

また、この手の話は住民板でやりましょうか。

>709さん

私もまったく同感です。

さらに、駅までの歩道はまだ拡張計画の着手未定で狭く、歩行者の邪魔になり
ますし、車道を2〜3人乗りで走るのは危険です。
溝の口は駅前チャリ置き場が需要に対して少なすぎますので、不便ですね。

[711: 匿名さん]

>704さん

お気持ちはわかりますが、個人が特定されるような内容
（自転車の種類など）は書かない方がいいですよ。

[712: 契約済みさん]

確かにお子様もいらっしゃらない方には、
子供を前後に乗せて自転車に乗ってるのは、
危ないと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、
免許を取れば解決する問題ではないと思います。
私は、免許はありますが、保育園の送迎の場合車は許可されていないところがほとんどかと思いますし、
保育園などは、車では行きにくい住宅地の狭い道に作られてる方が多いです。まだ幼い子供二人を歩かせて保育園に送るのは、距離も遠いし、
ちょろちょろして逆に危ないです。
3人乗りは違反とのご意見もございましたが、
実際、警察は世のお母様方から猛抗議が殺到し、
業者に安全な3人乗り自転車を、考案するよう委託する形になっております。
実際、私は今現在、保育園の送り向かいで自転車3人乗りしてますが、
おまわりさんと、何度もすれ違っても、
注意されたことは一度もございません。
私の現在住んでる地域では、ほとんどの父母が自転車で、
保育園に送迎をしています。
大切な子供を、安全に運びたいのはどの親も同じ気持ちです。
車と、免許があっても、
ペーパードライバーの私が運転する車に乗せるより、
私の場合は、自転車のほうが慣れているので、あんぜんなんです。

私も、実際子供を産むまで、
まさか自転車の前後ろに乗せて走ることになるとは、
夢にも思ってませんでした。
わぁ、凄いっ！！大変そう。なぁんて、思ってました。

やられたことのない方には危険に思われるのかもしれませんが、
私どもにしてみたら、何年も毎日乗り続けている、
日常なのです。

結局、実際その立場に立ってみなければ、
分からないことが多いかと思われます。

ファミリー向けでしたら、子供乗せ自転車を置けるスペースを作って欲しいと思うのは、贅沢なことでしょうか？

[713: 匿名さん]

704さん＞
704さんの書かれた自転車をネットで調べてみましたが、
「子供乗せタイプの自転車」
だけでこのタイプを想定するのは、結構酷な話だと思いますよ。
普通はもっと簡易的なモノを想像すると思いますし。

自転車の種類について営業担当の方には伝えたのでしょうか？？自転車と言えば、
住戸の1.5倍分しか駐輪場がないみたいですが、足りるんですかね？？？
溝の口付近は平地が多いから自転車で行動する人が多いと思いますが。

[714: 匿名さん]

712さん
下記リンクが適切回答かな。
>>http://masnoko.jugem.jp/?eid=149

実用で必要なのは理解しますが、もし車と衝突したら我が子をエアバック代わりにするのでしょうか…
せめてヘルメットかぶせてね！

[715: 匿名さん]

>712
勘違いもはなはだしい。
酔っぱらいが自転車に乗っていても警察官は黙認している。
しかし、あれも立派な違反行為。
人情味あふれる警察官が、好意的に見逃してくれているだけのこと。
万一、事故を起こしたら、過失ありと認定されることは確実だ。
逆にいえば、お子さんにそれだけのリスクを負わせているということ。
他の人もやっているから構わない、ということでしたら、まあ・・・。

[716: 契約済みさん]

神奈川県警のHP

http://www.police.pref.kanagawa.jp/mes/mesf0178.htm

●例外的に二人乗り等が認められる例
・幼児用座席に幼児を１人乗車させ、16歳以上の者が運転する場合
・幼児１人をひも等で確実に背負って16歳以上の者が運転する場合
・幼児用座席に幼児を１人乗車させ、幼児１人をひも等で確実に背負って16歳以上の者が運転する場合

一応、座席を3つつけることについては記載されていませんね。
少なくても2人乗り、背負っての3人乗りに関しては神奈川県では認められています。
安全のためにヘルメットの着用を親として考えてあげましょう。

まぁ、これ以上の2人乗り3人乗りについて自体の話題は、それ専用の場所で話し合っていただくとして、本来のベリスタについて情報交換していきませんか〜。

どちらにしてもそういう大きな自転車を置きたい場合などの対処は、しっかりと担当者に言うべきですよ。ベリスタはファミリータイプの間取りが多いですし、704さんだけの問題ではなさそうですので。
無理ですね〜　ではすまない問題でしょうから。引渡し後だと変更は大変そうですし。

[717: 匿名さん]

どのみち重装備の自転車は置けないんだったら意味ないし。
駐車場はかなり余るし、駐輪場はかなり足りないんじゃないの。
玄関横に自転車を置く迷惑世帯がたくさん出てきそうだね。

[718: 匿名さん]

689
694
701
703
707
は頭の悪い人たちですね。
ネガ意見を言って、反応を楽しんでいる最悪の人たちですね。
ちゃんとここで役に立つ意見を出してください。

[719: 匿名さん]

子供乗せタイプの自転車についてですが。
2人以上の子供をもつママさんの意見もわかります。いずれ自分もその立場になるかもしれないし。
でも反対意見は正論だと思います。

担当者に相談してもどうにもならなければ、マンションをあきらめるか(他のマンションなら置けるのか知りませんが)、自転車をかえるかじゃないでしょうか？
どうしても3人乗りをするのであれば。

ネットでちょっと見ただけですが、後ろに付ける子供用シートには取り外し可能なものもあるみたいですよ。
安易な考えかもしれませんが、駐輪場にとめるときに取り外しを行えば、下段におけるんじゃないでしょうか？

どうしてくれるのよ！的に考えるよりは、どうにかしよう！とアイディアを出そうと考える方がいいんじゃないですか？

[720: 匿名さん]

>718
意見を言っているだけじゃないですか。
頭が悪いとか最悪とか、失礼なことを言うんじゃない。

[721: 匿名さん]

720さん
あなた本当にばかですね！

[722: 匿名さん]

基本的にネガや心配を煽るものは削除依頼をだしていきましょう。
ネガ、心配記事を書く人は人格的に破綻しているでしょう。

[723: 契約済みさん]

本日、藤和不動産が下記のIR発表しました。

①特別利益計上

　ベリスタ溝の口の管理会社である、三菱地所藤和コミュニティの30%保有株を
　親会社である三菱地所へ売却。5,445百万円の特別利益を計上。

②特別損失計上

　江東区潮見のマンション計画からの撤退により、4,393百万円の特別損失を計上。

①＞②なので、何とか経営の大きなピンチを凌いだような構図です。

三菱地所藤和コミュニティは、資本比率（三菱地所が約54%保有→売却により約84％）
として今後も、三菱地所の子会社であることに変わりありません。
藤和不動産も、三菱地所が約54%保有する子会社です。
ここのマンション管理会社としての心配は、三菱地所が健在な限りは不要そうですね。

[724: 匿名さん]

○○だね。意味わかってんの？

[725: 契約済みさん]

>724

貴方の考える意味とは？
それがなければ投稿する意味がないです。

[726: 匿名さん]

ＷＢＳに出てたよ。
住宅ローン減税の効果が出てきているので、
営業さん曰く「３月末までに完売できると思う」と仰っていました。

[727: 匿名さん]

見ましたよ。
マジでか！ＴＶで言っちゃって大丈夫か！
と思いました。

その通りになるといいですね。

[728: 匿名さん]

週末ＭＲ行きました。結構残りが少なくて、次期販売分を含め、サウスが２９戸、ウエストが３６戸だったような。そろそろ決めないとね。

[729: 契約済みさん]

ベリスタ溝の口の住所表記が正式に決定しました。

旧住所：神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
新住所：神奈川県川崎市高津区末長1116番9号ベリスタ溝の口○○○（号室）

「字（あざ）宗田町」がなくなりました。
字（あざ）って、日本の近世の村の下にあった小さな区画単位が起源とのこと
なので、かなり田舎の印象でした。はずれてくれて良かったです！！

[730: 匿名さん]

729
くだらない

[731: 購入検討中さん]

＞７２８さん

情報、ありがとうございます。
一旦停滞していたと思ったのに、すごい勢いで、売れてきてますね。
とくにウエストの巻き返しがすごい〜。
うちも心を決めました。契約します！

＞７２９さん

たしかに！！
住所短く、覚えやすくなってよかったです。

[732: 匿名さん]

>729

あのあたりはみんな字が付いてるんだよ。本当はね。
「9号」が付いたままとは驚き。あの周辺のマンションはみんな4桁の番地で終わってるのに。
それだってかなりの田舎だと思うけど。
それに、末長地区は住所表記が変わる動きがある。
○丁目○番地○号（○-○-○ってやつね）になります。近い将来。

[733: 匿名さん]

藤和不動産、いよいよ危ないかも。
引越と同時にアフターなし、ということにならなければよいが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47339/

[734: 契約済みさん]

新築住宅の場合、構造耐力上主要な部分（柱や梁、基礎など）と屋根や窓などの
雨水の浸入を防止する部分に関しては10年間、それ以外の部分については2年間、
デベロッパーは瑕疵担保責任を負います。

しかし、瑕疵担保責任の期間にデベロッパーが倒産してしまったら・・・？

2007年5月に「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法」（住宅瑕疵担保法）が国会で
成立しました。

この法律は文字通り「瑕疵担保責任」の「履行」が「確保された法律」です。
つまり、欠陥が見つかった場合、例えデベロッパーが倒産していたとしても
購入者が費用を負担することなく補修ができるというものです。

デベロッパーが倒産している場合には、マンションの購入者が直接保険会社に
保険金を請求して補修できるようになるのです。
保険料は、マンションの販売価格に上乗せされているということです。

ただし、この法律は成立・公布されてますが、施行は2009年10月1日です。
デベが倒産するとしても、時期によって打撃が違うのです。

個人的見解で、藤和自体の危険度が高く、三菱地所がいなければ倒産だという
意見には同感なものの、三菱地所のバックで何とか危機を凌ぎ、来年からの
追い風を掴めば、藤和は持ちこたえられるのではないかと考えています。

引き渡し時に１級建築士による調査サービスもありますので、少しでもリスク
回避として自衛の措置は取っておきたいですね。まあ、最近の長谷工の施工で、
致命的な瑕疵があるとは考えづらいですが。

また、資産価値への影響として、過去倒産したデベや施工会社のマンションの
中古価格を調べるのは参考になります。そんなに下がってませんよ〜。

[735: 匿名さん]

ローン減税効果ってここのようなマンション買う人には、
ほとんど影響ないのに。
あれって600万円還付があるって思ってる人多そう。
政府の狙いはそこでしょ。
まんまと不勉強な庶民が踊らされてる構図。

[736: 契約済みさん]

＞735

でかい買い物するのに、ちゃんと調べない人いないのではないでしょうか。
調べた上で、これからが買いだ！と思う人が増えることが、追い風となるのです。
それを逃した人は、、、得をするのか、損をするのか？

＜住宅ローン減税について＞

①現行の制度（〜08年12月）が延長になった。
②制度の拡充は、現行より毛が生えた程度良くなった。（4千万台程度のマンションの場合）
③満額600万の恩恵をもらうには、5千万以上のローンをずっと残高しつづけないと無理。

あと下記よく考えた方が良いポイントですよね。
総合的に考え、自分で納得できれば買い/できなきゃ見送りするしかありません。

・住宅ローン金利が下がっている傾向です。1.6%優遇で、変動1%ちょいで契約できます。
・供給中＆予定の新築マンションが減少してます。
　条件が悪い在庫物件を値引きして買うのか、妥当な好条件物件を妥当な価格で買うのか。
・今後出てくるマンションは、竣工が来年〜再来年です。その時の不動産価値＆金利は？
・近いうちに良い新築マンションに入居したら、本当に幸せなのか。

[737: 匿名さん]

住宅ローン減税の還付額って年間に支払った所得税が上限です。
600万の還付を受けるには、
6000万以上の物件を買い、
残債の6000万を10年間維持する、
年収1000万以上の人が当てはまります。
このような方がこのマンションを買うのでしょうか？

[738: 匿名さん]

地所が後ろ盾になるというのはどうでしょうか。
昔と違って子会社といえども簡単には救済しませんよ。
というか、できないようになってきています。
ましてや、ご承知の通り藤和はこれまでも前科があるわけですし。
株価も５０円とか６０円とかですね。
市場も会社としての付加価値をゼロと考えているということです。
もともとＵＦＪ系ですしね。

[739: 契約済みさん]

＞７３７

このマンションの場合、７３６が言っている②だと思いますよ。

＞②制度の拡充は、現行より毛が生えた程度良くなった。（4千万台程度のマンションの場合）

＞７３８

７２３が言っているのが、三菱地所が後ろ盾になった事例だと思います。
こんなのが連チャンでいくつも続く見通しなら、それもやらないでしょう。

[740: 匿名さん]

管理会社は不良資産を持たないので地所は買い取ったということ。
一方、藤和本体は不良資産を抱えたまま、損失をタレ流しにしている。
まことにお気の毒だが、地所が本気で救済したと考えるのは早計。
合併か資本の増強に踏み切った時が本当に救済に乗り出した時。
わかりますね。

[741: 購入検討中さん]

おお！投稿が盛り上がってますね。

つまるところ、このマンション買いかどうかで言うと皆さんどうなんでしょう。

①藤和が倒産すると心配する。
　→買わない/しばらく静観する/リスクを覚悟して買う（良いマンションだと納得いくなら）

②藤和が自力存続/地所の力で存続/地所が資本注入/地所に合併と思う。
　→買う（良いマンションだと納得いくなら）

いろいろ見た上で、自分は②で悩んでます。

[742: 購入経験者さん]

不動産は立地がすべて。三井三菱住友だろうが立地が悪ければ×。モリモトだろうが
立地がよければ○。
この物件に関していえば、藤和がどうのこうのいう問題ではない。
最寄り駅徒歩15分というところでアウト！！！！
やめるのが正解。

[743: 匿名さん]

７４２
それは個人の価値観でしょう。近い方が便利だし、資産価値も高いけど、その分値段も高い。折り合える値段で、住居を選ぶのに何を重視するか、だと思います。その結果多くの方が、ここを選択した、というのが今の売れ行き(この環境下、竣工前完売が視野に入っている)なのでは？

[744: 匿名さん]

「売れ行き」というくだりは？だが、仰せのとおり、結局はどこで妥協するか、ということだな。
駅から近い方がいいに決まっているが、財布と相談したらここが限度だった。
「立地がすべて」ではなく立地は極めて重要なファクター、というあたりでいいのではないの。

地所が積極的な理由で藤和不動産を傘下に収めたとは考えにくいので、最悪のケース、バッサリやるかもしれない。
この中では「藤和が自力存続」が一番ありそうだが、そのためにはともかく市況の回復が大前提。
ここを買う人はそこまで読みきらないと買えないと思うよ。
優良なマンションはいくらでもあるわけだからね。

[745: 購入検討中さん]

本日発行の首都圏版マンションズの特集が、不動産会社ガイド2009年版という内容で、
重厚に各社毎のの特徴・供給マンションの情報が掲載されています。
藤和不動産は２０Ｐも掲載してますので、参考になりますよ。

[746: 匿名さん]

でもこのマンショは、割合はともかく、施工者の長谷工との共同売主だし。アフターも何とかなるのでは？

[747: 匿名さん]

真面目に教えてほしい。
よくネガティブな書き込みを見るが、書き込み内容から見て、購入者どころか購入検討者ですらないよね。
そのような人がわざわざ書き込む理由はなんなんだ？

[748: 匿名さん]

>購入者どころか購入検討者ですらない
ここは検討者のスレ。購入者には住民板があります。
検討者候補の方が購入者より参加の資格がある。

>ネガティブな書き込みを見るが
検討者にとってはネガなレスの方が貴重。
物件のいいところは営業から聞きます。
契約者は物件賞賛は結構です。
ガセでもいいからネガの可能性や値引き動向を知りたい。
早い話、ここを見るまで草加のことなんて知らなかった。

マジメに答えてしまいました。

[749: 匿名はん]

こうなったらいっそのこと藤和には父さんしてもらってモリモトみたいに
余裕で1,000万引で買えるようになって欲しいな。そうすればずいぶん
お買い得感ある物件かと思うけどね。
それ以前に契約された方は高値掴みご愁傷様って感じですけど

[750: 物件比較中さん]

年内〜来1月までは、値引きに踏み切る必要性がないからしないのでしょう。
WBSで宣言されたように、3月までに完売できるペースで売れているのだから。

とはいえ全420戸もあれば、2〜3月に、
①誰にも選ばれなかった条件の悪い部屋
②最近契約された中から融資審査に落ちてキャンセルとなる部屋
③モデルルーム使用住戸
がいくつか発生すると思います。

3月決算月の竣工直前にそのような部屋があれば、交渉のチャンスと思います。
金が最優先であれば、2月時点の状況（藤和の財務状況・残保有在庫・販売状況）
を見ながら、勝負するのが良いのではないでしょうか。

ただ、安くなったって①はつかみたくないですよね。
②③で条件の良い部屋を誰よりも早く知って、即勝負するのが吉かもしれません。

1千万値引きとか、2割以上のハゲタカ買いを期待している方がいるようですが、
藤和は決算期を倒産せずしのぎますし、そこまではあり得ないと予想します。
また、年収6〜8百万の人にとって手が届き、これだけ条件良いマンションは
なかなかありません。そのまま完売してしまう可能性もあると思います。

結論は、ここに住みたいなら早めに選んで契約が正解、金次第で他のとこでも
いいなら2〜3月勝負が正解。