ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[551: 匿名さん]

「横浜・神奈川の新築マンション掲示板」にも値引きに関するスレが立っていました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8732/

[552: 匿名さん]

長谷工でこの立地だから１０〜２０％くらいの値引きはとれるのでしょうか。
成功した方の武勇談をうかがいたいものです。

[553: サラリーマンさん]

都内で20〜30％でしょ？
神奈川、しかも川崎で徒歩10分以上という悪条件の物件ですから40〜50％は余裕でしょ。

[554: 匿名さん]

という夢を見たんですね。分かります。

[555: ご近所さん]

サウス棟のシートが一部はずされていましたので撮影してみました。
エントランスはまだ確認できませんでした。
遠方で確認にこれない方の為に、参考になればと投稿します。

[556: 契約済みさん]

駅から徒歩15分について、賛否両論あるようですが、実測ベースでも15分ですし、渋谷・新宿から
20分以内の駅で急行停車駅であれば駅10分以上が資産価値の大きなマイナス要因にはなりません。
10分以内であればもっと相場が高いというだけのことです。駅10分超えで価値崩壊してるのは
もっと郊外でバス利用や徒歩15分以上の物件がほとんどです。
駅から逆のガーデンアクタス（15分）は元々が安いですが、資産価値は大分上昇しました。
メイフェアパークスのC棟は徒歩15分にあたりますが、中古で4千万台つけてますよ。
ベリスタは新築最初から妥当な相場ですが、それでも大きな下落は無いでしょう。
もちろん「賃貸」や「即転売」前提では得することは無いでしょうが、10年程度自分で住む前提で
あれば1割減程度で損はしない物件と思います。

現時点でセントラルコート・グランドコートが完売（ローン審査NGや自己都合のキャンセル戸が
わずかあり）してて、サウス・イーストが50%以上（モデルルームでの契約済の花は70%以上）売れている状況なので、竣工前完売は確実でしょう。年明けに持ち越しても住宅ローン控除の制度が
確実になれば、より早く即完売でしょう。

自走式100%駐車場は魅力です。但し、80%埋まらない場合、管理費へ若干の影響が懸念されますが、
騒ぐほどの心配ではないでしょう。
管理費・修繕積立金の安さが魅力です。機械式駐車場でなく、且つ低層のため管理費がかさみま
せん。修繕費には12年/1回の大規模修繕と基本的な短期修繕計画が細やかに計画され、含まれて
います。
オール電化ではなく、ガス代かかりますが、長期的な機械交換のメンテナンス費は安いです。
共用施設については、必要最低限なので維持費・リニューアル費がかさみません。
ブリリアマーレ有明くらいの共用規模（大規模でプールやカラオケまである）だと将来かなりの
コストがかかると思います。

間取り・住戸内の仕様に関しては、世の中の新築住宅の平均点獲得くらいでしょう。ハイサッシは魅力で収納もちゃんとしてて、ディスポーザや基本的な設備は標準ですが、食洗機などの「あればいいな〜」くらいの設備はオプションです。玄関前ポーチ・トランクルームが無いのはわずかに
マイナスでしょう。

施工に関しては、良く話題になっている長谷工の長所・短所を良く理解して納得すればOKと思い
ます。耐震・性能は特別に良くもないですが、大震災でもまったく問題ありません。湾岸や川の
下流エリアで耐震性能問題無しとか言っている物件の方が問題です。

原油高前に材料仕入額を確定させていることも魅力です。最近施工開始しているマンションは
もろに材料高の弊害を被っています。今後、三千万に照準を合わせてくるマンションが増加する
らしいですが地下は下がっても建材費は下げられないので、間取りを68㎡以内にしたり、標準設備を抑えたりして下げる工夫をする様です。

近隣・環境について、朝鮮学校について偏見が無ければOKでしょう。施工当初の問題は既に和平的に解決しています。小学校（表記１分、実際〜２，３分）が近いのも良いですね。東側の富士通
ゼネラルがあるように元々富士通系工場だったので、工業地域であることは納得が必要でしょう。工場の名残で土壌から環境汚染物質が若干見つかってますが、3Mの土壌入れ替えと鉄板挿入により解決しています。
ベリスタの近隣数分内にスーパーが無いのはデメリットですが、南口のマンション数・人口を考慮しても無いのが不思議なくらいなので、いずれ誘致されるのは確実でしょう。コンビニは最寄に
あります。交番がすぐ近くなので、治安の問題は比較的ないでしょう。

駅力について、溝の口は逆側ですが丸井・イトーヨーカドー・ドンキはじめ買い物が非常に便利で物価も安く、二子玉川から買い物客が来るくらいで申し分ないです。
電車のアクセスはこれ以上ないくらい便利です。

再開発について、南口のペデストリアンデッキは着工してますので完成を待つのみです。近隣わずかなエリアからすぐに商業活性化するでしょう。
駅までの歩道拡張については、予算取りされてて数年経ってる状況（拡張する土地の工面が中途）で、且つ現状着工未定ですので、数年〜10年以上待たないと実現しないでしょう。

私が契約した決め手は、セントラルタワーで南北に中庭（オータム・スプリングガーデン）があり、2重セキュリティの中心であることが決定要素でした。
日照は中庭が25Mほど感覚あり、7階〜1階まで全戸問題ないはずです。低層階はリビングの奥まで
の日照は期待できないと思いますが、バルコニーは100％問題ないです。低層階はイーストコート
の影響で、西陽が入りにくい（午後3〜4時には日陰）なことだけがデメリットです。
現在サウス・イーストが売出し中です。中庭の恩恵は少なく、（一次セキュリティ内ですが）
外に面してます。その分セントラルより価格が安く設定されてますので条件としては悪くないと
思います。
メインエントランスから比較的近いのも良いですね。ごみ集積所はメインエントランスの裏なので、グランドコートや上層階の住戸はゴミすてに苦労すると思います。駐車場・駐輪場はその逆
でサウスコートからは遠いです。

以上、率直に記述しました。
皆様が納得されてベリスタを購入し、ご近所さんになられることを願います。

[557: 購入検討中さん]

＞５５６さんの記述はいいとこ悪いとこの分析が客観的で納得いきますね〜！
　非常に参考になりました。

＞５５３は世間知らずもいいとこで＊＊丸出しですね。
　そんな人は千葉の奥地や郊外のバス物件にでもいけばいいのに。

10/31号の週刊文春でこのご時世でも買いのマンションに選ばれていることも納得です。
フィオーレのようなすてきな施設が駅までの間にあることも魅力ですね！

前向きに検討したいと思います。

[559: 匿名さん]

駐車場100％は多すぎる気がしますね。
最大埋まって８割じゃないでしょうか。

[560: 匿名さん]

夜中までかかって一生懸命に打ったんだね。
買っちゃったから自分で自分を納得させたい気持ちはわかるけどね・・・。
強烈な「でしょう」攻撃。確固たる思い込み。
しかし、これだけ長いといちいち反論する気持ちも萎えてしまう。
作戦勝ちか。

[561: 買い換え検討中]

業者臭い書き込み乙でございます（笑）

[562: 匿名さん]

業者だったらこんなミエミエの書き込みはしないだろう。

[564: 匿名さん]

デザイン的にもう少しなんとかならなかったんでしょうかね。
並びと言い形と言い、悪い意味でとても学校ぽいですね。
住む分には関係ないですが。

[565: 契約済みさん]

でも>556は文章長いけど的確だと思うよ。
どうしてみんなすぐ業者だのなんだの言うのでしょう。
業者からの書き込みだとしても>556に書いてあることは
物件を絶賛するわけでもなく私としてもほぼ同じような感想を持っています。
うちは「中庭の恩恵」にあずかれるセンターと太陽の恩恵にあずかれるサウスとで
大変悩みました。結局視界の良さ（といっても大した眺望ではないですけどね笑）も
ちょっと魅力でサウスの上層階に決めましたが。
バルコニーからの中庭の恩恵は×だけど外出するたびに廊下から
中庭を楽しみたいと思います。

[566: 匿名さん]

どう読んでも物件を絶賛していると思いますが。

[567: 契約済みさん]

> でも>556は文章長いけど的確だと思うよ。
同じ感想です。
見方の一つとして、悪くないと思いますよ。
肯定意見と否定意見と、その両者が購入を検討されている方の
参考になるのでは？

[568: 匿名さん]

>どうしてみんなすぐ業者だのなんだの言うのでしょう。

我田引水だからじゃないですか。
バラ色の予測オンパレード。

[569: 契約済みさん]

先日、悩みに悩みましたが契約をしてきました。

決め手としては、
・値段に対しての広さ
・収納面積の多さ
・セントラル、グランドはセキュリティも高そう。
・セントラル、グランドは目の前の景観がほぼ一生変わらない。
　（目の前に高層マンションなどが建つことが無い）
・大規模なのに最低限の設備で将来の修繕積み立て金が安そう。
・2つのプライベートガーデンがある
・田園都市線の特急停車駅から徒歩圏内
でした。

逆に引っかかったマイナス面は、
・直床である
・2重壁である
・工場跡地で土壌汚染、工業地区。
・近くに小学校があるが、同学区に新城の新築マンションがあり、過密になることは明らか。
・自分の希望の間取りでは和室にエアコンが付けれない
・オール電化、IHではない。100年コンクリートでもないため、住宅ローン減税の補助費が減る可能性もあり。（まだ未決定のため不明ですけど。）
・バイク置場、原付置場はおそらく不足するだろう（駅徒歩15分だし原付を選ぶ人も多そう）
・駅までの間にスーパーが無い。出来そうな場所も無い。

プラスなのかマイナスなのかが微妙な点として
・駅徒歩15分（実際ドアto改札だと20分以上でしょうね）
・溝の口駅までの道がイツごろ整備されるのか不明。
　（今のままでは子連れで歩くには怖い）
・個人的には、溝の口駅前再開発は、資産価値をあげるほどのものでは無いと思う。


上記のメリットデメリットを比較し、結果このマンションを選びました。

現在悩んでらっしゃる方への参考になれば幸いです。

[570: 匿名さん]

５５６さん
的確なアドバイスありがとうございます。購入検討中ですが、ほとんど同じ感想です。また購入された方が皆さん信念を持って選択されたことが、この掲示板を拝見して伝わってきてとても好ましく感じました。

[571: 契約済みさん]

５５６です。

文章が長くてすみませんでした。
自分でも見返して読みづらかったです。
マンションはメリットとデメリットをすべて納得し、確信を持って買うものだと思っています。
絶賛した箇所は、確信を持って絶賛しました。
ただ、主観はどうしても入りますので「でしょう」という言い回しが増えたと思います。

私はここ数か月で新築・中古含めて多くの物件を見て調べたりしましたので、検討中の方の
参考になればと思い、考えたところをたくさん書いたのです。
過去の履歴を見ても一つ一つが断片的すぎたり、意味ないコメントも多かったので。

冷やかに見てもらっても構いません。
私は間違いなく業者ではありません。契約者です。

＞５６４さん
ちょっと同感です。イニシア向丘遊園は外観が最高で年を経る毎に良さが出そうでした。
民事再生したス○ガ施工の物件ですが。
ベリスタはもう少しカッコよければ！という思いが私もあります。
白基調は経年劣化していきますので、大規模修繕で保てるかは心配です。。。

＞５５７、５６５、５６７、５７０さん
ある程度賛同いただけたようで、よかったです。

＞５６０さん（あと５６６、５６８さん）
長いのは５分ほどで記述しました。私も他で納得いかない物件多数でしたし、この物件
も万人受けするとは思いませんので、ご自身の共感が少ないのであれば、他いいとこ
探してください。反論などは具体的に伺いたいです。

[572: 匿名さん]

ここってキモい人、多いね。

[573: 契約済みさん]

先日サウスを契約してきたものです。最初は駅から１５分は遠いかなと感じましたが、近くても山があったりするより平坦の方がいいと思います。私は車通勤なので、駅の利用は飲んで帰る時ぐらいしか歩かないので重要視していません。それより第三京浜に近いのが魅力でした。もし遠いと感じる方がいるならバスを使えば問題ないのではないでしょうか。
出来るならば、エントランスを反対側にも欲しかったですね。

[574: 匿名さん]

特急てありました？

[575: 匿名さん]

＞５７２
どれがキモいの？
お前こそがキモいんじゃないの。

[576: 契約済みさん]

＞５７３さん

＞それより第三京浜に近いのが魅力でした。
とのことですが、５７３さんの通勤時間帯が何時頃なのか解りませんが
一般的な時間帯とすると、ベリスタから高速入り口までの距離に比べて
かなり時間が掛かると感じますよ。
南武線の踏み切りを境に入り口側とベリスタ側ではかなりの時間差があります。
契約済みとの事なので確認をされているかと思いますが、
もし？と思い書かせていただきました。

[577: 契約済みさん]

踏切を渡らなくても第三京浜入り口まで行けますのでご安心を。
自動車学校と仏具屋の間の道を入ってまっすぐ行くと
第三京浜下の道に出ます。その道は南武線の下をくぐるトンネルになっています。
信号でひっかかると少し時間かかりますが朝の踏切を渡るよりは断然早いでしょう。

[578: 匿名さん]

売れてるのかしら？

[579: 匿名さん]

売れていたら契約者の皆さんはこんなに必死にならないと思うが。

[580: 購入検討中さん]

軒並み販売苦戦が伝えられている中、ここの売れ行きが好調とはとても思えない。
ただまったくダメというわけではないのでがんばってほしい。
行き過ぎた擁護やネガキャン合戦は関心できないが、きちんといいところと
わるいところを伝えて行くことが大事なのでは。

確かに第三京浜下の道は使えますね。
あれをうまく利用すれば溝の口側、丸井やイトーヨーカドーにも
かなり早く到達出来そう。

[581: 匿名さん]

あっち回っても南武沿線道路が渋滞しているから結局は使えない。
近所の人？

[582: 匿名さん]

以下ググった結果件数です。どう見るか別として単なる話題性の基準としてご参考まで。

ベリスタ溝の口 の検索結果　9,780 件
溝の口ガーデンアクタス の検索結果 約 6,010 件
メイフェアパークス溝の口 の検索結果 約 7,620 件
ロイヤルシーズン溝の口 の検索結果 約 12,400 件

パークホームズ高津 の検索結果 約 22,500 件

クレストフォルム武蔵新城 の検索結果 約 6,360 件
パークハウス武蔵新城レジデンス の検索結果 約 4,820 件

二子玉川ライズ の検索結果 約 68,200 件
ピアース二子玉川 の検索結果 約 35,700 件
グランスイート二子玉川 の検索結果 約 13,600 件
ベリスタ二子玉川 の検索結果 約 8,250 件

イニシア向ヶ丘遊園 の検索結果 約 7,770 件
レイディアントシティ向ヶ丘遊園 の検索結果 約 7,220 件

ノブレス新百合ヶ丘 の検索結果 約 9,650 件
プライムアリーナ新百合ヶ丘 の検索結果 約 8,670 件

[583: 匿名さん]

皆さん、釣られないように。
スルーですよ。

[584: 買い換え検討中]

>>581
沿線道路なんて使わないよ。裏から回ればいいじゃん。
第三京浜下→料金所手前で左側測道→マルエツ前の道→イトーヨーカドー＆丸井

[585: 584]

連投すまん。
あと第三京浜下の坂戸の交差点→セブンイレブン手前を左折→坂戸小学校前の道→ミツトヨ横道
→パークシティ横の道からイトーヨーカドー駐車場や丸井へ

[586: 匿名さん]

料金所手前よく渋滞しますが。

[587: 周辺住民さん]

料金所手前が渋滞って言ったってあの程度なら朝はどこでもあることでしょう。
朝の踏切を渡るよりはイライラ度も少ないし。
ただし、今は第三京浜の橋脚補強工事のため車線規制が多く
そのためにいつもよりも渋滞が長いことは確か。
新城から溝の口までの南武沿線道が渋滞してどうしようもないという光景も
ほとんど見たこと無いですね。年に数回「わあ、混んでる！どうしたのかな」と
思うことはあります。
既出のように逃げ道はいくらでもあります。

[588: 匿名さん]

そんな迂回しなければ駅まで行けないマンションなんて・・・

[589: 匿名はん]

>588
よく読もうよ。
元々は第三京浜の入り口までの踏切を渡らないと云々の話。
そして南武沿線道路が混むか混まないかの話。
そもそもこのマンションから溝の口駅まで行くなら
南武沿線道路は使わないでしょーが。
まあ釣りだろうから釣られた自分が間抜けとして
もし釣りじゃないならとことん嫌な人間だね。

[590: 匿名さん]

ここって学校やら学会やらありますよね。
契約者の方は気にならなかったんですか？

[591: 匿名さん]

気になるレベルってひとそれぞれだと思う。
駅徒歩、環境、仕様…etc

[592: 匿名さん]

確かにそうですね。
学校や学会は気にならないけど駅遠がいやだという人もいるだろうし、その逆もいるだろうし。
最後は総合的に判断、というよりは、ものの勢いで決めるしかないか。

[593: 匿名さん]

学会の会館でイベントがある日、
近辺は一生懸命通う学会員と三色旗を持って交通整理（名ばかりの）する人
がうじゃうじゃするから覚悟したほうがいい。
学会員にとってはまさに聖域。非学会員にとってはうんざり迷惑。
それと、学会員も付近に多く住んでいるからご注意ください。
学校というのは朝鮮学校のこと？朝鮮総連があるなら考えるけど‥‥
子供たちに罪は無い。

[594: 匿名さん]

593の発言は重かったようだな。
契約者は皆、黙りこくってことばがでないようだ。
確かにあの異様な情景は見たものでなければ分からない。
それを毎週末、目前で見せられる住人の受忍の辛さは察するに余りある。

[595: 物件比較中さん]

＞確かにあの異様な情景は見たものでなければ分からない。
＞それを毎週末、目前で見せられる住人の受忍の辛さは察するに余りある。

→じゃあ、あなたはその情景を見ているってことだよね？
　あなたは、近隣に住んでてベリスタを実は羨ましがっているか、自分が担当
　してる武蔵新城あたりのマンションが売れなくて、ベリスタ売れないように
　しようとしているようにしか思えないな。
　何も察する必要ないし、掲示板にも来なくていいよ。お疲れ様！

[596: 匿名さん]

昨日ベリスタの前をとおりましたが、学会の会館で七五三か何かのイベントやってましたよ。
たしかに交通整理の人も立っていたけど、踏切付近だけでベリスタ付近だと全然わかりませんでしたよ。

時間帯によるかもしれませんが。

[597: 匿名はん]

＞あなたは、近隣に住んでてベリスタを実は羨ましがっているか、自分が担当
＞してる武蔵新城あたりのマンションが売れなくて、ベリスタ売れないように
＞しようとしているようにしか思えないな。

すごい発想ですね（笑）

[598: 匿名さん]

秘技飛躍三段論法。

[599: 匿名さん]

何をいきりたっているのやら。
別の場所で学会の活動を見ていた時のことを言っただけなんだけどね。
何がどうして、近所にいてその情景を見ているとか、ベリスタを羨ましがっているとか、
ベリスタ売れないようにしようとしているとかいう発想になるのかね。

[600: 入居予定さん]

近くに住んでいる者です。
学会も朝鮮学校も生活にまーーーーーーーーったく影響ありません。
ご安心を。

それよりも、サウスコートのシートがはがされ、だいぶ顔が見えてきましたよ☆彡