ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（1）

[購入検討中さん]

■「ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口」　全体物件概要
物件名称 ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地（地番） 神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
地域・地区 工業地域、第3種高度地区
総戸数 420戸（他に管理室・集会室等7戸）
敷地面積 16,516.92（実測面積）・16,516.92（建築確認対象面積）
建築面積 9,222.84
建築延床面積 43,351.28（容積対象外面積10,347.56含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上7階建1棟
建築確認済証番号 BCJ07本建確119（平成19年11月21日）
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 管理組合成立後、三菱地所藤和コミュニティ株式会社に管理委託
売主・販売提携（代理） 藤和不動産株式会社＜国土交通大臣(12)第408号＞
東京都中央区八重洲2丁目3番13号
売主 株式会社長谷工コーポレーション＜国土交通大臣免許(13)第68号＞
東京都港区芝2丁目32番1号
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
完成日 平成21年1月下旬予定
入居日 平成21年2月下旬予定

[541: 契約済み]

週刊文春の「選りすぐりマンションベスト５０」に選ばれていましたね！

[542: 契約済みさん]

オプション説明会行ってきました。
みなさんどうでした。

[543: 匿名さん]

>541
櫻井氏による記事でしたね。まぁ、住まいサーフィンとほぼ同じかな？
前に、櫻井氏の講演を聞いた事があります。デベ首脳からの情報に強い？という印象でした。新新価格直前の頃で、まだまだ上がると言ってましたね。
ご存じのように、あっという間にポシャりましたが…w
でも、この物件、悪くないと思います。溝の口の場合、駅近に大規模なマンションが建つ可能性は、ほとんど無いだろうし。。。

[544: 契約済みさん]

オプションについてですが・・・
私はキッチンの食器棚を希望しようと思っているのですが、
契約した部屋のサイズだと４０万円もかかってしまうと知り、
ショックを受けているところです。
別のマンションでやはり食器棚をオプションで取り付けた知人に
よると、結構隙間ができているとのこと。
よそで買ってきて置いたほうがずいぶん安上がりですが、
地震で倒れそうで、やはりオプションで取り付けたいなとおもっています。
以前、エコカラットについてこちらで取り上げられていましたが、
ほかの業者さんにたのむなど、ほかの手段で食器棚を取り付けようとお考えの方
、またよくご存知の方がいらっしゃいましたら、ぜひ教えてください。

[545: 契約済みさん]

うちも食器棚考えています。やはり最低でも40万かかると言われました。
隙間ができるというのはどこにですか？
とにかく食器棚の後ろ等に埃がたまったりするのが嫌で作りつけを
考えているんだけど。
予算もあることだしあれこれできないのはわかっているけれど
カタログを見ているとあれもいいなー、これもいいなーって思ってしまいます。

[546: 契約済みさん]

544です。
隙間は、横の壁との間のようです。
いずれにせよ、別のマンションのことなので、参考にはならないかと。
私もいろいろオプションをつけたかったけれど、
景気が悪くなるようなので控えめに、とおもっています。
ベランダはホームセンターにいって自分でウッドデッキ風にできるかな。

[547: 契約済みさん]

＞５４２です。
うちは食器棚予算的にＮＧです。
多少の誤差はあると思いますが、
今使ってるものがちょうどサイズ合うので。

なるだけＤＩＹで対応しようと思ってるんですが。
ベランダは自分でタイル貼る事にしています。
試算してみたら半値以下で出来そうです。
他には、フロアコーティングでしょうか。
金額は８万前後だったと思うのですが
これって完成後〜引渡しまでの間にうまい事
自分でできないんですかね？

[548: 契約済みさん]

> これって完成後〜引渡しまでの間にうまい事
> 自分でできないんですかね？
私も同じことを考えていました。
ほしいものをすべてオプションにするといくらお金があっても足りないので、
自分でできるものは自分で、外部業者に発注しても大丈夫そうなものは外部業者へ、
やむを得ないものだけをオプションにしようかと。
フロアコーティングとエコカラットは、オプションではなく外部業者に発注しようかと思っています。
自分ではきれいに仕上げる自信がない、かつオプションでなくとも大丈夫そうなので。。
食洗機も問題なさそうなので、後付けしようかと思っています。

[549: 契約済みさん]

食器棚ですが、オプションの説明の資料が届いているかと思いますが、１１月に相談会だったかな？が、ありますよね。
ＩＤＣ大塚家具で。
あそこに行けばユニット型の食器棚がありますよ。１５万円くらいから。
有名なところとしては、「パモウナ」とか「綾野製作所」とかがありますが、希望の食器棚を見つけるなら下記を参照してください。オプションは地震とかの時にはいいかもしれませんが、高価ですよね。
私みたいに予算の厳しい方は見てみるだけでもどうですか？
値段は表示されていませんからＩＤＣ大塚家具とか２４６沿いの方でしたらトイザらスの上の大正堂でも現物が置いてあります。それか家具屋さんで確認してください。
他の業者がインターネットでも売ってますから型番等で検索すればヒットすると思います。
（パモウナは無料でカタログを送ってくれますし）

パモウナ　　http://www.pamouna.jp/

綾野製作所　　http://www.ayano-craft.co.jp/

[550: 契約済みさん]

はじめまして。

大塚家具でのオプションの相談会には参加しようと思っています。
ただ全体的に高いようなので、話をきいてみて、
できるものは自分で、もしくは他の業者を検討しようと思っています。
それまでにいろいろ調べておきたいのですが、
もしどこかよい業者さん、お店をご存知でしたら教えてください。
特にフロアコーティングとエコカラットについて情報をいただけると
うれしいです。

食器棚のパモウナもカタログ請求をしてみました。

[551: 匿名さん]

「横浜・神奈川の新築マンション掲示板」にも値引きに関するスレが立っていました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8732/

[552: 匿名さん]

長谷工でこの立地だから１０〜２０％くらいの値引きはとれるのでしょうか。
成功した方の武勇談をうかがいたいものです。

[553: サラリーマンさん]

都内で20〜30％でしょ？
神奈川、しかも川崎で徒歩10分以上という悪条件の物件ですから40〜50％は余裕でしょ。

[554: 匿名さん]

という夢を見たんですね。分かります。

[555: ご近所さん]

サウス棟のシートが一部はずされていましたので撮影してみました。
エントランスはまだ確認できませんでした。
遠方で確認にこれない方の為に、参考になればと投稿します。

[556: 契約済みさん]

駅から徒歩15分について、賛否両論あるようですが、実測ベースでも15分ですし、渋谷・新宿から
20分以内の駅で急行停車駅であれば駅10分以上が資産価値の大きなマイナス要因にはなりません。
10分以内であればもっと相場が高いというだけのことです。駅10分超えで価値崩壊してるのは
もっと郊外でバス利用や徒歩15分以上の物件がほとんどです。
駅から逆のガーデンアクタス（15分）は元々が安いですが、資産価値は大分上昇しました。
メイフェアパークスのC棟は徒歩15分にあたりますが、中古で4千万台つけてますよ。
ベリスタは新築最初から妥当な相場ですが、それでも大きな下落は無いでしょう。
もちろん「賃貸」や「即転売」前提では得することは無いでしょうが、10年程度自分で住む前提で
あれば1割減程度で損はしない物件と思います。

現時点でセントラルコート・グランドコートが完売（ローン審査NGや自己都合のキャンセル戸が
わずかあり）してて、サウス・イーストが50%以上（モデルルームでの契約済の花は70%以上）売れている状況なので、竣工前完売は確実でしょう。年明けに持ち越しても住宅ローン控除の制度が
確実になれば、より早く即完売でしょう。

自走式100%駐車場は魅力です。但し、80%埋まらない場合、管理費へ若干の影響が懸念されますが、
騒ぐほどの心配ではないでしょう。
管理費・修繕積立金の安さが魅力です。機械式駐車場でなく、且つ低層のため管理費がかさみま
せん。修繕費には12年/1回の大規模修繕と基本的な短期修繕計画が細やかに計画され、含まれて
います。
オール電化ではなく、ガス代かかりますが、長期的な機械交換のメンテナンス費は安いです。
共用施設については、必要最低限なので維持費・リニューアル費がかさみません。
ブリリアマーレ有明くらいの共用規模（大規模でプールやカラオケまである）だと将来かなりの
コストがかかると思います。

間取り・住戸内の仕様に関しては、世の中の新築住宅の平均点獲得くらいでしょう。ハイサッシは魅力で収納もちゃんとしてて、ディスポーザや基本的な設備は標準ですが、食洗機などの「あればいいな〜」くらいの設備はオプションです。玄関前ポーチ・トランクルームが無いのはわずかに
マイナスでしょう。

施工に関しては、良く話題になっている長谷工の長所・短所を良く理解して納得すればOKと思い
ます。耐震・性能は特別に良くもないですが、大震災でもまったく問題ありません。湾岸や川の
下流エリアで耐震性能問題無しとか言っている物件の方が問題です。

原油高前に材料仕入額を確定させていることも魅力です。最近施工開始しているマンションは
もろに材料高の弊害を被っています。今後、三千万に照準を合わせてくるマンションが増加する
らしいですが地下は下がっても建材費は下げられないので、間取りを68㎡以内にしたり、標準設備を抑えたりして下げる工夫をする様です。

近隣・環境について、朝鮮学校について偏見が無ければOKでしょう。施工当初の問題は既に和平的に解決しています。小学校（表記１分、実際〜２，３分）が近いのも良いですね。東側の富士通
ゼネラルがあるように元々富士通系工場だったので、工業地域であることは納得が必要でしょう。工場の名残で土壌から環境汚染物質が若干見つかってますが、3Mの土壌入れ替えと鉄板挿入により解決しています。
ベリスタの近隣数分内にスーパーが無いのはデメリットですが、南口のマンション数・人口を考慮しても無いのが不思議なくらいなので、いずれ誘致されるのは確実でしょう。コンビニは最寄に
あります。交番がすぐ近くなので、治安の問題は比較的ないでしょう。

駅力について、溝の口は逆側ですが丸井・イトーヨーカドー・ドンキはじめ買い物が非常に便利で物価も安く、二子玉川から買い物客が来るくらいで申し分ないです。
電車のアクセスはこれ以上ないくらい便利です。

再開発について、南口のペデストリアンデッキは着工してますので完成を待つのみです。近隣わずかなエリアからすぐに商業活性化するでしょう。
駅までの歩道拡張については、予算取りされてて数年経ってる状況（拡張する土地の工面が中途）で、且つ現状着工未定ですので、数年〜10年以上待たないと実現しないでしょう。

私が契約した決め手は、セントラルタワーで南北に中庭（オータム・スプリングガーデン）があり、2重セキュリティの中心であることが決定要素でした。
日照は中庭が25Mほど感覚あり、7階〜1階まで全戸問題ないはずです。低層階はリビングの奥まで
の日照は期待できないと思いますが、バルコニーは100％問題ないです。低層階はイーストコート
の影響で、西陽が入りにくい（午後3〜4時には日陰）なことだけがデメリットです。
現在サウス・イーストが売出し中です。中庭の恩恵は少なく、（一次セキュリティ内ですが）
外に面してます。その分セントラルより価格が安く設定されてますので条件としては悪くないと
思います。
メインエントランスから比較的近いのも良いですね。ごみ集積所はメインエントランスの裏なので、グランドコートや上層階の住戸はゴミすてに苦労すると思います。駐車場・駐輪場はその逆
でサウスコートからは遠いです。

以上、率直に記述しました。
皆様が納得されてベリスタを購入し、ご近所さんになられることを願います。

[557: 購入検討中さん]

＞５５６さんの記述はいいとこ悪いとこの分析が客観的で納得いきますね〜！
　非常に参考になりました。

＞５５３は世間知らずもいいとこで＊＊丸出しですね。
　そんな人は千葉の奥地や郊外のバス物件にでもいけばいいのに。

10/31号の週刊文春でこのご時世でも買いのマンションに選ばれていることも納得です。
フィオーレのようなすてきな施設が駅までの間にあることも魅力ですね！

前向きに検討したいと思います。

[559: 匿名さん]

駐車場100％は多すぎる気がしますね。
最大埋まって８割じゃないでしょうか。

[560: 匿名さん]

夜中までかかって一生懸命に打ったんだね。
買っちゃったから自分で自分を納得させたい気持ちはわかるけどね・・・。
強烈な「でしょう」攻撃。確固たる思い込み。
しかし、これだけ長いといちいち反論する気持ちも萎えてしまう。
作戦勝ちか。