シティーハウス武蔵小杉 『住友不動産』 − 1

[近所をよく知る人]

中丸子Ｃ地区(ＮＥＣの横須賀線を挟んだ反対側)

小杉駅周辺地区の事業概要
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/kaihat...
su.pdf

所在地：神奈川県川崎市中原区下沼部1810-1（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
　　　　南武線 「向河原」駅 徒歩5分
　　　　横須賀線「武蔵小杉」駅 徒歩2分（新駅2009年開業予定）

[236: 近所をよく知る人]

セントスクエアが高かったのは、
あの辺りが武蔵小杉駅周辺で一番地価が高いから。
（↑一番じゃなかったら、ごめんなさい）
近所に住んでて、土地公示とかみてる人だったら、
たぶん知ってるはず。

シティハウスがセントスクエアよりも
高い坪単価をつけたらそれは暴挙に近いと思う。
だって、シティハウスだったら、
武蔵小杉よりお隣の向河原のほうが近いもん。
向河原で坪単価３５０万って、
普通に考えたらありえない。

[237: 周辺住民さん]

ていうか、最寄駅は新駅でしょ。
坪300万円くらじゃないかなと思うが。

[238: 匿名さん]

近所をよく知る人さんの情報は、なんか古い。
10年ぐらい前の情報なんじゃない？
再開発を見込んだ話をしてね。

[239: 匿名さん]

４月に事前案内会に行こうと思ってるんですけど
坪３００万ですか！？
確かに小杉って場所は便利だと思うんですが、
その値段なら全く買う気にならないですねー。
免震構造だからと言われても説得力なし。。。

[240: 周辺住民さん]

直近のセントスクエアが中小デベなのに坪300万円だったから、
それくらいは十分ありえるでしょう。
現時点で小杉の新築でリーマンが買える価格帯は完売してるし。

[241: 匿名さん]

そうですね。
セントスクエアの坪300万が基準価格となるでしょう。
だって坪300万でナイスと住友だったら住友買わない？

[242: 匿名さん]

>>236
武蔵小杉の現在の中心街と行ったら、最大の商業施設であるイトーヨーカドー周辺。
土地が高い上に免震・オール電化と設備がそこそこ充実していたから、高価格が是認されて売れたのでしょう。

他に高いところが有るとしたら、北口の駅前ロータリー沿いでしょう。
北口は、溝の口・中原や川崎や等々力公園などへのバスターミナルとしての立場は崩れそうもないし。


将来の一番高い場所は、東京機械跡の商業施設次第。
とはいえ、あのイトーヨーカドーでは、何を作っても簡単に追い抜けてこちらが中心になりかねない。

他に高いところが出来るとしたら、パークシティ前の駅前ロータリー沿いか、
南部A地区の駅直結マンション(東急)＆新図書館か、横須賀線新駅前交通広場沿いかだけど、
新駅改札付近はやや街外れとも言えるので微妙な気がする。
あとは、北口の医大病院周辺の開発次第か。ずいぶん時間がかかって先の話になりそうだけど。。。

[243: 匿名さん]

>>242
いつになるか分かりませんが、街の中心が何処になるかは、
新駅東側のNEC工場の動向次第ではないでしょうか。
いつまでも駅前に工場が残るとは思えません。
あの敷地は広大です。

[244: 匿名さん]

>>242
それで？
頑張って書いたけど住友物件と何の関係があるかわからない書き込みですね。

坪300万以下になることは絶対にありえないよ。

[245: 契約済みさん]

坪３００万以下になる、じゃなくて坪３００万以下にするでしょ。
住友ですからねぇ。入居始まっても、平気で売ってるでしょう。

[246: 匿名さん]

>>245
住友だから坪300万以上にするんだよ。
知らないんだな住友を・・・・・。

[247: 契約済みさん]

失礼、書き間違いです。

[248: 匿名さん]

モデルルームは何処にできるのかなw

[249: 匿名さん]

新聞折込にはモデルルームの場所は書いてなかったです。
専有面積５８．４７〜８４．７１㎡なのでやはり価格は抑えてくるのでしょうね。
あそこはもろ線路脇だし、植栽も限りのある広さなので苦戦するんじゃないでしょうか。
・・・でも狭い間取り希望者にはありがたいのでしょうね。

[250: 匿名さん]

コスタのモデルルーム跡地＠元住吉東急車庫裏にスミフがプレハブ建築中

[251: 周辺住民さん]

住友から簡易パンフが届きました。
なかなかデザインは良いなと。
綱島の住友は赤なので心配していましたが。
モデルルームはコスタと同じ場所。
事前案内会中で一般公開はまだまだ先みたいでOPEN日は未定らしい。

[252: ご近所さん]

昨日通り掛りました。１２、３階まで来てますかねぇ。
南北方向にはバルコニー無しかな。新駅前ということもあってか、スマートな感じ（オフィス風？）ですね。

[253: 匿名さん]

ホームページ新しくなりましたが、情報少ないですね。
http://ch-musashikosugi.com/

[254: 匿名さん]

このマンションは、新駅に近いのがメリットですが、
新幹線、横須賀線の鉄道高架が至近で騒音対策が必須そうですね。
特に、マンションのあたりで、通過時に大きな音が出ているような。。

[256: 匿名さん]

電車騒音煩い事は覚悟しないと駄目ですね。
レジ武蔵小杉の掲示板見てもそこそこ騒音するみたいです。
二重サッシがあればと言う人いますが窓を開けない人なんていませんからね。
開けてしまえば二重サッシも効果なしです。

[257: 周辺住民さん]

モデルルーム(旧コスタMR)に、HPより詳しい写真は貼ってありますねー

[258: 匿名さん]

外観がイニシア新川崎にそっくりで驚きました。
デザインした人が同じなんですかねぇ？

[259: 提携説明いきました]

予定価格、販売住戸全く教えてくれませんでした。アホ住友です

[260: 匿名さん]

セントスクエアエントランス近くのイトーヨーカドーのファーストキッチン前辺りに
外観や内廊下の写真入りのでっかい看板がでていました。他にもあちこちに看板出ているのかな。

[261: 匿名さん]

モデルルームたいしたことなかったです。
セレクトプランがあるけど２０階以上のみということでそれ以下は強制的に決まってるようです。
東向きはやはり新幹線は相当うるさそうですね。２重サッシになってますが、夏は死にそう。
西向きは目の前に野村のマンションが同じぐらいで建つらしく眺望は最悪と言ってました。
だいじょうぶかいな。

[262: 匿名さん]

レジデンスのスレでも新幹線の騒音のことが問題になってますよね〜
やっぱうるさいかな〜？

[263: 匿名さん]

神経質な方は、線路沿いは避けた方がいいと思います。

特にＪＲの車両と線路は、うるさいです。
朝４時とかに、貨物の頭部分だけ移動したりして閉口します。

駅近の線路沿いのシングル向けマンションの１５階を借りて住んでたことあります。
そのマンションは越してきても、すぐに出ていく人が多かったです。

高層のマンションは壁がコンクリートではなく
乾式のパネルなので「ゴー」という低い音が窓からだけでなく
壁からも漏れます。壁に耳をつければわかります
分厚いＦＩＸ窓だったですが壁から音がもれてきました。

部屋を確認するときは不動産屋と話したりするので耳が音に慣れ、
不動産屋さんの「窓閉めれば静かですよ」の説明に納得してしまいすが
住んで寝起きをするようになると騒音が気になります。

[264: 匿名さん]

レジの検討スレで散々出てましたよね・・騒音問題について。
貨物が特にうるさいとか。
響く音が云々。

[265: 匿名さん]

シティーハウスとリエトの間は何が出来るのでしょうか？

[266: 匿名さん]

野村ブランドですが施工は長谷工のマンション

[267: 匿名さん]

騒音が気になる物件ですが、臭いにも注意が必要そうです。

横須賀線の地下に、武蔵野線が通っているようで、マンション横の道路と交差する高架には通風孔があり、たまにとてもすごい臭いがします。

[268: 匿名さん]

>>267
「すごい臭い」って、どんな臭いか興味があります。
ぜひ教えて下さい！

[269: 匿名さん]

＞２６６
ありがとうございました。

[270: 匿名さん]

すごい臭いとは、「汚臭」です。
臭いがするときに、高架下を通るのは苦痛です。

[271: 匿名さん]

>>270

268です。

ご教示ありがとうございます。

地下鉄のホームが時々臭かったりするのと、きっと同じような臭いなんでしょうね。
「臭い貨物を積んだ列車」ってのもちょっと考えられませんし！

[272: 匿名さん]

魔女の宅急便みたいな家畜運搬車両とか有るんでしょうかね？だったら臭うかも。

[273: 匿名さん]

昨日モデルルームを見てきました。
予約制でしたがＧＷともあってそこそこ賑わっていました。
現在販売予定なのが18階以上の部屋のみで一番大きな84㎡で7100万〜7400万。
74㎡が6000万半ば。
70㎡が大体6000万円超の予定価格でした。
まず5月上旬まで先着順で販売し、その後一般売り出しのようです。
建具や内装は確かに高級でしたが、線路のそばであるということと、南や西向きはコスタやリエトコートが側にあるのが気になりました。
また、高層階以外は内装や間取りも選べなくなっていました。
明らかに売り惜しみをして高値を待っていたら景気が後退してしまったというのが見て取れます。
位置的にはどちらかというと、リエトなどの防音壁になるような感じがします。。
値段は22階までの同じ階の値段で比べると最高値ですね。
ここの売れ行きがどのようになっていくのか興味深いですね。

[274: 購入検討中さん]

私も先日、モデルルームに行ってきました。
その後で現地にも行ってみたのですが、線路との距離が余りにも近いので驚きました。
線路に防音対策などはされないようなので、窓を閉めても気になるかもしれませんね・・・。
また、リエト方向から音が跳ね返って聞こえてきたので、西向き（線路と反対）の部屋も窓を開けるのはキツいのかもしれない・・と感じました。

西向き方面は、現在は一番近い建物との間が94mという話ですが、
その間に建設予定の「野村×長谷工」は１４階という計画が変更になり、どれだけの高さのものが建つかわからない状況になっているので確認を急いでいるところだそうです。
（「同じ程度の高さの建物が建つ可能性もおおいにあるので、その点はご了承ください」と言われました。）

また、道路から２ｍ奥まったところに建てる条件があるそうなので、道路６ｍ＋両方の建物の奥まりで、最悪の場合、野村のマンションがギリギリ２ｍの位置に建つと、１２〜４ｍの距離でお見合いになるとのことでした。

新駅に近いのは非常に魅力的で、まだ迷っているのですが、
あの値段と間取りと周囲の条件を見たら、
数年後にできる予定の３７階建て（2ヶ所ありますよね）を待とうか…という方に傾きつつあります。。。

[275: 匿名さん]

>>273
レジデンスやパークシティの価格を知っていると、驚きの高値だね。
景気も後退しちゃったし、その値段で売りきれるのかねぇ。
正直、周辺の中古やキャンセル物件を狙った方がよいのでは？
転勤や買換前物件の値下がりで中古やキャンセル物件って必ず出るモノだし。
倍率が高くて入手は難しいかもしれないけど。
既にいくつか売りに出たのをそれぞれの物件の掲示板で見かけましたよ。

[276: 匿名さん]

今の景気じゃ500万以上下げないと売れないでしょう。

[277: 匿名さん]

>>275
中古だって築浅は、利益を乗せて売り出すんじゃない？
今の景気でもね。
あと中古は仲介手数料が掛かったり、アフターサービスが無くなったりする欠点もある。

[278: 匿名さん]

>>277
昔はココ安かったからねえ。
そういう意味では多少利益は乗せられるかも。

[279: 匿名さん]

レジの新築時平均坪単価が218で現在中古坪単価256。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/
「大規模マンション227物件の「時価」リスト」

ここは18階以上が坪290〜300。平均だと坪260くらいですかね。
時価だとそれなり価格だけど、線路とマンションに囲まれていることを値引かないと…

[280: 匿名さん]

昨日モデルルーム行ってきました。営業さんによると坪単価はパークシティと同じなので大変お買い得とのこと。豊洲といい最近の住友は住友らしくないですな。

[281: 匿名さん]

>坪単価はパークシティと同じなので大変お買い得とのこと

だったら、かなり割高だよ。

[282: 購入検討中さん]

＞＞281さん

　同感です。パークシティみたいな全熱交換型換気でもないし、
　オール電化でもないみたいだし・・。よっぽど他の仕様が良いのなら
　話は別ですが。

　豊洲もそうだけど、武蔵小杉のようにマンションが林立する場所は、
　地域の一番物件でないと、永住するのならともかく転売するとき、
　相当辛いでしょうね。

　つくづく、パークシティの抽選外れたのが痛い・・。

[283: 匿名さん]

立地といい景観といいパークの方が確かによいですね。
内廊下も同じだし。
三井のもう一つのタワーとか東急のとかまだ出来るので慌てない方がよいかなとも思います。
現地いきましたけど、横須賀線や新幹線が通ると音と振動がすごいです。
横須賀線は駅が出来れば減速して少しは静かになるかもしれませんが、新幹線は振動も含め工事現場のようでした。
すぐ側に野村のマンションも出来るし景気が良ければ勢いで売れたかもしれませんが、この景気では本当に苦しそう。
望みは景気が悪くなったせいでなったせいで、他の物件が着工を遅らせているので、その隙に細々と売っていくことぐらいですかねえ。
でもパークも残った高層階は全く売れないみたいですし、時期的にまさに貧乏くじですね。

[284: 匿名さん]

三井の駅近物件を待つのかー。

小杉の地価上昇
建材コスト上昇

サラリーマンで買える価格になるとは思えません。

[285: 匿名さん]

横須賀線は駅が出来て減速するけれど、逆に発車メロディーとかアナウンスの音がするので
かえって不快かも?
友達が駅前マンションの上層階に住んでいるのですが、窓を開けると「ルルルルル〜」の音楽と
「閉まりまぁーす」のアナウンスがうるさくて驚きましたもん。
それを考慮したとしてもこういう立地では全熱交換型でないと辛いと思いました。