シティーハウス武蔵小杉 『住友不動産』 − 1

[近所をよく知る人]

中丸子Ｃ地区(ＮＥＣの横須賀線を挟んだ反対側)

小杉駅周辺地区の事業概要
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/kaihat...
su.pdf

所在地：神奈川県川崎市中原区下沼部1810-1（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
　　　　南武線 「向河原」駅 徒歩5分
　　　　横須賀線「武蔵小杉」駅 徒歩2分（新駅2009年開業予定）

[2: 匿名さん]

ここのマンションは、土地の落札価格が異常に高いらしいので
販売時期、資材高騰を見て、平均坪単価は３３０万ぐらいになると見ました。

[3: 購入検討中さん]

となると、大体
50m2 -> 5000万
60m2 -> 6000万
70m2 -> 7000万
80m2 -> 8000万
ってことですか？

[4: 周辺住民さん]

秋発売でしたっけ。
まだ詳細でませんね。
1,2階が商業施設が入るらしいので期待。

>3
高いですね。
でも、元住吉のシティも場所が良ければそれくらいした記憶が。

[5: 周辺住民さん]

聖マリアンナ病院横のセントスクエアも坪300万円で売れてるらしいから、
デベが格上のここが坪330万でもおかしくはないのかも。

[6: スレ主]

80ｍで22階ですが、3階以上の階高は？　1,2階が以上に高いのか？

長音(ー)要らなかった。

[7: 匿名さん]

横須賀線には近くても、東横線からも遠く、
とても価格に見合う価値があるとも思えない。
しかも所詮住友さん。
三井さん、三菱さんの方が上でしょう。
やっぱりパークシティに勝る物件はない。

[8: 匿名さん]

まだ小杉への需要はあるものの一時の大興奮ぶりからは冷めて
パークなんかもだいぶゆっくりした売れ行きになっているようなので
そろそろ価格の高騰も落ち着いて欲しいもので。。
でもパークも人気の間取りは終わってしまったし
ここも強気の価格でくるんだろうな。

[9: 匿名さん]

目の前のレジMR跡地に何ができるかでかなり様相が変わってくる気がします。同じようなマンションが建ったら全く眺望は期待できないどころかカーテンも開けられないのでは。。。
というか、レジMR跡地はかなり工事をしていますが既に概要は決まっているのでしょうか。

横須賀線と新幹線の騒音がどれぐらいかも気になります。
ファミリー向けというよりはDINKS向けでしょうか。

いずれにせよ秋のMRは見に行きたいですね。

[10: 匿名さん]

武蔵小杉に住みたい≦マンション価格ってのが、
ギリギリでパークシティだった気がする。
これ以上価格が上がると、大半の人々が≦が＜になってしまい、
需要が大きく落ち込むと思う。

それでも買う人が十分いるのなら、
武蔵小杉はどんどんハイソな街になるに違いない。

[11: 匿名さん]

パークシティ以上の価格が出るとしたらこれから出来る駅直結ビルしかないのでは？レジデンスでさえ劇的に売れたわけではなく上手いこと売り切ったなぁ、くらいだったのであれに毛の生えた程度の価格になるのではないでしょうか。

[12: 匿名さん]

東京機械跡地のマンションだって商業施設と
上手に組み合わせて設計すれば、
パークシティ以上の価格もありえますよ。

[13: 入居予定さん]

いくら跡地に、噂されてる高島屋が来たとしても、
需要者たちの出せる金額にも限度があるでしょう。

これ以上高くなるようだったら、
都内などに需要が還流するのではないでしょうか？

まだ、そこまでの財布の紐を緩ませるほど、
ブランドを武蔵小杉は獲得できてないと思いますけど。

[14: 周辺住民さん]

小杉に住みたい
新駅近くで東京方面の仕事場に直通
タワーは苦手
レジは好みに合わず買わなかった・・・

こんな層が買うのかな？
団塊世代の購入は少なそうな気はしますが。

[15: 匿名さん]

都内にも、価格の割に魅力的な新築が少ないですからね。

[16: 匿名さん]

大人気のラゾーナの隣に出来るクレッセントタワーや
ちょっと歩くが同じ川崎西口のブリリア川崎があの程度の価格。
それを考えると武蔵小杉ももうパークシティの価格がぎりぎりな
ような気がする。13さんのご意見の通りかなと。。
もちろん素人考えなので分かりませんが。

[17: 匿名さん]

＞＞０９さん
確か長谷工が買ったという情報が小杉の板のどこかに
ありましたよ。マンションが建つはずです。

[18: 匿名さん]

住友のシティハウスは、
１ヵ月くらい前に電話して聞いたところ
４ＬＤＫまでで、最大の部屋が約８６平米と言っていましたよ。
期待はしていたのですが、
９０以上を探していたので、候補から外しました。

敷地も広くないので、コンパクトなタイプの部屋が多くなるのではないでしょうか。
しかも住友は、このマンションコミュニティ内の色々な掲示板で
書かれている通り、売り急がず完成後もダラダラと売る方式を取るようなので、
相当高く設定してくるのではと思います。

秋に発売開始は確定だけれど、
パンフなどもまだ作成していないし、いつ出来るか分からないって
感じでしたから。

すぐ近くにも長谷工が建てるみたいですね。

[19: 匿名さん]

川崎のクレッセント？
デベがモリモトという時点で眼中にないんだけど。

[20: 匿名さん]

このマンションの敷地の西側（小杉タワーや賃貸タワーなどとの間）って、
すごい工事してますけど何か建つのですか？　緑地地帯ですか？
何か発表されているのでしたっけ？

[21: 住友大好きさん]

>19
眼中ないと言ってる割には掲示板に書き込むくらい意識してるのがかわゆい♪

たぶん住友は君なんか眼中ないよ。
ここ高いけど買えるの？住友物件は金持っててなんぼよ。

[22: 周辺住民さん]

>20
広大な緑地地帯になりますよ〜。
建物は立ちません。

[23: 匿名さん]

モリモトなんて３流デベだろ。
住友検討しているやつはモリモトなんて眼中にないって
言っているだけ。
３流デベのくせして、メジャーのスレに出てこないでくれる？

[24: 匿名さん]

>23
超一流の住友様の名が穢れるので、
君も出てこないでくれる？

[25: 住友大好きさん]

>19=23

高めの球を打つ練習をしっかりしておくように。

[26: 匿名さん]

検討者の邪魔だから住友とモリモトの関係者は出てこないでくれる？

[27: 匿名さん]

住友なんて二流でしょ？
モリモトは営業が最悪って聞いた。

三井と三菱以外は、ディベロッパーなんて二流以下でしょ。

三井・三菱・森が、なんか御三家って感じ。
綺麗に、３Ｍだったりするね（笑）


まぁ、土地の買い損、マンションの建て損にならないように、
住友さん頑張って下さい。

[28: 匿名さん]

デベが良くても所詮武蔵小杉。
駅前のピ○サロもおばさんばっかり！

[29: 匿名さん]

武蔵小杉自体は、これから変わっていく街。

これまでの武蔵小杉の概念で論ずることは、
大変ナンセンスなことだと思います。

武蔵小杉がいい方向に変わっていくのは間違いないこと。

街が上品になっていくと、
風俗も締め出されていくことでしょう。

[30: 匿名さん]

川崎市の一都市であるのは、
永久に変わりません。
街が上品になったとしても、
住んでる人が上品になれるかは・・・

[31: 匿名さん]

丸仙の支那そば美味いですよ！
あれは変わらないで欲しい！！

[32: 匿名さん]

これから所得水準の高い人間が、
沢山流入して来るわけで、今の武蔵小杉と
数年後では住んでいる人は大きく変わるでしょうね。

それなりの人間性がないと、
あんな高いマンションを購入できるだけの収入がある
企業に勤められないでしょう。
あと、学歴も。
少なくとも駅近のあたりは、
ハイソな街になるでしょうね。

[33: 匿名さん]

でも新川崎にデカいパークシティが出来て何年も経つけどあの辺レベル変わんないよね。

[34: 匿名さん]

>>33

マンション１つで街が変われば、
各自治体苦労はしないでしょう（笑）

おもしろいことおっしゃいますね（笑）

武蔵小杉は、おいそれと買えないマンションが、
１０棟近く建ちますので、エリア当たりの平均年収上がります。
で、地価も上がれば、新築マンションの賃料も上がります。
ある程度規模の住民の流入退出が、
今後10年以内に起ること必至です。

簡単な経済学・都市経済学のモデルですね。


ちなみに、新川崎も再開発されているみたいなので、
これから変わるのでは？
すると、パークシティの中古価格も上がるでしょうね。

[35: 匿名さん]

賃貸マンションの改装、改築の活発化と、
新築マンションの増加が今後見込まれます。
地価上昇と相まって賃料は上がるでしょうね。

低額の賃貸物件が減れば、
住民の様相も大きく変わるでしょう。


とはいえ、この物件がそんな高額で売れるかは疑問。
あまりディベロッパーのブランドは関係なく売れそうですが、
価格が問題ですね。
小杉バブルに踊らされて、事業失敗しないといいね、住友さん。

[36: 匿名さん]

駅からあれだけ遠いグランシーナを「武蔵小杉」として高く売り出す住友さんですから、ここは相当強気な価格設定がなされると思われ。それから街の景観を損ねるのでシティハウス多摩川と同じ色だけはやめてください住友さん。

[37: 匿名さん]

>>３６
色が気に入れば買うんですよね。

[38: 匿名さん]

>37

そういう程度が低いつっこみやめませんか？
荒れる元になるだけですよ。

[39: 匿名さん]

デベ関係者なんてこんな程度ですよ。

[40: 匿名さん]

ディベ関係の人も、マンション選びに有意義な情報を
くれればいいのに、足引っ張ったり、野次馬的な書き込みが
多いから、嫌われちゃうんだよね。

まー、毎日のストレス発散気分でやってるのかもしれないけど。
だから、余計にタチが悪かったりするんだよね。

[41: 匿名さん]

色は市からの規制があるんでしたっけ？

[42: 匿名さん]

それって、景観法の話ですよね？
現状は特に規制がないと思いますが、景観計画案ってのが
来年４月に施行予定です。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p02824.html

すでに建設中または建設予定のマンションは対象外でしょうけど

[43: 周辺住民さん]

御三家+鹿島はいい感じの色で落ち着いてるから、
極端な色だけはやめて欲しいです。

[44: 匿名さん]

え？コスギタワーの色は結構どぎつい気がする。
鹿島のは、あのグレーがいい感じに渋い！

[45: 周辺住民さん]

まさに建物の色は好みの問題ですな。
景観法はド・ピンクとか真っ赤とか極端なものを
ＮＧとするような内容だったと思うので
コスギタワー程度の色はまず今後も排除されることは
ないでしょう。

[46: 周辺住民さん]

ここは何を売りにしてくるのか楽しみです。
共用施設を抑えたレジデンス系になるのでしょうか？

まだ全然情報が出ませんね。
パークが終わってから出すのかな？

[47: 匿名さん]

レジデンスはファミリー間取りがほとんどで、１ＬＤＫはなかったか、あってもほんの少しだったと思うのですが、ここは、１ＬＤＫやファミリー間取りでも、広さはおさえてくる可能性は高いですよね。

いくら坪単価があがっても、やっぱり大規模となると数売らなきゃならないから、サラリーマン層が買える価格帯でうるしかないでしょう。

とすると、駅向こうのナイスのように、狭い細切れ間取りの物件が主流になるのでは？

[48: 匿名さん]

このマンション最初２３階８０ｍだったのがいつの間にか２２階７５．８ｍになったんですね。

[49: 匿名さん]

ひとつの階で、４.２ｍも削ったんですね。

[50: ご近所さん]

2階までが店舗予定だったけど、
もしかして店舗を1階分減らしたとか？

[51: 周辺住民さん]

週刊ダイヤモンドの発売予定表を見ると、
12月発売になってた。
現地の垂れ幕には秋頃発売になってたのに。
これが売り渋りってやつか・・・。

[52: 匿名さん]

ガメツさで悪名高き住友。安く売るくらいなら在庫で抱えると宣言してるし、「思ってたより安い」って展開は万に一つも無いな。

[53: 匿名さん]

>>52
『ガメツさで悪名高き住友。』

・・・むしろ逆の印象だけど。

「この値段でお買い求めいただけないのでしたら、
結構です。」と、おっとり、あっさり、殿様商売
なんでしょうね。

[54: 匿名さん]

ここは賃貸ではないの？？
販売してるんですか？

視野に入れてなかったもので・・・

[55: 周辺住民さん]

>53
たしかに、そんな感じがするなあ。
のんびり売ってそうなイメージ。

>54
当初から分譲ですよ。
12月販売だと、競合物件がないから高くなりそう。
ナイス、パークが完売した後になるだろうし。

[56: 匿名さん]

>44.45
コスギタワーのあの建物の色はニコチン・カラーなのかな？
愛煙家が多いいって聞いたけど

[57: 周辺住民さん]

竣工は2008年秋頃らしいですね。
隣の長谷工はいつになるのでしょうか？
住友が売り切れた後くらいですかね。

[58: 匿名さん]

隣の長谷工って？

[59: 周辺住民さん]

>58
不二サッシ本社跡地を長谷工がゲット。
まあマンションだろうという噂。

[60: 契約済みさん]

不二サッシが所有していた西側の土地9,353m^2は、昨年11月に長谷工が約123億円で落札しました。マンションが建つのは確実でしょう。http://www.fujisash.co.jp/hp/company/ir/news/tdisc/5940td061120a.pdf

また、周辺地域の開発計画については、下記のリンク先をご覧になると良いと思います。西側は高さ100m制限で、1・2階は住居を作ってはいけないことになっています。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/nakam...
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/nakam...

[61: ご近所さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/kosugi/

公式HPがUPされているようです。
まだ雑な感じだがｗ
物件概要を見ると、販売は10月予定となってる。
ちなみに2009年2月竣工。

[62: 物件比較中さん]

60さんの図を見ると、住友と長谷工ってお見合いするよね？
あと、住友がタワーということにも驚いた！

[63: 匿名さん]

二流デベのマンション。
まぁ売れないだろね。

[64: 物件比較中さん]

188戸と御三家よりは少ないから、
値付けを間違えなければ売れるかも。

[65: 匿名さん]

タワーじゃないだろ！タワーじゃ！

[66: 契約済みさん]

>56
コスギタワーに愛煙家が多いなんて、何で分かるんですか？

[67: 周辺住民さん]

どっしりとしたマンションになるのかと思ってたのに、
タワーは以外だった。
1、2階は何が入るのでしょうかね。

[68: 匿名さん]

ここの場所見に行きましたが、横須賀線の通る音が凄かったです。
ブリリア川崎みたいによほど防音にしないとうるさいかなと思いました。
窓を開けて暮らすのはきついかなとおもいました。
レジデンスよりもだいぶ音が気になりました。
ライバルがたくさん出る中「強気の住友」がこの物件をどう売るのか？
ここも強気の価格設定になるんでしょうか？

[69: 匿名さん]

>65
HPに、「免震タワー誕生」って書いてあるよ。

[70: 物件比較中さん]

>22 さんはどこの情報でしょうか。
本当にそうなら良いと思いますが、実際には >60 さんがおっしゃっているようにマンションですかね。
だとすると見晴らしは全く期待できない。
不二サッシと長津製作所はいつ取り壊しになるのでしょうか。

[71: 匿名さん]

もっと駅近の物件がいいと思います。

[72: 匿名さん]

＞＞７０さん
６０さんのおっしゃるとおり、長谷工が購入しました。
もとはリクルートのレジデンスのモデルルームが建っていたのですが、
現在はもう壊して、整地中です。その現場に看板も立っているですが、
「長谷工」の名前も入っています。
確かに賃貸とコスギタワーの周りは緑地帯にはなりますが、ここの
マンションから、道路はさんでお向かいの場所に長谷工がマンションを
建てる予定があると思います。このへんはコスギタワーの過去スレッド
のあたりを読むと経緯が参考になると思います。

[73: ７２です]

補足です。

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-map.html

これをみると中丸子ツインタワーとコスギタワーの周りを囲んで
いるところは緑地帯になります。一番最初に質問された方は
この空間はどういう風になるのですか？ということだったと
思いますので、２０さんは緑地帯と回答されたのかもしれません。

６０さんがおっしゃってるところはシティーハウスの前
（ツインタワー側）の道路はさんだところで、緑にぬられていない
白い場所です。

[74: ７２です]

連投すみません。
回答されたのは２０さんではなく２２さんでした。
２０さんは質問された方です。

[75: 周辺住民さん]

22です。
書き方が悪く、混乱させてしまってすみません。
73さんのレスが正しいです。
長谷工マンションが建ちます。

[76: 匿名さん]

いずれにしても駅から遠い物件ですね。

[77: 物件比較中さん]

>76
物件概要には出来てない駅は書いてないから。
東京直結の新駅徒歩2分は近いと思うけど。

[78: 匿名さん]

新駅でも本数が少ないのと、東京駅が地下深いホームなのは残念。

[79: 匿名さん]

いずれにしても「東横線の」駅から遠い物件ですね。
横須賀線の新駅だけに近くてもね…

さらに、新幹線の線路脇。
騒音大丈夫なのだろうか。

所詮武蔵小杉には、パークシティに勝る条件のマンションはありません。

[80: 匿名さん]

わざわざ他のスレまで来て、
パークシティ賛美
ごくろうさま。

[81: 周辺住民さん]

湘南新宿ラインも止まりますからね。

池袋−新宿−渋谷と品川−東京に一本で行ける新駅は超強力だと思いますが。

[82: 匿名さん]

つまり、新駅頼みのマンション。

横須賀線を利用し、音にも悩まされ、
まさに横須賀線と一心同体のマンションだな。
音は新幹線のおまけ付き。

[83: 契約済みさん]

76=79=82
まだ販売開始もしてないこの物件を中傷しても、誰も挑発できませんよ。意味不明です。

ＰＣＭを賛美したいなら他でやってください。
私はＰＣＭをそれほど良いマンションとは思いません。

[84: 匿名さん]

ハイエナスミフがマンション売り始めると、そのエリアの開発も終焉を迎えつつある感がありますね。

[85: 匿名さん]

ここや機械跡地の東京建物。
パークシティよりさらに強きと言われているが、
もう、今が限界でしょ。

セントスクエアは立地がいいから売れる。
Ａ街区のも、立地がいいから売れる。
デベがデベだから、セントスクエアはある程度妥当な価格だし、
Ａ街区もそれなりの値段になるだろう。

東京建物も、３駅へのアクセスがバランスがいいから、
値付けさえ間違えなければ売れるだろう。

だけど、ここは立地も偏ってる、線路際、だけど住友は
三井への対抗心から高くするだろうから、売れない。

とてもこの秋が楽しみ。

[86: 匿名さん]

東京建物は、ショッピングセンターと一緒に上手に設計して上手に宣伝するだろうから、高く売れますよ。きっと。

[89: 匿名さん]

商業施設次第で需要が高まれば、価格妥当性は出てくるだろう。

だけど、所詮東京建物。
再開発とは商業施設の実績でいけば三井が一番なんだけど…
まぁ、あまり期待してないけど。

百貨店、シネコン、センスいいフードショップ。
こういうのが入れば、周辺住人やタワマン購入者には、
思いがけないプレゼントになるだろうね。

でも、東京建物…
かなり頑張ってくれることに、かすかに期待。

[90: 物件比較中さん]

シティハウスの南側に製作所（？）があるけど、
これらは移転の予定はあるのでしょうか？

[91: 匿名さん]

結局遅かれ早かれ武蔵小杉の物件は売り切ってしまうのだ。
グランシーナくらい離れてしまうとちょっと話は別だが
ここもセントスクエアも東京建物も、よほどの大失敗でも
しない限り売り切りますね。他からごちゃごちゃ言われても
結局売れます。

[92: 匿名さん]

>>91

いいですね〜
その妄信的な武蔵小杉神話。
素敵ですよ。

セントスクエアは、まず売れるでしょう。
駅近の魅力もあるし、
商店街にあって買い物も便利。

すでにパークシティが若干苦戦気味という
見方もあるとおり、坪単価も天井感あり。
東京建物はまだ立地条件がいいからいいものの、
ここは立地条件悪いし、苦戦は必至でしょうね。

[93: 匿名さん]

笑、どうしてもここは駄目だと言いたい人がいますね。
お仕事ご苦労様です。いろいろノルマがきついんでしょう。
一番魅力の薄いセントスクエアを微妙に推してるところが
また何ともお仕事チックでダサい！もとい渋いっすねー。
ま、ここは価格次第。立地が悪いだ騒音だ言っても
レジデンスも売れちゃったんだし。少なくとも価格見なきゃ
分からないでしょ。

[94: 匿名さん]

妄想が激しいですね。

評論家の方々ですか？

[95: 匿名さん]

>>93

今から営業してるやついるの？？ww
ニッチが好きな奴の煽りでしょ。

てか、ここ最後発の部類でしょ？
逆に住友が他にネガキャンやんないと客いなくなるでしょ。
もっと頭使いなよ。

[96: 契約済みさん]

そうですね。確かに価格次第でしょう。

おそらくＰＣＭと同程度では売れないでしょう。とはいえレジより高めに売りたいでしょうから、レジ以上ＰＣＭ未満のどの辺りで価格設定してくるかが見ものですね。

[97: 周辺住民さん]

北がレジで、西が長谷工、東は線路。
現時点で南は景色が抜けるのかな？
ただ、ここは競合物件が全く無いのはラッキーかも。

[98: 匿名さん]

競合はレジの未入居転売物件かもね。

[99: 周辺住民さん]

あまりチンタラ売ってると、隣の長谷工と競合するかも。

[100: 匿名さん]

レジと張り合えるのかねぇ？？

レジに立地条件で叶わないのに。

まぁ、御三家とか抽選で落ちた人たちなどの受け皿として、
敗者復活の場としては有望か？

[101: 匿名さん]

ＰＣＭはもう高層階しか残ってなくて
まともな間取りは売れてしまったから、この先は
確かに少々苦戦しますね。

高層が苦手という人や出遅れ組には
この物件は検討対象になるかと思いますが、
なんせ線路際というのがつらいですね。

現地へ行ったけど相当うるさい。
しかも住友のシティハウスは
細切れのコンパクトな部屋が多いし。
相当防音に力を入れないとダメかな。