パークハウスつくば研究学園ってどうですか？Part10

[匿名]

パークハウスつくば研究学園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県つくば市苅間字西向1238-1（底地地番）、茨城県つくば市葛城一体型土地区画整理事業区域内・D4街区2画地（保留地）
交通：
つくばエクスプレス 「研究学園」駅 徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：95.45平米～115.75平米
売主：三菱地所
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱藤和コミュニティ

[121: 匿名はん]

もう快速停車ネタはストップ！
停車希望・推奨派の論理は飛躍しすぎ、無理がありすぎてお話にならん！
そんな下らないことよりこの売れ行きが芳しくない不人気マンションの話をしなさい！

[122: 匿名さん]

売れてない売れてないって言われているけど、残戸数を把握してるわけじゃないんでしょ？
何を根拠に言っているのですか？

[123: 匿名]

いや、もうここは殆ど残戸数ないですよ。
早く購入しないと後悔しますよ。

[124: 匿名さん]

>>117

平和だよ。

扉の件で揉めるような事も業者誘致で揉める事も駐車場で揉める事もネット利用で揉める事も無いから。

[125: 匿名]

殆ど残戸数がないのはどこで知ったの？
残戸数少なくなって来たら普通公式で煽るけどそれもないし、ここでも売れ残りのレスは沢山見るけど残りがわずかなんていう情報は全くないけど？

[126: 匿名]

残りがわずかなんて情報は確かにあまりありませんが、順調に捌けていますよ。
研学の発展に伴ってると思います。

それより今週末はつくば祭りです。
車でお越しの方は渋滞が予想されますからご遠慮ください。
TXでのお越しがベストですよ。

[128: 匿名さん]

買う気も無いのに売れていないを強調したい方。
残戸数は、毎月確実に減っていますよ。

[131: 匿名]

128が営業であろうと何であろうと書かれている事が事実であるなら単なる悪口の様なレスよりよっぽど有意義な情報でしょうね。
事実か否かはあとは読んだものが直接確認に行って判断すれば良いだけ。
真剣に購入を検討している方なら少なからず営業との交渉(腹の探りあい含む)はあるのですからね。

[132: 匿名さん]

駅前公園でつくば祭りの準備が進められています。
Art City Tsukuba と染め抜かれた幟が風にはためいています。
明日はここで花火が打ち上げられます。

[133: 匿名さん]

実際、現在残ってるＴＸ守谷以北マンションは完売不可能だろう。
パーク擁護者も「快速停車」なんつー妄想言っている場合じゃない。
真剣に販売会社に働きかけたら？
数年したらゴーストマンションだぜ。

[134: 匿名]

値引きすれば売れるから大丈夫。
最終的に原価割れしたって営業経費かけ続けるよりはましだ。

もちろん、値引きについては口外しないように誓約書を書かせるんだろうけど。

[135: 匿名さん]

営業経費より原価割れさせて捌く方を選択するのは、即金が用意できないと資金繰りに困ることのある会社だよね？
体力のある企業の場合はたとえ営業経費を削ることはあっても販売は地道に行う。この物件は当初から大資金を使って大々的な広告うった感じはしないし、イーアスの一画を借りて販売所がわりにしてるあたり、当初から長期戦の地道な販売を念頭に置いていた感じはしますね。
もちろん予想以上の長期戦になってる感はありますが、それ以前から販売してたみらい平や柏の葉もすでに長期戦の状況でしたし、それぞれの状況と販売手法はしっかりリサーチしていたでしょうからね。
現在のような経済状況だと体力のある企業は有利ですね。景気に合わせた多少の売り捌きはあっても資金繰りに困ってバタバタ投げ売ってそれでも倒産していった中小デベとはそこら辺が違いますね。

[136: 匿名さん]

まあ、売れないのは単純に価格と価値が合っていないというだけ。
順調に売れて売るっていうのは良いことだけど、完売しないと話にならん。

いろいろな事が不安材料な物件になってしまったことは確かです。

[137: 匿名さん]

どんなことが不安材料と感じましたか？

[138: 匿名]

まあ、ガレが年末〜来春ぐらいに完売し、それからここもちびっと値下げして来年末くらいに完売。


そんな流れだろうな・・・

[139: 匿名さん]

で、どんなことが不安材料と感じたのですか？

[140: 匿名さん]

↑聞くだけムダですよ。口からでまかせですから。

価格と価値が、有っていないと言う意見についてですが売れ行きの程度で価格と価値が吊りあっていないと考えるのは間違いです。吊りあっていても買えないものは買えないのですよ。それだけの事。

[141: 匿名]

たまには良いこと言うねぇ〜。

[142: 匿名]

ほう。

三菱地所は価格と価値が釣合った値付けをしてさぞかし儲かったのでしょうね。

[143: サラリーマンさん]

１４０みたいなの良い加減にして欲しいな。

いったい何が言いたいんだよ！？

ここは買えない奴がひがんで文句言ってるってってのか？

さして柏の葉と価格が変わらないくせに。

[144: 匿名さん]

ここが買えないから他の買ったってのは実際いるだろ。

[145: 匿名]

ほんとにそんな言うほどこのマンション価値あるかなぁ？？
いいとは思えないんだが！
立地、クタイ、設備とも。

[147: サラリーマンさん]

もっと良い情報を掲載せよ

[148: 匿名さん]

単純な経済原理

価格に価値が合っていなければ、どんなものでも売れない。

大多数の人間がパークに対して最初に持った印象は「価格が高いな！」
これは価値に対して価格が高すぎるという現れです。

その証拠に、都内のマンション販売は絶好調！その要因は、価値と価格が合っているから。

「価格と価値が、有っていないと言う意見についてですが売れ行きの程度で価格と価値が吊りあっていないと考えるのは間違いです。吊りあっていても買えないものは買えないのですよ。それだけの事。」

まあ、仮にこの話の通りだとしましょう。価格が高くて買えない人ばかりの場所にパークがあるとすると、完売はより難しい状況になるということですよね。完売しないマンションを買うというのは、非常にリスクを伴うということを購入者は考えたほうがいいと思います。

[149: 匿名さん]

↑高額と割高の区別もつかないようですね。

柏の葉一番街を引合に出している人がいますが、スペックでタメを張れるのは沿線でもここだけですよ。ですから価格が近いのはしょうがないのですよ。

価格が、高額と言われても着々と売れていると言う現実をしっかり認識して受け止めなければいけないのですよ。例えそれが、貴方にとって受け入れ難い事実だとしてもね。

[150: パーク]

↑なかなかここの関係者に遠慮しつつ良いこといいますね。
私からしたら、ここは仕様はともかく立地に対して高すぎる、価値に価格が全く釣りあっていない！としか思えませんが

[151: １５０]

↑は１４８さんへのレスね。
１４９は何を的外れなことを言ってるんだか！いくら見合わない値付けで販売したところでそりゃ少しずつは売れるに決まってるでしょーが。現にこの売れ行きの悪さは価格と価値が全く釣りあってないことをよく示してます

[152: 匿名さん]

>>高額と割高の区別もつかないようですね。
価格が釣り合ってないんだから割高ってことだろ。

>>着々と売れていると言う現実
どこにそんな現実あるの？また妄想？
まあ年に１戸しか売れてなくても着々と売れてるとは言えるけどね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[153: 匿名はん]

研究学園はTX沿線で都内にでるのに一番時間を要する、一番不便な駅だからね。
こんな駅前にいくらハイスペックなマンション建てたところで、あの価格帯はどう考えても身の程知らずとしか思えない。
以前誰かが言ってたけど、適正価格より約1000万高いね。

[154: 匿名]

さくらは確かに割高な感じはするけど、けやきはそんな事ないと思いますね。
それぞれの物件で構造も仕様も、そして広さも違うのだから、単なる販売価格じゃなくて坪単価にして同じ土台にのせて比較しなきゃダメじゃない？

その視点でみるとパークはとなりのサーパスとたいして変わらない。免震や仕様を考えたらかえって割安と感じる人もいるだろう。
他にも築５年はたつエスぺリアともたいして変わらない。こちらは立地の違いが大きいけど、仕様は圧倒的にパークの方が上。

本当に比較をするならそんな風に比較した方が合理的なはず。てか通常そうするよね。

それでもパークは占有面積広いから絶対的な価格があがっちゃって買えない人は実際いるでしょ。
実際、それでやむなく周りの物件にしてしまった人を何人も知ってるし。

[155: 匿名]

↑148さん

永久に完売しなくて問題が発生したマンションは
例えばどこのマンションでどんな問題ですか？

検索してもなかなかヒットしないので教えてください。

[156: 匿名さん]

俺は148じゃないけど、普通に考えて問題だらけでしょ。

①駐車場問題（法的に地所は払う義務がなく、あくまでも善意であるゆえに、いつまで払ってもらえるかの確約をした契約書はない）

②基本この物件は分譲だが、大多数が売れ残っている現状を考えると、多くの部屋が賃貸に出る恐れも生じてくる。
　賃貸人と住人との間でトラブルが出る可能性がある。もちろん賃貸会社とのトラブルも生じてくる（管理費未納など）

③人が住んでいないということは、治安上問題が生じる恐れがある。

④資産価値の下落。

挙げたらきりがないよ。

逆に聞きたいけど155はこれだけ売れていないマンションを、何の不安もなく安心して買う根拠を教えてほしい。

[157: 匿名さん]

>>156

なぜ駐車場費を現在は地所が払ってる事を知っていて、かつ、支払いを確約した契約書がない事を知っているのですか？

なぜ、大多数が売れ残っていると知っているのですか？大多数の売れ残りとは具体的に何割程度が売れ残っているのですか？

恐ろしく内部に詳しい書き込みなので、実際の所をもう少し具体的に教えてください。

[158: 155]

156さん

なんの不安もなく安心して購入できないから質問したのに変に私にこじつけてレスするのはやめてほしい。

[160: 匿名さん]

>>152

154さんの爪の垢でも煎じて飲ませてもらったら如何ですか。

大多数って言うのは売れ残っている数が多いと言う事ですが、そんな事実はありませんよ。嘘を書いてはいけません。

前回の総会資料を見れば分かる事ですが、現在の駐車場の入庫状況を見ると地所の支払いなど関係無く大幅な黒字(千万単位)のはずですよ。東側は５階まで入っていますし西側も４階近くまで入っていますから３００台は楽に越えているでしょう。それに、管理費も下げる努力位しているでしょうからそれが乗っかればお金に関しては何も問題ないのですよ。

ゴーストマンションみたいに言わないで欲しいのですが、夜でも十分明るく警備もしっかりされているので治安の問題なんて無いのに何を根拠に言ってているのでしょうか。

[161: 物件比較中さん]

↑これが事実となると大問題ですね。
マンション管理は通常全棟完売を想定して管理費等々の金額が決定されているはずです。

160さんの仰る通りだとすると、金額設定が曖昧でずさんと言う事になります。

やはり、前から言われているように、ここは管理費が必要以上に高い事がはっきりしましたね。

[162: 匿名]

160さんのレスを読むに、管理費等を下げる努力をしているから、当初計画していた管理費からして予定以上に黒字になったってだけの話じゃない？

[163: 匿名]

必死に大問題にしようとしているなｗ

管理費と駐車場代をごっちゃにしないようにね。
健全な収支計画を立てているマンションは駐車場費用を黒字にするのが当たり前。

収支トントンにしていたら、平面駐車場なんて境界の白線の引き直し費用ぐらいしか要らないじゃん。
それくらい理解できそうなもんだが。

[164: 匿名さん]

>>156

159みたいなレスしてないで、早く157の質問に答えてあげなよ！

[165: 匿名さん]

駐車場の費用と管理費は別扱い。
駐車場収入があるからといって管理費設定がずさんっていう意味が不明。
三井の物件と管理費は大差ないし。

まあ、ここを貶めたいだけなんだろうけど。

[166: 匿名さん]

161は、問題だ問題だと騒ぎたいだけなのですよ。

何時までも地所が管理費を払い続けるとは限らないとか言い始めるだろうと思いますから、予め書いておきますが、地所(+NTT都市開発)だからこそ信頼しても問題ないと言えるのでは無いのでしょうか。その辺りが、売りな訳ですよ。そう言う部分も含めて高額と言われても買われているのですよ。

駐車場収入は、本来不安定なものだからそれに頼らないと成らない管理費の組み方をされていない方がよろしいのですよ。収入は、普通は積立金に組み入れて値下げするとかできる訳で資金繰りに余裕のある物件と言う事ですよ。

更に駐車場収入が増えれば今でも余裕があるはずだから更に余裕が増すのですよ。
総会資料の概算なのと正確な台数は勘定していないのですが、間違い無く余裕があるはずですよ。

こう言う部分は、重要ですよね。

[167: 匿名]

156

157の質問に早く答えな！
吠えるだけ吠えて答えられない？

[168: 匿名]

まあ、そんなあせるな。あなたと違ってそんな頻繁に見てないよ。

[170: 匿名さん]

>>167
放っておいたほうがいいですよ。
都合が悪くなると消えたり、逆切れしたりする人たちですから。