ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？ その３

[匿名はん]

仲町台から徒歩9分の346戸の港北ニュータウンの大規模マンションです。
購入検討者の方、情報交換しましょう。

【前スレッド】
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8610/
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？　その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8525/


物件データ
所在地：神奈川県横浜市都筑区仲町台3-12-9
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅 徒歩9分
当初価格：4800万円台-8100万円台予定
改定価格：3600万円台-5500万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：97.07平米-110.57平米

[23: 匿名さん]

管理費高いですねー。払えなくなる人多そう。
ちょっと心配ですが何とかなるかな。

[24: 匿名さん]

住みたい気持ちは一緒なんだから半値でやっと買える低所得者だってお金持ちだっていろんな層がいたっていいんじゃないかね。

[25: 匿名さん]

管理費や修繕費払えなくなる人がいると、共用設備などが削減されていくのでしょうね。部屋の広さと管理費は比例してますが、他マンションに比べどのくらい高いと思いますか？

[26: 入居予定さん]

管理費高いですか？
他の物件と比較しても普通ではないでしょうか？

[27: 契約者]

私もそう思います。ただこれだけ大型物件なのだから、インターネット接続料500〜1000円とかでもいいと思うのですが。綱島のあるマンションは無料で驚きました。

[28: 匿名さん]

いつの間にか、きちんとした情報を得てない人の半額呼ばわりが増えてきましたね。

[29: 入居済み住民さん]

管理費、平米数から考えると決して高くはないと思います。でも管理委託契約を見ると削減できそうなところは多々あります。管理費を少し安くして、積立金をもう少し高くした方がいい気がします。

どちらかというと積立金は安すぎると思います。どの物件でも売り主は管理費・積立金の合計を少なく見せたいですから積立金は安く見積もり傾向があるので仕方ないですが、今のうちからきっちり計画して行けば、のちのち慌てることもないと思います。

それから管理費・積立金については売れるまでは、売り主が払っているはずです。なので売れ残りによる管理費・積立金の不足の心配はないと思います。もし倒産となった場合には、一時的に滞ることはあるでしょうが、権利を引き継いだ人が滞納分も含めて払う義務があるので心配ありません。

一時的に滞ったときには、住民で話し合って乗り切るしかないですね。何とかなると思いますよ。

管理費の滞納については、これは義務なのだから厳しく対応するしかないと思います。半年以上滞るようだと競売にかける等の対応も必要かもしれません。もしそうなった場合には、競売で引き継いだ人が払う義務があるのでそれほど心配はありません。

私は管理会社の経験もありますし、350世帯もあればいろいろな経験のある人や能力のある人がいると思います。たいがいのことは乗り切れるのでは。

私もローンをぎりぎり通してもらった状態なので決して余裕がある訳ではありません。一つのマンションにいろいろな年齢層、職業、収入、家族構成の方がいるのはむしろ歓迎することではないかと思います。もちろん意見が合わなかったり、問題もたくさんあるとは思いますが、それが実社会だし子供のいる世帯にとっては子供たちのためにもなるんじゃないかと思います。

350世帯もあると、一つの町のようなものだと思います。みんなでいい町をつくりたいですね。

[30: 匿名さん]

>管理費の滞納については、これは義務なのだから厳しく対応するしかないと思います。半年以上滞るようだと競売にかける等の対応も必要かもしれません。もしそうなった場合には、競売で引き継いだ人が払う義務があるのでそれほど心配はありません。

競売の出るようなマンションなんですか？ここは？

[31: 物件比較中さん]

というわけで〜
http://www.＊＊＊＊/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=209

[32: 匿名さん]

あ、修繕積み立てについてですけど、確かに最初は安いんですが、５年後に１４０００円に値上がり、１６０００円に値上がりと、すごい割合で値上がりしてますよね。
きっとそれでも駐車場が機械式ですので、修理ですごいお金かかりすぎちゃって、また値上げとかになるんじゃないかな。
なので、払えなくなる人が多いんじゃないかなーと。
心配しすぎ？

[33: 入居済み住民さん]

> 競売の出るようなマンションなんですか？ここは？

何が言いたいのかよくわかりません。

様々なマンションで管理費未払いやローン未払いによる競売はでます。
競売が出る=悪いマンションとはなりません。

[34: 入居予定]

29さんのような住人さんが居て安心しました。
期待と不安が入り交じっていましたが、今は夢と期待の気持ちでいっぱいです。
一生で一番高い買い物、ある意味バクチのような勝負と決断を迫られる毎日でしたが、今日はゆっくり眠れそうです。
この掲示板が荒らされず、このような実のある情報交換の場として永く使えるといいですね。(/_;)

[35: 申込予定さん]

>>29さん　たいへん参考になりました。
　ある意味、このマンションに明るい可能性を感じることができました。
　週末、ＭＲに行き、気に入った物件を申し込みたいと思います。
　ありがとうございました。

[36: 匿名さん]

修繕積立費って5年後10年後まで決まってるの？高すぎるよね。

[37: 匿名さん]

３００世帯以上あるので、管理組合は機能しなくなると思いますよ。
２／３以上の議決がないと何も決まりませんから。。。。
２／３以上出席するかどうかも分からないのに、２／３以上の賛成が必要なんて、、、、

普通に無理だと思いますよ。

[38: 匿名さん]

36
頭大丈夫？
最大40年決まっているマンションだってあるよ(笑)
状況によって、上げ下げあるから、あくまでも予定費だけど。

[39: 匿名さん]

ここは当初安く、５年目でいきなり３倍になるので、支払えない人出て来るでしょうね。
売ろうとしても、買い手も躊躇するようになり資産性も下がるでしょうね。

[40: 匿名さん]

３８
決まってるの？予定なの？
頭大丈夫？

[41: 匿名さん]

38 ここはそういうことが知らない人もいる情報交換の場なのだから、頭大丈夫？は失礼だと思います。

[42: 契約前]

39さん 5年で3倍って本当ですか？
それは大変なことになる。

[43: 匿名さん]

40
もっと柔軟に考えなよ。
何処のマンションも修繕費は確定しているわけじゃないんだよ。
予定外の補修だってあるし、なければ次の年は同一だってある。
ただ、ある程度の予算を決めていかなきゃキリがないでしょ？
それで一応費用が決まっているって事。

[44: 匿名さん]

>最大40年決まっているマンションだってあるよ(笑)
決まってるって言ってるけど。これはうそ？？

[45: 匿名さん]

うその情報は書かないで〜

[46: 匿名さん]

修繕費があまるなんて事ないでしょ。
機械式で１００％駐車場なんていう酷いのがあるんで、まちがいなく足りないでしょうね。
１台あたり月１万円ずつくらいとらないと割に合わないはず。
１０年後にビックリするくらい修繕費があがるんじゃないかな。

あと問題なのは吹き付け／安いコンクリ。これは１０年目に予定されてる大規模修繕で修繕が必要になる。で、足りない＆値上げとなるでしょうな。。。。１０年目からは他の日宗物件と同じように３倍５倍なんて事になるでしょうね。

イニシアのようにちゃんと計画して多めにとっておかないとねぇ。

って書いてて不安になってきた。まぁ、なんとかなるでしょう。楽天的にいきましょ！

[47: 匿名さん]

>>39
まずいだろその言い方は・・根拠を述べよ！説明できないなら通報だよ！

[48: 入居済み住民さん]

積立金をあげるときには（通常の管理規約であれば）その都度過半数の賛成が必要になります。
「通常の管理規約であれば」というのは、もし規約に金額まで記載されていれば3/4の賛成が必要になるためです。で、ここはどうかというと、すみません、まだちょっと見れていません。今度時間があるときにみてみます。おそらく通常の規約だとは思います。

５年で３倍という話ですが、通常は長期修繕計画をたてて試算をしたときに、そのくらいにしないと足りなくなりますよという目安で、勝手にあがっていく訳ではありません。上に書いたように毎回決議が必要です。

個人的には積立金は高めにしておくにこしたことはないと思います。

なので、長期計画通り何も考えずに急激にあげて行くよりも、まず長期計画そのものを見直して本当に必要になりそうな金額を考え直し、管理費を下げる余地がないかを検討して、下げることができるなら、その分を積立金にまわすことで積立金の急な上昇を防ぐことができるかもしれません。

ただ、この規模であれば積立金が1万5千円程度あっても高いとは思いません。戸建てだったとしても、修繕・維持にはお金がかかるものです。将来のことを考えたら多めに積み立てておきたいですね。

いづれにしても、この時期からきちっと考えておけば後で困るということは少なくて済むと思います。10年以上経っているマンションで積立金の残がほとんど0で毎月の積立金は3千円なんてマンションも意外とあります。特に小規模のマンションに多いですが、住民の意識が低かったり、単に知識がなくて管理会社もあまり考えてない場合こういうことになることがありますね。

このマンションはそうならないように意識を高めていきたいですね。

できれば近いうちに本当の住民専用掲示板用意したいなと思っています。

[49: 入居済み住民さん]

積立金が高くなって資産性が下がるのではというご指摘がありましたが、マンション購入の際に、特に中古マンションであれば積立金が高いというのはプラス評価になります。

優良中古マンション融資制度というものがありますが、これも積立金の最低金額を指定しています。
こちらのマンション管理士の方のページが参考になると思います。
http://mansion1.client.jp/merumaga03.htm

ちなみに築5年以下の場合6千円以上というのが基準です。
（すみません、勉強不足でこの6千円というのが駐車場からの繰入金を含んで計算していいものなのかどうかは知りません。）


それから国土交通省でマンション管理標準指針というのが出されていますが、その中の「マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）」で、修繕積立金の額の試算を行っており、例えば70戸9階の例で
0-4年 13,585円
5-9年 16,445円
10-19年 17,515円
20年- 17,446円
となっています。

つくりや設備等の違いもあるので単純な比較はできませんが、これは一戸の平米数が75平均で算出されたもので、それよりももっと広いこのマンションではもっと高くても妥当と言えます。ちなみにこの金額は駐車場からの繰入金を含むものなので、（そんなことはありえないと思いますが）仮に全戸が駐車場を借りたと仮定したらここから4-5千円安くていいということですね。
参考：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/hyodai.html


積立金の残金がほとんどなくて慌てて積立金をあげて高くなっているということではなく、きちんと計画されて、それに基づいてあがっている積立金についてプラス評価をする人がいてもマイナス評価をする人はほとんどいないと考えていいと思います。

[50: 入居済み住民さん]

29、48、49です。
すみません、「ヴェレーナ港北ニュータウン　入居予定者限定」という掲示板があったのですね。これらのコメントはこちらに書いた方がよかったかもしれませんね。今後は内容によってはそうしようかと思います。
購入を検討されている方には間違った情報を元に買う買わないを決めてほしくはないので、購入検討者にも参考になるなと感じた内容についてのみこちらに書かせてもらうようにします。

ちなみに私も日綜は危ない（倒産の危険性は高い）と思っています。これから買う人はそこは覚悟しておくべきだと思います。基本的に責任は売り主にあるので売り主がいなくなると結構きついです。

例えば雨漏りがしてきたとき、文句を言う相手がいません。竹中が好意で動いてくれるかもしれませんが、（しっかりと調べていないのではっきりしたことは言えませんが）竹中に対しては売り主からは責任追求できたしても住民からはできないのではないかと思います。

契約しているのは、「竹中」<=>「日綜」、「日綜」<=>「住民」なので。ただ販売パンフレットにも大々的に名前がでてきてますし、このあたりが実際どうなるのかは分かりません。詳しい人がいたら意見をいただけると嬉しいです。

あとは、倒産といっても民事再生法で生き残るという可能性もあるでしょう。

それから保証といってもほとんどが2年で、大きいものについてのみ10年です。だから10年なにもないのであれば倒産してもしなくても変わらないという考え方もあるかもしれません。一生に一度になるかもしれない買い物をするのに、この考え方は博打に近いかもしれませんけどね。

もちろん普通に存続してもらえることが一番なので日綜にはがんばってもらいたいですね。直近の決算とか在庫を考えると本当にきついでしょうね。

[51: 匿名さん]

余剰の積み立て金が十分にあるなら資産性にプラスですよ。

でも、この物件の場合は、機械式駐車場１００％なのに駐車場利用料を５０００円くらいしかとってないため、「積立金が足りなくなる可能性が高すぎる」（というか、絶対足りないでしょ）という事と「足りない為に月々の積立金額が大きくなりすぎる」という事なのです。

そのため、１０年後に売ろうとした場合に、次に買う人が大きな負担を強いられる事になり、資産性が落ちるという事です。積立金が足りなくて、月々のお金が高く、将来も高くなると予想される物件、誰が買いますか。。。

ああ、また不安になってきました。なんとかなるかなぁと楽天的にいきたいところではあるのですが。

[52: 匿名さん]

確かに５年後に、いきなり３倍近くの修繕積立金は辛いっすね。
あの駐車場を廃止するってことも考えなくてはいけないかもしれないですね。
もしくは駐車場使用料を１万５千円くらいに値上げするだけでも大分違うと思います。

駐車場が金食い虫なのですから、駐車場を無くすか、駐車料金を上げれば乗り切れると思いますよ。

[53: 匿名でか]

ところで残戸はどこまで売れたんだろう。モデルは毎日、満員御礼。見識ある住民もおられることだし、デベになにかあっても乗りきっていきそう。買い頃かな。

[54: 匿名さん]

44 45へ
とりあえず決まっていて、後で管理組合でなんとでもなるって事だよ。
(修繕費等は何も書いていなかったらどのくらいかかってくるかわからないでしょ？だから補修したほうがいい時期を予測してこれくらいかかりますよってある程度わかるためにデベが決めているんだよ。)
何度というか、どこまで説明すればわかるんだ…この人は。

[55: 匿名さん]

管理は日綜コミュなら、安心ですね。
といいたいところですが・・・
売主あぽーん、管理あぽーん、住民あぽーん
にならないよう祈るばかり

[56: 匿名さん]

まぁ、住民の何人かがあぽーんしちゃっても、住民で力を合わせていけばなんとかなるでしょ。
幸い、お金には余裕のある人たちが残るんだろうし。余裕の無い人たちがいなくなっちゃうのは良い事なのかもしれませんね。

[57: 匿名さん]

早くも積立金問題ですかぁ〜
なんなんですか。このマンションは。
というより、購入時に聞かなかったんですか？？？
舞い上がって聞くの忘れましたか？？？

ちなみに駐車場の費用は将来のメンテで必要なんですよ。
わかってるのかなぁ。
また、半年もしくは３ヶ月ごとに駐車場のメンテは
普通のマンションならありまっせ。
５０００円なんか安すぎて話になりませんな。

それにしても
計画性のないマンションですなぁ。
修繕積み立ての算出は平均で㎡／１００円です。
つまり１００平の方は10,000円ですね。
それ以上は高すぎるし、
それ以下は安すぎて修繕時に持ち出しが発生しますね。

一番いいのは管理会社を入札で再度決定させるのが
いいかもね。
（今の管理を同じレベルでコストダウンさせる。）

ただし、３年くらいは今の管理会社で管理させ
補修工事などあった場合、全てゼネコンへの中間の役割を
担わせるのが良いです。
DVとゼネコンは一蓮托生なので
管理会社をいきなり変更すると瑕疵担保の部分でも
言う事を聞かないゼネコンとディベが多いです。

まっ、いきなり理事会発信で変更案を全住戸にアンケートなどとると
反対意見が多いので慎重に数年かけて考えてはいかがでしょうか。

今の時点で資料として他の管理会社から見積を数社とってみるのも
いいかもしれません。
同じ管理内容でどれほどの価格差があるかわかるかもよ。

[58: 申込予定さん]

お詳しいですね！あなたのような方が住民になっていただけると心強いんですが。
積立金の見直し、駐車場料金の見直しは必須のようですね。

みなさんも、もしこのマンションに何かあったら、力を合わせて頑張っていきましょうね。

[59: 匿名さん]

もうちょっと値引きしてもらえたら買えそうなのですが、結構頑張ったんですが、数十万単位の値引きでもダメでした。撃沈。

[60: 健闘中]

私も値引きはダメでした(涙)買わなかったけど。

[61: 匿名さん]

５８さん

私もここは買い替えで検討しましたが
修繕・管理費等に問題があると考え見送りました。
他にも建物の構造などで多少不満がありました。
一番はやはりお金の問題ですね。

結局、昨年末に自宅売却は成功したものの
仮住まい進行中です。

資金はできたものの
理想の物件が見当たらない状況です。

ちなみに理事会は区分所有者がしっかり監視していないと
へんなことを考える人が出てきたりするので注意です。
（積立金で打ち合わせ費といって飲み食いするやからがいたりします）
ひどい人は何年も役員に居座って陰で勝手なことをしだす
人もいるようです。

大型マンションはこのあたりが注意ですね。
こればかりは入居してみないと分からないことなんですけどね。

[62: 匿名さん]

ここって住民の質ってどうなんですか？

[63: 匿名さん]

質どうでしょうね。下品な人が住む地域じゃないと思いますけど。
お金持ちが多そうなので、積立金不足については何とかなるでしょうね。
必要な費用をケチる人は少ないんじゃないかな。

[64: 匿名さん]

ココのエリアは基本的に首都圏出身が少ないエリアですからね・・・
一時期は関西人ばっかりの販売センターになったことあってビックリしちゃいましたよｗ

金持ちというよりは・・・社宅族ですねｗ

ですので、所得は多少あるケースが多いですが、出費が異常に多い家庭ががあるので微妙ですね。
ハッキリ言って、そんなにゆとりのある人達が多くいるエリアではなくなってきていますねｗ

[65: 購入検討中さん]

さきほど電話して聞いてみたら、残戸数は１割程度といわれました。
私はてっきりぜんぜん売れていないのかと思っていましたが、そうでもなかったんですね。
もう少し安くなれば買えそうかなと思いましたが、何気に売れていて待っていると買えなくなるというオチもありそうですね・・・。

[66: デベにお勤めさん]

公表残戸はだいたい実際の３分の１くらいにおさえて言うのが業界の常套手段ですので、3割くらいの残りではないでしょうか?
辻褄があわなくなると、ローンキャンセルでました、と調整するから。

[67: 購入検討中さん]

６６さん

そうだったんですか。
知らなかった＾＾；
じゃあもう少し余裕はありそうですね。
しばらく様子を見ることにします。

[68: 匿名さん]

今日また新聞の広告に載ってました。82平米の部屋はもうない、と言われたのですが、広告には82平米3600万〜と記載してあります。どういうことでしょう？

[69: 匿名さん]

おそらく広告に最後まで「3600万〜」とうつために残しているのでしょう。

[70: 匿名さん]

えっ！年末からずっと通っているのに…。当初南向きを希望したのですが、私たちには手の届かない金額の部屋しか案内せず、希望でない眺望の悪い部屋を勧められました。もうガックリです(泣)

[71: 競合物件企業さん]

メダマの部屋は、あるにはあるけど、それで釣って別の高い部屋に買い上げさせるのが営業なものですから。メダマの部屋は営業マンだけでのアミダくじとかで決めたりしてます。

[72: 匿名さん]

あのぉ〜
１割もまだ売れ残ってるっているんですか。

まだまだディスカウントできますかね？
なんだか営業トークも限界にきているみたいですね。

買い手市場なので
ゆっくり検討して、万が一完売してもいいか。と思うように
します。
二子玉川ライズも売れ残るだろうし
ブランド的魅力は全然ニコタマのほうがいいし、
金額の比較はできないけど
安かろう悪かろうにならない物件を狙って
しばらく動向を眺めてみようかな。