ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？ その３

[匿名はん]

仲町台から徒歩9分の346戸の港北ニュータウンの大規模マンションです。
購入検討者の方、情報交換しましょう。

【前スレッド】
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8610/
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？　その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8525/


物件データ
所在地：神奈川県横浜市都筑区仲町台3-12-9
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅 徒歩9分
当初価格：4800万円台-8100万円台予定
改定価格：3600万円台-5500万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：97.07平米-110.57平米

[2: 匿名さん]

売れ残りが半値になったらキャッシュ買いで即賃貸運用を考えてます。

[3: 匿名さん]

半値はないでしょうね 残念ながら。周辺相場もあるし、残り数戸を適当にいい値引き価格にして売れば殺到する。

[4: 匿名さん]

もうすでに適正価格超えてるでしょ。
かえって会社やばそうで怖いんですけど〜。

[5: 匿名さん]

半値、自己居住なら妥当な気がする。
売主の状況考えたら、それくらいでしょう。
しかし、半値でも賃貸運用した時の利回り考えると厳しいですね。
いまは、グロスで10％以上回らないと仕方ない。
収益還元価格で考えるともっと厳しい水準になると思います。
家賃が30万くらい取れれば半値でも運用対象になりますがね。

[6: 匿名さん]

半値はありませんでしたよ…

[7: 匿名さん]

でも半値かせめて45%引き位でないと。
でも、きょうは、何もなく平穏みたい。

[8: 匿名さん]

値引き全然ないっすね。
我が家には無理でした。。。

[9: 匿名さん]

８０平米の部屋ってもう無いんですかね。
予算的にこのくらいしか買えないだろうし。

[11: 匿名さん]

うちも80平米を探してますが、モデルルームでグランデ棟は売れたとのことでした。キャンセルやローン審査のNGが出ない限り無いのかも…。

[12: 匿名さん]

＞１０

いろんなスレで書き込みしてる君！　半分病気だろ！　うざったいんだよ！

[13: 匿名さん]

たぶん業者の方ですよ。マンションズの方かも、宣伝になるし

[14: 匿名さん]

せめて最新号のマンションズ情報流してほしいね

[15: 契約者]

マンションのエントランス、安っぽいですか？私は素敵だと思うのですが…

[16: 契約済みさん]

綺麗なうちはいいですが、10年後想像すると不安です。
綺麗に保ってほしいです。

[17: 匿名さん]

日綜の建物は、他社物件がタイル比率高いのに対し、吹き付けで済ませている部分がとても多いので大規模修繕は金がかかる。また、数年で雨滲みがでたりエフロがでたりしてメンテは大変。放置すれば見栄えは悪くなる。

[18: 契約者]

ということは、修繕費など住民の負担が先々増えるということですよね？
エントランス気に入っているので、綺麗に保ってほしいと願います。
住民が今から出来ること、何かありますか？

[19: 匿名さん]

ここを半値近くでしか買えない人と一緒のマンションで生活していくの嫌すぎです。

[20: 匿名さん]

嫌すぎでしたら出て行くしかないのでは？
そんなにお金を持っていらっしゃるなら、もっと高級なマンションに住まわれればいいと思いますが。

今はそんなことより早く完売してほしい限りです。

[21: 匿名さん]

でも確かに年収500万とかの人がたくさんいると管理費滞納とか起きないんですかね。

[22: 匿名さん]

嫌すぎさんは、マンションのような共同住居での生活が向いてないのでしょうね。
いくらお金持ちでも、差別的な発言する人は器の小さい心の貧しい人間に思えます。お金持ちなら即座に出ていくべきです。一戸建てでも買えばいいのに。
住民が今やるべきことは、マンションが早く完売することを願い、マンション住人全員で管理費の赤を埋めること。

[23: 匿名さん]

管理費高いですねー。払えなくなる人多そう。
ちょっと心配ですが何とかなるかな。

[24: 匿名さん]

住みたい気持ちは一緒なんだから半値でやっと買える低所得者だってお金持ちだっていろんな層がいたっていいんじゃないかね。

[25: 匿名さん]

管理費や修繕費払えなくなる人がいると、共用設備などが削減されていくのでしょうね。部屋の広さと管理費は比例してますが、他マンションに比べどのくらい高いと思いますか？

[26: 入居予定さん]

管理費高いですか？
他の物件と比較しても普通ではないでしょうか？

[27: 契約者]

私もそう思います。ただこれだけ大型物件なのだから、インターネット接続料500〜1000円とかでもいいと思うのですが。綱島のあるマンションは無料で驚きました。

[28: 匿名さん]

いつの間にか、きちんとした情報を得てない人の半額呼ばわりが増えてきましたね。

[29: 入居済み住民さん]

管理費、平米数から考えると決して高くはないと思います。でも管理委託契約を見ると削減できそうなところは多々あります。管理費を少し安くして、積立金をもう少し高くした方がいい気がします。

どちらかというと積立金は安すぎると思います。どの物件でも売り主は管理費・積立金の合計を少なく見せたいですから積立金は安く見積もり傾向があるので仕方ないですが、今のうちからきっちり計画して行けば、のちのち慌てることもないと思います。

それから管理費・積立金については売れるまでは、売り主が払っているはずです。なので売れ残りによる管理費・積立金の不足の心配はないと思います。もし倒産となった場合には、一時的に滞ることはあるでしょうが、権利を引き継いだ人が滞納分も含めて払う義務があるので心配ありません。

一時的に滞ったときには、住民で話し合って乗り切るしかないですね。何とかなると思いますよ。

管理費の滞納については、これは義務なのだから厳しく対応するしかないと思います。半年以上滞るようだと競売にかける等の対応も必要かもしれません。もしそうなった場合には、競売で引き継いだ人が払う義務があるのでそれほど心配はありません。

私は管理会社の経験もありますし、350世帯もあればいろいろな経験のある人や能力のある人がいると思います。たいがいのことは乗り切れるのでは。

私もローンをぎりぎり通してもらった状態なので決して余裕がある訳ではありません。一つのマンションにいろいろな年齢層、職業、収入、家族構成の方がいるのはむしろ歓迎することではないかと思います。もちろん意見が合わなかったり、問題もたくさんあるとは思いますが、それが実社会だし子供のいる世帯にとっては子供たちのためにもなるんじゃないかと思います。

350世帯もあると、一つの町のようなものだと思います。みんなでいい町をつくりたいですね。

[30: 匿名さん]

>管理費の滞納については、これは義務なのだから厳しく対応するしかないと思います。半年以上滞るようだと競売にかける等の対応も必要かもしれません。もしそうなった場合には、競売で引き継いだ人が払う義務があるのでそれほど心配はありません。

競売の出るようなマンションなんですか？ここは？

[31: 物件比較中さん]

というわけで〜
http://www.＊＊＊＊/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=209

[32: 匿名さん]

あ、修繕積み立てについてですけど、確かに最初は安いんですが、５年後に１４０００円に値上がり、１６０００円に値上がりと、すごい割合で値上がりしてますよね。
きっとそれでも駐車場が機械式ですので、修理ですごいお金かかりすぎちゃって、また値上げとかになるんじゃないかな。
なので、払えなくなる人が多いんじゃないかなーと。
心配しすぎ？

[33: 入居済み住民さん]

> 競売の出るようなマンションなんですか？ここは？

何が言いたいのかよくわかりません。

様々なマンションで管理費未払いやローン未払いによる競売はでます。
競売が出る=悪いマンションとはなりません。

[34: 入居予定]

29さんのような住人さんが居て安心しました。
期待と不安が入り交じっていましたが、今は夢と期待の気持ちでいっぱいです。
一生で一番高い買い物、ある意味バクチのような勝負と決断を迫られる毎日でしたが、今日はゆっくり眠れそうです。
この掲示板が荒らされず、このような実のある情報交換の場として永く使えるといいですね。(/_;)

[35: 申込予定さん]

>>29さん　たいへん参考になりました。
　ある意味、このマンションに明るい可能性を感じることができました。
　週末、ＭＲに行き、気に入った物件を申し込みたいと思います。
　ありがとうございました。

[36: 匿名さん]

修繕積立費って5年後10年後まで決まってるの？高すぎるよね。

[37: 匿名さん]

３００世帯以上あるので、管理組合は機能しなくなると思いますよ。
２／３以上の議決がないと何も決まりませんから。。。。
２／３以上出席するかどうかも分からないのに、２／３以上の賛成が必要なんて、、、、

普通に無理だと思いますよ。

[38: 匿名さん]

36
頭大丈夫？
最大40年決まっているマンションだってあるよ(笑)
状況によって、上げ下げあるから、あくまでも予定費だけど。

[39: 匿名さん]

ここは当初安く、５年目でいきなり３倍になるので、支払えない人出て来るでしょうね。
売ろうとしても、買い手も躊躇するようになり資産性も下がるでしょうね。

[40: 匿名さん]

３８
決まってるの？予定なの？
頭大丈夫？

[41: 匿名さん]

38 ここはそういうことが知らない人もいる情報交換の場なのだから、頭大丈夫？は失礼だと思います。

[42: 契約前]

39さん 5年で3倍って本当ですか？
それは大変なことになる。

[43: 匿名さん]

40
もっと柔軟に考えなよ。
何処のマンションも修繕費は確定しているわけじゃないんだよ。
予定外の補修だってあるし、なければ次の年は同一だってある。
ただ、ある程度の予算を決めていかなきゃキリがないでしょ？
それで一応費用が決まっているって事。

[44: 匿名さん]

>最大40年決まっているマンションだってあるよ(笑)
決まってるって言ってるけど。これはうそ？？

[45: 匿名さん]

うその情報は書かないで〜

[46: 匿名さん]

修繕費があまるなんて事ないでしょ。
機械式で１００％駐車場なんていう酷いのがあるんで、まちがいなく足りないでしょうね。
１台あたり月１万円ずつくらいとらないと割に合わないはず。
１０年後にビックリするくらい修繕費があがるんじゃないかな。

あと問題なのは吹き付け／安いコンクリ。これは１０年目に予定されてる大規模修繕で修繕が必要になる。で、足りない＆値上げとなるでしょうな。。。。１０年目からは他の日宗物件と同じように３倍５倍なんて事になるでしょうね。

イニシアのようにちゃんと計画して多めにとっておかないとねぇ。

って書いてて不安になってきた。まぁ、なんとかなるでしょう。楽天的にいきましょ！

[47: 匿名さん]

>>39
まずいだろその言い方は・・根拠を述べよ！説明できないなら通報だよ！

[48: 入居済み住民さん]

積立金をあげるときには（通常の管理規約であれば）その都度過半数の賛成が必要になります。
「通常の管理規約であれば」というのは、もし規約に金額まで記載されていれば3/4の賛成が必要になるためです。で、ここはどうかというと、すみません、まだちょっと見れていません。今度時間があるときにみてみます。おそらく通常の規約だとは思います。

５年で３倍という話ですが、通常は長期修繕計画をたてて試算をしたときに、そのくらいにしないと足りなくなりますよという目安で、勝手にあがっていく訳ではありません。上に書いたように毎回決議が必要です。

個人的には積立金は高めにしておくにこしたことはないと思います。

なので、長期計画通り何も考えずに急激にあげて行くよりも、まず長期計画そのものを見直して本当に必要になりそうな金額を考え直し、管理費を下げる余地がないかを検討して、下げることができるなら、その分を積立金にまわすことで積立金の急な上昇を防ぐことができるかもしれません。

ただ、この規模であれば積立金が1万5千円程度あっても高いとは思いません。戸建てだったとしても、修繕・維持にはお金がかかるものです。将来のことを考えたら多めに積み立てておきたいですね。

いづれにしても、この時期からきちっと考えておけば後で困るということは少なくて済むと思います。10年以上経っているマンションで積立金の残がほとんど0で毎月の積立金は3千円なんてマンションも意外とあります。特に小規模のマンションに多いですが、住民の意識が低かったり、単に知識がなくて管理会社もあまり考えてない場合こういうことになることがありますね。

このマンションはそうならないように意識を高めていきたいですね。

できれば近いうちに本当の住民専用掲示板用意したいなと思っています。

[49: 入居済み住民さん]

積立金が高くなって資産性が下がるのではというご指摘がありましたが、マンション購入の際に、特に中古マンションであれば積立金が高いというのはプラス評価になります。

優良中古マンション融資制度というものがありますが、これも積立金の最低金額を指定しています。
こちらのマンション管理士の方のページが参考になると思います。
http://mansion1.client.jp/merumaga03.htm

ちなみに築5年以下の場合6千円以上というのが基準です。
（すみません、勉強不足でこの6千円というのが駐車場からの繰入金を含んで計算していいものなのかどうかは知りません。）


それから国土交通省でマンション管理標準指針というのが出されていますが、その中の「マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）」で、修繕積立金の額の試算を行っており、例えば70戸9階の例で
0-4年 13,585円
5-9年 16,445円
10-19年 17,515円
20年- 17,446円
となっています。

つくりや設備等の違いもあるので単純な比較はできませんが、これは一戸の平米数が75平均で算出されたもので、それよりももっと広いこのマンションではもっと高くても妥当と言えます。ちなみにこの金額は駐車場からの繰入金を含むものなので、（そんなことはありえないと思いますが）仮に全戸が駐車場を借りたと仮定したらここから4-5千円安くていいということですね。
参考：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/hyodai.html


積立金の残金がほとんどなくて慌てて積立金をあげて高くなっているということではなく、きちんと計画されて、それに基づいてあがっている積立金についてプラス評価をする人がいてもマイナス評価をする人はほとんどいないと考えていいと思います。

[50: 入居済み住民さん]

29、48、49です。
すみません、「ヴェレーナ港北ニュータウン　入居予定者限定」という掲示板があったのですね。これらのコメントはこちらに書いた方がよかったかもしれませんね。今後は内容によってはそうしようかと思います。
購入を検討されている方には間違った情報を元に買う買わないを決めてほしくはないので、購入検討者にも参考になるなと感じた内容についてのみこちらに書かせてもらうようにします。

ちなみに私も日綜は危ない（倒産の危険性は高い）と思っています。これから買う人はそこは覚悟しておくべきだと思います。基本的に責任は売り主にあるので売り主がいなくなると結構きついです。

例えば雨漏りがしてきたとき、文句を言う相手がいません。竹中が好意で動いてくれるかもしれませんが、（しっかりと調べていないのではっきりしたことは言えませんが）竹中に対しては売り主からは責任追求できたしても住民からはできないのではないかと思います。

契約しているのは、「竹中」<=>「日綜」、「日綜」<=>「住民」なので。ただ販売パンフレットにも大々的に名前がでてきてますし、このあたりが実際どうなるのかは分かりません。詳しい人がいたら意見をいただけると嬉しいです。

あとは、倒産といっても民事再生法で生き残るという可能性もあるでしょう。

それから保証といってもほとんどが2年で、大きいものについてのみ10年です。だから10年なにもないのであれば倒産してもしなくても変わらないという考え方もあるかもしれません。一生に一度になるかもしれない買い物をするのに、この考え方は博打に近いかもしれませんけどね。

もちろん普通に存続してもらえることが一番なので日綜にはがんばってもらいたいですね。直近の決算とか在庫を考えると本当にきついでしょうね。

[51: 匿名さん]

余剰の積み立て金が十分にあるなら資産性にプラスですよ。

でも、この物件の場合は、機械式駐車場１００％なのに駐車場利用料を５０００円くらいしかとってないため、「積立金が足りなくなる可能性が高すぎる」（というか、絶対足りないでしょ）という事と「足りない為に月々の積立金額が大きくなりすぎる」という事なのです。

そのため、１０年後に売ろうとした場合に、次に買う人が大きな負担を強いられる事になり、資産性が落ちるという事です。積立金が足りなくて、月々のお金が高く、将来も高くなると予想される物件、誰が買いますか。。。

ああ、また不安になってきました。なんとかなるかなぁと楽天的にいきたいところではあるのですが。