ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？ その３

[匿名はん]

仲町台から徒歩9分の346戸の港北ニュータウンの大規模マンションです。
購入検討者の方、情報交換しましょう。

【前スレッド】
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8610/
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？　その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8525/


物件データ
所在地：神奈川県横浜市都筑区仲町台3-12-9
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅 徒歩9分
当初価格：4800万円台-8100万円台予定
改定価格：3600万円台-5500万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：97.07平米-110.57平米

[43: 匿名さん]

40
もっと柔軟に考えなよ。
何処のマンションも修繕費は確定しているわけじゃないんだよ。
予定外の補修だってあるし、なければ次の年は同一だってある。
ただ、ある程度の予算を決めていかなきゃキリがないでしょ？
それで一応費用が決まっているって事。

[44: 匿名さん]

>最大40年決まっているマンションだってあるよ(笑)
決まってるって言ってるけど。これはうそ？？

[45: 匿名さん]

うその情報は書かないで〜

[46: 匿名さん]

修繕費があまるなんて事ないでしょ。
機械式で１００％駐車場なんていう酷いのがあるんで、まちがいなく足りないでしょうね。
１台あたり月１万円ずつくらいとらないと割に合わないはず。
１０年後にビックリするくらい修繕費があがるんじゃないかな。

あと問題なのは吹き付け／安いコンクリ。これは１０年目に予定されてる大規模修繕で修繕が必要になる。で、足りない＆値上げとなるでしょうな。。。。１０年目からは他の日宗物件と同じように３倍５倍なんて事になるでしょうね。

イニシアのようにちゃんと計画して多めにとっておかないとねぇ。

って書いてて不安になってきた。まぁ、なんとかなるでしょう。楽天的にいきましょ！

[47: 匿名さん]

>>39
まずいだろその言い方は・・根拠を述べよ！説明できないなら通報だよ！

[48: 入居済み住民さん]

積立金をあげるときには（通常の管理規約であれば）その都度過半数の賛成が必要になります。
「通常の管理規約であれば」というのは、もし規約に金額まで記載されていれば3/4の賛成が必要になるためです。で、ここはどうかというと、すみません、まだちょっと見れていません。今度時間があるときにみてみます。おそらく通常の規約だとは思います。

５年で３倍という話ですが、通常は長期修繕計画をたてて試算をしたときに、そのくらいにしないと足りなくなりますよという目安で、勝手にあがっていく訳ではありません。上に書いたように毎回決議が必要です。

個人的には積立金は高めにしておくにこしたことはないと思います。

なので、長期計画通り何も考えずに急激にあげて行くよりも、まず長期計画そのものを見直して本当に必要になりそうな金額を考え直し、管理費を下げる余地がないかを検討して、下げることができるなら、その分を積立金にまわすことで積立金の急な上昇を防ぐことができるかもしれません。

ただ、この規模であれば積立金が1万5千円程度あっても高いとは思いません。戸建てだったとしても、修繕・維持にはお金がかかるものです。将来のことを考えたら多めに積み立てておきたいですね。

いづれにしても、この時期からきちっと考えておけば後で困るということは少なくて済むと思います。10年以上経っているマンションで積立金の残がほとんど0で毎月の積立金は3千円なんてマンションも意外とあります。特に小規模のマンションに多いですが、住民の意識が低かったり、単に知識がなくて管理会社もあまり考えてない場合こういうことになることがありますね。

このマンションはそうならないように意識を高めていきたいですね。

できれば近いうちに本当の住民専用掲示板用意したいなと思っています。

[49: 入居済み住民さん]

積立金が高くなって資産性が下がるのではというご指摘がありましたが、マンション購入の際に、特に中古マンションであれば積立金が高いというのはプラス評価になります。

優良中古マンション融資制度というものがありますが、これも積立金の最低金額を指定しています。
こちらのマンション管理士の方のページが参考になると思います。
http://mansion1.client.jp/merumaga03.htm

ちなみに築5年以下の場合6千円以上というのが基準です。
（すみません、勉強不足でこの6千円というのが駐車場からの繰入金を含んで計算していいものなのかどうかは知りません。）


それから国土交通省でマンション管理標準指針というのが出されていますが、その中の「マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）」で、修繕積立金の額の試算を行っており、例えば70戸9階の例で
0-4年 13,585円
5-9年 16,445円
10-19年 17,515円
20年- 17,446円
となっています。

つくりや設備等の違いもあるので単純な比較はできませんが、これは一戸の平米数が75平均で算出されたもので、それよりももっと広いこのマンションではもっと高くても妥当と言えます。ちなみにこの金額は駐車場からの繰入金を含むものなので、（そんなことはありえないと思いますが）仮に全戸が駐車場を借りたと仮定したらここから4-5千円安くていいということですね。
参考：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/hyodai.html


積立金の残金がほとんどなくて慌てて積立金をあげて高くなっているということではなく、きちんと計画されて、それに基づいてあがっている積立金についてプラス評価をする人がいてもマイナス評価をする人はほとんどいないと考えていいと思います。

[50: 入居済み住民さん]

29、48、49です。
すみません、「ヴェレーナ港北ニュータウン　入居予定者限定」という掲示板があったのですね。これらのコメントはこちらに書いた方がよかったかもしれませんね。今後は内容によってはそうしようかと思います。
購入を検討されている方には間違った情報を元に買う買わないを決めてほしくはないので、購入検討者にも参考になるなと感じた内容についてのみこちらに書かせてもらうようにします。

ちなみに私も日綜は危ない（倒産の危険性は高い）と思っています。これから買う人はそこは覚悟しておくべきだと思います。基本的に責任は売り主にあるので売り主がいなくなると結構きついです。

例えば雨漏りがしてきたとき、文句を言う相手がいません。竹中が好意で動いてくれるかもしれませんが、（しっかりと調べていないのではっきりしたことは言えませんが）竹中に対しては売り主からは責任追求できたしても住民からはできないのではないかと思います。

契約しているのは、「竹中」<=>「日綜」、「日綜」<=>「住民」なので。ただ販売パンフレットにも大々的に名前がでてきてますし、このあたりが実際どうなるのかは分かりません。詳しい人がいたら意見をいただけると嬉しいです。

あとは、倒産といっても民事再生法で生き残るという可能性もあるでしょう。

それから保証といってもほとんどが2年で、大きいものについてのみ10年です。だから10年なにもないのであれば倒産してもしなくても変わらないという考え方もあるかもしれません。一生に一度になるかもしれない買い物をするのに、この考え方は博打に近いかもしれませんけどね。

もちろん普通に存続してもらえることが一番なので日綜にはがんばってもらいたいですね。直近の決算とか在庫を考えると本当にきついでしょうね。

[51: 匿名さん]

余剰の積み立て金が十分にあるなら資産性にプラスですよ。

でも、この物件の場合は、機械式駐車場１００％なのに駐車場利用料を５０００円くらいしかとってないため、「積立金が足りなくなる可能性が高すぎる」（というか、絶対足りないでしょ）という事と「足りない為に月々の積立金額が大きくなりすぎる」という事なのです。

そのため、１０年後に売ろうとした場合に、次に買う人が大きな負担を強いられる事になり、資産性が落ちるという事です。積立金が足りなくて、月々のお金が高く、将来も高くなると予想される物件、誰が買いますか。。。

ああ、また不安になってきました。なんとかなるかなぁと楽天的にいきたいところではあるのですが。

[52: 匿名さん]

確かに５年後に、いきなり３倍近くの修繕積立金は辛いっすね。
あの駐車場を廃止するってことも考えなくてはいけないかもしれないですね。
もしくは駐車場使用料を１万５千円くらいに値上げするだけでも大分違うと思います。

駐車場が金食い虫なのですから、駐車場を無くすか、駐車料金を上げれば乗り切れると思いますよ。

[53: 匿名でか]

ところで残戸はどこまで売れたんだろう。モデルは毎日、満員御礼。見識ある住民もおられることだし、デベになにかあっても乗りきっていきそう。買い頃かな。

[54: 匿名さん]

44 45へ
とりあえず決まっていて、後で管理組合でなんとでもなるって事だよ。
(修繕費等は何も書いていなかったらどのくらいかかってくるかわからないでしょ？だから補修したほうがいい時期を予測してこれくらいかかりますよってある程度わかるためにデベが決めているんだよ。)
何度というか、どこまで説明すればわかるんだ…この人は。

[55: 匿名さん]

管理は日綜コミュなら、安心ですね。
といいたいところですが・・・
売主あぽーん、管理あぽーん、住民あぽーん
にならないよう祈るばかり

[56: 匿名さん]

まぁ、住民の何人かがあぽーんしちゃっても、住民で力を合わせていけばなんとかなるでしょ。
幸い、お金には余裕のある人たちが残るんだろうし。余裕の無い人たちがいなくなっちゃうのは良い事なのかもしれませんね。

[57: 匿名さん]

早くも積立金問題ですかぁ〜
なんなんですか。このマンションは。
というより、購入時に聞かなかったんですか？？？
舞い上がって聞くの忘れましたか？？？

ちなみに駐車場の費用は将来のメンテで必要なんですよ。
わかってるのかなぁ。
また、半年もしくは３ヶ月ごとに駐車場のメンテは
普通のマンションならありまっせ。
５０００円なんか安すぎて話になりませんな。

それにしても
計画性のないマンションですなぁ。
修繕積み立ての算出は平均で㎡／１００円です。
つまり１００平の方は10,000円ですね。
それ以上は高すぎるし、
それ以下は安すぎて修繕時に持ち出しが発生しますね。

一番いいのは管理会社を入札で再度決定させるのが
いいかもね。
（今の管理を同じレベルでコストダウンさせる。）

ただし、３年くらいは今の管理会社で管理させ
補修工事などあった場合、全てゼネコンへの中間の役割を
担わせるのが良いです。
DVとゼネコンは一蓮托生なので
管理会社をいきなり変更すると瑕疵担保の部分でも
言う事を聞かないゼネコンとディベが多いです。

まっ、いきなり理事会発信で変更案を全住戸にアンケートなどとると
反対意見が多いので慎重に数年かけて考えてはいかがでしょうか。

今の時点で資料として他の管理会社から見積を数社とってみるのも
いいかもしれません。
同じ管理内容でどれほどの価格差があるかわかるかもよ。

[58: 申込予定さん]

お詳しいですね！あなたのような方が住民になっていただけると心強いんですが。
積立金の見直し、駐車場料金の見直しは必須のようですね。

みなさんも、もしこのマンションに何かあったら、力を合わせて頑張っていきましょうね。

[59: 匿名さん]

もうちょっと値引きしてもらえたら買えそうなのですが、結構頑張ったんですが、数十万単位の値引きでもダメでした。撃沈。

[60: 健闘中]

私も値引きはダメでした(涙)買わなかったけど。

[61: 匿名さん]

５８さん

私もここは買い替えで検討しましたが
修繕・管理費等に問題があると考え見送りました。
他にも建物の構造などで多少不満がありました。
一番はやはりお金の問題ですね。

結局、昨年末に自宅売却は成功したものの
仮住まい進行中です。

資金はできたものの
理想の物件が見当たらない状況です。

ちなみに理事会は区分所有者がしっかり監視していないと
へんなことを考える人が出てきたりするので注意です。
（積立金で打ち合わせ費といって飲み食いするやからがいたりします）
ひどい人は何年も役員に居座って陰で勝手なことをしだす
人もいるようです。

大型マンションはこのあたりが注意ですね。
こればかりは入居してみないと分からないことなんですけどね。

[62: 匿名さん]

ここって住民の質ってどうなんですか？