ガイアの夜明け「マンション激変 〜始まった値引き合戦の裏側〜」

[購入検討中さん]

ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?

[83: 匿名さん]

我々値下げ否定派は誰も下がらないとは言ってません。
損切りのダンピング物件は危ないよ？いいの？って言ってるんです。

逆に言えば、ご自分で優良物件だと判断すれば我々は止めません。
優良物件は最後まで下がらないと思いますけどね。

[84: 匿名さん]

神奈川で優良物件って横浜駅徒歩圏物件や今度の森ビル再開発案件くらいでしょ。

[85: 匿名さん]

そうですね。売れ残った値下がり物件を買ったり、これから出てくるであろう、安かろう悪かろうの物件を買って１０年後にはどうなっているのでしょうね。結局今の割り高物件を買って
今は損をしたと思っても１０年後の両者の価格を比べたらどうなるかなんて誰もわかりませんよ。バブルの時を考えてもあの時期にあんなに不動産が上がってその後急激に下がるなんて誰も予想できなかったんですからね。あのころは都内などは坪１０００万越えのマンションなどざらにありましたからね。

[86: 匿名さん]

大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

[87: 匿名さん]

確かに土地は下がってきてると思いますが、大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしいので（大手の営業マンに聞きました）、一年後に劇的に下がることはないのでは？よく考えれば、土地を取得してから販売開始になるまでたかだか一年なんて短いスパンなわけないですよね。４〜５年先には確実に下がるのでは？それまではデベも高値で仕入れた土地分についてはコストを押さえた小さめの間取りでごまかしつつ売っていくんじゃないでしょうか？

[88: 匿名さん]

マンション価格が下げ基調なのと、
在庫を割引して売るのは別問題ですね。
そもそも在庫が積み上がってるのは、消費者が適正価格でないと判断したから。
それらのマンションの値引きは適正価格に戻すだけ。

それとは別に現状の景気動向ではこれから販売するマンションは高値で出せないでしょう。
鉄鋼材の上昇分を価格に転嫁出来ない。
専有面積の小型化、設備のオプション化では限度がある。
利益率を減らして販売せざるを得ない。
体力のないデベは土地の塩漬けに走るでしょう。

[89: 匿名さん]

87>>
>大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしい

今販売中の物件の土地価格４〜５年前に仕入れたものだと言う事になり
２００３年〜２００４年の土地はまだまだ底値に近かった気がするので
すが。

81さんの内容を見ましたが、鋼材だけ見れば一戸辺りの負担増は４０万
程度で、まだまだ企業努力で対応可能なはずだと考えるとのは安易すぎ
ですかね。

物価が下がり続ける間も、土地が上がったからマンションの価格を上げます。
土地が下がり始めたら今度は鋼材価格が上がったから下げられませんとは
どうにも言い訳に感じるのですが。

[90: 匿名さん]

>89

現状を的確に表現した，真っ当な意見をありがとう．

値下げ否定派は反論できずに，黙ってしまいましたね．

[91: 匿名さん]

待った時間に払い込んだ家賃より、安く買えますように！

[92: 匿名さん]

そうなんですよね。
家賃の支払い、今後金利が上がるリスクを抱えることを考え、また、子供の成長を考えると、
いつまでも静観しているわけにもいかず、悩みますね。
純粋に投資目的の人と、自分自身の住居を探している人とは同列には論じられないのではないでしょうか。

[93: ビギナーさん]

昨年、マンション価格が上昇した原因は、以下の２点だと思います。

１、都内でのマンション用地が枯渇しデベが土地取得ができなり、且つ、５−６年前に価格が底まで落ちた影響でマンション購入を検討する人が増え、販売が好調に転じた為、この２−３年で郊外マンションの建設が増えた。

２、都内オフィス物件へ外資が流入し価格が上がったのにつられ、
住宅用マンション価格が２−３割上がった。

ただ、９０年代の水準からみれば全然高くはない。
冷静に長いスパンでみれば、価格の上下はそれほど大きな幅ではなく、
小さな需給のバランスの調整水準だと思います。


投資目的なら今は良い時期ではないですが、一生の住居として考えた場合、
物件をよく精査すれば、自分の条件にあった良い物件を探すことができる絶好の時期だと思います。後で考えれば、あの時なら色々比較検討できたのに、、、となると思います。

資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから
今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。
今後は、
１、郊外のマンションでは、一戸あたりの坪数が減り、狭くなる。
２、マンションの供給が減る。特に今は供給が多いですが、新宿、渋谷などから、３０−４０分の郊外駅近物件の供給が減る。
３、供給の中心が、大手デベによる億ションと中小デベによる新宿、渋谷などから、５０−６０分の郊外物件に２極化される。
と思います。

[94: 匿名さん]

>>資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから

そうでしょうか？
すでに北京五輪特需の中国バブルが崩壊しました。
投機マネーにより一時的な高騰とも考えられますよ。

>>今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。

デベロッパーはマンションを建て続ける宿命にあります。
マンションデベが増えすぎてしまった現状、
自然淘汰されていくでしょうが、
極端な供給量の減少はありえませんね。

[95: 匿名さん]

なるほど！納得です。

[96: 匿名さん]

↑>>93さんの意見にでした！

[97: 匿名さん]

>>供給の中心が、大手デベによる億ションと

この景気動向で億ションですか？？？

[98: 匿名さん]

億ですよ。地方の方には分かりにくいかもしれませんが。

[100: 匿名さん]

投機マネーに関しては、これからが本番です。

北京五輪なんて、中国の経済で見れば、微々たる影響しか有りません。

中国が抱えている大量の外貨のうち、エネルギー需要対応や地方の道路整備、
環境汚染のインフラに当てられる潜在需要を考えると、天井がみえませんね。

インド、ブラジル、ロシアに至っても、これからいくらの需要があるのか。。。

先日も、ガスプロム(ロシアのガス会社)に対し数千億円の融資が持ち上がっていましたね。

インフレに関しては、国内動向を見ていても何も掴めません。

日本のガソリンスタンドが全てつぶれるくらい車に乗らなくなってもガソリンは高騰します。

産油国が適当な理由をつけて減産してしまえばそれまでです。

私は、マンション高値掴み派ですが、物件選びから解放された分を投資の勉強に充ててます。

億ションが売れる理由もよくわかります。だって下げ相場って、以外と儲かりますから。


要は、多少高くても、時間をお金で買うと考えられるかだと思います。

また賃貸より新築の方が、圧倒的に家族に幸せな時間をプレゼント出来ますよ。

ただし、これから数年は物価上昇と戦う事になるので、それをふまえて今買うのか、
インフレが落ち着いてから買うのか。

一番良くないのは、値引きにつられて「お買い得感」だけで決めてしまう事だと思います。

[101: 匿名さん]

>>一番良くないのは、値引きにつられて「お買い得感」だけで決めてしまう事だと思います。

同意です。
値引き？うれしい！！
じゃなくて何で値引きしてるのか良〜〜〜く考えないと、
結局痛い目にあうってことですね。

[102: 匿名さん]

＞不動産会社に勤めている同級生が言ってましたが、
＞この８月から銀行が不動産会社から資金を引き揚げるそうです。

これは銀行が「同級生が勤める不動産会社」から資金を引き上げるということでしょうか？　それとも、一般的論として銀行が多くの不動産会社から資金を引き上げるということでしょうか？　後者の場合、同級生がどの程度確かな情報を持っているのか疑問に感じます。　　　　　

＞また、数年前にゆとりローンで不動産を購入した人達、
＞返済が滞る人が続出してるそうです。日本版サブプライム

ゆとりローンは１０年以上前に社会問題になったものですよね。　
既に廃止されたローンが何故、ここで取り上げるのでしょうか？

[103: 匿名さん]

竣工ラッシュを迎えるタワーマンションって、売れちゃってるのが多いのに、
いまさら何が在庫？
小杉だって残ってるのは億ションクラスのだし。
都心なら億ションでも売れちゃうけど、郊外では難しいかもね。

[104: 匿名さん]

値引き対象物件はたしかにそれなりの理由がある。
新築のいい物件は
全く下がった様に思えないのですが。

[105: 匿名さん]

値下げ否定派ではありませんが、際限のない値引きは期待してません。
「○年待てばマンション○割引」ってもうことわざみたいになっちゃってません？（笑）
ここで一斉値下げが話題になっている大京やダイアは公式見解では一斉値下げは否定しているようです。あくまで物件個別の対応になると。
http://www.j-cast.com/m/2008/06/25022427.html
個別交渉での値下げはよほどの買う気を見せてつっこまないと出てこないだろうし、買いにくいなあ。
結局、値下げ否定派さんたちの言うような買っても微妙な物件が先に値引きされるような気がします。各停駅・バス便・通勤2時間・低仕様・中小デベ、なんて物件いくら安くなっても欲しくないです。
もし条件の良い物件でも下がれば早いもの勝ちになるわけでしょう？結局需要がある限り、売れる物件は売れてそうじゃない物件が捨て値になるだけのような気がします。
賃料支払いながらことわざを信じて希望の物件が下がらなかったら最後まで買えませんし、迷いますね...。

[106: 匿名さん]

先ほどのニュースで、長期固定ローンの金利が上がると報道されてました。

私は変動なので、インフレが収まる期間(３〜５年か？)は固定にしようかと
考えてます。

９３の方が書いていますが、今が最もいいのかもしれませんね。

ただ、売り焦って値引きしている物件を買う時に、値引きが選択肢に
入っていないか、本来必要な条件を満たした上での選択なのか？

値引き物件を買って最も喜んでいるのは、融資している銀行であり、
担当者でしょうね。いきなりデベを潰すような貸し剥がしをする時期
ではないでしょうから、潰さないように回収するでしょう。

「この物件を買って銀行を喜ばしていないか」と考えると冷静にれるかと思います。

[108: 匿名さん]

＞１００
Ｂｒｉｃｓデカップリング派ですか・・・。
私は直近はカップリング＋コモディティ派です。
基軸通貨国アメリカの復活がない限り世界市場でストックはあがらないかと。
といいつつも長期狙いでＢｒｉｃｓ、ＶＩＳＴＡをストックで一応まわしてはいますが。

いくらマンションが下がっても、右肩上がりの昇給は現労働環境ではもう望めない。
ついにデフレも終了、インフレどころかスタグフレーションすら予感される。
グローバル資本主義においていかれ、金利操作もできない日銀、無策の外務省、自民党＋
政教一致党による議席合わせの与党。
日本は一党による世界でも類を見ない社会主義システムを衆愚政治のもとで構築した。
（皮肉なことに中国共産党が手本にしている。）
対外債務ではないにしろ800兆強の借金国家、すでに今消費税をあげても焼け石に水。
1000兆円越えたらIMFの指導の下、韓国と同じ道の国家破産しかないのだろうか。
ドル建債は、腐るほどあってもアメリカが怖くて売るに売れない。
なぜ北朝鮮拉致交渉につかわないのか。
アメリカも、結局は新自由主義、世界民主主義の旗の下、同盟国日本を切り捨てて
北朝鮮からイランへの核流出を防ぐ道をとった。
将来本当に国は不安だが個人では何とか国に頼らず生き残れるよう努力したいものです。

[109: 匿名さん]

億ションなどの話も出てますが現実に購入する価格の話ですが・・・


景気が後退し給料も下がり買えるはずだった価格に手が届かなくなり、
あらゆる資材の高騰で、益々物価が上がり予定していた予算でも狭くなったり標準仕様から削られたりして、やっと買おうと決意しても、銀行の審査がどんどん厳しくなり買いたくても買えない時代になってしまう。

年齢的にも厳しくなり新築を諦めて中古のマンションを買うしかない、新築がいいなら場所や条件を多少妥協して、背伸びせずに分相応の物件選びが賢明ですよね。。

購入に関して選ぶ側も選ばれる側だという事でもあると思います。

[110: 匿名さん]

場所や条件を妥協した新築は、
中古になって転売するときも
厳しく安くしか売れませんよ。
次に買う人も妥協して買うのですから。

[111: 匿名さん]

＞１１０
まだ、寝ぼけてるのか？
１０９さんは、妥協するしかない現実の話をされているんだろうが。

[112: 契約済みさん]

ビギナーで申し訳ないのですが・・。
最近、駅徒歩５分圏内の物件を契約しました。
初めて買うマンションなので、自分なりにいろいろ調べ、物件もかなりの数を見てきました。

確かに、これから売れない物件ほど早く値引き合戦が始まる一方、住宅ローンの金利は
上昇する基調が出てきてたり、景気の先行きも不透明だったり・・それぞれの指標だけにとらわれると難しい選択でした。

ただ結果として総体的に感じたのは、今後のことははっきりとは判りませんが、今はいろんな意味で踊り場に差し掛かっている時点のような感じがして、比較的多く選択できる物件の中からしっかりと本当に良い物件（自分が納得できる物件）を購入し、支払いなどもある程度余裕を残しておけば物件を購入するには良い時期だった気がしました。

[113: 匿名さん]

「マンション業界探検記」ってデベ側のブログがある。その中でリクルートの「マンションズ」に対して〜頭金ゼロは危ないという記事を載せやがって、広告費たっぷり出してるのに何て事しやがる〜と怒ってやがる。あなた方(リクルート社員)みな高給取りなんだろ、こっちは(デベ側)薄給で頑張ってるんだぞとも。この業界、頭金ゼロのヤツに売ってこそ成り立つみたいな言いぐさ。そういや番組で最後に買った夫婦も頭金ゼロだったなぁ…

[114: 匿名さん]

頭金ゼロでも３５年ローンという強い味方がある。
キリギリスが遊び呆けているのを横目で見ながら、せっせ、せっせとローンを返し続ける蟻さんとなって、払い終わったころ、バッタリと斃れる。
それもまた一つの生き方。一つの人生。

[115: 匿名さん]

>頭金ゼロでも３５年ローンという強い味方がある。
素敵な考え方だね
中古マンションの売れ行きも悪くなっている時代に、新築マンションを購入すれば、
確実に負債になる。
３５年ローンは、最初のうち利息ばかり払うローンだから、変動金利より金利が高い
時に、繰り上げ返済してもらうと、儲かる
払えなくなったときに、マンションが負債でしかないと、大変なことになるよ。

[116: 匿名さん]

分譲でも賃貸でも払えなくなったら生活保護でも受けるしか無いから一緒じゃん。

支払いの事ばっか気にしてたら、何にも出来ないし。

[118: 匿名さん]

>117

全部込みで考えればいいじゃん。

独身か自分が死んだ後の家族の住まいとか生活まで考えなきゃいけないかどうかでも条件変わるだろうし。


まぁかそんな考え方しかしないんなら購入検討なんか止めた方がいいんじゃない。って言うか購入なんか出来ないか。

[119: 物件比較中さん]

>>117
賃貸で２年に一度の契約更新料払うと、２年分の固定資産税と軽く同じくらい出て行きますよね。
賃貸も新しいところは管理費掛かるところ多いし。
賃貸で快適・便利な生活、最新の設備を求めると家賃15万は超えてくる。
月々の合計だけで年間200万近くかかっちゃいますからね。
賃貸から賃貸への引っ越しもいいけど費用結構掛かりますしね。その都度礼敷掛かりかねないし。

で、新築購入考え始めました。

[120: 匿名さん]

>>119
自分も似たような動機で購入を決断しました。
購入したマンションと賃貸のランニングコストはほぼ同じでしたね。
自分としては以下の購入のメリット、賃貸のメリットから購入する事にしました。

購入のメリット
１．ランニングコストが同じでも２０年後には自分の物になる（資産として残る）
２．居住面積は購入した方が広い（賃貸より平米辺りのコストパフォーマンスが良い）

賃貸のメリット
１．ライフスタイルに合わせて住む場所を自由に変更可能

[121: 匿名さん]

郊外ならマンション家賃１０万円くらいで借りれますから、ＰＥＲ２０で逆算新築価格は２４００万円。
それに、多摩では老朽団地が建替えられて、戸数を増やして賃貸に回り、これから郊外の賃貸は過剰になり、家賃レベルはもっと下がる。
郊外でよければ、買わずに賃貸が正解。

[122: 匿名さん]

賃貸の方って、老後はどうするんですか？
そのまま払い続けていけるんですか？

[123: 匿名はん]

多摩は一時期のプチ住宅バブルで都心から逃げてきた需要を取り込んだけど
今後は衰退フェーズでしょうな
特に駅から遠い場所は今後十年程度の短い間に一気に衰退が加速するでしょう。
人が減っていく時代には地の利の無い場所は厳しいでしょうな
ゴーストタウンからスラムになって格安で住むのも
住めば都なのかもね

[124: 物件比較中さん]

郊外はいやだなぁ〜
おなか壊してて延々満員電車の中で往生したことが多々…

[125: サラリーマンさん]

＞１２４
おうおう、わかる！わかるぞ！

それでもってようやく駅について、痛む下腹おさえてトイレにたどり着くと満員！

神も仏もないものかって気持ちになる！

[126: 匿名さん]

私は今朝まさにその状態でした。

[127: マンコミュファンさん]

>１２６さん
・・・・・・・・・・・・・・・・慰める言葉がみつかりません。

[128: 匿名さん]

分譲を擁護するわけではありませんがコメントを（かといって条件によっては正確ではないと思いますので、あくまで参考です）私は分譲購入派です。

分譲マンションに関わる仕事をしていますが、賃貸の賃料には分譲で払うべき管理費等の維持費は当然にのっかっています。

分譲　ローン・固定資産税・管理費（積立金等含む）
賃貸　賃料（敷金礼金引越し費用更新費用等含む）
と思われがちですが、賃料には分譲でかかる経費は加味されています。

いわゆるワンオーナーの賃貸マンション等は、日常の維持費や修繕等基本的に管理組合が保守の主体では無いだけで分譲と同じように経費がかかります。賃料−各種経費＝利回りと考えます。
分譲マンション等の個人所有者から借り入れる場合も同様です。毎月のローン＋固定資産税＋管理費等を賄い且つ賃貸仲介会社に支払う客付経費を見込んでトントンもしくは儲かるように誰だって考えます。それができるような良い物件かどうかは別として。

ですから経費構造上はどちらかというと賃貸の方が勿体無いと思いますよ。※勿論急な転勤や、隣人・相隣問題の発生、地震がきてまともに住めなくなる等の事態には「不動産の所有者」は動きが取りづらいのは確かです。賃貸の方がその点流動的です。それを有利というかは何ともいえません。

当たり前のことと思われたらすみません。

[129: 124]

通勤降車駅からオフィスまで15分の道中で、どこにトイレのあるコンビニや公園があるのかしっかり把握しております…

[130: 匿名さん]

賃貸のメリットを忘れてはいけない
・転勤になってもOK
・リストラされても、次の収入に見合った安い物件に住み替えられる
・地震リスク
・賃貸だと家賃補助がある企業が多い
・保証人なしでも住める物件も多い。（UR賃貸や保証会社利用など）
などなど

総合的に考えて判断せねばなりません。

リーマンなら転勤の可能性があるかどうかが大きな判断ポイントでしょう。

[131: 匿名さん]

書き忘れたが、UR賃貸ならば
・礼金不要
・更新料なし
・保証人不要
・敷金は家賃の3か月分のみで、しかも出る時に殆どが返ってくる
・法人契約も可能で社宅として使える
とほぼ最強に近いよ

[132: 匿名さん]

転勤になったら賃貸にまわして大家に格上げ↑↑↑
店子が自分の借金を返済してくれるし、しかも転勤先の家賃は
会社持ちなんて幸運としか言いようが無いじゃん！


もちろんちゃんと借り手が付いて転勤に支障が少ない家庭環境が
前提だけどね。