ガイアの夜明け「マンション激変 〜始まった値引き合戦の裏側〜」

[購入検討中さん]

ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?

[51: 匿名さん]

無理して家買ってもロクなことがないと思いますよ．
家を買えば，絶対幸せになれるのか！？

家を買うのは，幸せになるための"手段"であって，"目的"ではない．
目的はあくまで幸せになること．
手段と目的を履き違えてはいけない．

なので，これからずっとローンのことを心配し続けないといけない人生なんて，絶対幸せじゃないから，無理してまで家を買わないほうがいいと思います．

ということで，参考までに．

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[52: 購入経験者さん]

どうも必死で値下げしたくない属性の人がいますね（笑）
値下げしているのは倒産するデベなんて事まで言い出して・・・

大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
風説の流布に当たりますよ。

食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
要は需要と供給の関係です。
需要>>供給　だと価格は上がる
需要<<供給　だと価格は下がる
経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）

マンションの需要＝購入層の収入から買える限度額　と考えると解りやすい。

今はデベが色んな理屈を付けて、マス層の買える価格以上の値段をつけている状態。
それに先行きの景気不安＝収入不安が重なって、購入層が尻込みしている。

まずは、マス層が買えそうな値付けにするしかない。
事実、大京を筆頭に今までこっそり念書を取って値引きしてたのを、堂々とやりだす訳だ。

値段が下がらないと主張している奴は、ごく一部の好調物件と平均的な物件を混同している。
木を見て森を見ず　だな。

平成不況の真っ只中でも、銀座の高級クラブで豪遊している奴はいた。
でも、「だから不況じゃない」なんて変な事を言う奴はいなかった。

[53: 購入経験者さん]

高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

東京の大企業勤務でも40歳で年収800万。
1馬力でマンション買おうとすると年収の5倍の4000万前後が妥当。
4000万で家族4人くらいが暮らせる80平米以上のマンションが理想なんだろうね。

大企業勤務の人でもこれだから、中小勤務の人はもっと下の収入。
でも圧倒的に中小勤務の人が多いんだけど。たしかリーマンの8割は中小勤務。

その辺を考えると、都内でもなく神奈川なんだから横浜・川崎の駅近マンション以外はもっと安くなるべきと思うよ。

[54: 匿名さん]

ここ最近で人気物件といえるのは公社の横浜ベイサイドのタワーくらいでしょ？
いったいどこの人気物件買ったんだろうね？

[55: 匿名さん]

武蔵小杉の名が出てこないなぁ…

[56: 匿名さん]

>ところで、番組内でマンション購入の茶番を演じた夫婦の妻は交渉時と帰るときの服装が全く違ってたのは何故？

>>45

同感。とてもマトモな仕事をしているとは思えないニンゲンの服装でしたな。＊＊丸出し（笑）。

[57: 匿名さん]

44で分かりやすく書いてあげたつもりだったけど、ダメですか。
もうちょっと掘り下げましょう。

>食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
>要は需要と供給の関係です。
>需要>>供給　だと価格は上がる
>需要<<供給　だと価格は下がる
>経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）

まず、土地にはこの考えがそのまま当てはまります。おっしゃるとおり。
ですから値下がりの要素が全くないとは言いません。
しかしこの話は建材には全く当てはまりません。
なぜなら、マーケットは世界だからです。
今、建築資材の需要が一番旺盛なのは中国をはじめとした新興国です。
もしかして日本のマンションの売れ行きに原油の価格がリンクすると思ってます？

ということで元々割高な低層物件はこれから値下がり局面になるかもしれませんが、
少なくとも土地の価格が反映されにくい中高層マンションのコストは上がる一方です。

しかし、それでも高いものは売れない。どうなるか？
企業が体力を削って安売りに出ます。
これは供給価格が下がったのではなくて今あるものの損切りをしているだけです。
損するものを継続して作れるはずもなく、
マンション市場自体が縮小し競争力のある物件だけが残ります。
当然、損切り物件は市場での価値をさらに相対的に落としていきます。
資金的体力も競争力もない中小デベの倒産が目立ってきているのはそういう事です。
これでも損切り物件を狙います？


>大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
>風説の流布に当たりますよ。

大京系が倒産するとは思っていませんでしたが、具体的な名前出しちゃいましたね。
風説の流布に当たりますよ。（笑）

[58: 匿名さん]

「書いてあげた」っておかしくないですか？

[59: 匿名さん]

57は産業道路そば、重工業地帯のマンションを子育てにいい環境といって買った人です。
よって会話が成立しないでしょう。

[60: 匿名さん]

>58
価格が簡単には下がらない理屈が分からないと言うので教えてあげたんですよ。
「書いてあげた」の何がおかしいんですか？

>59
へ理屈でもいいから理論で返してくださいよ。
それじゃただの荒らしですよ。

[61: 匿名さん]

高値掴みフォレシスの契約者に教えていただかなくて結構。
住民板で万歳しちゃっててください。

[62: 匿名さん]

マンションの建築費なんて坪60万弱。
土地が下がればマンション価格も下がります。
現状の景気動向で庶民は貯蓄に走り始めています。
ますますマンションは売れなくなるでしょう。
需要も下がります。
よって価格を下げざるを得ません。
高値で仕入れた土地は採算が採れないため塩漬けされるでしょう。

フォレシアムは高値掴みでした。
ご愁傷様です。

[63: 匿名さん]

>61
5年前に武蔵小杉徒歩4分の物件を坪210万円で高すぎると言われながら買いました。
申し訳ありませんがフォレシスって聞いた事ないです。

自分の物件は分譲時よりも上がってますが売る気はゼロなので
今後の市況トレンドに正直興味はありません。
自分が出した金に対する日々の見返りには満足しているので、
今後不動産市況が暴落しようが暴騰しようがどうでもいいです。

しかし、際限のない値下がりを無意味に期待している人たちの
将来を心配して書き込みしたんです。
「それともまだまだマンション価格は下がるのか…?」
って書いてあるから「これ以上下がる物件でいいの？」
って注意してあげたのに、この扱い（苦笑）
だったら最初から「神奈川県のマンションの値下がりだけを期待するスレ」
とか書いておいてくだされば余計な事しなかったですよ。
気が利かず本当にすみませんでした。

みなさん、神奈川県のマンションの値段がもっともっと下がるといいですね。
今となっては心からお祈りしております。

[64: 匿名さん]

土地も上がった、建材も上がった、それでも価格を下げざるを得ない。
63はこの事実を理解していない。

[65: 匿名さん]

売れなければ業者が買い取って賃貸にするだけじゃない？

[66: 匿名さん]

昨年から「暴落する、暴落する」とカキコしてる人達は
かなりイライラしてるようですね。


これから、７０年代か、それ以上のインフレが訪れると言われています。

資源高は始まったばかりです。

インフレには金利を上げるのが常識です。

いづれ、狭くてオプションだらけの物件を、高金利のローンで買う羽目になります。

若しくは、景気が底打つまでの数年間、家賃を払うのか。

以外と、今が買い時なのかも。

ちなみに、私は昨年高値掴みをしてしまいましたが。。。

[67: 匿名さん]

>66

私は下がる派ですが，
実際，着実に下がってきているから，ぜんぜんイライラしてないですよ．

[68: 匿名さん]

明らかに今は買い時ではないですね。
景気が上向きになったのを確認してからでも遅くないです。

特に中古もＯＫな方は、選択肢も多いので待つべきでしょう。

今建設中のタワマンからかなりの数の未入居物件が放出されると予想しています

[69: 匿名さん]

57は正しいと思う。
ついでに大京とダイアは一回潰れかけたとこでしょ。またかよって感じ。
ビジネスモデルに無理がある。
それよりやはり地所の「値下げを検討」ってのが気になる。
300戸弱の在庫でそこまでする必要はないと思われるが・・・
住友だって踏ん張ってるのに。

[70: 匿名さん]

地所は都内に３億や５億の高級マンションの在庫をかかえてるので、値下げ検討は仕方ないのでは。また、最近の地所のマンションは、どこでも良いのか？という場所に地所ブランドらしからぬチープなマンションを作って売っています。かなり必死なんじゃないでしょうか。

[72: 匿名さん]

たしかに、上大岡に住んでいますが、こんなところにパークハウス建てちゃうの？ブランドイメージ下がるわ！ってところに造ってます。

[73: 購入経験者さん]

>>57
根本的なことを理解出来ていないようですね。

資材の値上げはあっても、マンション全体の価格構成上比率は高くないのですよ。
土地の価格の比率がもっとも高い。

その一番比率の高い土地の価格が、プチバブル崩壊とともに下がっています。
だから、今売り出されている高値で土地を仕入れたマンションよりも、これから（1年〜2年先）に売り出される下がった価格で土地を仕入れたマンションのほうが、例え資材の高騰があろうとも安くなる可能性が高いのです。

単純な話ですよ。それくらい理解しましょうよ。

[74: 購入経験者さん]

資材の値上げ＝最終製品の値上げ　にはなりませんよ。

身近なとこだと自動車業界を見てください。
鋼材価格等は数年前に比べるとかなり上昇していますが、最終製品である自動車の価格は上がっていません。
何故だか解りますか？
売れてないからですよ。
不景気で皆、車を買い替えない。車を手放す人も増えた。
軽自動車以外は前年割れが続き（普通車から軽自動車に買い換えている）、最近では高級車も売れなくなってきた。
そんな中で資材が上がったからといって大幅値上げすれば、たちまち売れ行き大不振になり、経営が危なくなる。
だからコストダウンでしのいで、資材価格上昇分を吸収している訳。

マンションも同様の事が起こるでしょう。

デベのビジネスモデルが、借金して土地を買い、マンションを作り、売らないと回らない構造である以上は、安易な値上げは消費者離れを招くだけで企業存続に関わりますから。

[75: 様子見]

60　確かに売る側の企業努力でコストダウンするのは、当然必要ですがもう限界に来ているのでは？
日産も値上げを表明しています。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080625-00000183-reu-bus_all

コストアップを売る側だけで吸収させようとすると、大きな問題になった手抜きに発展する恐れもあるし。

結局、売る側、買う側でコストアップを吸収。値上がりもやむなし、でも売れなくなると体力勝負となり中小のベベは厳しくなる。（値上げで売れないのも困る、コスト吸収も限界）

お魚みたいに休漁して受給をひきしめってことも出来ないし・・・

インフレで有れば、給料もあがるので値上げで対応できたが、スタグフレーションの現在は収入は増えないことから、安易に値上げが出来ない。

業界としては、厳しい時代になりました。

[76: 匿名さん]

海外へ輸出している自動車産業と国内のマンション販売を、
同列に並べるのは筋違いですね。
自動車の場合は海外メーカーまでありますから単純ではありません。

土地は下がったからって地主が、大量供給するわけではありませんよ。
また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
１年後に売り出されるマンションが、下がった価格の土地だと言うのは早計です。

[77: 購入経験者さん]

日経NETより。

住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減
　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)

[78: 購入経験者さん]

>>76
>また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
当然だろう。中小デベは借金返済に在庫処分で必死なんだから。
ただ、大手はそれでも仕入れてるよ。
前より安く仕入れられるのだから最終価格に還元される可能性は高いよ。
数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。

地価が下がってるのは事実。色んな指標で出ている。
事実からは目を背けるな。

感情論で反論するばかりで何もデータを出さないから、信用できないよ。

[79: 匿名さん]

>>73
>土地の価格の比率がもっとも高い。

こんなデータもあるようですよ。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円
まあきっとケースバイケースなんでしょうけど、都内でこれですからね。
一般論として神奈川の場合もっと土地代の割合は低いのでは？

>>78
あなたの言ってる事は否定しないけど、そういう風に言うんだったら一緒にソース提示しましょうよ。

[80: 匿名さん]

>>78
>数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。

土地の影響と資材費の影響、それぞれの割合をソース付きで定量的に説明してくれるんですよね？
ちなみに鉄鋼の値段は数年前に比べて2倍になっています。

[81: 匿名さん]

鋼材価格のソース貼り忘れ
http://www.tahara-kantei.com/column/column391.html

[82: 匿名さん]

資材高騰は事実だけど、価格転嫁出来るほど所得も上がっていないし景気も良くない。
「上げたくても上げられない、上げたら益々売れなくなるから」
これが現状です。

[83: 匿名さん]

我々値下げ否定派は誰も下がらないとは言ってません。
損切りのダンピング物件は危ないよ？いいの？って言ってるんです。

逆に言えば、ご自分で優良物件だと判断すれば我々は止めません。
優良物件は最後まで下がらないと思いますけどね。

[84: 匿名さん]

神奈川で優良物件って横浜駅徒歩圏物件や今度の森ビル再開発案件くらいでしょ。

[85: 匿名さん]

そうですね。売れ残った値下がり物件を買ったり、これから出てくるであろう、安かろう悪かろうの物件を買って１０年後にはどうなっているのでしょうね。結局今の割り高物件を買って
今は損をしたと思っても１０年後の両者の価格を比べたらどうなるかなんて誰もわかりませんよ。バブルの時を考えてもあの時期にあんなに不動産が上がってその後急激に下がるなんて誰も予想できなかったんですからね。あのころは都内などは坪１０００万越えのマンションなどざらにありましたからね。

[86: 匿名さん]

大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

[87: 匿名さん]

確かに土地は下がってきてると思いますが、大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしいので（大手の営業マンに聞きました）、一年後に劇的に下がることはないのでは？よく考えれば、土地を取得してから販売開始になるまでたかだか一年なんて短いスパンなわけないですよね。４〜５年先には確実に下がるのでは？それまではデベも高値で仕入れた土地分についてはコストを押さえた小さめの間取りでごまかしつつ売っていくんじゃないでしょうか？

[88: 匿名さん]

マンション価格が下げ基調なのと、
在庫を割引して売るのは別問題ですね。
そもそも在庫が積み上がってるのは、消費者が適正価格でないと判断したから。
それらのマンションの値引きは適正価格に戻すだけ。

それとは別に現状の景気動向ではこれから販売するマンションは高値で出せないでしょう。
鉄鋼材の上昇分を価格に転嫁出来ない。
専有面積の小型化、設備のオプション化では限度がある。
利益率を減らして販売せざるを得ない。
体力のないデベは土地の塩漬けに走るでしょう。

[89: 匿名さん]

87>>
>大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしい

今販売中の物件の土地価格４〜５年前に仕入れたものだと言う事になり
２００３年〜２００４年の土地はまだまだ底値に近かった気がするので
すが。

81さんの内容を見ましたが、鋼材だけ見れば一戸辺りの負担増は４０万
程度で、まだまだ企業努力で対応可能なはずだと考えるとのは安易すぎ
ですかね。

物価が下がり続ける間も、土地が上がったからマンションの価格を上げます。
土地が下がり始めたら今度は鋼材価格が上がったから下げられませんとは
どうにも言い訳に感じるのですが。

[90: 匿名さん]

>89

現状を的確に表現した，真っ当な意見をありがとう．

値下げ否定派は反論できずに，黙ってしまいましたね．

[91: 匿名さん]

待った時間に払い込んだ家賃より、安く買えますように！

[92: 匿名さん]

そうなんですよね。
家賃の支払い、今後金利が上がるリスクを抱えることを考え、また、子供の成長を考えると、
いつまでも静観しているわけにもいかず、悩みますね。
純粋に投資目的の人と、自分自身の住居を探している人とは同列には論じられないのではないでしょうか。

[93: ビギナーさん]

昨年、マンション価格が上昇した原因は、以下の２点だと思います。

１、都内でのマンション用地が枯渇しデベが土地取得ができなり、且つ、５−６年前に価格が底まで落ちた影響でマンション購入を検討する人が増え、販売が好調に転じた為、この２−３年で郊外マンションの建設が増えた。

２、都内オフィス物件へ外資が流入し価格が上がったのにつられ、
住宅用マンション価格が２−３割上がった。

ただ、９０年代の水準からみれば全然高くはない。
冷静に長いスパンでみれば、価格の上下はそれほど大きな幅ではなく、
小さな需給のバランスの調整水準だと思います。


投資目的なら今は良い時期ではないですが、一生の住居として考えた場合、
物件をよく精査すれば、自分の条件にあった良い物件を探すことができる絶好の時期だと思います。後で考えれば、あの時なら色々比較検討できたのに、、、となると思います。

資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから
今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。
今後は、
１、郊外のマンションでは、一戸あたりの坪数が減り、狭くなる。
２、マンションの供給が減る。特に今は供給が多いですが、新宿、渋谷などから、３０−４０分の郊外駅近物件の供給が減る。
３、供給の中心が、大手デベによる億ションと中小デベによる新宿、渋谷などから、５０−６０分の郊外物件に２極化される。
と思います。

[94: 匿名さん]

>>資材の価格水準が上がり、固定していくでしょうから

そうでしょうか？
すでに北京五輪特需の中国バブルが崩壊しました。
投機マネーにより一時的な高騰とも考えられますよ。

>>今以上にマンションを選べる時期は来ないと思います。

デベロッパーはマンションを建て続ける宿命にあります。
マンションデベが増えすぎてしまった現状、
自然淘汰されていくでしょうが、
極端な供給量の減少はありえませんね。

[95: 匿名さん]

なるほど！納得です。

[96: 匿名さん]

↑>>93さんの意見にでした！

[97: 匿名さん]

>>供給の中心が、大手デベによる億ションと

この景気動向で億ションですか？？？

[98: 匿名さん]

億ですよ。地方の方には分かりにくいかもしれませんが。

[100: 匿名さん]

投機マネーに関しては、これからが本番です。

北京五輪なんて、中国の経済で見れば、微々たる影響しか有りません。

中国が抱えている大量の外貨のうち、エネルギー需要対応や地方の道路整備、
環境汚染のインフラに当てられる潜在需要を考えると、天井がみえませんね。

インド、ブラジル、ロシアに至っても、これからいくらの需要があるのか。。。

先日も、ガスプロム(ロシアのガス会社)に対し数千億円の融資が持ち上がっていましたね。

インフレに関しては、国内動向を見ていても何も掴めません。

日本のガソリンスタンドが全てつぶれるくらい車に乗らなくなってもガソリンは高騰します。

産油国が適当な理由をつけて減産してしまえばそれまでです。

私は、マンション高値掴み派ですが、物件選びから解放された分を投資の勉強に充ててます。

億ションが売れる理由もよくわかります。だって下げ相場って、以外と儲かりますから。


要は、多少高くても、時間をお金で買うと考えられるかだと思います。

また賃貸より新築の方が、圧倒的に家族に幸せな時間をプレゼント出来ますよ。

ただし、これから数年は物価上昇と戦う事になるので、それをふまえて今買うのか、
インフレが落ち着いてから買うのか。

一番良くないのは、値引きにつられて「お買い得感」だけで決めてしまう事だと思います。