ガイアの夜明け「マンション激変 〜始まった値引き合戦の裏側〜」

[購入検討中さん]

ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…?

[42: 匿名さん]

>>39

＞＞インフレが進行しつつある状況で消費者の取るべきポジションは？
　　買いですか？待ちですか？

＞間違いなく、待ちでしょう。
　事実として消費者の所得が上がってません。
　むしろ下がってる層が増えているし二極化いてる。
　マンション価格が上がったら、
　特にボリュームゾーンのファミリーマンションを買える人が少なくなります。

インフレ進行下でのマンション購入は「待ち」なのですね。
勉強になりました(笑)

＞＞デベが人気物件と煽ることで、人気物件になるわけもありません(笑)。

＞それがこの掲示板ではありなんですね。人気物件と煽る人が張り付いてる。

　「デベが人気物件と掲示板で煽ることで人気物件になる」んですか？
　のだったら
　　現状のマンション市況の冷え込みと実需にそぐわない物件の
　　価格適正化が起こっている現状とリンクしないでしょう。
　　貴方の発言は、矛盾していますよね？

[43: 匿名さん]

インフレの意味、分かってないね。

[44: 匿名さん]

投機筋の金がいつ抜けるかなんて、それが分かれば今頃みんなで大金持ちです（笑）
ひとまず今の資材インフレは否定できない事実でしょう。

この局面で不動産への影響を考えると、高級住宅地の低層マンションなんてほとんど影響受けないでしょうね。
資材費の影響を受ける上物よりも土地代の割合が高く、購買層が資産持ちで「欲しい時が買い時」な人たち。
土地の価値自体も落ちにくいでしょう。

それに対して、駅前とは言え土地代の割合が少ないタワマンなどは資材費高騰の影響をもろにかぶるでしょう。
下げたくても下げれない。しかしちょっと経済力のある庶民層は買い控え。
需要はゼロにはならないので実力がある物件は堅調に売れ、ダメなところはデベごとぶっ倒れるでしょう。
安く買えるからってそんなぶっ倒れそうなところ買って本当に満足できますか？


ということで、私は26=28=32=38に概ね同意です。
「高値掴み」はともかく「ぼったくり」と言う言葉を使う人に私は説得力を感じません。

[45: 匿名さん]

44にほぼ同感。
今後マンション価格は安くはなりません。安くなる要素がありません。
ただ、潰れそうなデベのダンピング物件はたくさん出てきます。それらはデベが逝った時点で価値が半減するわけなので単純に安いとは言えないからね。
庶民の所得が上がらないなんてのは平均的な見方であって、買える人だけが良いものを買うということでいいんじゃない？
ちょっとぐらい価格が上がっただけで買い控えるようなギリギリの奴は最初から持ち家を購入する資格なんてないよね。
この番組に出てた回遊家族は一生買えないね（笑）

ところで、番組内でマンション購入の茶番を演じた夫婦の妻は交渉時と帰るときの服装が全く違ってたのは何故？

[46: 匿名さん]

内容はやらせっぽいみたいですが話の種にちょっと見たかったです。参考にはなりそうもありませんが。先週の再放送はすべてすり変えられていて見られませんでした。今週やるのでしょうかね。

[47: 匿名さん]

上がる上がると言ってるのは上がらなければ困る人たち。

[48: 匿名さん]

その逆も然り！

[49: 匿名さん]

↑確実に下がってきてるから，困ってないよ．

[50: 契約済みさん]

余裕のある人たちはとりあえずこんなスレ来てむかつく余裕こいた発言しなくてもいいんじゃないですか。

ギリギリの奴が家を購入しようと夢見てるから大変なんですよ。
将来の資産価値なんか二の次ですよ。
いま借りてるところの家賃は高いし、子供ができたり新生活したりしなきゃならないからできれば買いたい。
いまより条件のいいところでなんとか買えないか。
そう一生懸命考えてるんですよ。

買い控えするのは余裕がある人でしょう。だって様子見できるんでしょ。

[51: 匿名さん]

無理して家買ってもロクなことがないと思いますよ．
家を買えば，絶対幸せになれるのか！？

家を買うのは，幸せになるための"手段"であって，"目的"ではない．
目的はあくまで幸せになること．
手段と目的を履き違えてはいけない．

なので，これからずっとローンのことを心配し続けないといけない人生なんて，絶対幸せじゃないから，無理してまで家を買わないほうがいいと思います．

ということで，参考までに．

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[52: 購入経験者さん]

どうも必死で値下げしたくない属性の人がいますね（笑）
値下げしているのは倒産するデベなんて事まで言い出して・・・

大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
風説の流布に当たりますよ。

食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
要は需要と供給の関係です。
需要>>供給　だと価格は上がる
需要<<供給　だと価格は下がる
経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）

マンションの需要＝購入層の収入から買える限度額　と考えると解りやすい。

今はデベが色んな理屈を付けて、マス層の買える価格以上の値段をつけている状態。
それに先行きの景気不安＝収入不安が重なって、購入層が尻込みしている。

まずは、マス層が買えそうな値付けにするしかない。
事実、大京を筆頭に今までこっそり念書を取って値引きしてたのを、堂々とやりだす訳だ。

値段が下がらないと主張している奴は、ごく一部の好調物件と平均的な物件を混同している。
木を見て森を見ず　だな。

平成不況の真っ只中でも、銀座の高級クラブで豪遊している奴はいた。
でも、「だから不況じゃない」なんて変な事を言う奴はいなかった。

[53: 購入経験者さん]

高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

東京の大企業勤務でも40歳で年収800万。
1馬力でマンション買おうとすると年収の5倍の4000万前後が妥当。
4000万で家族4人くらいが暮らせる80平米以上のマンションが理想なんだろうね。

大企業勤務の人でもこれだから、中小勤務の人はもっと下の収入。
でも圧倒的に中小勤務の人が多いんだけど。たしかリーマンの8割は中小勤務。

その辺を考えると、都内でもなく神奈川なんだから横浜・川崎の駅近マンション以外はもっと安くなるべきと思うよ。

[54: 匿名さん]

ここ最近で人気物件といえるのは公社の横浜ベイサイドのタワーくらいでしょ？
いったいどこの人気物件買ったんだろうね？

[55: 匿名さん]

武蔵小杉の名が出てこないなぁ…

[56: 匿名さん]

>ところで、番組内でマンション購入の茶番を演じた夫婦の妻は交渉時と帰るときの服装が全く違ってたのは何故？

>>45

同感。とてもマトモな仕事をしているとは思えないニンゲンの服装でしたな。＊＊丸出し（笑）。

[57: 匿名さん]

44で分かりやすく書いてあげたつもりだったけど、ダメですか。
もうちょっと掘り下げましょう。

>食料品が上がるのとマンション価格が下がるのは両立しますよ。
>要は需要と供給の関係です。
>需要>>供給　だと価格は上がる
>需要<<供給　だと価格は下がる
>経済学の基礎の基礎ですが、そんな事も理解できないんですね（笑）

まず、土地にはこの考えがそのまま当てはまります。おっしゃるとおり。
ですから値下がりの要素が全くないとは言いません。
しかしこの話は建材には全く当てはまりません。
なぜなら、マーケットは世界だからです。
今、建築資材の需要が一番旺盛なのは中国をはじめとした新興国です。
もしかして日本のマンションの売れ行きに原油の価格がリンクすると思ってます？

ということで元々割高な低層物件はこれから値下がり局面になるかもしれませんが、
少なくとも土地の価格が反映されにくい中高層マンションのコストは上がる一方です。

しかし、それでも高いものは売れない。どうなるか？
企業が体力を削って安売りに出ます。
これは供給価格が下がったのではなくて今あるものの損切りをしているだけです。
損するものを継続して作れるはずもなく、
マンション市場自体が縮小し競争力のある物件だけが残ります。
当然、損切り物件は市場での価値をさらに相対的に落としていきます。
資金的体力も競争力もない中小デベの倒産が目立ってきているのはそういう事です。
これでも損切り物件を狙います？


>大京やダイア建設が値下げするのも倒産するからですか？
>風説の流布に当たりますよ。

大京系が倒産するとは思っていませんでしたが、具体的な名前出しちゃいましたね。
風説の流布に当たりますよ。（笑）

[58: 匿名さん]

「書いてあげた」っておかしくないですか？

[59: 匿名さん]

57は産業道路そば、重工業地帯のマンションを子育てにいい環境といって買った人です。
よって会話が成立しないでしょう。

[60: 匿名さん]

>58
価格が簡単には下がらない理屈が分からないと言うので教えてあげたんですよ。
「書いてあげた」の何がおかしいんですか？

>59
へ理屈でもいいから理論で返してくださいよ。
それじゃただの荒らしですよ。

[61: 匿名さん]

高値掴みフォレシスの契約者に教えていただかなくて結構。
住民板で万歳しちゃっててください。

[62: 匿名さん]

マンションの建築費なんて坪60万弱。
土地が下がればマンション価格も下がります。
現状の景気動向で庶民は貯蓄に走り始めています。
ますますマンションは売れなくなるでしょう。
需要も下がります。
よって価格を下げざるを得ません。
高値で仕入れた土地は採算が採れないため塩漬けされるでしょう。

フォレシアムは高値掴みでした。
ご愁傷様です。

[63: 匿名さん]

>61
5年前に武蔵小杉徒歩4分の物件を坪210万円で高すぎると言われながら買いました。
申し訳ありませんがフォレシスって聞いた事ないです。

自分の物件は分譲時よりも上がってますが売る気はゼロなので
今後の市況トレンドに正直興味はありません。
自分が出した金に対する日々の見返りには満足しているので、
今後不動産市況が暴落しようが暴騰しようがどうでもいいです。

しかし、際限のない値下がりを無意味に期待している人たちの
将来を心配して書き込みしたんです。
「それともまだまだマンション価格は下がるのか…?」
って書いてあるから「これ以上下がる物件でいいの？」
って注意してあげたのに、この扱い（苦笑）
だったら最初から「神奈川県のマンションの値下がりだけを期待するスレ」
とか書いておいてくだされば余計な事しなかったですよ。
気が利かず本当にすみませんでした。

みなさん、神奈川県のマンションの値段がもっともっと下がるといいですね。
今となっては心からお祈りしております。

[64: 匿名さん]

土地も上がった、建材も上がった、それでも価格を下げざるを得ない。
63はこの事実を理解していない。

[65: 匿名さん]

売れなければ業者が買い取って賃貸にするだけじゃない？

[66: 匿名さん]

昨年から「暴落する、暴落する」とカキコしてる人達は
かなりイライラしてるようですね。


これから、７０年代か、それ以上のインフレが訪れると言われています。

資源高は始まったばかりです。

インフレには金利を上げるのが常識です。

いづれ、狭くてオプションだらけの物件を、高金利のローンで買う羽目になります。

若しくは、景気が底打つまでの数年間、家賃を払うのか。

以外と、今が買い時なのかも。

ちなみに、私は昨年高値掴みをしてしまいましたが。。。

[67: 匿名さん]

>66

私は下がる派ですが，
実際，着実に下がってきているから，ぜんぜんイライラしてないですよ．

[68: 匿名さん]

明らかに今は買い時ではないですね。
景気が上向きになったのを確認してからでも遅くないです。

特に中古もＯＫな方は、選択肢も多いので待つべきでしょう。

今建設中のタワマンからかなりの数の未入居物件が放出されると予想しています

[69: 匿名さん]

57は正しいと思う。
ついでに大京とダイアは一回潰れかけたとこでしょ。またかよって感じ。
ビジネスモデルに無理がある。
それよりやはり地所の「値下げを検討」ってのが気になる。
300戸弱の在庫でそこまでする必要はないと思われるが・・・
住友だって踏ん張ってるのに。

[70: 匿名さん]

地所は都内に３億や５億の高級マンションの在庫をかかえてるので、値下げ検討は仕方ないのでは。また、最近の地所のマンションは、どこでも良いのか？という場所に地所ブランドらしからぬチープなマンションを作って売っています。かなり必死なんじゃないでしょうか。

[72: 匿名さん]

たしかに、上大岡に住んでいますが、こんなところにパークハウス建てちゃうの？ブランドイメージ下がるわ！ってところに造ってます。

[73: 購入経験者さん]

>>57
根本的なことを理解出来ていないようですね。

資材の値上げはあっても、マンション全体の価格構成上比率は高くないのですよ。
土地の価格の比率がもっとも高い。

その一番比率の高い土地の価格が、プチバブル崩壊とともに下がっています。
だから、今売り出されている高値で土地を仕入れたマンションよりも、これから（1年〜2年先）に売り出される下がった価格で土地を仕入れたマンションのほうが、例え資材の高騰があろうとも安くなる可能性が高いのです。

単純な話ですよ。それくらい理解しましょうよ。

[74: 購入経験者さん]

資材の値上げ＝最終製品の値上げ　にはなりませんよ。

身近なとこだと自動車業界を見てください。
鋼材価格等は数年前に比べるとかなり上昇していますが、最終製品である自動車の価格は上がっていません。
何故だか解りますか？
売れてないからですよ。
不景気で皆、車を買い替えない。車を手放す人も増えた。
軽自動車以外は前年割れが続き（普通車から軽自動車に買い換えている）、最近では高級車も売れなくなってきた。
そんな中で資材が上がったからといって大幅値上げすれば、たちまち売れ行き大不振になり、経営が危なくなる。
だからコストダウンでしのいで、資材価格上昇分を吸収している訳。

マンションも同様の事が起こるでしょう。

デベのビジネスモデルが、借金して土地を買い、マンションを作り、売らないと回らない構造である以上は、安易な値上げは消費者離れを招くだけで企業存続に関わりますから。

[75: 様子見]

60　確かに売る側の企業努力でコストダウンするのは、当然必要ですがもう限界に来ているのでは？
日産も値上げを表明しています。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080625-00000183-reu-bus_all

コストアップを売る側だけで吸収させようとすると、大きな問題になった手抜きに発展する恐れもあるし。

結局、売る側、買う側でコストアップを吸収。値上がりもやむなし、でも売れなくなると体力勝負となり中小のベベは厳しくなる。（値上げで売れないのも困る、コスト吸収も限界）

お魚みたいに休漁して受給をひきしめってことも出来ないし・・・

インフレで有れば、給料もあがるので値上げで対応できたが、スタグフレーションの現在は収入は増えないことから、安易に値上げが出来ない。

業界としては、厳しい時代になりました。

[76: 匿名さん]

海外へ輸出している自動車産業と国内のマンション販売を、
同列に並べるのは筋違いですね。
自動車の場合は海外メーカーまでありますから単純ではありません。

土地は下がったからって地主が、大量供給するわけではありませんよ。
また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
１年後に売り出されるマンションが、下がった価格の土地だと言うのは早計です。

[77: 購入経験者さん]

日経NETより。

住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減
　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)

[78: 購入経験者さん]

>>76
>また、今の状況でデべは土地の買いあさりをしていません。
当然だろう。中小デベは借金返済に在庫処分で必死なんだから。
ただ、大手はそれでも仕入れてるよ。
前より安く仕入れられるのだから最終価格に還元される可能性は高いよ。
数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。

地価が下がってるのは事実。色んな指標で出ている。
事実からは目を背けるな。

感情論で反論するばかりで何もデータを出さないから、信用できないよ。

[79: 匿名さん]

>>73
>土地の価格の比率がもっとも高い。

こんなデータもあるようですよ。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yamazaki/at_ya_07111601.htm
>都内の4,000万円のマンションの内訳は、以下の通りだという。
>まず、土地代が1,200万円、建築費が1,500万円、マンションの事業主へ1,000万円
まあきっとケースバイケースなんでしょうけど、都内でこれですからね。
一般論として神奈川の場合もっと土地代の割合は低いのでは？

>>78
あなたの言ってる事は否定しないけど、そういう風に言うんだったら一緒にソース提示しましょうよ。

[80: 匿名さん]

>>78
>数年前マンションが安かったのは何故？何よりも土地の仕入れ値が安かったからさ。

土地の影響と資材費の影響、それぞれの割合をソース付きで定量的に説明してくれるんですよね？
ちなみに鉄鋼の値段は数年前に比べて2倍になっています。

[81: 匿名さん]

鋼材価格のソース貼り忘れ
http://www.tahara-kantei.com/column/column391.html

[82: 匿名さん]

資材高騰は事実だけど、価格転嫁出来るほど所得も上がっていないし景気も良くない。
「上げたくても上げられない、上げたら益々売れなくなるから」
これが現状です。

[83: 匿名さん]

我々値下げ否定派は誰も下がらないとは言ってません。
損切りのダンピング物件は危ないよ？いいの？って言ってるんです。

逆に言えば、ご自分で優良物件だと判断すれば我々は止めません。
優良物件は最後まで下がらないと思いますけどね。

[84: 匿名さん]

神奈川で優良物件って横浜駅徒歩圏物件や今度の森ビル再開発案件くらいでしょ。

[85: 匿名さん]

そうですね。売れ残った値下がり物件を買ったり、これから出てくるであろう、安かろう悪かろうの物件を買って１０年後にはどうなっているのでしょうね。結局今の割り高物件を買って
今は損をしたと思っても１０年後の両者の価格を比べたらどうなるかなんて誰もわかりませんよ。バブルの時を考えてもあの時期にあんなに不動産が上がってその後急激に下がるなんて誰も予想できなかったんですからね。あのころは都内などは坪１０００万越えのマンションなどざらにありましたからね。

[86: 匿名さん]

大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

[87: 匿名さん]

確かに土地は下がってきてると思いますが、大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしいので（大手の営業マンに聞きました）、一年後に劇的に下がることはないのでは？よく考えれば、土地を取得してから販売開始になるまでたかだか一年なんて短いスパンなわけないですよね。４〜５年先には確実に下がるのでは？それまではデベも高値で仕入れた土地分についてはコストを押さえた小さめの間取りでごまかしつつ売っていくんじゃないでしょうか？

[88: 匿名さん]

マンション価格が下げ基調なのと、
在庫を割引して売るのは別問題ですね。
そもそも在庫が積み上がってるのは、消費者が適正価格でないと判断したから。
それらのマンションの値引きは適正価格に戻すだけ。

それとは別に現状の景気動向ではこれから販売するマンションは高値で出せないでしょう。
鉄鋼材の上昇分を価格に転嫁出来ない。
専有面積の小型化、設備のオプション化では限度がある。
利益率を減らして販売せざるを得ない。
体力のないデベは土地の塩漬けに走るでしょう。

[89: 匿名さん]

87>>
>大手などではすでに４〜５年先の土地を仕入れ済みらしい

今販売中の物件の土地価格４〜５年前に仕入れたものだと言う事になり
２００３年〜２００４年の土地はまだまだ底値に近かった気がするので
すが。

81さんの内容を見ましたが、鋼材だけ見れば一戸辺りの負担増は４０万
程度で、まだまだ企業努力で対応可能なはずだと考えるとのは安易すぎ
ですかね。

物価が下がり続ける間も、土地が上がったからマンションの価格を上げます。
土地が下がり始めたら今度は鋼材価格が上がったから下げられませんとは
どうにも言い訳に感じるのですが。

[90: 匿名さん]

>89

現状を的確に表現した，真っ当な意見をありがとう．

値下げ否定派は反論できずに，黙ってしまいましたね．

[91: 匿名さん]

待った時間に払い込んだ家賃より、安く買えますように！