シンカシティ ステーションスイート（北街区） その２

[匿名さん]

シンカシティ　ステーションスイート販売開始から３ヶ月余り。
販売順調のようですね。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
時々、武蔵小杉をご検討の方が釣ってきますが、
大事なことには耳を傾けて、くだらないことはスルーしていきましょう♪

では、よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：神奈川県川崎市幸区新川崎５−１
交通：JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩5分(跨線歩道橋(※1)完成後は徒歩2分)
　　　　JR南武線「鹿島田」駅 徒歩10分(跨線歩道橋(※1)完成後は徒歩7分)
価格：4800万円台-6800万円台予定
間取：3LDK-4LDK
面積：72.56平米-90.38平米
総戸数：356戸
【一部タイトルを修正と物件情報を追加しました 2013.11.27　管理担当】

[751: 匿名さん]

坪10万なら30坪で300万、40坪で400万円か。
私なら悩む金額差ではないです。5万円位の差なら悩むかな。
あとはランニングコストの比較ですね。

[752: 匿名さん]

武蔵小杉と新川崎で仕様も同程度となれば、武蔵小杉の方がいいと思いますね。
町の発展性や交通の便が段違いだと思います。

まあ、自分がもし選択する立場だったら、武蔵小杉に湘南新宿ライン快速が
止まるかどうか見極めてからにしますけど。（リエト・シンカ共に完売のリスクはありますが）

[753: 匿名さん]

>限りなく〝旧価格〟に近い住友商事・三井不動産レジデンシャル
>「リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER」

>注目されるのは単価の安さだ。武蔵小杉エリアで最初のタワーマンション、
>伊藤忠都市開発、東京建物、ジョイント・コーポレーション３社ＪＶの49階建て全689戸の
>THE KOSUGI TOWER」が分譲されたのは３年前だ。分譲単価は220万円だった。
>続いて分譲された三井不動産「パークシティ武蔵小杉」（1437戸）も230万円だった。
>その後、街並みが整うのに伴って相場が上昇。坪300万円を突破した。

>つまり、今回分譲は〝旧価格〟とまではいかないが、限りなくそれに近い価格設定だ。
>市場の悪化を考慮しても間違いなく売れる価格だ。新川崎の物件と比較しても
>若干高い程度で、価格競争力もある。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news4.htm

どうも、ここをかなり意識してつけられた値付けのようですね。

[754: 匿名さん]

４０坪の部屋なんてあるんですか？

[755: 匿名さん]

閑散としてますね。

[756: 匿名さん]

リエトに流れたんじゃないか？

[757: 匿名さん]

リエト　73平米で4600万円台〜

[758: 匿名さん]

小杉はディンクス系じゃないの。こっちはファミリー系。
現在、川崎でマンション分譲の多い所を見ると。。
新百合ヶ丘＞環境重視中所得ファミリー
小杉＞実用派中所得ディンクス
新川崎＞実用派中所得ファミリー
東門前＞実用派低所得ファミリー
かな。。。

[759: 匿名さん]

>>758
浜川崎、川崎よりの鶴見も仲間に入れてあげて

[760: 匿名さん]

>>758
ヴェレーナ港北とか亀戸レジデンス辺りも大幅に値下げしたので
その辺もライバルですかね

アデニウム日吉とかダイアパレス日吉ラ・フェイズとか
マークフォレスト元住吉とかまでいくと、不便すぎてまた別の層な気がしますけど

[761: 匿名さん]

あれ、今回はもう4戸だけ（坪230万くらい）か？
イニシアも、キャンセル住戸3戸（坪220万くらい）販売してる。
しかし、やっぱ高い…値段だけは中間所得者向けだが…

[762: 買いたいけど買えない人]

販売戸数 30戸 まだあるね！　
販売価格 5,138万円〜6,568万円

[763: 匿名さん]

>>761
今回（３期２次）の販売戸数が４戸というだけで、まだかなりの戸数が残ってるらしい。

サウザンドの中古も194（販売時）→233（08年4月）→190（今週のチラシ）まで
下がってきてるから、イニシアやシンカも昨年の高騰ピーク時の販売価格では、
他地区の物件に太刀打ちするのは難しいだろうな。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/bukken.h...

[764: 匿名さん]

まもなくリエトも販売開始しますが、価格帯は確実にかぶりますね。

[765: 購入検討中さん]

イニシアのキャンセル情報初めて知りました。
シンカと同じ価格でしたらどちらが良いでしょうか？

[766: 匿名さん]

>>764
武蔵小杉から坪単価−３０〜４０万ぐらいが新川崎の相場、という感じですから
坪平均で１５万程度の違い、物件によってはリエトコートに坪単価２２０万程度の物件も
あるということを考えるとここは坪２００ぐらいまで値下げしないと
検討の内に入ってこないという人も多いはず

ただ、ここは値下げの可能性は（今のところ）無いということなので
残りの部屋の販売は、苦戦が予想されるでしょうね

[767: 匿名さん]

ここの値段は中所得向けだが、ハセコー仕様で直床厚さ20センチ。
リエトはここと同じような値段で鹿島の施工ですからねぇ。

南街区は坪200万円以下の部屋もたくさんあったのに、72㎡で5,100万円台なんて高過ぎ。
ＨＰに先着順30戸と載せているが実際にはもっとあるのでは？
盛りを過ぎた新新価格物件という感じですね。

[768: 匿名さん]

>>765
仕様的には明らかにイニシアで、値段もあちらの方が若干安い
しかし、コスモスイニシアは経営不安が囁かれていて
入るはずだった１階テナントも入らなかった
本来登録者のみでさばかれるはずだったキャンセル物件が
こうして表に出てきたことを考えても、現状ではあまり得な物件とはいい難い

しかしシンカシティは低仕様なので、割高でも新川崎で仕様がいい方がいいと
いう人であれば、どちらかを選べということならイニシアを薦めるかも

[769: 匿名さん]

まぁ〜、どの間取りでも良ければ待てば可能性あると思いますよ。
絶対とは言えませんがね・・・。

でも私は何千万という金額を払うのであれば
ある程度納得できる間取りでなければ選択しません。
数百万の値引きのために。

[770: 匿名さん]

残り数戸しか無いという話だったのに、残１２戸になり
それが今は残３０戸以上って・・薔薇を水増しとかしてたんですかね？
高いお部屋ばかり残っているという感じですけど

[771: 匿名さん]

え″え″え″っ、直床だったんですか！

[772: 匿名さん]

×それが今は残３０戸以上って・・薔薇を水増しとかしてたんですかね？
○それが今は残３０戸以上って・・薔薇を水増しとかしてたのでしょうか？

[773: 購入検討中さん]

768さん、参考になりました。ありがとうございました。

[774: 匿名さん]

イニシアの１Fテナントは、交通広場ができれば入るでしょう。
現状であそこで店を開くのはそりゃ無理だわ。

[775: 匿名さん]

>>774
交通広場の問題ではなくてイニシア側の信用不安と経済危機が影響してるらしい

シティハウス武蔵小杉でも、テナントが入らないということがあるようだし
交通広場完成後も、このままテナントは入居しない可能性が高いと思う
あそこは、テナントからしたら場所が悪い

[776: 匿名さん]

確かに場所が悪いですよね。
どんな店舗が入っても利用する人間はイニシア新川崎の人くらいでしょう。
まわりに住宅もオフィスもないので販売系はよほど特殊なお店じゃないと
やっていけないと思います。

無理かもしれないけどあそこに出来たらうれしいのは大型のコインランドリーです。
もちろんガス式ね。
併設で簡単な喫茶店があればなおいいかな。

[777: 匿名さん]

うーん、シンカを買いたい人、ここにはいないのか。。w
東京挟んで反対側じゃ、三井丸投げ、長谷工の「パークシティさい＊ま北」がけっこう盛り上ってるのだが。。（その地域では長谷工仕様でかなり高い物件）

[778: 匿名さん]

>>777
あっちも相当売れ残ってるみたいですけど

ここは逆に最初に安い方の値段の物件が売れすぎた為に
今は高いのしか残ってなくて停滞している

[779: 匿名さん]

契約済みの花が嘘じゃなかったとしたら相当キャンセルしてるのかな…。

[780: 匿名さん]

だから…薔薇（花）は、契約済みの意味じゃないって過去ログに書いてあるよ。

[781: 匿名さん]

>>779
>>780
高い所は保険として押さえてた人が多かったんでしょうね。

[782: 匿名さん]

新川崎駅って雰囲気暗いね。
駅前には何にもないし。
一発で止めたよ。

[783: 匿名さん]

スレ中盤では「何も無いのがいい」という意見が多かったですけど
新川崎駅は本当に何も無さすぎですからね。
だったら、田舎と同じなのだから値段を下げるべきだと思うのですが
そういうのも全く無いし。スーパーが出来るだけなのに、再開発という言葉に踊らされすぎなような。

ついにリエトコートと同じ土俵で勝負しなければならなくなって、どうするつもりなんでしょうね。

[784: 匿名さん]

結局、工作員が買い煽りの情報操作してただけってことでしょ。
踊らされた情報弱者が泣きを見る典型。

[785: 匿名さん]

＞７８２・７８３さん


知らないんですね。
新川崎駅と鹿嶋田駅がデッキで結ばれタワーマンションと商業施設が出来る事を・・。

施設が出来れば相場も今より上がりますから、今が買いだと思った方々が南街区を買って
いるのではないでしょうか。

もちろんそれを見越して近所の方も引っ越しされているみたいですが。

小杉のコスギタワーを思い出してください。

販売当初はこの立地にしては「高すぎ！」と言われていましたが
その後のマンション価格の高騰で今では安いイメージがあります。

私も後悔している一人ですが・・。

[786: 匿名さん]

検討者のほとんどいないスレで
いまだに続く＊＊＊の遠吠え。
・・・笑える。

[787: 匿名さん]

＊＊＊とは「契約者」のことですか？

[788: 匿名さん]

『売れてないマンションの営業』ってことでしょ。
色々言われてますが、ここは成功してるマンションの一つです。

[789: 匿名さん]

>>785
ここは新川崎・鹿島田の三井タワー＋商業施設を織り込んで相場が上がってたのが
今回の不動産不況で、相場が下がってきたという感じですから順番が逆ですよ。
シンカ北を資産目的で買った人の大半が含み損を抱えてる状態ですし。

サウザンド中古で比較すると1年で坪30万程度は下がってる計算になります。

[790: 匿名さん]

ここは普通のファミリーマンションだし、
「資産目的」で買った人はほとんどいないでしょ。

[791: 匿名さん]

>>790
ここは明らかなファミリーマンションだけど、だとしたらなおさら
新川崎の低仕様のマンションに5000万以上は出さないような。

ここが5000万以下の物件が全て売れたら、パタっと売れ行きが止まったのも
それが大きいかと。多くは武蔵小杉・東戸塚に流れたり、他の駅遠や環境悪だけど
安い物件（センターフォート・ミレナリータワーズ・フォレシアム・グレーシアスクエア綱島）
辺りに流れている感じだと思う。あとは鹿島田・新川崎間の三井のタワー待ちとか。

[792: 匿名さん]

ここは西向きが全戸数の８割を占めますが、そのほとんどが４千万台。
通勤の利便性を考えたら格安。その代わり仕様もプア。
でも全ての人が高い仕様が必要なわけでもないです。。若いファミリーが住める駅近で都心通勤の利便性の高さを考えたら、極めて希有な物件だと思います。
だから、既に契約されている方のほとんどは良かったと思いますよ。
ただ、これから売るべき部屋は南向きの６千万台〜７千万円台。この層は当たり前のように高い仕様を求めますし、リエトともぶつかりますから厳しいでしょうね。
そもそも、この層と若いファミリー層が同じ管理組合ってのも困りますね。

[793: 匿名さん]

>791
環境悪だけど安い物件（センターフォート・ミレナリータワーズ・フォレシアム・グレーシアスクエア綱島）

失礼だ

[794: 匿名さん]

>792

確かに！
６千万〜も出すのに、
直床・スラブ厚２０ｃｍってどうなんでしょうか？

[795: 購入検討中さん]

リエトと比較検討していますが、
仕様はどっこいどっこいだと思いますよ。

[796: 匿名さん]

>>795
似たようなものでしょうね。リエトも賃貸仕様ですし。
ただ、同じような感じで価格も同じ程度だったら、単純に武蔵小杉と新川崎の
地価の比較になって、ここは坪30万以上はリエトより安くないときつい、というとこでしょうか。

[797: 購入検討中さん]

>>796
現在、目星をつけている物件に限ってのことですが、
リエトで眺望など、ある程度満足できる物件を考えると、
実際に坪30万近く違いがあります。
（タワーに住むからには中層以上の開放的な眺望はほしいところです。）

広さを妥協して、複数路線の利便性とタワーならではの「眺望とかっこ良さ」を享受するか、
広さと駅近（一応直結）の利便性を取るか、悩みどころです。

ここはシンカの板ですので良いところを一つ挙げておきますが、
シンカについては駐車場代を含めた月々のランニングコストが
リエトと比べるとずいぶんリーズナブルになるところは大きなメリットですね。

[798: 匿名さん]

>>797
リエトは価格表見る感じでは、ファミリー層の場合ちょうど5000-6000万予算ぐらいの人を
メインターゲットに据えた価格構成な感じですね。

となると、やはりここの残り部屋と被るかも。
ランニングは安いですけど、ここは直床で敬遠されているケースが多いような。

[799: 匿名さん]

ここの一番よいところは鉄道マニアにとってはたまらないロケーションということです。

[800: 匿名さん]

リエトなら新幹線も東急も見られるので、
やはり電車好きにとってはうれしいと思いますけど。
ここで見えるのは貨物列車・・・
コアな鉄道マニア向けですね。