パークシティ武蔵小杉はどうですか？【4】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆



□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[382: 匿名さん]

＞373さん
この1年は政府通達でそんなに極端には上げないらしいですが
そこからは毎月緩やかながらも上がりそうですよ。
入居時の金利は３％台半ばを超えるのではないでしょうか？

＞377さん
川崎市営地下鉄が実際に開通するのはまだまだずっと先の話
ですよ。子供さんは卒業後ではないでしょうか？
それよりもあと2〜3年後には東横線がメトロ１３号線と
繋がって新宿、池袋まで直通になります。
代官山より地下にもぐる工事が始まっていますよね。

[383: 匿名さん]

登録された方決め手はなんだったでしょうか？
うちは悩みに悩んでます

[384: 匿名さん]

小杉近辺に10年ほど住んでいるため個人的にこの街に愛着があるので
駅前新築マンション全般を検討してますが、どうも小さい子供連れの
ファミリーには合わないと感じてしまいます。
赤ちゃんを連れて電車に乗るのはとても辛いので、こんなすばらしい
電車利便性があっても通勤以外の活躍はほとんどありません。
そして小杉周辺には大型商業施設がないので、週末の買出しは車で川崎
や港北へ行かなければなりませんが、道路渋滞に辟易してます。
さらに教育施設のパンク問題という不安もあり、やっぱりここはDINKSか
老夫婦向きかな〜と思ってしまいます。

[385: 匿名さん]

幼稚園児の母です。
赤ちゃんを連れて歩くのも数年のことです。
子供はいつまでも赤ちゃんじゃないし、
子供が小学生くらいになれば、電車で出かけるのも
親として別に苦じゃありません。
子供にも車ばかりでなく、公共の乗り物に周りの人に
迷惑をかけないように乗ることも教えたいですし、
私は車の渋滞を避けてあえて電車で出かけるようになると思います。
子供はあっという間に大きくなるものです。

[386: 匿名さん]

383さん
登録しました。決め手は考えるよりも進むがいいといったところです。
私の登録号室は既に５倍入ってるので、ある意味、天命に任せようかと思っています。

[387: 匿名さん]

抽選締め切りを週末に控えてるわりには、いまいち盛り上がりに欠けますよね。
結局みなさんはどちらを選択されたのでしょうか？

[388: 匿名さん]

＞387さん
うちは土曜ぎりぎりまで悩んでます。
もう1個きになる物件があってどうしようかと・・・
私も皆さんがどうしたか気になります

[389: 匿名さん]

私は辞めました。

５０００万円以下なら買いですが、
自分の希望する部屋は６０００万円台。
武蔵小杉が便利と言っても、駅の近くはごみごみしているし、
どこにいくにも３０分かかる「便利」さなので、
それほど魅力には思えませんでした。
町の将来性はわかるけれど、
１０年後より入居後すぐの利便性が大事。
にもかかわらず売却時の下落リスクが高すぎて、
リスクとメリットのバランスが悪い。

ということで、私はこのトピからお別れです。
みなさんが抽選にあたりますように。

[390: 匿名さん]

>>389
渋谷も新宿も横浜も川崎も、
さらに言えば、横須賀線新駅が出来たら、東京駅(＝大手町)、品川も
すべて３０分かかりませんが？？

この値段だと、下落リスクがあるのは、たしかに同意しますが。

[391: 匿名さん]

下落リスクってやっぱり大きいですよね。
物件自体は良くても何十年後を考えると中古で売り出すのに大苦戦すると
思うとやっぱり悩みます。。。

[392: 匿名さん]

10年程度なら中古でも売りやすそうだと思いますが…
15年を超えると厳しいかも。
タワーは管理費、修繕費が10年以上たつと激しく値上がりするので
余計に売りにくそうだし、やはり永住前提ですね
そしてここは永住したいとは思えない気もする

[393: 匿名さん]

当面の華麗な生活を夢見てタワーにするか、将来の資産としての価値を考えて普通のマンションにするかは悩ましいですよね

[394: 匿名さん]

今日小杉周辺を見てきましたが東横線の駅からパークシティが見えました

今の所は小杉のNo.1物件はやはりここだと思います

でも駅直結やさらに駅長近三井物件が出たら厳しいのかなとも思いました

あとはマンションよりも道路の拡張や福祉関係の向上がないと住みづらそうですね

[395: 匿名さん]

今週締め切りですね。欲しい人は登録済みでしょうね。

駅直結物件は敷地の庭がないから自分にとって魅力はない。
オフィスじゃないんだから。パークシティが近くて敷地
があるから再開発地域では地域ナンバー１の評価はゆるが
ないと考えてます。また、東横沿線で小杉再開発が最後の
駅近物件だから中古の評価はかなり高いでしょうね。
川崎市、ＪＲ、他デベロッパーが投資してくれるんだから
勝手に価値が上がりますよ。東急直結だって東横駅改装して
ますます付近の価値が上がるだろうしね。とにかく今後投資し
続けられる再開発だからどれだけ価値が上がるか想像がつきません。

また付近は私立の小、中、高が充実してるから教育環境もいい。日吉には
慶応もあるしね。

しかもマンションなんてどこで買ったって4000万台なんだから1000万たすだけで
これだけの可能性を買えるし、東横沿線で敷地庭つきタワー、三井、竹中、駅2分
多摩川河川敷の緑と通勤アクセスとバランスよくそろった物件はないと考えました。

例えば品川のタワーは駅から歩いて１５分以上が多いからそっちの住民が駅まで歩いてるうち
に横須賀線で1０分弱で品川ついちゃいますしね。
通勤力は東京までの短縮を考えると東横沿線でも自由が丘よりも都心（東京方面）に近くなるしね。

あたらないかなー。

[396: 匿名さん]

激しく白?Xしい宣伝でひいた?c下手な?c業?gー?Nみたい
むしろ笑ってしまいました

[397: 395]

いやいや宣伝じゃありませんよ。そもそもこの物件
それほど派手な宣伝してるわけじゃないのに第1期だって
すでに完売確実でしょ。（ｗ　私が宣伝する必要もない。
物件のよさが分かってる人は分かってるからあの薔薇なんじゃないの？
結局この1期でほぼ8割売り切りで隣のスカイもどうせすぐ売り切り
だろうから。これだけの数の物件が価値がなかったら売れるわけ無いじゃん。
豊洲もそうだけど、将来発展が確実な物件は即効売り切れる。

[398: 匿名さん]

> 4000万台なんだから1000万たすだけで
5000万じゃ、面積、高さなど、方角などずいぶん我慢しないと。
5000万から何百万か超えた辺りから良い部屋が出だすので、5500〜6500万ぐらい予算が欲しいよ、
ココの物件は。


> 今日小杉周辺を見てきましたが東横線の駅からパークシティが見えました
> 今の所は小杉のNo.1物件はやはりここだと思います
建設途中の今の状態でも、東横線ホームから凄く目立ちますよね。


> この値段だと、下落リスクがあるのは、たしかに同意しますが。
電車路線の要衝として川崎市内で川崎駅前に次ぐ勢いで開発が目白押し。
川崎市の第2都心となりそうなぐらいの勢いと可能性は有ります。
しかし、駅前再開発地区を除く周辺の物件相場を思えば、現時点でも価格が突出しています。
なので、さらに高騰は難しく、買い手が付かずに下落する可能性の方が高いように思えます。
(高騰するには、集客力のある商業施設などで、街そのものの評判というかブランド価値というかが
上がっていかないと、現状以上は難しいと思います。)
それでも、小杉でこれだけ目立って、トップに近い位置付けを維持できそうだから、
下落しても家賃分程度に収まってくれると期待してます。
また、金利UP、減税終了、消費税UP、路線価格高騰などのこれからの状況を考えたら、
税別販売価格がたとえ横ばいでも、今より安く買えることはしばらく無く、
安くなるとしても、中古が販売されたり次の不景気になってから。
おそらく5〜6年は先になると思われ、現在賃貸住まいで家賃として浪費してると、
今を逃したら買えない気がする。

などと、いろいろ考えたあげく、やっぱり登録するつもり。もう腹を決めないといけないや。

[399: 匿名さん]

コスタもほぼ完売。レジも好調。
実はパークシティ見てからゆっくりコスタでも考えれば
いいやって思ってたらもうコスタは数ヶ月で600戸/680戸の売行きでしょ。
パークシティも薔薇のつき具合みたら1期完売そうだから再開発地域も今年の
はじめから販売始まって8月で終盤戦に突入ですね。
コスタの経験を生かしてやっぱいい部屋はすぐ売れちゃうんで
今回ははやめはやめで登録しました。

[400: 匿名さん]

うちもかなりかなり（しつこく）悩んでます。
色々見たんですが、やはり駅徒歩2分（しかも急行が止まる）というのが
魅力なんですよね。
欲を言えば大型商業施設もほしいし、道路も広くしてほしいし、とかあるんですけど
やっぱり駅近って魅力です。。。どうしよう

[401: 匿名さん]

本日MR行って来ましたが、結構花が付いてましたね。
販売決定住戸の8〜9割くらいでしょうか。
（自分は初日に登録）
営業の方が倍率を抑えていてくれていると感じましたが、
残念ながら抽選決定です。
2倍以上の住戸も沢山あって、10倍以上の住戸もありました。

貨物線について確認してみましたが、図面の配棟図に記載されている通り、
SFTの北側を通ってます。
深さは20m近辺で、当たり前のことですがSFTの基礎から外れているので、
全然問題ないように思います。これを気にしたら地下鉄の上にある物件が
買えなくなりますからね。

あと3日で抽選ですね。
ここを見ている皆さんが抽選当たりますよう祈っています。

[402: 匿名さん]

私は中古の価値はまったく心配していません。
どう見ても武蔵小杉のランドマークだし直結マンション
は立地から考えて家族向けというよりはＤＩＮＫＳ向けの
狭めの間取りになると予想してます。駅の上で子育て
しにくそうだし。

それに東横の武蔵小杉より奥南武線沿線の住民で欲しい人はたくさんいるだろうし、
川崎市でも高層マンションはそろそろ打ち止めみたいなうごきもあるので価値は
上がれどさがることはない家族向けでは希少物件であると結論しました。

東横沿線でタワーが欲しかったのですがさすがに代官山は買えず
ここに出来てラッキーなんて思ってます。
過去代官山以外ないんじゃないかな？横須賀線で通らなかったら
買わなかったけどこれはでかい。

[403: 匿名さん]

竹中施工　三井販売がかなり魅力なんですが、世帯数がちょっと多いかなと
感じてますが、その辺どう思いますか？

[404: 匿名さん]

東横線は最強の乗り入れだと思っているのでまだキャパシティが
ある上（田園都市線はもう飽和している）横須賀線新駅で輸送力増強で
世帯数増加による通勤への影響はほとんどないと考えてます。

また下丸子のようなところにあれだけマンションたって特に問題なさ
そうなので1400戸程度は何の問題もないと思ってます。しかも下丸子
なんてここよりさらに高かったし。

竹中は魅力な上マンションでは希少だし、三井のブランドは中古市場でも
すごい人気ですよね。溝口のパークシティも20年たっていまだにいい値段だしね。
私は最強物件ぐらいに思ってます。湾岸じゃなくてこれぐらいな近郊にタワー
が欲しかったんです。

[405: 匿名さん]

> 世帯数がちょっと多いかなと感じてますが、その辺どう思いますか？

インターネットの帯域がタワー全体で1000Mbps(理論最大値)。
単純に世帯数で割ると1.5Mbps。GyaOさえ見られないのでは？と心配しています。
電話回線越しにADSL引いた方がマシなのでは？
タワー全体での帯域を10倍ぐらいにしていただかないと、使い物に成らないかも。

[406: 匿名さん]

各戸で最大1Ｇ。問題なし。

[407: 匿名さん]

「1Gbpsの高速インターネットシステム回線を2つの住宅棟それぞれに導入しました。」
なので、各戸の使用帯域の合計が最大1Gbps。
仮に、全戸が均等に使ったとすれば、各戸の実効帯域は、1Gbps/戸数=1.5Mbps。
仮に、他の各戸が全く使っていない時間帯が存在すれば(有り得ないとは思うが…。)、最大1Gbps。
戸数考えたら、各戸で100Mbpsにしたときより速度が出るどころか、ADSLにさえ及ばなそう。

[408: 匿名さん]

8−9割に薔薇ということは倍率重なって落選した人が空いてる部屋を買うからもう完売間違いなしですね。(^^♪
実は今回三井が芝浦アイランド、豊洲みたいにタレントを使ってＴＶＣＭをしたら、武蔵小杉のよさ
が大々的にばれてすごい倍率になるなってひやひやしてたんです。。(~o~)
まだ東側のひとは武蔵小杉の利便性とか詳しく知ってる人は少ないのでこの倍率ですんでほんとに
よかったです。
最新設備のマンションの方が1戸建てより断然好きです。2年はやや長いけどオプションのことを
考えるとこの時期募集も仕方ないですもんね。私にとっては田園調布（姉が住んでますが老人の
町になってしまっているとのこと）の1戸建てより若い世代が多くて活気のあるパークシティ
のほうが楽しみです。

[409: 匿名さん]

武蔵小杉の利便性は十分知れていると思いますよ。
マンション検討している人なら、そのくらい調べるでしょ。
ま、土地勘が無いと敬遠しがちですけどね。
我が家が湾岸地域検討できないのも、その理由ですけど。

[410: 匿名さん]

三井の営業の方が最終日は多くの登録希望者が
来場すると言ってました。まだ倍率上がるかもですね。
それにしても1400戸なんてあっという間に売れそうですね。
我家は先週末登録しましたがＭＲは凄いひとで、商談カウンターが人で
溢れてました。運命の日曜日を待ちましょう。

[411: 匿名さん]

ここもあいかわらずの人気のようですが、将来の修繕積立金の額についてみなさんどう考えているのですか？支払い可能ですか

[412: 匿名さん]

[413: 匿名さん]

>>408

ミポリンにオヤジギャグ言わせたあのＣＭで、ある意味、武蔵小杉は豊洲や芝浦より有名じゃない？

[414: 匿名さん]

過剰な人気とは裏腹にタワーマンションは中古では売れません。たとえば汐留に2002年に完成した47階建てタワー・マンションは発売から２年後に約30戸が中古に出ていますが、その値下がり幅には、腰が抜けます。わずか２年で3000万円から9000万円も値下げして売られています。
もっと惨憺たる状況なのが1998年埼玉県川口市の55階建てエルザタワー。650世帯が入居し、超タワーマンションの走りと注目されましたが、その後の凋落ぶりは目を覆うばかり。毎月のように、数戸の脱出組が物件を売りに出すものの、思うように売れず2004年の時点で購入価格の３割、４割引きで中古出されています。
普通の中古マンション相場は、新築価格比下落率で、築一年以上で10%, 10年で24%, 20年で40%とされています。タワーマンションは、軒並み通常の３倍の速さで資産価値が暴落しています。
次々と新築タワーが発売されるので、中古の人気は衰えるばかりです。

[415: 匿名さん]

↑値上がりしてるじゃん(@◇@)

[416: 匿名さん]

　タワーマンションの中古がすべて売れないわけではありません。実際、築10年になる恵比寿ガーデンプレイス内の分譲棟・ガーデンテラス1番館はまったく値段が下がっていないし、代官山駅前の築6年になる代官山アドレスの場合、50数平方メートルの分譲当時5700万円くらいだった１ＤＫが、つい最近、8800万円の高値で売買成立しています。
　要は、立地や開発の魅力、稀少性、そしてメインテナンスがカギでしょう。武蔵小杉の場合、何本ものタワーが建つので、稀少性の点でどうかと思いますが、この三井のマンションは駅前立地や外構デザインはじめ開発の魅力については、なかなかのものだと思います。

[417: 匿名さん]

皆さん、いよいよ明日で締め切りですね。やはりこの物件に愛着をもっている方が入居されることが良いです。マンション価格の下落や高額修繕積立金などを不安にされる方が多いですが、これだけの整った物件となると管理費もあがるのは仕方のないことでしょう。住んでる皆さんが自覚を持って良い暮らしを行えば、よい街づくりにつながると思います。
これだけの世帯が住まわれたら、英知を結集して、より良い生活ができると思っています。パークシティ２棟での、よりよい交流ができるシステム作りが肝心ですね。たぶん、大丈夫でしょう。

[418: 匿名さん]

>普通の中古マンション相場は、新築価格比下落率で、築一年以上で10%,
>10年で24%, 20年で40%とされています。

買った時期／売る時期にもよるでしょうし、１０％の下落では、普通の人は
普通のマンションを中古では買わないのでは？
不動産屋さんに払う手数料や税金考えたら、新築以上になりそうだから。
川口のエルザタワーの３〜４割下落ってのも、そんなもんでは？って感じます。

[419: 匿名さん]

自分にとってこれだけお買い得な物件は見たことないなと思って登録しちゃい
ました。物件を選ぶ時の優先事項はまず１西側２東京駅方面にアクセスがいい３駅5分以内
４予算5000万台から6000万台５施工、デベが大手６大規模分譲７80平米以上　ぐらいな感じでいろいろ見てました。まず三軒茶はこの条件だと新築はなし。千歳烏山エルザは東京方面に行きにくい。
用賀あたりは予算オーバー、芝浦アイランドケープは駅から遠すぎ、周辺になにもない。溝口
も東京方面いきにくいのと住友タワーが駅から遠すぎ。二子玉川の計画はまだ当分さき。
自由が丘も小規模物件が多いのと駅から近い物件がない。ＴＴＴは勝どきに実際いったら
なにも無さすぎ。大江戸線がいまいちつかえない。成城学園の物件はほとんど駅から遠い。
等々といろいろ見て回って自分の条件にぴったりだったのが武蔵小杉再開発物件でした。
横須賀線はほんと大きいですね。そこで再開発内でコスタは外廊下、東横遠いのと、ペアガラス
でないのでやめて、レジは施工があまり聞いたことなかったのと駅に近すぎなのでやめました。
でパークシティにしました。あとは日曜日を待つだけですね。なんとかあたって欲しいな。

[420: 匿名さん]

419さん
西側にこだわるのは何か理由があるのですか？

[421: 匿名さん]

西には横浜、鎌倉、江ノ島、葉山、渋谷、恵比寿、自由が丘、下北沢、吉祥寺、新宿、代官山、二子玉川、三軒茶屋らの好きな町があるからです。

[422: 匿名さん]

あさって抽選なのに盛り上がりかけすぎ。（ｗ

[423: 匿名さん]

西側というのは東京の西部という意味だったのですね。
西向きと勘違いしていました・・
私もどちらかといえば西部が良いですね。
横浜が近いので。

[424: 匿名さん]

>419さん
うちとほぼ同じ感じで探していらっしゃったので、びっくりしました（寝てる間に
自分が書き込んだのかと思った笑）

うちも同じ理由でここが一番だと思いました。でもまだ登録してないんです。
理由は夫婦共々心配性で、タワーマンションの寿命が分からない。小杉のマンション乱立
不便ではないが、商業施設の物足りなさ、がどうしても気になっってます
（じゃあ買わなきゃいいじゃんって言わないでくださいね）
うちは裕福な家庭ではないので、何かの諸事情で売却せざる得なくなったとき
あまりにも下落していたら。。。と考えると悩んでしまいます。

きっと登録された方はたくさんいらっしゃると思いますが、もし良かったら
この辺はどう解決されたか教えて頂けませんか？

[425: 匿名さん]

>>424さん
まず寿命についてですが、昔のマンションは30年以内でコンクリートの中性化が進み、中にある鉄筋が錆びてコンクリートが剥がれていく現象が起きています。ですが、最近のまともなタワーマンションに用いられているコンクリートは100年もつと言われています。これについては修繕が正しく行われることが前提ですし、正確なところは数十年経たないと分かりません。コンクリート強度などを他と比べてみると分かりますが、こちらの物件は躯体は優れています。

次に小杉のマンション乱立についてですが、他にも乱立している地域があるのでそちらを参考にしています。具体的な場所を書くと荒れる可能性があるので控えますが、人気のある立地は値崩れしていません。自分は小杉は人気のある立地とみています。

そして商業施設についてですが、逆に商業施設より先に住居が沢山できるからこそ小杉の中でもいい立地の住戸を確保できるとも言えます。百貨店や大型ショッピングセンター（SC）については数駅の距離にありますし、近くにできたらラッキーというスタンスです。

最後に物件価格の下落についてですが、こちらの物件は1〜2割価格が高く設定している感じ（秋からの新価格を織り込み済）なので、今の地価のまま推移すれば早いうちに1〜2割下落します。しかし現在は地価が上昇局面で、上昇した地価が維持されれば、物件価格も大きく下がる可能性は低いとみています。念のため多少の下落は考慮していますが。

自分はこんな感じで考えているので初日に登録しています。あくまで個人的な意見なので、他の方の意見も参考にして下さい。

[426: 匿名さん]

なんだか皆さんイケイケになってて怖いんですけど・・。
ちなみに私も日曜抽選確実な初日登録者です。

[427: 匿名さん]

>>407
住戸内でも最大１Ｇです、とはっきり書いてあります。

[428: 匿名さん]

そろそろ盛り上がりもほどほどにしておかないと…

抽選落ちたときのショックに備えて。

[429: 匿名さん]

どうでもいいけど当たって欲しい！！！

[430: 424]

＞425さん
詳細をありがとうございます。
確かに仕様はさておき、躯体スペックはかなりすぐれているとうちも思いました。
（ですので、この価格も仕方ないのかな。。）
商業施設も全くないわけではなく大型がないだけですから問題ないといったらないのかも
しれません。
あとは、下落率こればかりは明確な事は何年後かにしかわかりませんよね。
でも物件は本当に良いと思います。
東横線の駅から見える風景はかなり目立ちますよね（＾＾）

[431: 匿名さん]

ここ逃すと残りは隣のスカイタワーでさらに5ヶ月伸びてしまうんですよね。うちは
もうここはずれたら武蔵小杉はあきらめます。