武蔵小杉地区の今後について・・・【１０】

[匿名さん]

仲良く武蔵小杉の未来について語りましょう♪
誹謗中傷はやめましょうね。

過去スレ
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[201: 匿名さん]

盛り上がらないのは、この景気だからどこも一緒でしょ。
今のこの状況で冷静に判断して買う人が賢者なのでは。

実際、武蔵小杉よりもお勧めの場所ってどこかあるのでしょうか？
もちろん、価格帯が高い地域には良い場所があるでしょうが、
同価格帯以下でという限定付きです。

[202: 匿名さん]

川崎駅西口や新百合ヶ丘などは如何ですか？

[203: 匿名さん]

川崎のほうが高いんじゃ…

[204: 匿名さん]

郊外はやっぱ限界があるみたいですね。

[205: 匿名さん]

川崎西口は、ナイスの小規模（賃貸用にはいいのか）くらい。オリックスのタワーは、塩漬けか…
小杉は、新しいのはすぐ出てこなさそう。東京機械駐車場跡地は、再来年か？
来年注目するとしたら、矢向近辺でしょう。駅5分に長谷工約300戸。駅3分モリモトは、立地は悪くないので、何処か買い取るんじゃないかな。他に野村の50戸くらい。

[206: 匿名さん]

だから地価以上に大事なところを見出だせないのですか？って言っているのですよ。
地価が高い＝住み良い街ではありません。

[207: 匿名さん]

そういうあなた自身は、地価以上に大事なところを見い出せているのですか？

[208: 匿名さん]

地価が高い＝住み良い街ではありません
とはいっても、地価の高い六本木や広尾に住みたい人もいるし、
同じ高くても、田園調布や成城を選ぶ人とは価値観が違うでしょう。

お金があっても、それよりやすいたまプラや新百合を選ぶ人もいる。

人それぞれでいいんじゃない？

武蔵小杉や川崎を選ぶ人を、
そこを選んだからってバカにしなくても・・・。

[209: 銀行関係者さん]

>>204
新川崎にも広大な土地があるからね。
都心に近くないと資産価値の維持は難しいよ。

[210: 匿名さん]

新川崎の広大な土地ってどこのこと？
今ある敷地はほとんど計画が決まってるんだけど。

[211: 匿名さん]

三菱自動車工場跡地？

[212: 匿名さん]

徒歩５分以内の駅近には広大な土地はないですよ。
だから駅近には価値がある。

[213: 匿名さん]

駅近の土地と言えば、武蔵小杉の方がネタがありますね。
まずは東京機械跡地。次にＮＥＣ玉川工場。
ＮＥＣ玉川工場の土地は東京機械跡地の土地より広いです。
しかもＪＲ新駅の目の前です。
駅直結の工場なんて固定資産税も高くて厳しいでしょうし、
もっと不景気が続けば、再開発されるようなニュースが
そのうち流れるんじゃないでしょうか。

今、再開発されてる土地もそうやって放出されました。

[214: 匿名さん]

あの工場は古くて生産性が悪いらしいから
ありえない話ではないね

[215: 匿名さん]

景気が良くなる頃にやるでしょ。

パークシティの販売時に大きな工場敷地が広がるため、
東側の眺望が将来失われる可能性があると、説明受けてるし。

[216: 匿名さん]

東京機械の跡地さえ未定なのに、いつのことになることやら。
215さんも書いているけど、仮に不景気時に手放すことがあったとしても
デべが売り出すのは景気が回復してからでしょう。

駅からはちょっと離れるけど、東急テクノシステム（東急車輛）の
跡地の方が現実的だと思う。

[217: 匿名さん]

周辺の潜在供給力が大きいし、郊外だから難しいな。
鶴見に１千戸クラスのマンション建築中。

[218: 匿名さん]

周辺とは立地が違うでしょうが。既に建設中で多少立地が悪くて
デべが大手じゃなくても良いから、とにかく安く買いたい人は、
鶴見（尻手）の物件を買えばよいと思う。
実際の売れ行きは知らないけど、あれだけの規模を売り切るには
かなり安くしてくるのでは。

[219: 匿名さん]

とにかく駅近ですよ。
駅から離れればマンション立てるような土地はゴロゴロしてます。

[220: 匿名さん]

というか、駅から離れてマンションって価値あるのか。離れたら戸建てでイイじゃん。

[221: 匿名さん]

>>220
しょせん郊外ですからね。
でもいっぱい駅遠マンションがあるのが現実ですね。
郊外の駅遠マンション無価値時代に向かっている気がします。

[222: 匿名さん]

中途半端なんだよな。
都心に近接しているわけでもないし、
自然に恵まれているわけでもないし、
かと言って安くもないし。

[223: 匿名さん]

そう思うなら、住まなければよいだけです。
そんな理想的な場所がどこにあるのか知りませんが。

[224: 匿名さん]

その通り。
お金が有り余っているならともかく
全て満たしている場所なんて中々無い。

[225: 匿名さん]

正直、まちづくりには失敗でしょう。
これだけの規模の再開発で誰の理念も反映されていない。
デベが見栄えの良い高層マンションをボカボカ建てただけ。

[226: 匿名さん]

え？何で失敗なの？
引っ越してきて、満足してますよ。

あんまり誰かの理念とかにとらわれないでいいんじゃないですかね。
古くからある飲食店とか、新しいマンションとか、路地裏の不思議とか、いろんな形のものが混ざり合ってて面白いです。

[227: 匿名さん]

再開発はペースを落としているだけで、まだまだわからないよね。
これくらのペースの方が良いんじゃないの。
小田急線某駅関連スレみたいに開発が成功していると勘違いするのもどうかと。

[228: 匿名さん]

>>226
ようは、
内容の割りに値段が高すぎるって疑問ですよ。

そんな内容だと他の郊外物件と同じでしょ。

[229: 匿名さん]

そうですか？
川を渡っただけで、ぐんと安くなってる気がするんですが。

お得感を求めるなら埼玉がいいですよ。

私は嫁さんの実家の近くがいいので武蔵小杉がベストです。

[230: 匿名さん]

割高と感じている人が多いから、
購入するのは実家が近いとか、何か事情がある人が多いのかな？
この調子じゃ大量供給だと消化しきれないだろうな。

[231: 匿名さん]

他の郊外物件との違いは鉄道の利便性でしょ。再開発よりもその点で選ぶ人も多いはず。
ただし、確かに価格は高い。調整局面であることは確かです。かといって極端に下がることはないと思う。
恐らくこれからしばらくは新規物件の発表がなくなって、供給が絞られると思う。計画中の物件は保留もしくは延期されるでしょう。
それでも小杉に住みたいと思う人は、既に発表または販売されている物件の中から選ぶしかなくなるわけで、
そこでバランスのとれた価格になると思われます。

[232: 匿名さん]

価格を正当化できるほどの鉄道利便性は無いでしょ。
東横線にあこがれているとか他の理由が無いと難しいのでは？
でも、そのような理由で選ぶ人は多くないので、大規模マンションは無理。

坪単価で180万円くらいまでは下がると予想しますよ。
８０ｍ２で4500万円くらい。

[233: 匿名さん]

>>232
あなたは武蔵小杉を知らなさ過ぎますね。
もっと勉強してから書き込んでね。

[234: 匿名さん]

小杉でやたら坪180って連呼する人いるけど、
自分が買える価格を書かれてもまったく説得力がない。

[235: 匿名さん]

小杉の価格が高いなんてぜんぜん感じてなかったんですが．．．（それでなきゃ買わない）
鉄道の利便性だけでも十二分に釣り合ってますよ。　もちろん新駅ができた段階でのこと
ですが。今この瞬間だったら高いかもしれないけど、新駅は確実にもうすぐできるんだか
らこの価格は納得です。　

私は東急あまり好きでないですが自分の行動半径を考えたらここより利便な地はなかった
ので購入を決めました。

再開発は時間はかかるかもだけど住民が増えればいずれはあるべき方向に進むと思います。
１０年、２０年単位かもですが。　あまり気にしてません。

[236: 匿名さん]

235さんみたいな人もいるわけだし、リエトなんかも含めて、
適度な価格に収束するのでは。

[237: 匿名さん]

坪180って、新駅どうこう以前の徒歩10〜15分強の武蔵小杉の坪単価ですよ。
おそらく、その頃のその距離の中古はその坪単価以下に落ち着くと思います。
しかし、今の再開発エリアで坪180に成るのを期待すると、20〜30年落ちするの待つ羽目になりそう。
そんなに待って、修繕費が上がる頃にも成るし、果たしてお得かどうか…。

[238: 匿名さん]

>232
同じ東横線の綱島だったら、駅徒歩14分くらいでそのくらいの坪単価で買えます。
ただし大手デべではないですが。

武蔵小杉で駅徒歩10分以内、大手デべではその単価はありえないです。
今後いくら待ってもそこまで下がることはないでしょう。

[239: 匿名さん]

どっちにしろ土着の川崎平民なんだろう。
東横線の他の駅に較べて、小杉なんか、まだまだ低いという事を知らないのだろう。。
俺はやっぱ、妙蓮寺レジデンスにするかなw

[240: 匿名さん]

デベの必死さが伝わるね。
このお値段で郊外大量供給はダメやろ。
結局５年前の価格レベルに落ち着くよ。

[241: 匿名さん]

すぐにデべの書き込みと決めつける浅はかさには呆れてしまうが、
この本でも読んでみたらどうだい。

http://skygarden.shogakukan.co.jp/skygarden/owa/sol_detail?isbn=978409...

[242: 匿名さん]

潜在需要がいくらあっても適正価格から乖離するとだれも買わない。
マンション購入者の平均年収は７００万円
5倍が借り入れ限度として３５００万円、頭金５００万円として、計４０００万円。
郊外マンション大量供給の場合これが限界。
７０ｍ２として坪単価１８８万円。

[243: 匿名さん]

235さんが、あまりに我が家と同じ感覚で、びっくりです。
東急のブランド性とか全く関係ないので。
新駅できない今でも十分、できたらお釣りがくるくらいです。

[244: 匿名さん]

>242
ま、この辺買う人は共稼ぎが多いですね。
二人とも勤めに行くからこそ、交通の便が最重要なのですよ。

[245: 匿名さん]

>>244
その通り。
子 無しの共稼ぎが多い。

[246: 匿名さん]

我が家は　子　ありの共稼ぎ。

[247: 匿名さん]

保育園に困りませんか？

[248: 匿名さん]

もう保育園は卒業してます。
お役に立てなくてごめんなさい。

[249: 匿名さん]

>>242
普通は、住宅財形で500〜550万、それに手を付けずに手付け金1割を払って、その上で引っ越し代や
必要家財代を払って、さらに当面の生活に困らない程度に手元に預貯金が残せないと買わないでしょ。
なので、たとえば5000万の物件買うなら、最低でも1000万は頭金が出せないと、買いにくいでは。

頭金500万じゃ、引き渡し時の融資実行前に、手付け金を借金してローンする羽目になる。
そんなことでは、余程に稼ぎがないと、融資の審査が厳しそう。

[250: 匿名さん]

>>249
別に手元に1000万円ないと買えないかというと、そうでもないですよ。
まず、手付金はたいてい交渉すれば１割も払わなくても済みます（ウチは確か100万くらいにしておいた）。そもそも仮に手元に余裕があっても１年近く無利子でそんな多額に預けるなんて資産効率よくないですよね!?

また、住宅財形も審査さえ通ってしまえば（もっともいつ融資申し込みするかによるが）財形貯蓄自体はいつでも引き出せます。つまり、融資手数料や家財購入費で500万もあれば十分で、残ったお金を頭金に回せばよいのです。

「物件価格の20％の手元資金を・・」というのはかなり手堅い話で、それ以下だって如何様にもなりますよ。
仮に100%ローンだって現在の金利水準ならローン控除考えれば限りなくゼロに近いのですから・・

[251: 匿名さん]

手付金が一定割合以上ないと、保全措置（保証会社に委託される）が取られません。
デベ倒産となれば、戻ってこない事が多いでしょうね。。

[252: 契約済さん]

我が家も共稼ぎで、子供は高校生。夫婦とも南武線沿線勤務で、子供の通学先は都内。子供は、大学に進学後も通学なので、交通の便は極めて重要。武蔵小杉は我が家にとってベストな選択です。資産価値どうこうより、生活重視です。ここが、交通の便がよく、いくつものスーパ、区役所、図書館（将来？）、病院が揃えており、これでもすでに満足しています。デパートは横浜、新宿、渋谷にあるし、素敵なブディックは自由が丘にもあるんで、足を延ばせばすぐでしょうから、武蔵小杉には必要あると思いません。

それより、東横線武蔵小杉駅前は、なんとなくごちゃごちゃしている印象です。今後改善されていくと期待しています。

[253: 匿名さん]

>>２５１
これはデベによるのでしょうか
私の場合には１割未満でもちゃんと保証会社に委託された保証をされていましたよ

[254: 匿名さん]

>252さん

同じく生活重視でここを選びました。
子供が大学、就職となると、夜が遅くなってくるので、尚更交通の便のよさががありがたいです。
資産価値とかどうでもいいですね。売ってどこかへ行くつもりは全くないし。


252サンとちょっと考えが違うのは、駅前のごちゃごちゃ結構好きなので、似たような感じの再開発にしないで、あのまま残してもいいかなと思うこと。

[255: 匿名さん]

>>244
共稼ぎならもっと都心に近いところを選ぶでしょ。
子供ができたら、職場からタクシー使って帰る場合も増えるからね。

[256: 匿名さん]

都心に近いところってどこ？
湾岸や品川地区あたりを想定しているのかもしれないけど、
そっちに住みたくない人だっているでしょ。
空気は小杉の方がきれいだし。

[257: 匿名さん]

どっちにしろ中途半端だね。
都心に近いわけでもないし、
自然に恵まれているわけでもないし、
なのに値段は高い。
取柄が見つからないよ。

[258: 匿名さん]

そういうことを言ってる奴が、なぜここにいるのだろう？

[259: 匿名さん]

湾岸にも小杉にもマンション買ったけど今の所良かったと思っている。
どちらにも一長一短はあるけど、今現在コストパフォーマンスは同じ様に感じている。
小杉は建ちすぎだと思うけど、良く考えれば東横沿線では今後あり得ない立地だから期待している面もある。

[260: 匿名さん]

別にタクシー使わないで、もう〜年共稼ぎしてますよ。

[261: 匿名さん]

〜年も共働きをしていて、タクシーを使って子供を迎えに行ったことなんて一度もありませんね。子供が保育園のときに、会社と保育園と賃貸マンションがすべて徒歩10以内にあるような生活スタイルを取りました。子供が小学校に上がるときに初めてマンションを購入したのですが、今回の買い替えによって家族全員の通勤通学距離が短くなり、しかも、将来交通の便がもっと良くなることが、買い替えの決め手でした。都内に住んでいるからといって何か特別なことを意味するとは思いませんよ。

[262: 匿名さん]

>>261
でも勤め先が都心の人のほうが多いですよ。
貴方のように夫婦そろって中原区の勤務なら良いですが、
そんな人は少ないでしょう。

[263: 匿名さん]

勤務先が都心だから、武蔵小杉が便利。
タクシー問題は別の話。

[264: 匿名さん]

261さんのおっしゃりたいことは、子供を預けて仕事をするからには、時間的計画をきちんと立てて、子供にしわ寄せがいかないように生活を組み立てるということだと思います。共稼ぎだと確かにイメージ通り忙しいですが、あたふたとタクシー使って迎えに行くという余裕のない忙しさではなくて、限られた時間で予定を崩さずに、きっちりこなすという感じですね。共稼ぎだからといって、必ずしも都心に住まなければ成り立たないわけではありません。

[265: 匿名さん]

っていうか、タクシーって自腹では払わないでしょ。少なくとも私は人から貰いますよ。

[266: 匿名さん]

大変申し訳なく思いますが、私はタクシーを自腹で払ったことないです。
昔ほど大盤振る舞いではありませんが、タクシー券は普通に配布されてます。
霞が関勤務です

[267: 匿名さん]

こちとらタクシーにはこれまで何百万も自腹切ってるぞ。

セコいことせずに自分で払えやそれぐらい。これだから役人は（ry

[268: 匿名さん]

もうタクシー代は配給やめるべき

[269: 匿名さん]

共稼ぎの人は都心部が便利に決まっている。

武蔵小杉が便利ってのはちょっとこじつけ過ぎ。

[272: 匿名さん]

261です。夫婦とも中原区勤務でもなく公務員でもない、民間企業勤務のサラリーマンです。

もし霞が関勤務されておられ、しかもお子様が小さいか、これから出産されるおつもりなら、都内がいい都内が便利だという主張に同意します。しかし、そんな当たり前のことを「武蔵小杉地区今後の動向・・・」掲示板で主張されるのもね。。。

子供を迎えに（公金性質の）タクシーチケットを使うなんて、民間企業ではありえません。深夜残業で終電に乗り損ね、しかもホテルに泊まるより安い場合のみ、会社にタクシー代の請求が可能です。「つり」ではないかと思いますが、税金を有意義に使ってほしいですね。

[273: 匿名さん]

>>272
都心に公務員社宅、しかもタワマンを作るってので批判が出てますね。
有楽町線で１０分くらいで桜田門という好立地です。
民間企業は辛いですね。

[274: 匿名さん]

この地区のマンションの売れ行きはいかがですか？
武蔵小杉に興味があるので、各マンションの情報が分かる方、教え下さい。

[275: 匿名さん]

売れ行きは各物件のモデルルームにいけば一発でわかるのはず。
私はむしろ、駅近築浅賃貸物件の入居状況を知りたいですね。

[277: 契約済みさん]

>257
いい場所かどうかは購入者しだいです。世帯年収が１０００万で職場が渋谷近辺だから自由が丘あたりに買いたかったけど武蔵小杉まで来ました。
武蔵小杉はよりいい場所なんていっぱいあるけど、個人的な購入条件をクリアできる人が多かったのが武蔵小杉なんじゃないですかね？

[278: 匿名さん]

>>277
職場が渋谷近辺ならここもありですね。
それより先になるともっと良いところがありますから。

[279: 匿名さん]

品川・新橋・東京も近くなりますよ。

[280: 匿名さん]

>>275
駅近築浅賃貸物件の入居状況は賃貸紹介サイトで検索すれば一発でわかるのはず。
私はむしろ、この地区のマンションの売れ行きを知りたいですね。

[281: 匿名さん]

>279さん

そうなんですよね。
それを見越して購入しました。

近くなってしまってからだと、高くなってしまうので。

[282: 匿名さん]

>>281
川崎と比べて既に随分と高い気がするのですが・・

[283: 匿名さん]

既に新駅織り込み価格なので、これ以上高くなることは
あり得ないと思います。

[284: 匿名さん]

品川・新橋・東京は川崎駅のほうが早いですよね。

[285: 匿名さん]

＞284
それを言うと早いというか本数も導線の太さも全然違うから
川崎と比較してもしょうがないかも。
小杉をチョイスする人はあくまで東急をメインに考える層だと思うよ。
JRも新駅ができれば新川崎より便利になるし、十分魅力的ではあると思う。

[286: 匿名さん]

川崎＞武蔵小杉＞新川崎。
こんな優劣でしょうか？
やっぱ武蔵小杉は高過ぎですね。

[287: 匿名さん]

そうは言っても、いざ駅ができて電車が止まりだせば、賃貸も埋まってくるだろうし高くなることはあっても安くなることはない。株と違って織り込み済みと一言で片付けられない。人間て、目の前の具体性で結構動いたりします。

[288: 匿名さん]

『高くなることはあっても安くなることはない』

すばらしい。買って買って買い捲るしかない！

[289: 匿名さん]

一戸買えば十分。

[290: 匿名さん]

>>287
渋谷に近いってだけじゃ資産価値低いですね。
新駅が早くできないとね。

[291: 匿名さん]

賃貸埋まらせるには相当家賃下げなきゃね(特に高値掴み物件を賃貸に回す場合)。
電車の便はいいけど、どう考えても割高マンションズ。武蔵高杉。

[292: 匿名さん]

しょせん郊外だから限界があるよな。

[293: 匿名さん]

武蔵小杉は郊外だから、交通は便利でもそれなりに欠点は多いですね。
商店街は垢抜けないし、行政も２３区と比べて劣るし。

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで、交通一点買いの人にとっては良い場所ですが。

[294: 匿名さん]

まあその分城南や中央線沿線よりも安いんで＞
超高過ぎ、割高の一部の県境外周区と比べると判断を誤りますよ。
他の川崎市多摩川沿いと比較すべき。
全体からかなり乖離していますよ。

中原区の平均坪単価２４４万円
幸区の平均坪単価２２０万円
高津区の平均坪単価２０９万円
多摩区の平均坪単価２００万円
川崎区の平均坪単価１９６万円

[295: 匿名さん]

川崎市の多摩川沿いが坪単価200万円を超えていることに大きな問題があるのでは？170万円くらいが妥当な気がする。70ｍ2で3600万円。この考え間違っていますかね？

[296: 匿名さん]

川崎市の中で中原区の平均坪単価が高いのは、不便なバス便エリアがないってのもあるんだけどね

[297: 匿名さん]

エンドの経済状態を考えると郊外で坪単価200万円超えは異常事態でしょ。

[298: 匿名さん]

坪単価は相対的なものだから、150万でも下がるときは下がる

小杉も３割４割下がるかもしれないし、調整程度しか下がらないかもしれない

[299: 匿名さん]

購入希望者の収入から見た適正坪単価が重要ですよ。

いわゆる都心部ではなく、郊外であることを良く考えてみたほうが良いのでは？

[300: 匿名さん]

確かに三井、すみふ、野村は高過ぎると思う。かといって坪200を割ることはまずないのでは。
「郊外」「坪150」「坪180」とか連呼してる人達も小杉に住みたいのでしょう。
そうやってニーズがあるところは、それほど下がらないと思います。