パークシティ武蔵小杉はどうですか？

[匿名さん]

公式サイトはまだみたいですが...真打登場？

分譲住宅・商業施設・公共公益施設からなる大規模複合開発
「(仮称)パークシティ武蔵小杉」着工
平成18年春販売開始予定


所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[270: 匿名さん]

>267
>武蔵小杉だけでも5000戸出るので、希少性はそれほどないので
>リセールバリューはそれほど高くならないと見ています。さらに、
>コスタで思ったけど修繕費が上がるから売りにくくならないかなと？

私もすごっくそう思います。
日本はこれから人口が減少に転じます。
今、小杉でマンション買ったときに、２０年後の中古価格は非常に気になります。

こんにちまで、「駅前は下がらない」神話は、健在で、武蔵溝の口のパークシティは昭和５３年築
で、いまだに４０００万円台で売りに出ています。

しかし、今から２０年後に、需要が減った上に、
修繕積立金が３万円や４万円からスタートすると聞いたら、
なかなか売れない気がしてなりません。

[271: 匿名さん]

１０年、１５年後に売りたいなら、小家族用の狭いものなら売りやすいかもね。
結局、ファミリーでここを考えるなら、将来の転売目的で買うなんて事はNGでしょう。
永住用ですよ。

[272: 匿名さん]

定年後に、管・修・駐が払えないことをわかっていて、購入し、
しかも、駅前値下がりしない神話を信じて買い、
定年したら4000万円以上で売る。（売れる）
そして、その4000万円でちょっと駅から離れたところに新築を買い、
事実上の修繕積立金のリセットをする。

これじゃない！

[273: 匿名さん]

>>272
みんなそうしようとするから、値崩れするのでは・・・。

[274: 匿名さん]

人口も減るしねぇ〜。

[275: 匿名さん]

今となってはタワマンなんてあちこち出てきてて
希少性もずいぶん減りましたしねぇ〜。
管理費上昇のこと考えると躊躇してしまうなぁ。

[276: 匿名さん]

間取り：
発表された間取りを見ました。全てではないと書いてありましたが
最初に発表するんだから代表的な間取りとして考えるとして７１平米
のプランなのですが全ての部屋にリビングルームからしかいけないつくりで
一言で言うと手狭な作りですし、これプランで5000万台6000万円台なら皆さんの
おっしゃる通り高すぎというか、言葉は悪いけどぼられてる気がします。
あの71平米が70平米台の代表とするなら、余裕ある生活空間が想像できませんでした。

[277: 匿名さん]

>>276
71m^2の間取りは、いわゆる振り分け式で、ソファーとか置きづらいみたいですね。
5000〜6000万円あればコスタでいい部屋買えるのにね。

[278: 匿名さん]

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/shinchiku/A5021001/plan.html
予測
71：5300ぐらい
87：6500ぐらい
88：6500ぐらい
93：7000ぐらい
それぞれ、南向きは+500〜+1000ってとこで、現在の幅のある発表とつじつまあう？

[279: 匿名さん]

実際には、間取り変更プランとかあるんじゃないの

[280: 匿名さん]

ここは南より北側の方が圧倒的に眺望はすぐれてるから、
南側と北側の価格差ってそんなにないと思うんだけど。

[281: 匿名さん]

新たなリング綴じ資料が届きましたね。
おいらはコスギタワー決定組なんですが。。。
「検討状況を確認するために同封のアンケートハガキを返信してくれ」って書いてあるんだけど、ハガキ入ってない。。。
プライバシー保護シールは入ってるんだけど、どないせいと？？

[282: 匿名さん]

どう考えても強気なのは分かるけど
これだけ高かったら売れ残るんじゃないかなあ？
確かに地域NO1は間違いないけど、結局は価格でしょ？
この金額出してまで武蔵小杉が良いって人ばかりじゃないんじゃないかなあ

[283: 匿名さん]

価格にプライドかける人もいるでしょ。

[284: 匿名さん]

タワーマンションの場合、この時期やっぱり金利が問題でしょう。
入居するまでの数年に金利が１％以上上がっていてもなんら不思議ではないし。
超長期金利は比較的安定のような記事もありますが、それだって据え置きじゃないし
この先の増税などを考えると量的緩和後のタワマンも考えちゃうな。価格＋αがどうなるかだね。

[285: 匿名さん]

>280
眺望はだめかもしれないけど、日当たりは確保されているから、
南は北より高くても十分売れると思うよ。

[286: 匿名さん]

超高層階にあるルーフバルコニーは意味あるのか？
風がすごくて何も置けないはず。

[287: 匿名さん]

タワーの場合北も選択肢になるから、北はすごい人気高いかも
値段によってね

[288: 匿名さん]

この金額出せる世帯って本当にたくさんいるの？？

[289: 匿名さん]

確かに高めだけど、人口減少、マンション余り気味時代に
全マンションが一律に価値下落するわけではないと思う。
何がキーワードになるかは不明だが
・信頼できるデベ
・立地（駅に近い、街が良い）
・建物の質（タワー、共有施設など）
など、そのときに価値アリと判断されたマンションはそこそこの値段で
残るのではないだろうか？
逆に言えば、無名デベや立地条件の悪いマンションはいくら価格を下げても
売れないでしょう。ここは残れるマンションだと信じてるんだけどなぁ
（でもやっぱり高い・・・）

[290: 匿名さん]

大学の生き残り戦争と近いものがあるんじゃないですかね。
あまりに小さい地方の短大はつぶれてなくなるし、
有名大学は無駄な学部は切り落としてスマートに、でも一流。

[291: 匿名さん]

中古になっちゃったら、リクコスやコスギタワーとの価格差って縮まりそうな気がするのですが、ど
んなもんでしょうね。

[292: 匿名さん]

20年後に4000万円がいいところでしょうね。

[293: 匿名さん]

HPの表紙に、占有面積と販売価格帯が載っていますね。
http://www.31sumai.com/yahoo/A5021

[294: 匿名さん]

パークシティ新川崎
築19年で、90平米の部屋が4380万円。ここもこんなもんかな。

http://www.homewith.net/rehouse/bkdetail/anyfile.jsp?
bk_id=CPTewygmj2&sBaseID=SHPV038608&sTenpoHeaderID=SHPV038608

修繕積立金が10000円というのがきになる。
購入後に激しい基金が待っていそうだ。

[295: 匿名さん]

ムサシコスギ　タカスギ！
チクショウ！

[296: 匿名さん]

今日、建設中のＭＲの前をとおったら、シートがはずされて、きれいな建物が
姿を現してました。オープンも間近ですね。

[297: 匿名さん]

ちなみに、養生が１Ｆの高さぐらいまでありました。
ＫＯＳＵＧＩタワーを追い越したように見えます。

[298: 匿名さん]

電車の中吊り広告で見たのですが、こんなサイトできてました。
御参考まで。

パークシティ武蔵小杉　スペシャルサイト
http://www.635and321.com/

[299: 匿名さん]

>>295
発表になった公示地価を見ても東急沿線は高いですね。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324v1.html

山手線内を除いて唯一値上がり始めたし、デベも強気でくるでしょうね。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20060324/20060324v9.html

[300: 匿名さん]

ここの土地はバブルで土地が一番高かった1991年に取得したんですよね？
もっともっと騰がってくれないと元が取れないような気がするのですが。

[301: 匿名さん]

値段が（武蔵小杉にしては）高すぎ！という意見が多いようですが、ここの購入を考えている方はや
はり近隣にお住まいかお勤めの方が多いのでしょうか？

高額物件のマーケティングの場合、その商圏？に存在する潜在的購入対象者を見積った上で、競合商
品との競争力を加味して値付けをすると思います。従って、そもそもの潜在的購入層が一定レベル以
上ないと売れ残りの危険性が出てきます。
上の方でどなたか書かれていましたが、都心の物件であれば都心に通勤されている方すべてが潜在的
な購入対象者になりますが、ここの場合はそうでないような気がします。それでもこの価格設定をし
てくるということは、中原区や東横線沿線にはお金持ちの人たちがたくさん住んでいるということで
しょうね。


ところで、ここの問い合わせ電話番号が三井ムサ子（番号は英語式に名・姓の並びですが）なのが笑
えます。

[302: 匿名さん]

三井が適当なマーケティングで値付けするハズないですよ。
東急沿線にはお金持ちがたくさん住んでいるという事になっています。
http://www.ir.tokyu.co.jp/files/pdf/in_051118_2.pdf

[303: 匿名さん]

今日は天気も良いので散歩がてら小杉周辺を偵察してきました
完成間近のＭＲの大きさを見てビックリ
コスタ・リクコスのＭＲの倍はありそうな大きさ
３階建てでエスカレーターまでついちゃって
見てるだけでワクワクしてしまいました
早く中を見せてくれwwww

[304: 匿名さん]

302さんが示される資料のどの部分か分かりません（＾−＾；；

普通に考えると、東急（東横）線沿線にはお金持ちがたくさんいると思いますが、
その分布は多摩川より東京寄りに偏っているのでは？とも思えます。

[305: 匿名さん]

建築コスト予想
９１年の土地仕入れがいくらか知らんけど今の３−４倍はするだろうな。
仮に今現在坪１５０万(安めにみて）として当時恐らく、坪４５０から６００万で真ん中とって
５２５万とすると、約７５００坪かける５２５万で約４００億
タワー２本で４００億の建築費で足して約８００億だな。
８００億/１４００戸で１戸平均販売管理費抜きで５７００万だ。
結局マーケティングとかそういう問題じゃなくコスト高すぎで
やすくできないんだろうな。そういう意味で超割高物件だと思う。

[306: 匿名さん]

<304

3Pの東急沿線世帯の課税所得が、全国平均の1.5倍
とかのあたりでは。。

[307: 匿名さん]

>>302さん
304さんのいうとおりだと思います。
川を渡れば、多摩川、田園調布、自由が丘、都立、学芸、祐天寺・・・。
わたし武蔵小杉住民ですが、明らかに所得格差というか、
ストック面でも格差を感じます。

あの価格帯で川渡ってくる人は、あまりいないんじゃないかと。
しょせん、外から見たら「川崎044地域」なんですよ・・・。
大田区、目黒区とは・・・。

[308: 匿名さん]

わたしも武蔵小杉住民です。
交通の便などの利便性がいいのはもちろん、
何よりも食料品など日常的な物価が安くて、
さらに医療などの施設が充実していて、
とても生活しやすいところが気に入っています。
307さんのおっしゃるとおり、大田区目黒区とは全然違いますよ。
所詮、東京都でもなく横浜市でもない「川崎市」ですから・・。

[309: 匿名さん]

>>308さん
307です。ご近所ですね。
私も小杉に関しての感想は同感で、この街大好きです。

でも割安だから好きなのに、三井ときたら・・・。
もうちょっと安くしてよね・・・。

[310: 匿名さん]

あまり高すぎたら、少し頑張って二子玉川の再開発狙いたいですね。。

[311: 匿名さん]

>>309さん
私は5年ほど前に小杉に引っ越して来ました。
当時は東横線に特急もなかった頃でした・・。

とにかく生活費が安くすむのは本当に助かります。
それに田園都市線の様に（勝手なイメージですが）
妙に気取ったところもないですし、
気楽に便利に生活が出来るのでここから離れたくないです。
　＃自転車で行ける元住吉や新丸子の商店街も大好きです

しかし、この再開発でどうなってしまうのか。
今年に入ってから販売される物件はどれも高くて・・手が出ないです。
この街から離れなくちゃいけないのかぁ〜と思うとさびしいです。

[312: 匿名さん]

"にこたま"に行くと、BMWって普通なんだよね。
ベンツも大して珍しくなくて、ポルシェもよくみかけるし。

[313: 匿名さん]

だから、株と一緒で割安なとこが狙われるんだって

[314: 匿名さん]

[315: 匿名さん]

練馬区から引っ越してきたときには物価、とくに食料品が
割高なのにぶっ飛びました。
やはり東横線と埼玉に向かう路線の差なんだろうなぁ〜って
勝手に思い込んでました。
日常の物価が高く感じられるのは練馬が低すぎたのか？？

でも小杉は本当に交通の便が良く、適度に郊外なので気に入っています。

[316: 匿名さん]

みんな高い高いと言うけど、もともと東横線沿線の駅近物件って
けっこうな値付けだったような気がするんだけど、２，３年前に売り
だされてた物件って８０㎡程度でいくらぐらいだったの？
マンション名わかんないけど、南武線沿い北側に建ったやつとか。

[317: 匿名さん]

>>>313
割高なこの物件は狙われないということ？？

[318: 匿名さん]

312

玉川高島屋ＳＣの駐車場行ってみ！外車のショールーム状態ですよ。
ＢＭＷがフィットみたいに思えるほどです。
軽を見つけるなんて至難の業（笑）

[319: 匿名さん]