レクセルはるひ野フォレスタ

[涼宮ハルヒ]

事前案内会、申し込まれましたか？


所在地：神奈川県川崎市麻生区はるひ野1-11(地番)
交通：小田急多摩線/はるひ野 徒歩3分

[91: 周辺住民さん]

>86です

営業マンじゃないですよ。
文章読んでて、どの部分がクレームなのか読解できなかっただけです。
結構、答えてた人がいたんで自分だけがわからないのかな？と思って、質問してみただけです。

>なんで近所をよくしる人がオートクチュールプランの説明も受けないで知っているのですか？

最初の書き込み本文にオートクチュールプラン云々が書いてあったので、これは内装選択プランなのだろうと予想しました。
大体、マンション検討したことがある人ならそれくらいは解ると思います。
「あわてて申し込んだ」とあったので、その部分の選択期間についての説明がクレームだったのかな？と思っただけです。ただ、どう説明されたか？どう制限がついていたか？とか全然知りませんでしたので、そこが解らないと、何に不満なのか解らないでしょ？それで聞いただけです。
答えてもらいましたが、結局、このマンションについて、今何期を売ってるのかとか、間取もやプランも知りませんので、書き込みだけから見ても何がクレーム部分か具体的によくわかりませんでした。

プランの選択期間を偽って、契約を急がせたってことはなんとなくわかりました。ただ、どう偽ったかはわかりませんでした。

[92: 契約済みさん]

＞どこがクレームなのか？
私が契約した時点では第二期契約だといわれてました。
そこで電話をしたところ、私は第一期契約といわれました。そんな説明は一言もありませんでした。それではオートクチュールプランは受けられるのか？との問い合わせがクレームの内容ですよ。
それではガーデンアリーナになぜそんなに詳しいのか？そこらへんは返答いただいてないですよね？

[93: 物件比較中さん]

90です。
はるひ野のマンション“レクセル”か“オーセント”を検討しています。

こちらは、なんか揉めていますね。
営業さんの対応があまりよくないのでしょうか？

[94: 物件比較中さん]

私はこちらのマンションを前向きに検討しています。モデルルームに何度かお邪魔していますが、営業マンの質があまりいいとは思えません。なぜなら人によって態度が明らかに違うし、こちらがまだ買うとは決めていないと言うと迷惑そうな人もいます。また簡単と思われる質問をしても待たされたり、納得のいく答えが出なかったりするからです。また違う人に同じ質問をした場合、違う答えが返ってくることすらあるので、どれが本当かわかりません。結局は自分が信頼できる営業マンの方に今は相談にのってもらっています。このマンションについては私もかなり色々と調べましたが、今までのを読んでいると８６さんは扶桑レクセルさんの営業マンの方だと思いますね。バレバレなのに偽っているのが見苦しい。立地がいいのでこちらのマンションは魅力的なんですから、売る側ももう少し勉強して対応を改めて欲しいです。

[95: 周辺住民さん]

>それではガーデンアリーナになぜそんなに詳しいのか？

ガーデンアリーナを検討していたからですよ

[96: 周辺住民さん]

95です。
追加ですが、ここを検討してなくて、前提がよくわからない人もいるので、対応が悪く事実ならちゃんと書いた方がいいですよ。
結構掲示板ってのは威力ありますから。

それと、第一期では何々プランができるが、第二期ではどうとかなっていたのに、その上で、こういう説明を受けた、、、とか、そう書かないと解らないですよ。
皆が自分と同じレベルの知識を持っているという前提で書かれても、よく知らない人が見たら、どこの点がおかしいかわからないです。
全員がモデルルーム行ってるわけではなし、掲示板を見てるだけの人もいますから。
本当に対応が悪いなら、そういう人も含めて理解できる書き方でかけば、掲示板は凄い威力を発揮します。無視できませんからね。

[97: 契約済みさん]

81,84,87です。
93さんに誤解を与えており申し訳ありません。私はもちろん扶桑レクセルの営業マンではありませんが、営業マンの質はいいですよ。
私が担当していただいている営業マンには私が一番必要だと思われる誠意があります。
その他、物件については線路上であるといった立地的不安はありますが、私はそれほど不安に感じておりません。なぜなら、隣に学校があったり、公園があったりするよりも定時的に同様の騒音はあまり気にならないとおもっているからです。（体験している訳ではないので予想ですが）
確かにモデルルームのあまりの派手さに実際に住む間取りが想像できないこともありますが・・・
とにかく扶桑レクセルさんの物件は信用に足りると思いますので、どうか偏見をもたずにモデルルームをみてくださいって私が案内する訳ではありませんがね。

[98: 契約済みさん]

97です。

95さん　一応信用しておくことにしますが、結局ガーデンアリーナやめたんでしょう。それにしては市場調査をしたに等しく詳しいですよね。
書き方も非常にビジネスライク的な書き込み方ですし・・・

周辺住民ということを信用すれば、結局どこに決めたのですか？そしてその決めたは？

[99: 契約済みさん]

96さんへ

96を見逃しておりました。ただでさえ扶桑レクセルの営業マンと疑われているのにこの書き込みはさらなる疑念を呼ぶ書き込みとなりますよ。
フォローする書き込みはしないほうがいいのでは？

[100: 物件比較中さん]

93です。
97さん、情報ありがとうございます。

週末、実際にモデルルームに行ってみてそれから、また考えようと思います。

[101: 契約済みさん]

オーセントとレクセルでエコプラのことを書き込んでいるのは、数名のプロ市民ですか？
そう思わざるを得ないと考えていますがどう思います。

[102: 購入経験者さん]

私もプロ市民だと思います。
マンション購入とは関係なく煽ってるんだと思います。

[103: ご近所さん]

通りすがりの者です。

プロ市民って何？

[104: 契約済みさん]

私としてはプロ市民に去って欲しいとおもっております。といっても先客万来の掲示板に何を言っても無駄でしょう。
だからエコプラの書き込みがあっても皆さん無視してください。彼らはサヨク、プロ市民の一員ですから。理屈は通じません。

[105: 契約済みさん]

プロ市民をここで問い合わせるのもどうかと思いますが・・・
いわゆる普通の市民を装って、環境問題、政治、宗教問題にいわゆるサヨク的に根拠がない問題に介入して問題を複雑化させる輩です。
共産党や社民党と非常に近い存在といっていいでしょう。彼らは自分たちの思い込みで根拠のないことを言い張るのが得意ですから・・・

[106: ご近所さん]

なるほど、恥ずかしながら「プロ市民」というのは初めて聞く言葉だったもので。住民運動している人も含まれるのですかね。いろいろと厄介ですね。
エコプラ問題は何もここで、マンションを比較検討するこの場で挙げなくてもいいと思います。他で行なえばいいのに。

[108: 契約済みさん]

すいません。選挙→占拠

[109: 契約済みさん]

>106さん

それがプロ市民の付け込む隙なんですよ。要は自分たちが正しいと思ったことは、何が何でも押し通す。他人の意見なんて何でも言いというところが特徴です。

[110: 契約済みさん]

すいません。どのくらい成約したって情報もっているひといます？

[111: 匿名さん]

残戸数はあとどのくらいありますか？

[112: 契約済みさん]

ここに決めましたが、昨日発売の読売ウイークリー及び郊外マンションの価格の下落の放送（知り合いから聴きました）から、少し不安になってきました。イニシア新川崎の全戸数値下げ、ベリスタ星が丘の大幅値引きと秋にかけて暴落と言わないまでも価格が下がる可能性が強いそうです。ここの動向はどなたかご存知ですか。

[113: 匿名さん]

よくわかりませんが、周りがそうならここも売れ残って値引きされるのではと思います。それからでも購入してもいいのではないですか？もう契約しているなら、値引きなしですかね。

[114: 購入検討中さん]

たしかに完成在庫を狙った方が賢明でしょうね。首都圏の在庫増は明らかですし、サブプライム問題は大きな痕跡を残しそうですね。
日本のトップグレードビルに入居しているのは、米国の投資銀行やヘッジファンドです。サブプライムによる業績悪化懸念で彼らのリストラが加速すると、退去・空室が発生し、これまで順調に上がってきた賃料上昇にストップ、或いは下落に結びつく可能性が否定できません。オフィス市況の悪化は住宅市場にも波及し、バブル崩壊というシナリオも考えられます。特に、郊外は実需以上に値上げされている感があり、在庫調整を余儀なくされる可能性は小さくないと見ています。
分譲住宅も、あくまで貸した場合に利息負担を将来に渡ってペイ出来るかを慎重に検討すべきでしょう。それがその物件の実力なのです。賃貸マーケットは分譲価格の上昇には付いていっていないことを認識すべきと思います。つまり、価格だけが一人歩きしているということです。
以上個人的な感想でした。

[115: 物件比較中さん]

>>114さん
完成在庫を狙った方がいいのですか？ここは線路上に面してますし、低層階等完成在庫はそういったところしか残らないのではないでしょうか？もちろんそういった心配がある人間は、今から買えといわれるかもしれませんが、いい物件は売れてしまうと思います。
例えば完成在庫を狙ったとしてどのくらいの割引が期待できるのですか？

[116: 購入検討中さん]

＞１１５さん
完成在庫は、あるとすれば線路沿いの安いところより、むしろ高額な部屋になるのではないでしょうか？いくら安くなるかは知りませんが、3年前の成城のとある完成済みマンションでは、1000万くらい引いてましたよ。
若葉台の何とかストーリアだって大幅に値引きしてたように記憶してます。

[117: 匿名さん]

一期○次と二期はどう違うのですか？

[118: 匿名さん]

三期、四期とやってしまうといかにもデベが売り渋りをしているという印象を与えなおかつ、売れていないという印象を与えることから、無理やりなこじ付けで、一期の何次というような屁理屈をやるのでしょう。
今週号の読売ウイークリーでも郊外型のマンションが売り渋りが裏目にでて物件が余っていると書いてありました。

[119: 匿名さん]

・・・完成時期と入居時期が同じ2008年3月下旬だなんて信じられない。
建設スケジュールに余裕がないのでしょうか？

[120: 匿名さん]

それは3月期決算で売り上げを上げなければいけないから突貫工事をしているのでしょう。

[121: 匿名さん]

完成すればさっさと購入者からお金を振り込んでもらわなければ、会社的には無駄でしょう。早く次の案件に投資しなきゃ。

[122: 匿名さん]

突貫工事って・・・心配ないのですか？
工期を短縮してバタバタしてミスが起きやすいとか、そんなことありませんよね。

某本によると、通常の工期がしっかりとれている物件であれば、「完成時期」と「入居時期」は一ヶ月以上開くとか。

完成して、施工者検査や施主検査、検査機関による検査があって、更に内覧会も通常「一内、二内」して最低でも２週間かかるとか。
なのに、「入居時期」−「完成時期」＝０（２００８年３月下旬）だなんて。

本を読んで少し不安になりました。

[123: 匿名さん]

値引き時期は遠くないように感じますけどね。

安くなって購入対象になる方には良い物件のように感じます。

[124: 購入検討中さん]

ＲＥＩＴ及び不動産株が下落を続けています。大手外資系投資銀行もリストラを始めていると聞きますので、オフィス市況悪化→不動産ミニバブル崩壊のシナリオも秒読み段階でしょう。不動産株を見ていると、直近では下落率のトップに来ています。景気の先行指標である株価です。多くの投資家が不動産市況に対して弱気になっていることがわかります。今後の不動向が気がかりです。在庫など抱えなければ良いのですが。。。このマンションはこの地域の発展のためにも是非早期完売して欲しいものです。

[125: 匿名さん]

↑
同感です。

[126: 匿名さん]

>>124さん
では仮にあなたの言っている通りのストーリーになった場合、バブル崩壊時と同様の下落率を予想しますか？違うのであれば例えばここら辺近辺だったらどのくらいでしょう。

[127: 物件比較中さん]

「入居時期」−「完成時期」＝０（２００８年３月下旬）は非常識ですね！
でも所詮、不要レクセルの物件ですからね

[128: 匿名さん]

いやとにかく3月下旬からローンを組ませたいのさ。突貫工事かどうかわからないが今期中の売り上げにしたいのは事実。だって最初の口座引き落としが3月28日だからね。

[129: 匿名さん]

検査時（内覧会時）に不具合があったらどう対応するのでしょうか？
入居が始まってからとか？

[130: 入居済み住民さん]

レクセル多摩センターのときも突貫工事が話題になっていましたね

[131: 物件比較中さん]

↑　結構、こういうスケジュールもマンションって
普通だと思うんですが・・・。オーセントも含めて。

[132: 匿名さん]

スケジュールは普通かどうかの基準はどうなってるの？それに回答してよ。それと3月期決算に押し込みたいという販売会社の思惑は確実だよ。

[133: 匿名さん]

こういうスケジュールってあまりないと思う。
少なくともオーセントは｛入居時期}−｛完成時期｝がゼロでないみたいですよ。｛完成時期｝が中旬で｛入居時期}が下旬だった。

[134: 匿名さん]

不具合があったらどーするのさ？

[135: 匿名さん]

そりゃ不具合があったらもめるでしょうね。3月からローンを組ませたいデベ側との間で、受けて側はきちんとしたものをみてからのローン支払いを主張しますしね。言ったいわないの不毛な争いを避けるためにも文書化するべきでしょう。
オーセントも中旬では５０歩１００歩だね。

[136: 購入検討中さん]

>１２６さん
坪単価で１５０万〜１７０万くらいが適正と思っていますので、現在の坪185万〜200万から２割程度の下落を予想しています。

[137: 126]

回答ありがとうございます。
坪単価で150万〜170万とするその根拠はなんですか？それはここ数年地価が高騰する前の水準ですよね？
20%といえば相当な下落です。昨今の諸資材の高騰、人件費の高騰、消費税値上げ、利上げ（これは政府の借金もあるのでわからないが）の必要性からみれば、20%も下げてしまえば、販売会社としても生き残っていけないのではないでしょうか？

[138: 契約済みさん]

っていうか、１３６さん！

壺単１５０〜１７０万まで下がるの待って買ったら
良いのではないでしょうか？

板でいくら主張しても、購入検討の方達は待ってはくれませんよっ！

[139: 匿名さん]

>>138さん
>>136さんは別に買う買わないの論議をしているのではなく、将来の見通しを語っているにすぎないのではないですか？

[140: 匿名さん]

>>139さん、
>>136さんは将来の見通しを語って買う買わないを検討しているのではないのですか？

[143: 購入検討中さん]

＞１３７さん
坪単価の根拠は、周辺賃貸事例から見て少なくとも滞りなく利払いが出来る水準が適正かどうかだと思います。別に将来賃貸するしないに係わらず、賃貸した場合に金利負担及び元本返済分をカバーできるかとうかで考えてみてはいかがでしょう。
仮に4000万円を金利３％で借り入れたとすると月平均返済額は17万くらいでしょう。これに管理費を含めると月20万円くらいでしょうか。この周辺の賃貸相場はせいぜい90平米で月16万とれれば御の字でしょう。管理費負担をどう考えるかにもよりますが、今の水準は採算が合うかどうか疑問ですね（借入割合にもよりますが、、、）。ちなみに90平米の部屋が坪185万とすると5036万です。
＊将来的に賃貸相場が90平米で20万円程度まで上昇すると見込むのであれば別に高くはないと思います。この辺は個人の相場観でしょう。ただし、住宅の賃料は簡単には騰がらないというのが実情でしょう。

2年前に坪170万だったから、今が200万だろうとの理屈は成り立ちません。

消費者が今の価格に付いてこれなければ、材料費や人件費の高騰を、最終消費者に転嫁出来ないデベがダメージを受けるのは容易に想像が付きます。。。

[148: 購入検討中さん]

>１４６さん
同感です。145さんの意見は申し訳ないが、意味不明ですね。もっと勉強されたほうが良いかと思いますね。

[150: 匿名さん]

147=142でマンション購入を検討するただの通りすがりの者です。残念ながら？145さんとは違います。
「ちょっと感じが悪い・・・」としたのは146さんの言いたいことはよくわかるけど、言い方があまり良くないと思ったからです。

[160: 匿名さん]

賃貸相場から計算するのも決して間違っていないと思いますよ。
ただし、賃貸と売買での違いは現状の価値と将来的な価値との違いがあり、はるひ野のような未完成な土地柄はその差が大きく生じるものです。

[164: 近所をよく知る人]

不動産価格がピークとのニュースが新聞に出てましたね。原材料である土地仕入値、人件費、材料費の高騰をすべて顧客に転嫁できるかどうかが焦点ですね。顧客のサイフはきまってますから、この価格設定に消費者が付いていけるか見ものです。この地域はせいぜい4000万円台前半が相場と思いますが。。。

[165: 契約済みさん]

ピークって書いてありました？水曜日？くらいの新聞ですよね。私は日経を読みましたがさらにあがるというような認識だったのですが？棄ててしまったのでもうわかりません。但し、新聞は路線価格で論じますから実勢価格は既に先（下落ｏｒその他）が始まっているのかもしれません。
マンションの場合は、164さんのいうこともそうかもしれませんが、需給の問題、今後供給がかなり過多になるらしいですから、そこらへんも関係があるのではないでしょうか？デベの営業マンは決して需給の問題は語りませんからね。

[166: 物件比較中さん]

はるひ野の賃貸物件、中古分譲物件、戸建物件
すべて上昇してますね。
学校やスーパーの新設などの住環境整備が
進んでいるからでしょうね。

はるひ野先住民さん達は先見の目がありましたね

[167: 近所をよく知る人]

賃貸物件も中古物件も上昇しているなんて事実はありませんよ。新築価格は上昇していますが。。。。
中古物件で店頭に出ている値段と成約価格は違います。はるひ野で中古を新築時よりも高く買うおめでたい方はいないでしょう。

[168: 匿名さん]

>>167
築2〜3年の中古なら購入総額よりも高く売れるでしょ。
土地の価格が坪単価60万程度でＵＲが売っていたんですから。
賃貸物件も整備が進んで募集価格は上昇しています。

全部否定しているようになって申し訳ありませんが、
つまり以前が安かったんですからある意味当然の事なんです。

[169: 匿名さん]

これからのはるひ野はどうなのでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>170
デベだと何か違うのでしょうか。
私はデベではありませんが、事実は立場で変わりませんよ。

土地が上がれば新築も上がり、新築が上がれば中古も上がる。
売買が上がれば賃貸も上がり、その逆もまた同様です。
それが需給バランスですから、ファンダメンタルズを把握するにはできるだけ正確な事実認識が必要だと考えますがいかがですか。

今更こんな議論は不毛だと思っていましたが・・・。

勘違いされていなければ良いですが、あくまでも167さんの認識に対してコメントしただけですからね。

[172: 匿名さん]

>>168さん
デベではないでしょう。全うな意見だと思いますよ。
私はレクセルを契約済みですから、あんま客観的意見は言えませんけどね。

[173: 購入検討中さん]

ここの掲示板って、結構コメント削除されてますね。自由な意見交換の場と思っていましたが、他の物件に比べて削除されているコメントが多いところをみると、作為的なものを感じますね。

[174: 匿名さん]

>>173さん
いや140付近の削除は私が書いた文章に（私も含めて）大人気ない言い争いの文章があったので削除されてしまいました。決して作為的なものではありません。一部の大人気ない文章が削除されたものと思ってください。どちらかというとここに書き込んでおられる方は全うな意見を述べていますよ。
>>170さん
教えて欲しいのですが、マンションの場合は土地だけでは論じられないと思うのですが・・・恐らくこれからもはるひ野の土地は上がるかあるいは平行線をたどると思うのです。但し、資材高騰、人件費高騰等複合的要因で、マンションを高くせざるを得ない状況になる（デベ側では）しかしながら需給の関係は恐らく供給が過多になることが予想され、値崩れも考えられますよね。そこらへんははるひ野に関してはどうですか？

[177: 契約済みさん]

また始まるのですか...

『はるひ野』は高すぎる、で板作ればいいのでは。


購入者は、私も含め、『はるひ野』に魅力を感じ、
条件のよい部屋を選ぶ事と引き替えに、価格設定が
高いことに対して覚悟を決めて購入に踏み切っています。

田園調布並の規制をかけられた町並み(最低敷地面積、植生、etc)
小中一貫校というコンセプト、駅近。これらに坪単価以上の価値を
見いだしての購入です。

じゃあ、そのは具体的に説明を、と始まりそうですね。。。

[178: 176]

>>177さん
私も実はここの契約者です（匿名と名乗ってすいません）。本当に何が作為的なのかわからないのです。177さんが言うように私もそれを十分に承知して購入したものです。
もっとここの物件あまり契約者がまだいないので話題が発展しないのかわからないのですが、物件の内容について話をしたいのですが・・・

[179: 匿名さん]

>>174
170ですが、私見ですので解釈はご自身でお願いいたします。

一昔前と違い現在のマンションは土地に比して別の価値観を生み出していると思いますのでたしかに画一的な比較は乱暴ですよね。

通常の場合は分譲する前には土地の仕入れがありますよね。
その際に分譲価格を試算して仕入れ価格の算定を行う事になります。
ですから内的要因で価格を上げざるを得ない状況の場合は仕入れ段階で調整されるはずです。
その際の試算では周辺マンションの価格や近傍宅地の相場を参考に、当該物件の付加価値で加減修正する事になるでしょう。
この付加価値の加減が需要側の価値観と一致するかが比較の難しい部分だと思います。

また供給過多についてですが、考え方は２つあると思います。
1つ目は周辺及び沿線マンションとのバランス・・・これに関しては供給過多になる可能性はありますね。
２つ目ははるひ野内でのパワーバランスですが、今後この地区内でのマンション供給に適合地が少ない事と、はるひ野地区外の立地では価値観に相違があり比較対象としては同列に扱えない事から地区内においての供給過多感はないと思います。
むしろ希少ですらあるのかと思うぐらいです。

余談ですが、希少というのは大きな価値感なのですが希少を高める要因として「学区域」「環境」という２大要因があると思います。
この内「学区域」は、はるひ野地区内だけではないので地区外でも目的は果たせるとなると希少価値は薄れますね。
そういう意味からも「はるひ野」という土地柄の「環境」は他とは一線を画すものでありこの地区に住みたいと思われるようなものであって欲しいと願いますね。

私の相場観では現在のはるひ野の価格は「土地＞マンション」だと感じています。
ファンダメンタルで考えると土地が若干修正安になったとしてもマンション価格を押し下げるものではないと思いますが、心理効果からは影響があっても不思議ではないですね。

[180: 174]

丁寧にありがとうございます。また教えてください。

[181: 物件比較中さん]

もう「はるひ野新築マンションは高く、賃貸・仲介物件は安い」と
言っていた人は来なくなりましたね（笑）。
賃貸・中古・新築含め、自分なりに掲示板を読みながら
ゆっくりと比較することができます。

[182: 匿名さん]

レクセル値引きのソースはどちらですか？
そしてその理由は？あと質問ばかりで申し訳ありませんが、レクセルの成約率はどのくらいですか？

オーセントのスレにこのような質問がありました。

[183: 契約済みさん]

>>182
私が書いたのですが何か？これについては、オーセントのレスでレクセルは値引きが始まっていると書いてあったので、書いたんですが・・・
別に著作権がある訳ではありませんが、なにか感じ悪いですね。

[184: 匿名さん]

引用してすみませんでした。
レクセルのことはこちらで聞く方が良いと思いました。私も知りたいので。

[185: 契約済みさん]

他意がないのであればこちらこそ過剰反応でした。すいません。

[186: 物件比較中さん]

「チラホラ見え隠れしているように感じます。」と書かれているので、
あくまでも「感覚」だと思います。
交渉時は、我々買い主と売り主の心の探りあいになるので
第1期でもそれらしき発言「高いですか？」「どれくらいだったら」
などの発言がありました。

ただ、レクセルもオーセントも
思ったより強気ですね（笑）

[187: マンション投資家さん]

>179

そんなに希少だったら、とっくに完売しているはずだよ。

[188: 匿名さん]

マンション投資家さん
だったら希少な物件はどのあたりになるのですか？それとこのような状況の中、マンション投資などで稼ぐことができるのですか？ぜひご教示いただきたいのですが？ちなみに179ではありません。

[189: 契約済みさん]

そうそう、せっかくだからご教授していただきたい。

[190: 179]

>>187
あなたの言う「そんなに」ほどではないのでしょう。
ただ限定的というのは限りなく希少に近い存在だと思いますよ。

それから大きな勘違いをされているようですが、
希少だったら完売するというほど単純なものではないでしょう。
値崩れし難いのではないかという理由で書いたつもりでしたが、そう読み取れませんでしたか・・・。