レクセルはるひ野フォレスタ

[涼宮ハルヒ]

事前案内会、申し込まれましたか？


所在地：神奈川県川崎市麻生区はるひ野1-11(地番)
交通：小田急多摩線/はるひ野 徒歩3分

[234: 232]

HALさん
私は夫婦2人なのでいつでもいいのですが、入居可能は3月28日からだと思います。（金曜日か土曜日）恐らくそこらの日にちは集中するでしょう。誰がいつ引越するかは、話し合いで決めるといってましたから、どうなるんでしょうね。
ここはサカイ引越センターに一括依頼？だと思います。3月下旬は高いので平日に引越できるのであれば、4月3日、4日くらいがいいのではないでしょうか。
サカイに概略で聞いたところ、家族2人〜3人の荷物で土日で（量にも夜でしょうけど）10万円〜15万円くらい、平日だと30%ほど安いみたいです。サカイ引越センターに日別の料金体系のようなものがあります。

[235: 232]

サカイ引越センターのＨＰにです。すいません。

[236: 匿名さん]

バラの飾りがないのは少し寂しいですね。ぱっとみてどのくらい販売されているかがわかるといいと思います。

[237: 匿名さん]

>HALさん、232さん

224です。
駐車禁止出ない場所でも取り締まる方法があることは知っていたのですが、そのことに触れると実際路駐している人に余計な情報(昼間は12時間まで駐車しても取り締まれない)ということを知らせてしまうので敢えて触れてなかったのですが。。。
ただ、近隣の苦情があったのか、夕方警察が停車している車にマーキングしていたことはあったのですが、実際に罰則を受けた人がいるのかは判りません。
何とかしなければいけない問題ではあるのですが、一住民が思ってもなかなか全体に伝わるかどうかは判らないというところが、マンションの難しいところです。

[238: 232]

237さん
それは大変失礼しました。早く駐車違反の道路になるように陳情するしかないですねって私はまだ住民ではないので申し訳ありません。

[239: ＨＡＬ]

237の匿名さん

余計なことをしてしまい、申し訳ありませんでした。それでも、駐車車両はマンション住民とは無関係かもしれませんが、管理組合で問題として取りあげてもらうなどしましょう、お互いに。路上駐車や落書き、ゴミの不法投棄など軽犯罪をなくすことが大きな犯罪防止につながり、安全な街づくりには欠かせないと思います。

ウッドデッキの件です。概算ですが、某エクステリアメーカーのレッドシダー（天然木）を単純に１ｍ^2 あたりで計算すると約３万２千円になります。レクセルさんの紹介するオプションでは新日軽の商品で合成木材を使用し約４万円です。素材が違うので比較が難しいですが、前者は工事費は含まれず、「簡単取付」とありましたので自身で取りつけるもののようで、後者は工事費込みです。もしも個人で取りつけるならば、仕上がりや手間を考えるとどちらがいいでしょうか。さらに、あくまでもウッドにこだわるか、維持管理を考えて木質調にするか、判断に迷うところです。また前者の場合、大量発注による値引きも考えられます。もう少し考えてみます。

[240: 契約済みさん]

>>231さん
遅いレスで恐縮ですが、恐らく建築基準法の関係で詳細まで当局に届けなければいけない。もし変更があれば届出が一からやり直しだからではないでしょうかね。だから期限を厳しく区切ったのでは？

でもここって完成物件は床暖房はなしで売り出すのでしょうか？

[241: ＨＡＬ]

以前、坪単価の話題があり、この辺りは160万円くらいだという話しがあったと思います。ネット情報だと、はるひ野の2005年築の中古マンションが坪160万円で売れたようです。物件情報の掲載がなくなりました。もちろん、ネットの裏の、売り主と買い主の交渉段階で値下げがあったことは否めません。単純に売るのをやめただけかもしれません。部屋を見たわけでもないので、プラス査定の評価があったかどうかもわかりませんが、中古でもそれで売れるのならば、新築はもっと高くなって当然かなと思います。いかがでしょうか。

[242: 契約済みさん]

オーセントには契約数がのってました。第二期の第二次？が終了して果たしてどのくらいの成約数になっているのでしょうか？どなたかご存知ですか？
また、ここはフラット35Sの対象物件ですが、申し込みされたかたいます。またフラット35の％はどのくらいにしようと思っておりますか？

[243: 匿名さん]

７割いってないくらいだと聞きました。

[244: 物件比較中さん]

７割って１００件ぐらいってことですか？
ホームページで販売直前に出てくる情報だと、一期販売で確か２０件？で、二期販売で１５件？二期二次で７件だったと思うんですけど。
モデルルームに花がついた一覧表もないし、ほんとのところはどうなんでしょうかね？

売れてるんですか？

[245: 契約済みさん]

20＋15＋７＝42件？それは少し少ないのではないですか？
私が今月上旬に聞いた時点では、60件強聞いていたので、オーセントと比較してもちょっと少ないのではないですか？
70件強という見方が正しいのではないですか？そうでなければ、これだけの売りしぶり先方はやってる場合ではないでしょ。

それはさておき、どうでしょ。みなさんフラット35S等申し込みは済みましたか？

[246: 物件比較中さん]

二期二次で売りに出ていた７件は結局売れなかったんですかね？

ホームページを見たら先週の２６日ぐらいで締め切りだったのですが
先着順販売に変わっていました。

やっぱ売れてないのかな？

[247: 匿名さん]

駅から近いし、駅前開発が進んでショッピングセンターもできるし、自然があって環境もいいし、利便性はいいと思うんですけどね・・・

[248: 契約済みさん]

二期二次が完売できなかったということではないでしょうか？第一期だって完売はしていないのですから・・・
まあ７０件弱というところが、オーセントと比較しても実際のところでは？
もちろん好調ではなくとも不調ではないのではないですか？高い部屋もほとんど売れているらしいですしね。

[249: ＨＡＬ]

オーセントとの比較です。モデルルームには行っていないので、新聞の折り込みちらしからの情報です。

私が考えるオーセントのいいところは、
床暖房、スロップシンク、門扉付き玄関ポーチ、全戸トランクルーム、リビングの開口部は天井まであること、ゲストルームがあること、駅から平坦なこと、公園がすぐ隣りにあること、などでしょうか。
ただし、部屋の広さは１種類、５畳の部屋は使いにくい、１４１８の風呂（これで十分という人もいます）、などには不満があります。それから、小中学校とショッピングセンターの間の空地が気になります。
坪単価は、１６７〜２１４万円です。

レクセルが勝っているところは、
部屋の広さを選べる、廊下や扉の幅が広い、１６２０の風呂、一部菜園スペースがある、くらいでしょうか。ポイントとしては高くないですね。線路沿いは大きなマイナスです。
坪単価はもしかしたらこちらが安いかもしれません。最高値の部屋でも２００万円を切ります。

部屋の広さや間取り等、もっと違っていて選択肢があったなら、オーセントも考えたかもしれません。またレクセルの価値を下げてしまうようなことを書いてしまいました。９０平米よりも狭い方がいいという方、もっと広い部屋を探しておられる方、こちらでいかがでしょうか。

私は諸事情で１００％銀行借入です。

[250: 匿名さん]

次世代型オール電化採用してて、ペットの足洗い場があって・・・一部ですが菜園スペースもあるし、部屋の広さを選べるし、外観も良さそうだし、、、なかなか良いと思います。
ただ、電車の音はどうですかね。
線路沿いに住んだことがないのですが、ここは踏切音はないので、電車通過音だけだったら気になりませんかね。駅に近くてスピードも落ちてるし。
新聞折込広告の現地周辺完成予想CGに「はるひ野保育園予定地」というのがありましたが、「はるひ野保育園」はいつ開園する予定でしょうか？

[251: 契約済みさん]

ＨＡＬさん
わたしは隣に公園があることがポイントが高いとは思いません。なぜなら昼間の公園はポイントが高いと思うのですが、夜は一変して、チンピラまがいの若者がたむろして、花火や大騒ぎをする可能性が高いと思うからです。
一方レクセルのほうは線路沿いこれは大きなマイナスとは思いますが、階数によって大分異なると思います。線路ということで人の立ち入りはありませんし、安心感もあります。
私は神経質なほうで、電車の必ずくる仕方のない騒音よりも、無神経な車や人の話し声のほうがきになるタイプなので、あんまり気にしてません。

[252: ＨＡＬ]

みなさん
メリット、デメリットは人によって感じ方に違いがあるようです。
・オール電化、これは２世帯で住まれる方、あるいは今後高齢者となったとき、安全面から考えてポイントが高いですね。
・私はペットを飼っていないので気づかなかったのですが、足洗い場もあるといいですね。飼っていない人にとっても、共用部分に泥等を持ちこまれなくていいと思います。
・公園については、たまり場にならないように地域の問題として考えていかなければなりませんね。
・電車音ですが、夜のトンネルからの反響音が心配です。普通ならば、踏切りがない駅近ですので、スピードは落ちていますが、多摩急行とトンネルの存在は残念です。ただし住んでみなければ、はっきりしたことはわかりません。もちろん棟や階数によって違うでしょうから。そういう点からも完成（内覧会）前の完売が急がれるところでしょうか。

契約後にもかかわらず他の物件の広告を見ていますが、やはり１００％いいマンションは見あたりません。ということで、入った後何とかしようと思っているのですが、ディスポーザーは浄化槽の工事がいるし、洗車場は水道管工事がいるし、そうとう難しそうです。集合玄関前の車寄せですが、２０ｃｍの段差は何とかなると思うので、ガラス戸にぶつけないような工作物をつけとけばいいのかなと思います。

はるひ野保育園は来年４月開園と聞いています。先月から工事は始まったようですが、募集開始時期や職員確保等の詳しい情報は私も知りません。

[253: 周辺住民さん]

電車音の件です。
いま一番うるさいのは、多摩急行で使用している営団地下鉄の車両です。
各駅停車はそもそも速度が遅く騒音が低いですし、小田急車両の急行も静かです。営団地下鉄が車両が古いので、静かな車両に更新されることを期待中。レクセルの中での場所にもよりますが、意外と京王線の音のほうがうるさかったりもしますよ。

[254: 251]

253さんは一戸建てにお住みですか？それともマンションでしょうか？マンションの場合は何階にお住みでしょうか？

公園の件、くどいようですが、私の経験上たまり場となるところがある以上、いたちごっこになる可能性が大です。夜だけではなく最近、子供の声がうるさいとのことで、噴水が停止されたところがありましたよね。
歩いて数分ってところが一番なのではないでしょうか（ひとそれぞれですが）
ところで、レクセルも３期分は一部の部屋は値下げ（最低価格が4300万円〜4100万円に引き下げられている。）されてますね。

[255: 匿名さん]

マンションを購入する際、いい部屋がなくなるといわれ契約しましたが、第１期に購入するメリットってあるんでしょうか？
まだお部屋沢山？残ってそうですし実際に値下げされてるので、急がず待っていた方がよかったのかなと思ったりもするこの頃です。

[256: 匿名さん]

すこし説明が不足していたので・・・
恐らく値下げをしたのはオーセントコートの２階近辺でしょう。全体を下げた訳ではないです。あくまで条件のあまりよくない部屋だけということです。
もちろん、255さんがいうようにいい部屋はなくなるでしょう。完成してから１割程度引いて買うか、あるいは定価でも欲しい間取り、階数を買うかは本人次第です。すでに半分は売れているみたいですから、３月に残った物を買うときは（残ったとしても）みんなが避ける物件のみだと思いますよ。

[257: 匿名さん]

万一、売れ残った場合、賃貸になる可能性はありますか？

[258: ＨＡＬ]

売れ残ってしまった場合、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務が生じるはずです。ですから早く売りたい、売れないのであれば売却益は二の次で賃貸に出す、という可能性は高いと思います。賃貸だと、管理費は借り主に請求できます。家賃収入マイナス修繕積立金は利益になるはずです。
賃貸で住まれる人が、愛着をもって住んでくれるかどうかわかりません。仮のすまいだから、管理規約も守ってくれず、隣り近所とのつき合いも悪くなる、ということがありそうです。偏見かもしれませんが、そういう人が借りることのないように願ってます。

[259: 購入経験者さん]

>ＨＡＬさん

売主が、一部賃貸にした場合ですが、管理費、修繕積立金共に所有者である売主が払うことになります、賃借人は家賃に含まれた形で間接的に管理費等を払うことになりますが、直接請求することはできません。
管理規約を守ってもらえるか疑問ということですが、分譲マンションを賃貸する場合には、規約、使用細則等を遵守する旨誓約書を管理組合に提出させる様な一文が、管理規約に入っているはずなので手続き上は心配ありません。

[260: 匿名さん]

>>258
売れ残った場合に、売り主に管理費と修繕積立金の支払い義務があるってホント？？確認した方がいいと思いますよ。
部屋が売れてない時点で投資回収もできてないのに、そんなリスクを負わないと思いますから。

[261: 購入経験者さん]

>>260
分譲後は売主さんといえども、沢山いる建物の区分所有者の一人になりますから、特別扱いされる訳ではありません。
引渡し直後も残り物件を販売している時は例外的に免除されていると考えていた方がよくて、それも長期に渡るそうな場合は請求しないと、修繕積立金の予定額が変わり不足分は売主以外の区分所有者に負担が増加します。
お金は払わないのに、管理組合の総会では議決権が発生するというおかしなことにもなります。

まあ、将来起こるかどうか判らない話を続けていてもなんなので、そろそろエントランス部分の工事が始まるのか、道路に面した部分にも枠組みがされて、ブルーシートがはられました。

[262: ＨＡＬ]

260さん
261さんのおっしゃられるように、売れ残り住居については売り主が管理費と修繕積立金を支払う義務が生じます。管理規約を見ましたが、別段の定めはないようです。
261さんがおっしゃっている「例外的な免除」が一般的かどうかは知りませんが、売れ残った場合、法律上は売れた住戸と同様、引き渡し開始後から支払わなければなりません。当然、議決権も持つことになります。

以前、私が書きました賃貸人に管理費の支払い義務があるかということですが、確かに259さんのおっしゃることが正しいようです。区分所有者と同質の「管理費」の支払い義務は賃貸人にはありませんね。すみません。

ちなみに駐車場使用料については、７割の充足率で予算だてしていると売り主さんからうかがいました。

この話しはやめようということですが、お詫びと補足をさせていただきました。

[263: ＨＡＬ]

近所にお住まいの方
現在、幼稚園はどういったところに行かれていますか。あるいは、どこの幼稚園バスをお見かけになられますか。ネットで見たところ、以前、ここでだったか話題に出た諏訪幼稚園と、文化女子大のすみれ幼稚園がヒットしました。来年度の募集はもう終わったようですが、参考までに知りたいと思っています。よろしくお願いいたします。

[264: ＨＡＬ]

たびたびすみません。また間違えました。No.262の文中の「賃貸人」は「賃借人」の誤りです。お詫びして訂正させていただきます。

[265: 匿名さん]

先日、久しぶりに前を通りかかりました。
だいぶできてきましたね！
小高いところに建っているせいか、とても大きくみえます。

[266: 匿名さん]

ホームページより＾＾
　・第３期：２０戸
　・先着順：１２戸

[267: 購入経験者さん]

>>263
>HALさん

はるひ野に来ている園バスは十数園あるらしいということですが、
知っているところでは、
諏訪幼稚園、すみれ幼稚園、柿の実幼稚園、夢の森幼稚園、錦秋幼稚園
東京大谷幼稚園、やのくち幼稚園、梨花幼稚園、緑ヶ丘幼稚園などです。

今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に
関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。

[268: 匿名さん]

幼稚園、朝は8時から9時、お昼過ぎだと14時から15時くらいまで
マックのある交差点からどんどん園バスが入ってきますね。

お隣のマンション、1箇所だけ物凄い数のお母さん集団が
バス待ちしてますよねーすみれだったかな??

[269: 匿名]

>>263さんへ

すいませんが、
「今年度はマンション等の建設が重なるので、園児の安全が確保される様に関係する幼稚園に連絡する様に売主さんには要望が出たので、
モデルルームにいる販売担当者は知らなくても企画した時の担当者は、
１年前の状況は判っているはず（？）です。」

何が言いたいのか分かりませんので、もう少しわかりやすくお願いします。

[270: 購入経験者さん]

>>269さん
267です。

判りにくい表現で申し訳ありませんでした。
売主の扶桑レクセルさんの中でも、現地で販売する人と建設前に企画する
人は別の部門の人なので、モデルルームの担当者の方がその場で判らなくても、社内で確認して教えてもらえるのではないかという意味です。

はなぶさ幼稚園と平尾わかば幼稚園も園バスが来ています。

[271: ＨＡＬ（契約ずみ）]

少し名前を変えました。括弧書きで立場をはっきりとしました。

幼稚園情報、ありがとうございました。やはり近所に幼稚園はなく、バス通園をされているようですね。子供を急に迎えに行かねばならないなど万一の時には、タクシーを利用することになりそうですね。車を持っていない人は。

今日の読売新聞にコンシェルジュの記事が出ていました。やはり高齢者にとっては便利なもののようです。コンシェルジュ派遣業者との契約を、これから見直してみます。

[272: 匿名さん]

駅前にバディスポーツ幼児園がありますよ。高いですが。

[273: ＨＡＬ（契約ずみ）]

フロントサービスとミニショップ業務については管理会社（(株)大京アステージ）が再委託し（(株)アスク）、共用施設の予約等の受付業務、クリーニング等の取次業務、クリーニング業者等の紹介業務、台車等の貸出業務、ミニショップ業務を行い、平日は１３：００〜２０：００、土、日、祝日は１０：００〜１７：００まで勤務するという契約です。ミニショップの商品はアスクが提供し、売り上げはアスクに入ることになっています。

基本的なサービスは無償で受けられ、外部業者への実費や商品代は当然ながら有償です。

費用として月額３０万円弱、支出予定です。１戸あたり単純計算で約２,１００円になります。もしもこのサービスを中止すると、月２,１００円、負担すべき管理費が安くなります。費用対効果、マンション価値という点から考えてどうでしょうか。ちなみに規約の変更には４分の３以上の賛成が必要です。

この１戸２千円という金額や勤務時間等は他のマンションでも同様でしょうか。平日午前中はいないようです。夜遅くまでやっているのは助かりますが。勤務時間を増やせば、当然費用もかさむと思います。いかがでしょうか。ご存じの方、お願いいたします。

[274: 購入経験者さん]

>>273
一般的にフロントサービスなどは、管理委託契約によるので、契約更新のは、過半数の賛成で行なわれます。
管理規約の改正は、総区分所有者・議決権の各３／４以上の賛成が必要ですが、使用細則や管理委託契約書は出席組合員の過半数で変更できるのでそれほど難しいものではありません。
管理規約中に、管理会社名やサービスを特定する項目が入っていると、変更することが大変な作業になりますが、大手の分譲会社ではそのような姑息なことはしないのではないでしょうか？
(購入者ではないので中身まではわかりませんので。)

それよりも難しいのは、フロントサービスなどは販売する時の売りの一つなので、それを期待して購入された人もいる関係上、入居後意見をまとめることの方が大変だったりします。

[275: 匿名さん]

ＨＡＬ（契約ずみ）さん、随分詳しく調べていらっしゃいますね。見直すことは良い事だと思います。ただ、時期がはやいような。実際に運用してみてから、良しあしがでてくると思うのでそれからでも良いのでは。

とはいっても、各戸、管理費から2100円の負担って随分大きいですね。

[276: ＨＡＬ（契約ずみ）]

274さん、275さん
「実際に運用してみてから」とおっしゃるのはもっともです。ただ、月2100円払うだけの利用価値があり、マンション自体の価値が上がるのかという話しです。「（フロントサービスを）期待して購入された人もいる」と思いますが、以前書いたように、このサービスは販売時のイニシャルコストには影響していないような気がします。ほとんどが運転経費です。つまり入居後にかかってきます。そこで、契約内容が我々の出す費用に見合ったものなのかを知りたかったということです。

再委託契約会社名は管理規約の中にあります。ただし「が行う予定である」とは書いてあります。コンシェルジュの勤務形態および詳細な業務内容は「管理委託契約書」です。管理委託契約書の内容は特に変更できるとは書いていないので、最低でも入居後２年間は、同じスタイルでやっていくことになるのでしょうか。

「入居後意見をまとめることの方が大変だったりします」とおっしゃるとおりだと思います。私個人としては、そんなものいらないと思っていますが、妻の話しでは、初めての土地であればこそ、紹介業務など気軽に聞ける人がいてくれると助かるそうです。暫くすれば近所に友人等もできるので問題ないということですが。ということで、すでにあるのであれば、費用に見合うだけのものであってほしい、そうでなければ、入居前に規約等を改正しておいて見合うものにしておけないか、と思ったまでです。入居前であれば、売り主さんの計らいで変更できるような気がします。入居前の規約あるいは管理委託契約の改正はどうやってやるのでしょうか。

蛇足です。マンションの価値は高い方がいいという話しを聞きますが、万一転売するときになった時や賃貸に出す時のことを考えてのことなのでしょうか。

[277: 申込予定さん]

入居前であっても契約後だから難しいような気がします。売主さんに相談してみてはどうでしょうか？

[278: 購入経験者さん]

>>276 HALさん
管理委託契約は入居時に短期の契約を結び、
その後管理組合の設立総会で、「管理委託契約」の重要事項説明があり、正式の契約という手順になるかと思います。

管理規約は、入居時に全員の合意を取り設定される手順になるかと思います。

入居前に管理規約等の変更が可能かということですが、売主である宅建業者さんに問い合わせした方がいいと思いますが、
多分、管理規約案の提示や管理費等の金額は、契約前の重要事項説明の項目でもあるので、変更の内容によっては、既に契約した人の全員の合意がないと変更するのが無理なのではないかと思います。

[279: 契約済みさん]

隣のオーセントではキャンペーンやってますよね。ここの売れ行きはどうなんでしょうね。ところで、今さらなんですが「マンションズ」にＣＡＳＢＥＥ川崎に本物件は総合ランクが４つ星になってます。（他はオーセントも含め３つがほとんど）どこに差があるのしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？

[280: 入居済み住民さん]

オール電化などで省エネだから、その分評価が良くなっていると聞きました。それだけかな？

[281: 物件比較中さん]

↑
比較検討中です。

[283: 物件比較中さん]

星４つならとっくに完売しててもいいような気がしますが。やはりサブプライムに起因する株価下落及び消費マインド低下が、こののどかなはるひ野にまで影響しているのでしょうか。最近は、世田谷の物件にも売れ残りが出ていて家具付きで販売しているようですよ。不動産株やREITも暴落しているので、ちょっとまた決断には足踏みしちゃいます。世界的に政策金利が引き下げられる傾向にありますし、１０年国債の利回りも1.5％を下回っています。利上げはまだまだ先でしょう。焦る必要もないような気がしてきました。

[285: 契約済みさん]

サブプライム問題は今年の八月、マンションが峠に差し掛かっているといわれはじめたのは６月あまり関係ないのではないでしょうかね。ただ単純に需要と供給と思います。が、

[286: 契約済みさん]

279さん
私がここを決めた際のポイント（違い）です。

１．設計と売主・施工がそれぞれ違う
　⇒決定的なポイントでした。
　　売主と設計とが同じ業者の場合、牽制が効きません。

２．売主と販売者が同じ
　⇒かなり大きなポイントでした。
　　ＭＲで質問した際の「売主に聞かないと判らない」という
　　セリフが全く無く、スムーズに交渉できました。

３．この時節ゆえ、鉄筋コンクリートで真面目に造っている
　⇒非常に大きなポイントでした。
　　タワーマンションでも無いのにＡＬＣ壁を使い、本来使うべき
　　コストを削減しているマンション等は選びませんでした。
　　（ただし、他に比して高額となりがち。痛い。）

４．防音設備が整っている
　⇒線路脇だからこそだとは思いますが、防音サッシはポイントでした。
　　現在、某学校付近ですが防音設備が無く、ヒステリーな先生のマイク
　　音、吹奏楽、運動会等、非常に五月蝿いので。また給食の匂いも毎日
　　は辛くて。

５．フラット３５「Ｓ」が使える
　⇒このマンションだからこそでしょう。ローン利率減額は大きい！

６．２駅利用可

７．トンネルが怖い。前のマンションの路駐が多い
　⇒これはココの嫌なところです。

以上です。

契約者だけにイイとこばっかり書いてますね（笑）
嫌な方は読み飛ばしてください！

[287: 匿名さん]

ＡＬＣ壁ってどんなものですか？詳しく教えてください。

[289: 279]

>>286さん

ありがとうございます。こういったことが四つ星になった要因にはいってるのでかね？
フラット３５はローンのどのくらいの割合にしようと考えておられますか？（ちなみに私は５０％程度にして後は変動金利にしようとしております）でも長期金利１１月は下がりましたが、来年３月の金利できまる訳ですし大きなスパンでみれば金利は上昇傾向にあると思うので心配です。

[290: 契約者]

＞２８７さん
ＡＬＣとは何かについては、ネットで検索すれば
すぐわかりますよ！ＡＬＣは、コーキング（継ぎ目？）が磨耗すると、
そこから雨などが入り込んで劣化したりするみたいですね・・・。
ＡＬＣ壁になっているところは、シングル配筋よりも強度が
劣るらしいです！こわ！

[291: 匿名さん]

>287さん

ＡＬＣ壁については、住まいサーフィンの
碓井民朗氏のメルマガ「良識あるマンション」
（過去ログも読めます。13号、57号ぐらいに書いてあります）

[292: 購入検討中さん]

３期販売も先着順になってますね。
こりゃー相当売れ残るな。

誰か今現在の販売状況知ってる人いますか？

[293: 契約済みさん]

今の時期に３期完売なんて難しいでしょ。２０戸売ってたんですよ。そんな物件他にありますか？
あなたは検討中と書いてありますが、売れ残った物件の値引き販売を狙っているのですか？景観の悪い場所なら残ると思うますよ。

[294: 物件比較中さん]

＞293
先着順ということは、登録したけど契約しなかった人がいるということですよね？3期完売が難しいなんてことはありません。だって申し込みがあった部屋しか売り出していないんですから。。。

[295: 匿名さん]

たぶん２９２さんは、この物件が売れていても
「この物件は売れてないよ」と知らしめたいのでしょう。

自分の気に入った部屋を買ってしまうか、
待って待って、気に入らないけど安い部屋を買うか、
その人次第だと思います。

[296: 物件比較中さん]

>>295さん
さすがに私も売れている物件に対して「売れていない」なんてことは
いいませんよ。
それじゃあただの狼少年じゃないですか。

私がこの物件を売れていないんじゃないかと思った理由は、
前回の２期のときに１２戸ぐらい売り出してその後先着順になったし、今回の３期についても先着順になったので、そう思ったのです。

２９４さんがおっしゃるように、普通は申し込みがあって買うよといった人の部屋から売りに出すわけですからその出した分については売れるはずです。しかも２０戸ぐらいならふつうに売れて生きますよ。


モデルルームにはバラのボードもないし、
２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知っていらっしゃいますか？

オーセントのほうはこの前見た限り６割から７割ぐらいって感じでしたよ。

[297: 293]

>>294さん
あなたは292さん＝295さん？

＞3期完売が難しいなんてことはありません。
どうしてそのようなことがいえるのですか？根拠はどこにあるのですか？当該物件のように郊外型で、同規模のマンションで期分け販売している物件で、完売する事例はたくさんあるのですか？もしあれば具体的事例を数例でいいので教えてください。

>>296さん
郊外型の同型物件で売れている物件はどこなのですか？売れていない物件の目安は上にも書きましたが、期分け販売で完売続出している物件があればご教示ください。（20戸が一ヶ月弱で普通に売れている物件はどこなのですか？普通に売れたら、144戸しかないのだから半年くらいで完売ですよ）

＞２９３さん、２９５さんはどのぐらい売れているか正確な数字は知って　いらっしゃいますか？
　
ほぼ正確だとは思いますが、３期販売前が５０％程度だったとのことでしたので、現在は６０％程度ではないですか？少しオーセントより遅れているといったイメージですよね。

[298: 物件比較中さん]

住宅情報ナビのレクセルの販売個数が、知らぬ間に３期販売３０戸になっていましたね。
昨日までは２期１２戸、３期２０戸先着順ってなっていたのに。

２戸売れたんですかね。

[299: 匿名さん]

後、何戸残っていますか？

[300: 匿名さん]

若葉台駅からも工事しているマンションがみえますね。多分、レクセルですよね。小高いところに建って願望はそさそう・・・と思いました。
夜は隣？近くのマンションの明かりも煌々として明るくてきれいですね。こちらのマンションも同じ感じになりますかね。

[301: 契約済みさん]

12月15日、16日に大京エルデザイン主催のオプション検討会が開かれますが、みなさんいきますか？何を購入、あるいは検討する予定でしょうか？

[302: 匿名さん]

大京エルデザインのオプション展示会はひどいというよりも客をなめているのではないかというものでした。
現物はほとんど何もないし、片道2時間ほどかけていったような収穫はなに
もありませんでした。営業マンも顔を一回もださないし、客をなめているとしか思えませんね。先が思いやられます。応対したおばさんは何も分かってないし・・・

[303: ご近所さん]

よかった〜。
伊藤忠にしといて。

[304: 302]

別にこの催しがひどかったという訳で、他のところは全く問題なしです。各論を捉えて、隣の物件がよかったということにはならないと思いますよ。あなたが本当にオーセントを購入しているのであればね。
一応誤解があるようなので・・・

[305: 周辺住民さん]

あちゃ〜、ホームページ見ると相変わらず先着順住戸が
いっぱい残ってますね〜。

こりゃー完成しても半分ぐらい残っちゃいそうですな〜。

ちなみに伊藤忠のほうは後２０件ぐらいです。

目指せ完成前完売！！

[306: ＨＡＬ（契約ずみ）]

オプション会の感想です。確かに現物は特に置いておらず、戸棚と表札とカーテンが少しくらいでしたね。いつもの２階の部屋でこじんまりとやっていました。お客さんの入りは盛況だとおっしゃっていました。

私たちに対応してくれた女性の方は、きちんとした仕事をしてくれました。現物がないものについては後で見本を自宅に送ってくれると約束してくれました。また、最大の利点は、商品取付け後に後払いでよい、という点です。手付けも払っていないので、まだキャンセルもできると思います。年末、何かとお金の出ていく時期で助かりました。

補足です。
競争して何になるのでしょうか。自分が気に入ったら買う、気に入らなかったやめるでいいじゃないですか。マンションの資産価値、ということを言う方もおられますが、転売を考えなければ、他人が評価する価値は関係ないと思います。確かに、一般的な評価の低いマンションに住んでいる住民は、やはりそれ相応の評価しか受けなくなるということはあると思いますが。それでも自分が気に入った部屋で、よいマンションにしていけたならば、それでいいと思います。

[307: 契約済みさん]

>>305さん
あなたは荒らし？
仮に信じるとすれば、なんでオーセントを契約しているのにここをそんなに気にしているのですか？伊藤忠って連呼してるけど、そんなに伊藤忠ブランド気に入ってるのですか？伊藤忠のどこを気に入ってるのでしょうか？
木を見て森をみずという言葉知ってますか？最近の鉄筋の足りない物件にしても某有名会社ですよ。
オーセントは全部同じ物件で、ほとんどが家族もちと聞いてます。あなたのような人間に育てられた子供はどう育つのでしょうね。それにオーセントの後２０件って、あんな大々的キャンペーンやってるのにそんなわけないでしょ。どちらも順調ではないんですよ。（恐らくオーセントのほうが少し売れているだけ）
だけども環境は学校は隣あわせ、公園も隣（チンピラもどきがたむろしそうな）あわせ、あんまりいいとは思いませんけど？

[308: 契約済みさん]

HALさん
本当に手付金を払っていないのですか？恐らく部屋を確保するためには、すくなくとも５％（万が一デベが倒産した場合に戻ってくる額）は入れなくてはいけないのでは？
いつ契約なさいました？私は7月に契約、8月には払いましたが・・・

[309: ＨＡＬ（契約ずみ）]

３０８さん
説明が足らなかったようでごめんなさい。払わなくてよい手付け金とは、オプション商品の手付け金のことです。部屋の手付け金は当然支払っています。

[310: 匿名さん]

HALさん
私のはやとちりでした。申し訳ありません。オプションについてはその後私もきちんと対応していただきましたので、不満はありません。

[311: 入居予定さん]

バルコニーみなさんどうします。
①なにもしない？
②タイルを取り付ける。
③ウッドデッキを取り付ける。
④その他ホームセンター等に依頼する。

[312: ＨＡＬ（契約ずみ）]

バルコニーの件です。

自分で
> ②タイルを取り付ける。
> ③ウッドデッキを取り付ける。
とすれば、時間に余裕があり、器用な人ならば安くできていいと思います。そうでなければ、
> ④その他ホームセンター等に依頼する。
ことになりますが、この場合、管理組合に届け出が必要な工事になるのでしょうか。タイル等を置くだけであれば、許可を得る必要はないでしょうか。どなたかお教え願います。

バルコニー部は、皆さんご承知の通り排他的使用が認められている共用部分です。個人で取りつける場合、避難はしごのハッチがある住戸では、ここを避けてタイル等を敷かなければならないので注意しましょう。

というわけで私は、手間と仕上がりを考えて、オプション会で申しこんできました。

[313: 契約済みさん]

>>307さん。来春からご近所になる者です。あなたオーセントにも同様の書き込みしてましたね？もうやめましょうよ・・・

私達はレクセルが気に入って契約しました。彼らはオーセントが気に入って契約しました。

私たちも自分が吟味して契約した物件を住まない人からけなされたら腹が立つし彼らもそうでしょう？何でいちいちオーセントの近くの公園にチンピラ云々の文言が必要なんですか？ましてたまり場になったらなったでオーセント住民が通報するなりするでしょ？

もうねはっきり言って近所なんだから仲良くしましょうよ！

[314: 契約済みさん]

>>313さん

わかりました。私も言いすぎた面があります。結果的にそうなってしまったかも知れませんが、オーセントの悪口をいうつもりは毛頭ありません。私もオーセントとレクセルは十分比較した結果ですから、非常に迷いましたよ。
ただわかって欲しいのはオーセントで契約している>>305さんの書き込みが私を刺激したということです。全てはここからはじまりオーセントに書き込みを行いました。おっしゃるように不毛な書き込みはやめます。申し訳ありませんでした。

[315: 契約済みさん]

>>314さん！流石です！話せば解る方ですね〜。色んな書き込みありますけど、いざ災害などが発生したら(あってはなりませんが)近隣住民みんなで助け合わなくてはなりません。私も含めて小さい意地やプライドは置いといて仲良くしましょ。いがみあってばかりいると子供にも悪影響だと思います

[316: 契約済みさん]

HALさん　ありがとうございました。
私は・・・どうしよう？ウッドデッキは高いしタイルにしようかな？新しい家だし、へたに自分でやって不細工になっても・・・

[317: 契約済みさん]

バルコニーの件ですが、私も悩みました。ウッドデッキは高すぎるのでなし。ホームセンターで聞いてみましたが、自分で出来ると店員は言っていましたが、聞けば聞くほど私には無理だと思いました。新しい家だし、タイルも見た感じ良さそうだったのでタイルをオプションでお願いすることにしました。ちょっと贅沢かなと思いましたが、これから先の何十年かの生活を考えて思い切ってやりました。他の方はどうでしょうか？

[318: ＨＡＬ（契約ずみ）]

みなさん既にご承知かと思います。「レクセルマンションご購入資金（割引券）プレゼントキャンペーン」が始まりました。

ここで考えたのですが、仮に現在契約ずみの住戸があった（手付金支出ずみ）として、さらに別の住戸を購入するつもりで契約を進め（ここでも手付金は支払らわなければなりません）、このキャンペーンで当選金を獲得したとします。先に契約した住戸の手付け金を放棄し確定申告で所得税を納めた場合と比較して、当選金の額の方が大きかった場合、得するような気がします。この作戦を実行することは法的に、あるいは社会通念上、可能でしょうか。

と思って書いてみましたが、はずれた場合、後者の契約の手付金を全額放棄せねばならず、大損してしまいますね。残念ながら、いい作戦ではないですね。

[319: 契約済みさん]

暮れに近くを通ったら、フォレストコートのシートが外されていていました。

外装のタイル、内装のクロスもプラウディア栗平程度には出来てしました。
正確には３週遅れくらいかな。。。(当方栗平に在住)

外装のタイルは、やや日に焼けた方が味が出るかな〜、なんて眺めながら
カメラにおさめました。

ただ、ガーデンは外装がまだコンクリで、クレーンで資材搬入してる様子。

早く全部のシートが外れるといいですね。

[320: 契約済みさん]

ブルーシートが取り除かれた（フォレストコートのみ）写真です。ちょっと斜めで申し訳ありませんが、参考までに・・・

[322: 購入検討中さん]

先日、ＭＲに行ってきましたが、はるひ野の駅前はまだ何もありませんね。
周辺の皆さんはどこで食料品とか買い物をしているのでしょうか？

[323: 周辺住民さん]

基本は若葉台近辺になりますね。今度駅前にスーパーができるので、それができれば便利になります。少し外（鶴川街道、尾根幹線）にでれば何でもありますよ。基本は車ということになりますが。車のない人でも、新百合、多摩センター等豊富です。今後ははるひ野で買い物ができれば最高ですね。

[325: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
ここなら若葉台もそんなに遠くないので大丈夫かもしれませんね。
今度、若葉台にも行ってみます。

[327: 購入検討中さん]

ここだとやはりガーデンコートの上層階が一番人気なのでしょうか。

[328: 契約済みさん]

>>326>>327さん
同じかた？
売れ残りで修繕費、管理費の上積みはないのでは？その時点ですでにローン契約をして、月々支払いのシミュレーションを駐車場代を含めてしているのですから・・・不良資産としてデベ側が支払うのだと思いますよ。だから値引き販売もするのだと思います。（詳しいことはわかりませんが）
人気はフォレスタコートから売れていると聞きました。（オーセントは3人家族以上がほとんど、ここは夫婦のみが半数と聞きましたのでそうなるのでは？）
但し、フォレスタの２階は景観上売れ行きは悪いとのこと。フォレスタの５〜６Ｆが売れ行きがいいようです。

[329: 契約済みさん]

今年度の路線価評価（国税局のＨＰ）を見ました。
やっぱりレクセルの土地評価額の方が、
某はるひ野新築マンションの土地評価額よりも高いのですね。

高い土地に十分なコストを掛けて建てたマンション。
そりゃ高くなりますね（笑）。

さぁ、ローンの勉強、本腰いれなきゃ！

と言いつつ、家具選びにウツツを抜かしてしまう私がいる。

[330: 購入経験者さん]

>>328
例え売れ残ったとしても、それが原因で管理費・修繕積立金が変わることはありません。
マンションは引き渡されてしまえば、所有者のものですから、デベ側の都合で勝手に変
更することはできません。デベも所有者の一人となりますから、管理費・修繕積立金を
変更するにしても管理組合の総会の決議が必要になります。

実際運用してみて何年か先に実績に合わせて管理費等を変更することが考えられますが
それは別の問題になります。

[331: 購入経験者さん]

>>322
若葉台の三和、ヤオコー、コープを利用することが多く。
多摩センター、永山、新百合で買い物することもあります。

越してきた当時は、駅前開発の話も具体化していませんでしたが、
仮に何もできなかったとしても、電車で周辺に行けば不便はないので
購入した当時も余り気にしてませんでした。
はるひ野から新百合、永山、多摩センターに行くための鉄道の運賃と
バスの運賃を比べると、鉄道の運賃の方が安いですから。

百貨店も車があればという条件付きですが、聖蹟桜ヶ丘の京王百貨店が
近くて便利です。

[332: 匿名さん]

成約率はどのくらいですか？

[333: 匿名さん]

>ここは夫婦のみが半数と聞きました
とありましたが、ご年配の方が多いということでしょうか？