レクセルはるひ野フォレスタ

[涼宮ハルヒ]

事前案内会、申し込まれましたか？


所在地：神奈川県川崎市麻生区はるひ野1-11(地番)
交通：小田急多摩線/はるひ野 徒歩3分

[160: 匿名さん]

賃貸相場から計算するのも決して間違っていないと思いますよ。
ただし、賃貸と売買での違いは現状の価値と将来的な価値との違いがあり、はるひ野のような未完成な土地柄はその差が大きく生じるものです。

[164: 近所をよく知る人]

不動産価格がピークとのニュースが新聞に出てましたね。原材料である土地仕入値、人件費、材料費の高騰をすべて顧客に転嫁できるかどうかが焦点ですね。顧客のサイフはきまってますから、この価格設定に消費者が付いていけるか見ものです。この地域はせいぜい4000万円台前半が相場と思いますが。。。

[165: 契約済みさん]

ピークって書いてありました？水曜日？くらいの新聞ですよね。私は日経を読みましたがさらにあがるというような認識だったのですが？棄ててしまったのでもうわかりません。但し、新聞は路線価格で論じますから実勢価格は既に先（下落ｏｒその他）が始まっているのかもしれません。
マンションの場合は、164さんのいうこともそうかもしれませんが、需給の問題、今後供給がかなり過多になるらしいですから、そこらへんも関係があるのではないでしょうか？デベの営業マンは決して需給の問題は語りませんからね。

[166: 物件比較中さん]

はるひ野の賃貸物件、中古分譲物件、戸建物件
すべて上昇してますね。
学校やスーパーの新設などの住環境整備が
進んでいるからでしょうね。

はるひ野先住民さん達は先見の目がありましたね

[167: 近所をよく知る人]

賃貸物件も中古物件も上昇しているなんて事実はありませんよ。新築価格は上昇していますが。。。。
中古物件で店頭に出ている値段と成約価格は違います。はるひ野で中古を新築時よりも高く買うおめでたい方はいないでしょう。

[168: 匿名さん]

>>167
築2〜3年の中古なら購入総額よりも高く売れるでしょ。
土地の価格が坪単価60万程度でＵＲが売っていたんですから。
賃貸物件も整備が進んで募集価格は上昇しています。

全部否定しているようになって申し訳ありませんが、
つまり以前が安かったんですからある意味当然の事なんです。

[169: 匿名さん]

これからのはるひ野はどうなのでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>170
デベだと何か違うのでしょうか。
私はデベではありませんが、事実は立場で変わりませんよ。

土地が上がれば新築も上がり、新築が上がれば中古も上がる。
売買が上がれば賃貸も上がり、その逆もまた同様です。
それが需給バランスですから、ファンダメンタルズを把握するにはできるだけ正確な事実認識が必要だと考えますがいかがですか。

今更こんな議論は不毛だと思っていましたが・・・。

勘違いされていなければ良いですが、あくまでも167さんの認識に対してコメントしただけですからね。

[172: 匿名さん]

>>168さん
デベではないでしょう。全うな意見だと思いますよ。
私はレクセルを契約済みですから、あんま客観的意見は言えませんけどね。

[173: 購入検討中さん]

ここの掲示板って、結構コメント削除されてますね。自由な意見交換の場と思っていましたが、他の物件に比べて削除されているコメントが多いところをみると、作為的なものを感じますね。

[174: 匿名さん]

>>173さん
いや140付近の削除は私が書いた文章に（私も含めて）大人気ない言い争いの文章があったので削除されてしまいました。決して作為的なものではありません。一部の大人気ない文章が削除されたものと思ってください。どちらかというとここに書き込んでおられる方は全うな意見を述べていますよ。
>>170さん
教えて欲しいのですが、マンションの場合は土地だけでは論じられないと思うのですが・・・恐らくこれからもはるひ野の土地は上がるかあるいは平行線をたどると思うのです。但し、資材高騰、人件費高騰等複合的要因で、マンションを高くせざるを得ない状況になる（デベ側では）しかしながら需給の関係は恐らく供給が過多になることが予想され、値崩れも考えられますよね。そこらへんははるひ野に関してはどうですか？

[177: 契約済みさん]

また始まるのですか...

『はるひ野』は高すぎる、で板作ればいいのでは。


購入者は、私も含め、『はるひ野』に魅力を感じ、
条件のよい部屋を選ぶ事と引き替えに、価格設定が
高いことに対して覚悟を決めて購入に踏み切っています。

田園調布並の規制をかけられた町並み(最低敷地面積、植生、etc)
小中一貫校というコンセプト、駅近。これらに坪単価以上の価値を
見いだしての購入です。

じゃあ、そのは具体的に説明を、と始まりそうですね。。。

[178: 176]

>>177さん
私も実はここの契約者です（匿名と名乗ってすいません）。本当に何が作為的なのかわからないのです。177さんが言うように私もそれを十分に承知して購入したものです。
もっとここの物件あまり契約者がまだいないので話題が発展しないのかわからないのですが、物件の内容について話をしたいのですが・・・

[179: 匿名さん]

>>174
170ですが、私見ですので解釈はご自身でお願いいたします。

一昔前と違い現在のマンションは土地に比して別の価値観を生み出していると思いますのでたしかに画一的な比較は乱暴ですよね。

通常の場合は分譲する前には土地の仕入れがありますよね。
その際に分譲価格を試算して仕入れ価格の算定を行う事になります。
ですから内的要因で価格を上げざるを得ない状況の場合は仕入れ段階で調整されるはずです。
その際の試算では周辺マンションの価格や近傍宅地の相場を参考に、当該物件の付加価値で加減修正する事になるでしょう。
この付加価値の加減が需要側の価値観と一致するかが比較の難しい部分だと思います。

また供給過多についてですが、考え方は２つあると思います。
1つ目は周辺及び沿線マンションとのバランス・・・これに関しては供給過多になる可能性はありますね。
２つ目ははるひ野内でのパワーバランスですが、今後この地区内でのマンション供給に適合地が少ない事と、はるひ野地区外の立地では価値観に相違があり比較対象としては同列に扱えない事から地区内においての供給過多感はないと思います。
むしろ希少ですらあるのかと思うぐらいです。

余談ですが、希少というのは大きな価値感なのですが希少を高める要因として「学区域」「環境」という２大要因があると思います。
この内「学区域」は、はるひ野地区内だけではないので地区外でも目的は果たせるとなると希少価値は薄れますね。
そういう意味からも「はるひ野」という土地柄の「環境」は他とは一線を画すものでありこの地区に住みたいと思われるようなものであって欲しいと願いますね。

私の相場観では現在のはるひ野の価格は「土地＞マンション」だと感じています。
ファンダメンタルで考えると土地が若干修正安になったとしてもマンション価格を押し下げるものではないと思いますが、心理効果からは影響があっても不思議ではないですね。

[180: 174]

丁寧にありがとうございます。また教えてください。

[181: 物件比較中さん]

もう「はるひ野新築マンションは高く、賃貸・仲介物件は安い」と
言っていた人は来なくなりましたね（笑）。
賃貸・中古・新築含め、自分なりに掲示板を読みながら
ゆっくりと比較することができます。

[182: 匿名さん]

レクセル値引きのソースはどちらですか？
そしてその理由は？あと質問ばかりで申し訳ありませんが、レクセルの成約率はどのくらいですか？

オーセントのスレにこのような質問がありました。

[183: 契約済みさん]

>>182
私が書いたのですが何か？これについては、オーセントのレスでレクセルは値引きが始まっていると書いてあったので、書いたんですが・・・
別に著作権がある訳ではありませんが、なにか感じ悪いですね。

[184: 匿名さん]

引用してすみませんでした。
レクセルのことはこちらで聞く方が良いと思いました。私も知りたいので。

[185: 契約済みさん]

他意がないのであればこちらこそ過剰反応でした。すいません。

[186: 物件比較中さん]

「チラホラ見え隠れしているように感じます。」と書かれているので、
あくまでも「感覚」だと思います。
交渉時は、我々買い主と売り主の心の探りあいになるので
第1期でもそれらしき発言「高いですか？」「どれくらいだったら」
などの発言がありました。

ただ、レクセルもオーセントも
思ったより強気ですね（笑）

[187: マンション投資家さん]

>179

そんなに希少だったら、とっくに完売しているはずだよ。

[188: 匿名さん]

マンション投資家さん
だったら希少な物件はどのあたりになるのですか？それとこのような状況の中、マンション投資などで稼ぐことができるのですか？ぜひご教示いただきたいのですが？ちなみに179ではありません。

[189: 契約済みさん]

そうそう、せっかくだからご教授していただきたい。

[190: 179]

>>187
あなたの言う「そんなに」ほどではないのでしょう。
ただ限定的というのは限りなく希少に近い存在だと思いますよ。

それから大きな勘違いをされているようですが、
希少だったら完売するというほど単純なものではないでしょう。
値崩れし難いのではないかという理由で書いたつもりでしたが、そう読み取れませんでしたか・・・。

[191: 契約済みさん]

ここは総戸数144戸のせいか田舎のせいか書き込みが非常に少ないと思います。但し、町並みは整っているし、これからできる施設も多いと認識しております。確かに価格は高めだけれども私は承知で契約しました。どこかの新百合と青葉台の争いにも加われない？かもしれませんが、駅まで3分新百合まで７分であれば新百合に徒歩１０分より優れている物件だと認識しております。
ここまで何か物件の価値ばかりが話題になっていましたが、バトル板ではありませんが私は終の棲みかとして購入しております。（まだ30代ですが）これからは物件の良さについてどなたか話相手になってもらえればと思いますので、よろしくおねがいします。

[192: 購入検討中さん]

今現在でどれくらい売れているんですか？
知っている方いたら教えてください。
オーセントのほうはチョコチョコ販売状況が出ているのですが
レクセルのほうがそういう情報がぜんぜんないので。

よろしくお願いします。

[193: 191]

私が一ヶ月前に聞いたのは５０戸程度と聞いておりますよ。但し、売り上げが落ちる8月の前でしたからね。後はわかりません。私はレクセルを契約していることもあって、オーセントよりもレクセルを応援しているのですが、もう契約しているので気にはなりますが、契約数を数えたりしないつもりです。検討中ではないので、踏み出してはいけない一歩を踏み出してしてしまったところです。大げさですが。私の年収ではそういうところです。だから新百合も気になるし、青葉台も気になります。

[194: 匿名さん]

第２期２次　７件
５０？＋α＋７件/１４４戸

[195: 契約済みさん]

いよいよ引渡しまで半年を切りました。
契約してから、色々と決め事で忙しかったのですが
最近はポッカリ間が空いたようで、のんびりしています。

契約された他の皆様は、何をされているのでしょう？
っていうか、何かありましたっけ？
何か、やり残している感じがして・・・。

[196: 契約済みさん]

フラット３５Ｓ？の優遇金利の申請は今月までですよね？
銀行の長期短期併用型か、それともフラットローンをメインにするか、
悩み中です！

[197: 購入検討中さん]

金利は急には上がらないと思うので、変動や短期固定をメインにしてがん本を少しでも減らした方がお得と思ってます。

[198: 契約済みさん]

そうだった・・。
ローンの勉強しないといけませんね。
フラット３５Ｓの申し込みは済んでいたので
のんびり構えてました。
「Ｓ」が使えるのは大きいメリットですよね。
私は「金利は、すぐにでも上がる」派なので
超長期固定商品で実行しようと思っています。

[199: 契約済みさん]

私は変動金利を検討しています。

決め手は、日経トレンディーの２００７年６月
「住宅ローン最終判断」を参考にしました。

フラット３５と固定・変動の総支払額のシミュレーションで、
３０００万円を３０年で支払う総額を比較していました。

金利上昇は年０．１５％の設定で、繰り上げ無しではソニー銀の
２０年固定、年５０万円の繰り上げ返済では変動金利が有利な
計算結果が出ていました。

ただし、総返済額の差は最大５％程度だったので、あまり差はないと
考えて良さそうです。

なら、「変動金利でいいや！」「固定で払ったと思って繰り上げ！」
という結論に傾いてます。

ところで、レクセルの建設具合もさることながら、はるひ野の学校の
建設も着々と進んでいます。かなり規模がでかいような。

子供達にとっては楽しみでしょうね。

[200: 契約済みさん]

オーセントのカキコで、はるひ野は近くに牛舎があって時々＊＊の臭いがすることがあるってありました。
ここレクセルも同じはるひ野にあってそう遠く離れていません。風向きによってはやっぱり臭いますかね。臭いキツイのかな。心配です。

[201: 購入検討中さん]

・・・＊＊の臭いって？

[202: 近所をよく知る人]

牛舎は黒川地区ですので、レクセル側ではありません。
心配されなくてもＯＫですよ。

ちなみに牛舎（牛）は日本脳炎等の病原には
ならないので、これも安心してください。

[203: 契約済みさん]

私も不安になって近くまで確認しに行っちゃいましたが、
たしかにレクセルからはだいぶ離れてますね！
喜んで入居したら何か臭いなんてちょっと嫌ですもんね。

[204: 契約済みさん]

けど、そう離れてないし、風向きによっては強く臭うこともあるんじゃないでしょうか？入居してみないとわかりませんが、どうなんだろう。安心と言われてもね。

[205: 契約済みさん]

全く臭わないわけじゃないだろうし、がっかりです。
小学校付近だけが臭ってここは臭わないということはないだろうし。徒歩５分圏内の近さだから。
実際に住んでみて気にならない程度であることを祈ります。大丈夫だと思いますが。

[206: 匿名さん]

私は教育上＊＊薫る環境が最適と思っております。

[207: 匿名さん]

小さいうちに色々なくさい臭いに慣れていないと
大人になって苦労しますよ。
糞尿系、納豆系、チーズ系、加齢臭系、生理系など

自分で我慢できるか、将来子供も同じような体質に
してしまうのか。世の中、衛生的になって不便な面
が出てきましたね。

[208: 契約済みさん]

少し物件の内容について書き込みが少ないように思えますが、みなさん床暖房付けましたか？それと風呂の形状、バルコニーにウッドデッキ等付けましたか？

[209: 物件比較中さん]

私も＊＊薫るこの丘で、心の広い子供を育てたいと考え鋭意検討中です。ただ、もう少し価格面で割安感が出ればな〜と思ってます。

床暖、タンクレストイレ、ディスポーザーは、無いと今後の資産価値に影響を与えそうなので、ディスポーザーはあきらめるとして、床暖房、タンクレスは必須で付けたいと思っています。
購入を検討するなかで、こういった現代マンションに必須のアイテムをオプションで付けていくことを考えると、さらに割高感を感じます。
上記３つは、ある程度のグレードのマンションなら既存で付いてますからね。