パークシティ武蔵小杉はどうですか？【5】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/com/yokohama/index.html#2

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分


[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[951: 匿名さん]

948です。

お受験組はいじめがばれないようにするにも
要領がいいってことですね。
パークシティとは関係ないですが、ここは
ブランドにこだわる家庭＝お受験組が多そうなので、
教育環境を考えると正直不安です。

[952: 匿名さん]

従兄弟が品川のあるタワーに越したら最初から
美智子皇后の母校のＳ女子学院や雅子妃の母校の
Ｆ学園の制服を着た子供が沢山いたそうです。
ここもそうなるのでしょうか？
中学受験の内申書のことを考えたら今井小に行くより上丸子で
上位に居たほうが優位かもしれませんね。

[953: 匿名さん]

952さんへ
　中学受験の際に内申書ってほとんど関係ないと思います。　学校によっては内申書の提出も無かったように記憶しています。　出席と遅刻の所だけ見ますと言う学校もありましたし。現在の公立小学校の成績評価の方法では、そもそもその子が上位に居るかどうかなんて判りませんから。

[954: 匿名さん]

９５２さん
ここは、今井小の学区じゃないから今井を考えても仕方がないのでは。
今井の人気はすごいので、いまや受け入れ制限しています。
本来、ティアラは今井小の学区だったのに、外されてしまいました。
だから越境は不可能ですよ。
この近辺の小学校を見ていると、転出転入が多いので、転校生が来ても
わりあいスムーズに受け入れてくれるようです（本人が引っ込みじあん
ならわかりませんが）。

[955: 匿名さん]

ＭＳＴ購入検討者です。
1月19日（金）より事前案内会開催ですね〜
この物件の検討には出遅れてしまったのですが、早くから検討を始めていらっしゃった方は、既に予約等でＭＲへ招待されているのでしょうか？
大抵のマンションは、会員限定で先行して案内会が開催されてますよね。

[956: 匿名さん]

内申書を気にするレベルの私立中学には行く意味がないですよ。公立で十分です。
入学試験の成績が合格者の1/3以上ならば内申書の内容は関係ありませんし、
内申書を気にするレベルで私立に入ると、入ってから苦労します。

[957: 匿名さん]

＞９５５さん

ＳＦＴ販売時にＭＲ来場者には、昨年から先行して案内会がありました。
今は要望書段階です。１９金から案内会が一般にオープンになり、
２／９〜２３が登録、２／２５が抽選です。
余談ですが、要望書が出た部屋はバラが付けられてます。

[958: 955]

957さん　もう要望書が出てるんですね。遅れた分早く情報を集めて要望書を出したいですね。
貴重な情報ありがとう御座います。

[959: 匿名さん]

去年の７月を思い出します。
ＳＦＴは高いから売れないだろーというネガキャンが多かったですね。
ですがここの書き込みとＭＲでの熱気があまりに違っていて、うかうか
してると買えないなと考え登録しましたがやっぱり抽選でした。
ＳＦＴの時に感じましたが掲示板のネガティブ情報はここに限っては
気にせず（いちいち気にしてると買えなくなるのと嫌ならいつでも断れるしね）
欲しい人は常に部屋の倍率情報にきを配ったほうがいいですね。
SFTでは6000万円台、7000万台が飛ぶように売れていきました。

ビルも立ち上がってきて、ここにきて建物自体が宣伝になって人気が加速
すると見てます。

[960: ９５７]

バラはあくまで要望書段階ですが、
低層の値ごろな部屋はけっこうボードにバラが付いてます。
ＭＲは混雑なく、いろいろと質問したり、モデルルームをじっくり確認することが
できました。私も要望書を出しました。
価格は、上層階（上半分）はまだオープンになってませんが、
下半分は予定価格として公表されていおり、要望書が出された部屋を
中心に２月に販売になるそうです。
予定価格が出ているほとんどすべての部屋に要望書が出るのでしょうね。
予定価格はほとんど変更ないとのことでしたが、ＳＦＴよりやや高めで、
南向き以外で７０平米強で５０００万〜といったところです。

[961: 匿名さん]

>>943さん
三菱商事さんの社宅はもう廃止になってますよね？
商事さんが住んでいると、学校のレベルも上がっていいのですが。

[962: 匿名さん]

別に商事の子弟全員が今井小に行っているわけでもなく、
あの学区は周りと比べて地価が高いわけで、そういう物件を
買えるだけ人が集まれば、自然とレベルも高くなる。

小杉再開発の物件もみんなそれなりにするわけで、そういう
子弟が通えば今よりは、色んな意味で良くなるでしょう。
まぁ、本当の金持ちと教育熱心な家庭は公立なんて行かせないと
思いますがね。

[963: 匿名さん]

会社が小杉近辺にあるので今回小杉３物件を購入した
社員が結構居るのですがその中でレジデンスを買った
友人の話では昨年末に小学校の入学調査がありその
結果を聞いた限りではレジデンスはほとんどの学年が
上丸子小学校に入学する子供が2〜3人づつしか居ない
そうです。こちらもそうなんでしょうか。
それともこれから生まれるという傾向なのかなー・・・
学校がパンクするという心配は少なくともなさそうですね。
レジデンスでは私立に行く子も多かったようです。

聞きかじりですが参考になれば。

[964: 匿名さん]

どこの部屋が人気ありそうですかね？？

[965: 匿名さん]

最上階の100平米1.3億円より、2階下の150平米1.5億円（一番高い部屋）の方が先に要望書が入ってた。
2千万高くても、面積1.5倍の方がお買い得感が有ってそりゃいいかもなぁ。

[966: 匿名さん]

　明日は一般オープンですね。混むんですかね？

[967: 匿名さん]

そりゃ〜混むでしょう。私も行きたいんですが、今週末は予定があって残念ながら行けません。
行った方、是非感想を教えてください。

[968: 匿名さん]

１１時少し過ぎにモデルルームに行ったのですが、思ったよりも空いていて、ゆっくり
見ることができました。オプションは４０階くらいまではキッチンの高さ、お風呂の
デザインも含め選べないし、部屋のタイプ・色等も決まっていて、モデルルームを見ても
これは選べないんだっという感じで、高い買い物なのに選択が効かないのが残念です。
でも、立地は便利なので、やっぱり周りのマンションでは一番いいなあっという感じです。
バラ（要望書）は東側に面した部屋に多くついていた気がします。

[969: 匿名さん]

オプションは４０階くらいまではキッチンの高さ、お風呂の
デザインも含め選べないし、部屋のタイプ・色等も決まっていて・・・

そりゃあ強気すぎますよね、三井さんも。
でもタワーって積み上げ建築だから仕方ないかも。
だけどあの対面キッチンで少し隙間だけある仕様だけは勘弁ですね。
あれだけはありえないって感じ。

[970: 匿名さん]

> 対面キッチンで少し隙間だけある仕様
そんなのあったっけ？

[971: 匿名さん]

本日MRに行って来ました！思ったより人影はまばらでしたね。
価格については強気だな〜と思わせるものです。宣伝になりますが、明日にでも予定価格一覧表、今後のスケジュール情報などをアップしますので、宜しかったら来ていただけると幸いです。

http://parkcitytoyosu.com/

[972: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。予定価格ということですが、やはり高いという感想です。眺望も高層階でないとあまり望めそうもありません。また、タワーは修繕積立金の額がすごいと感じました。３５年かけてローンを返済しても、そのころには修繕積立金の額がかなり高額になっているので、どうなるのでしょうか。

[973: 匿名さん]

ウチも本日MIDになってから始めてMR行きました。
ステーションフォレストよりもやっぱ予定価格は高くなってますね・・。
40Fまではもう何も変更できないし・・。
思ってたよりもお客さんは多くないように思いましたが、要望書は東側低層階を中心に
3割〜4割くらいは出ているようでした（赤い花）。
シアターの内容が結構変わっていました。
アーバンな感じで、以前の方がイメージは良かったかなぁ。
MRの自体は殆ど変更無しでした。

[974: 匿名さん]

SFTの時の価格表を見てサラリーマンの限界だと思っていました。ただその限界は
内側というか、限界内というかぎりぎり払える線でした。基本的にサラリーマンが
顧客だろうから、SFTの限界ラインを超えると５％上がったとして３００万の
価格上昇は限界を超えた３００万でさらに金利の所得税控除、入居時期の半年
ずれを考えると実質負担はもっと大きいことになるでしょう。

SFTの価格を超えてどれだけ需要が減るかは分からないけど、金利上昇含みと周辺の開発
もまだあるので様子見が多いのかも。逆に多少高くても欲しい間取りを狙うにはチャンスって
ことですね。

もうひとつの可能性としてはSFT組でもうモデルルームに行く必要がなくて登録だけ
って人も多いかもですね。

[975: 匿名さん]

昨日武蔵小杉に用があったのちょろっとモデルルームを見学してみました。2年前に港区の高層マンションを購入して買い換えるつもりはなかったのですが興味があって覗いてみた次第です。感想は率直に高いなぁと…武蔵小杉駅前2分という立地は素晴しいと思います。でもただそれだけといった感じでした。今時のマンションで天井高が2.53とかとても低いなと感じましたし室内の扉の材質や金具類など価格の割には全然納得のいかない質でした。エアコンもこの価格帯なら普通に天井埋め込み式（勿論埋め込みが絶対いいという訳ではないですが）でもなくetc…2年経つとこんなにもマンション価格というのは変わるものなのですね。びっくりしたのと同時に勉強になりました。正直この価格なら都内の築浅中古タワーも全然射程内ですよね。勿論武蔵小杉に住みたいという方には素晴しい立地でありそういう意味では絶好の物件なんでしょうね。それにしてもあまりの価格と質感のギャップに驚きました。

[976: 匿名さん]

その射程内という都内築浅中古タワーというのは、どのタワーでしょうか？

[977: 匿名さん]

湾岸タワーはいやだし、広尾は借地で遠いのに高すぎるし、他に検討したいところありますかね？

[978: 匿名さん]

みんなの肌感覚よりも激しく「武蔵小杉」っていう立地が急騰してしまったのでしょうね。

[979: 匿名さん]

トゥリとデュリは全く出てこなくなりましたが、クビですか？
純粋に気になっています。

[980: 匿名さん]

確かに都内のタワーというけど、ほとんど湾岸ですね。
湾岸は東京方面の会社に行くにはいいけどどこに行くのにも遠すぎるですよね。
埋立地には住みたくない派でタワーに住みたいとなるとやっぱここなんだけど
高いよね。

[981: 匿名さん]

>>979
私も気になってました。
あれってツインタワーのイメージだと思ってたのですが、
ステーション「フォレスト」だけのイメージだったんすかね？
　＃シアターにも出てこなくなりましたし。
まさか、みぽりんや川原亜矢子さんと同じように契約期間が切れたのか？

しかし実質ミッド解禁になったのに、えらい書き込み少ないと思うのわ
激戦と化する登録→抽選を危惧しての牽制なのか、
それとも気のせいだろーか。

[982: 匿名さん]

パークシティ豊洲より高くなってる。三井は図に乗りすぎ。城東から勇んで出掛けていったのに既に半分出来上がっている物件を適当に選べって感じ。内装も安物っぽくて悪い。風呂のガス給湯器はCORONAを使用。部屋は南向きでも南側に将来東京建物のタワーマンションが建つみたいで、日当たりの保障が全くない。正直がっかりしました。

[983: 匿名さん]

パークシティ豊洲より高いのは当たり前に感じますが。（苦笑）

[984: 匿名さん]

間取りによっては激戦でしょう。
確かSFTではS90？が一番人気だったような。

[985: 匿名さん]

>>982
南側（東京機械跡地（移転してからですが）ってタワマンが建つともう決まったんですか？
それって、三井の営業からの情報ソースですか？
川崎市から開示された情報でしょうか？

[986: 匿名さん]

東京建物の跡地は東京建物が買ったという話を営業から聞きました。

[987: 匿名さん]

９８２さん
？？？？

[988: 匿名さん]

失礼！東京機械のの土地を東京建物が・・・・でした。

[989: 匿名さん]

豊洲より高いのは適正と思う人のほうが多いですよ。
それより東京機械跡地の話は何回同じ話を繰り返すのでしょうか。
東京建物が買ったなんて皆知っているのでこの板最初から読んで見たらいかがでしょうか。

[990: 匿名さん]

・駅前かつ交通が極めて利便な立地
・ランニングコストを含めた価格と比較して確保できる部屋の広さと仕様
・その他、各家庭でこれだけは譲れないもの（わが家は渋谷直通、駅近が条件）
これらが納得できる人なら問題ない物件ではないでしょうか？

参考になるかわかりませんが・・・・
現在、田園都市線沿線に在住しています。田都沿線の川崎市内で
販売中のマンション価格（平米単価等を算出）と比べてみました。
宮前平、宮崎台、たまプラ、鷺沼あたりの徒歩圏は、ＭＳＴ低層階
より割高物件多数でがっかりしています。

[991: 匿名さん]

どなたかこのマンションの大体の寿命をご存知の方いらっしゃいませんか？
日本のマンションだと平均４０〜５０年で建替えが必要と言われてますよね。

[992: 匿名さん]

同地区にある新築賃貸マンションＲスタイルズが未だに空室多数のようです。
ムサコで坪９５００円では新築でも借り手がつかないのかも。

もし７０ｍｍのＭＩＤを即賃貸に出すとして寿命を４５年、Ｒよりワンランク上と評価して計算すると
最初の２０年は、月２０万ｘ１２ｘ２０年＝４８００
次の２５年は、　月１５万ｘ１２ｘ２５年＝４５００　計９３００万
となりそんなに賃貸入居と差がないことが分かります。
かなりアバウトですが。

[993: 匿名さん]

ダヴィンチ（鹿島）のツイン・タワーが出来ると、賃貸市場は完全に飽和ですね。
あそこの価格動向が、賃貸相場のベンチマークになるでしょう。

[994: 匿名さん]

平日のＭＲの混み具合はいかがなものでしょう？
私は今週末に行く予定です。要望書段階での人気間取りはどのあたりなのでしょうか？

[995: 匿名さん]

ムサコの賃貸市場はいずれ飽和して家賃は↓かせいぜい→。
分譲市場は既にピーク近くまで上昇後。
無理に今買う必要ってあるのかな？このエリアなら賃貸でもいいような・・

[996: 匿名さん]

ムリに買う必要もないのに
なぜアナタはここにきたのよ？

[997: 匿名さん]

返：価格次第で買う可能性もあるからですよ。アナタと違って無理はしない範囲でね。
それに買っても将来賃貸に出す可能性と考えないかなぁ〜？
選択肢ってひとつじゃないでしょ。

[998: 匿名さん]

確かに武蔵小杉で賃貸相場と分譲相場の乖離はここにきて広がってますね。
今は金利と税制面、先高感の後押しがあるから分譲相場がこんなに強気になってるけど、いずれ是正されるのでは。
まあ入居後、しばらくして賃貸市場にだされる部屋が結構あるだろうからその辺の検証はすぐできるでしょう。

[999: 匿名さん]

あら　失礼なひとね
どこでワタシの自己資産しったのよ
アナタのほうが全然ムリしてるとおもうわ

どうせ買うクセにうじうじなんなのよアンタ

[1000: 匿名さん]

乖離ではなく、賃貸・分譲ともに再開発の将来性に期待して、現状から見ると高い水準となっていると言った方が正確ですね。成長企業の株式が実態より割高になるのと同じです。

再開発の行く末が期待を裏切るような結果になれば、自ずと相場は下がっていくでしょう。