パークシティ武蔵小杉はどうですか？【5】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/com/yokohama/index.html#2

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分


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【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
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[901: 匿名さん]

あんたんところは良いMSだわ。
6,000万80㎡は買い。

[902: 匿名さん]

きれいなビルいっぱいできて夜のシティビューきれいになるのもいいかも。お見合い部屋の人は残念ですけど。

[903: 匿名さん]

ｓSFTの北側正面には、ちょうど南武線に向かう道が伸びて、再開発地区をA・B地区に２分しています。川崎市のHPで地区計画図をみると、その道幅を広げ、B地区側には半円形の広場も設置することになっているようです。したがって、A・B両地区に立つであろうビル（最高80m）のどちらも、SFTと正面からお見合いになることはありません。

また、この地区の用途地域変更素案では、商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）とされていることから、きわめて単純な計算では、仮に建ぺい率めいっぱいにビルを建てると５階建てしかできないことになります。80mもの高さ（24〜25階）を達成するためには、地面の建ぺい率を大幅に使い残して、かなり細長いペンシル型のビルにするしかないでしょう。（ただし、総合設計制度など地域貢献と抱き合わせで容積率のボーナスはありそうに思われますが。）

すなわち、路面に相当のゆとりを生み出し、その分、歩行者に心地よい空間をつくるよう誘導しているのだと解釈できます。しかも細長いタワー型であれば、それだけ北側への日照被害も軽減することができる（北側がビルの影に入る時間を短くできる）わけで、そこに川崎市の一定の戦略性を感じます。容積率の制約から行って、80ｍという高さでは、898さんが懸念されているような板状の横長ビルは建てようがありません。

私もSFT北側住戸の購入者ですが、東横線駅前から綱島街道に抜ける横町を形成することになるこのエリアの建物には、低層部分に気持ちのいいカフェやパン屋、生活雑貨の店などが並ぶようになってくれるといいですね。駅前の賑わいから住宅エリアへの移行部分を形成するとても重要な街区だと思います。

[904: 匿名さん]

再開発のいいところは計画的、合理的に街をデザインできるところ。商業施設の充実は住民ならみな希望することですが、もうひとつ大事なことは文教施設や公園、防災施設等の充実。儲からない施設等はほっとくと誰も作ってくれないから行政による計画が重要でしょう。

[905: 匿名さん]

川崎市には無理な話。

[906: 匿名さん]

道路もまともに作れない川崎市にねえ

[907: 匿名さん]

ここ7000万超える部屋たくさんあるけど本当に売れるのか心配。私は5000万円台しか買えないけど、完売しないタワマンは管理心配。街に税金たくさん払って頂けるお金持ちが集まって欲しいです。でも、7000万円以上出せる人にここは微妙に中途半端な気がします。他に選択肢いっぱいあるしね。

[909: 匿名さん]

確かに、SFTの経緯を見ていると完売しそうな気もしますが、
907番さんの言うことにも一理ありですよね。7000万円台だと、
小杉にしなくても、もうちょっと都心よりのエリアにMS
帰るし。

[910: 匿名さん]

そこまで考えられるなら,
7000マンをさくっと出せる人間と同じ管理組合になるほうが

[911: 匿名さん]

>>907
SFTも販売前は同じ予想がありましたが、
結局2期完売でした。

都内に余裕で購入できる客層、特に品川・丸の内へ通勤する人たちが
かなり流れてきてるようでした。

[912: 匿名さん]

税金いっぱい払う人増えても役所はろくなことに税金使わないよ。川崎市は特に住民の監視が必要。

[917: 匿名さん]

同感。

[918: 匿名さん]

7000万台で他でいくらでも買えるという論点は興味深いですね。
しかしそれがそうでもないんだよな。
ＳＦＴでは中層階で角の南東、南西で100平米弱が買えました。
他でいくらでも買えるというけれども武蔵小杉に買う層の多くは
東横線沿線に地縁がある人が多く東横線沿線で代官山、中目黒、自由ヶ丘
だとそもそも新築がない上、駅から遠い物件が多く古い物件ばかりでした。
アドレスタワーなんて坪500万から600万でした。そのため急行停車駅で
この程度の価格なら飛ぶように売れるのです。
ニコタマで坪350万から400万だからＭＳＴの坪250万なら安いんです。

[919: 匿名さん]

東横沿線限定の方がけっこう多いってことですね。

[920: 匿名さん]

>903さん
高さを低くという要望が多いならペンシル型より通路と連動するような屋上庭園型なども良いかと
思います。
どちらにしても市と東京機械との交換条件としてではなく、
市民の意見も聞いて、これから議案として良く話し合って決めねばならないことだと思います。
今後の開発が楽しみです。

[921: 匿名さん]

ここの住民税だけで年間約5億円は堅いと思う。支払う税金無駄にさせないよう主張しましょう。

[922: 匿名さん]

921さん
そんなに税金て集まるものなのですか？

[923: 匿名さん]

マンション売買だけで1000億円、消費税だけでも5%で50億円ですよ。

[924: 匿名さん]

地方税年100万円以上払う年収1000万円の人が1500戸入ると、年間15億円以上の収入があることになる。すごいなー！！

[925: 匿名さん]

話題がずれますが、皆さんがパークシティ武蔵小杉に決められた大きな理由は何ですか？
私は、現在横浜在住なのですが、武蔵小杉の利便性にかなり大きな魅力を感じておりますが、
横浜の魅力も捨てがたく、ＭＭ地区とポートサイド地区などとかなり迷っております。
横浜地区は1月〜2月が最終分譲となるのですが、パークシティは入居が2年以上も先となり
ローン金利など心配なこともあります。
皆さんが決められた理由、同じく横浜地区と迷われている方のご意見などお聞かせ願えれば嬉しく思います。

[926: 匿名さん]

９２５さん
私的意見で申し訳ありませんが、
１０年くらい先になると川崎と横浜は同等ランクの都市になると思われます。
横浜を選択されるのであれば、景色と中華街とデパートを理由にされるので
あればいいと思いますが、ただ漠然と県庁所在地だとかの理由で選ぶ時代では
ないと思います。意味分かるかしらん？

[927: 匿名さん]

９２５さん
私的意見で申し訳ありませんが、
１０年くらい先になると川崎と横浜は同等ランクの都市になると思われます。
横浜を選択されるのであれば、景色と中華街とデパートを理由にされるので
あればいいと思いますが、ただ漠然と県庁所在地だとかの理由で選ぶ時代では
ないと思います。

[928: 匿名さん]

川崎の方が東京にくっついてるしね。

[929: 匿名さん]

925さんへ（私の勝手な見解をご了承ください）
私は、横浜市民を長くしていたので横浜に愛着を持っており、ポートサイドやMMも検討しました。しかし、より都心に近く、生活する上で生活感のある点で武蔵小杉になりました。小杉は、多摩川が徒歩圏ですし、ちょっとした商店街もあり、人が生活するには住みやすいと思います。MMやポートサイドには、人の生活感がなく、どこか家に温かみを感じませんでした。たぶん、住めば馴染むと思いますが、海に近い点で風や塩害が少し気になりました。横浜は遊びに行くところであって生活するところでは無いかな、なんて勝手に思っていました。ローンや入居まで時間があるという点は納得です。私は、入居まで切迫しているものが無かったので待てますが、入居までの賃貸料を考慮すると解せない点もありますよね。参考にならず申し訳ありません。

[930: 匿名さん]

ＭＭ地区は埋立地ですが、武蔵小杉は地盤は固いということ。これだけでも、
ただでさえ地震の際に不安なタワマンを買うときの大きな理由になるのでは。
でも、ＭＭ地区のタワマンはセンスいいですよね。眺望もかなり小杉に比べると
素敵！小杉に引越したあかつきには、ＭＭに遊びに行きたいと今から夢を
膨らませています。

[931: 匿名さん]

そもそも横浜が人気の理由がわかりません。
東京に遠すぎる。
別に小杉もたいして良くないけど横浜に比較して
都心に近いからねいいね。
最新鋭の竹中タワーにしばらく住みたいね。

[932: 匿名さん]

私も横浜は最初検討して、ナビューレ横浜やみなとみらいのＭＲ見ました。
横浜はイメージがとても良いですが、勤務地が東京ですと少々遠いですね。
東海道線も混んでるし、通勤が大変そうです。

横浜も川崎もそう大して値段変わらない（ちょっと前までは川崎の方がむしろ安かった）
ので、それなら、都心に近い川崎の方がいいかなぁと。

[933: 匿名さん]

>>925さん
他の方の意見でもありますが、都心に近いのと交通利便性で小杉を選びました。
横浜も交通利便性は非常に優れていており商業施設も充実していて好きな街ですが、
さすがに徒歩2分というタワーが無いのと、近くの排気ガスが懸念でした。
みなとみらいも気に入っている街で、しかも住宅の戸数も規制しているところも
惹かれましたが、すでに販売が始まっていて気に入った住戸が売れてしまったことと、
仕事場から遠かったのでパスしました。

もちろん、横浜もみなとみらいも魅力的なので、仕事場が近くて
販売のタイミングが合っていたらそちらにしたかもしれません。

あとローン金利は契約時確定の公庫が使えますので、
最悪でも3.7％前後（現在は3.68％）ですね。
自分は3.75％（SFT第1期契約時）で押さえていてそれで資金計画しています。
ちょっと金利は高いのですが押さえておけるので安心材料でもあります。
結局3％くらいで組めたら、それはそれでラッキーというスタンスです。

[934: 匿名さん]

みなとみらいは学校が無いので子供を育てるにはちょっと厳しいですね。
うちはそれで断念しました。
毎日散歩が楽しそうではありましたが。
武蔵小杉は皆さんおっしゃるように利便性重視にはもってこいですし、きっとすてきな商業施設もできるはずと期待してます。

[935: 匿名さん]

都内通勤の人が多いってことね。横浜遊びに行くのも近いし、とっても良い立地ってことだ。

[936: 匿名さん]

925です。
皆さん、ご意見有難うございます。皆さんがおしゃってる色々な点、同感です。
横浜在住だからこそ感じる横浜の良さ、といっても、東京にも近く交通利便な武蔵小杉の良さ。
ほんとに迷いますね・・・・・。

[937: 匿名さん]

湾岸スレより良い人多そうだ。ここ買えたら皆さん良い街にしようぜ。

[938: 匿名さん]

みんないい人ばっかで万歳！って感じですね♪

今年はいいことありそうですね。

[939: 匿名さん]

そんなこたねぇよ。
いろんな人がおるがな。
やさかい人間はおもろいのや。
住人十色や〜　　なんちゃって。
ちゃちゃいれてすまんの〜

[940: 匿名さん]

ここをどおいうタイプの人が買ってるか興味あるよね。
平均単価が1期で１戸6000万程度だったらしいから湾岸では広めが
余裕で購入できる価格でしたからね。

モデルルームの雰囲気は初老の方、若い夫婦、中年夫婦といろいろな
方が多かったですね。ただ言えるのはお年を召した方は子育てから
卒業して余裕そうな方が多く、若い３０代の方もこれからお子さんを
という方が多かったように記憶しています。
小中学生がいるばりばりの家族的な方は少なかったように思いました。
営業の方が言っていたのは低層階の広めの角部屋は一戸建に住まわれて
いた方の申し込みが多いような話で人気になっていました。

[941: 匿名さん]

ここの購入を検討していますが、対象となる
上丸子小学校の評判ってどうなんでしょう？
ご存知のかたいらっしゃいましたら教えてください。

[942: 匿名さん]

>941
学区の評判云々という人がいるから学校格差が
できるのではないですか？
市立の小学校なんてたいした大差はありませんよ。
でも、三井を検討されるくらいのお金持ちなら
そんなに気になるなら徒歩通学のできる大西学園小学校に
入れて（上丸子小と通学距離はそんなにちがいません）
中学から２駅となりのＫ大普通部にでも入れたら
どうですか？もし女の子なら３駅となりの田園調布雙葉も
良い学校ですよ。
ただし、ご入学はお金では買えません。学力が必要です。

[943: 匿名さん]

学校格差は現実にある（特に、学力が高いほうが、一般的にいじめ等の問題が少ないことが多い）
ので、小学校の評判を気にされる気持ちはよくわかります。
おそらく、各県・政令市では、そのような学校には加配
（国で定められている基準以上に先生を配置すること）等を行っていることが多いので、
そのような情報がつかめれば、その小学校が荒れているかどうかの判断基準の一つになろうかと思います。
なお、この辺では、区役所近くの今井小学校の評判が抜けているようです。
ただ、三菱商事の社宅が廃止されることから、
今後、どの程度の学力等を維持できるかは疑問でしょう。
上丸子小は、現時点でひどい評判があるわけでは無いようですが、
といって特に良いということでもないようです。
パークシティ等から、相当数の編入児童が見込まれるので、
今後は、私立中学進学を念頭においた層と、その他の層の
2極分化が一層激しくなるかもしれません。
私の子供も、現在、世田谷区の某小学校でいじめを受けているので、
もし、そちらに住むことになれば、上丸子小がどんな評判なのか気にするのは
よくわかります。

[944: 匿名さん]

９４３さん
いじめなんかに負けないでくださいよね！！

[945: 匿名さん]

負けるな。

[946: 匿名さん]

３年前まで日本医科大学新丸子校舎に非常勤講師で通っていたのですが、朝８時半前に大西学園の正門前を通ると、いつも先生１人と生徒会？の女子高生さん１〜２人が立って遅刻ギリギリの生徒たちを見送っていたのを思い出します。８時半を過ぎると、門扉は閉鎖。あの学校は、遅刻のチェックが厳しかったのですね。

この日本医科大学、大西学園、その手前の日石社宅を一体的に再開発する話が持ち上がっているそうです。新年に入ってすぐの神奈川新聞に記事が掲載されたと別スレに紹介されていました。実現すると、武蔵小杉は川崎市内きっての一大都心に発展しそうですね。皆さまご存じかもしれませんが、URLを貼っておきます。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9101/res/632-632

[947: 匿名さん]

943です。
あたたかいレスありがとうございます。
これから、自分なりに、上丸子小の情報は仕入れたいと思っています。
皆様にもできる限りの情報を提供していきたいと思います。

[948: 匿名さん]

941です。
943さんありがとうございます。

今井小学校の評判は良く聞きます。
年収と子供の学力（しつけやマナー）等って
やはり比例するものなのでしょうか？

公立だといろんな年収の人の子供がくるわけで
学力にもばらつきがあるのは当然なのですよね？

ここでも２極化なんですかね。

[949: 匿名さん]

2年半待てなくて都内に中古買っちゃいました。5年か10年くらいしたら買い換えて移住するかもしれないので良い街にしておいて下さいね。では皆さんさようなら。

[950: 匿名さん]

>>948
生徒の半数近くが中学受験する公立小に子供が通っていましたが
いじめをしていた側は勉強が良く出来るお受験組に多かったですよ。
頭が良いだけにたちが悪かった。。。