パークシティ武蔵小杉はどうですか？【5】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【１】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/com/yokohama/index.html#2

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分


[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[728: sz]

夕刊フジに大手ゼネコンが受注競争で高層ビルのを赤字受注しているとの記事がありました。赤字受注を黒字にするために受注してから目に見えないような場所で仕様を落として黒字にするように施主に提案するんだそうです。タワーマンションも似たようなもんですかね。

[729: 匿名さん]

どこかで聞いたような話がループしてるな。
727さんみたいな新しい情報よろしく。
これから出てくるTHE TOYOSU TOWERは坪単価270〜280万の様子。

[730: 匿名さん]

長期でみて管理費、修繕費がどれくらいかかるかがしりたい
くわしいひとよろしく

[731: 匿名さん]

タワーの場合、長期永住が前提では通常のマンションの購入価格よりも1000万円くらいは高い買い物してると思えば良いと聞いたことあります。5000万なら実質6000万円ですね。5年くらいで売っぱらうつもりなら別ですが。

[732: 匿名さん]

>>730さん
途中で一時金を徴収する案になるかどうかはまだ決まっていませんが、
比較しやすいように一時金を徴収しない案を見てみると、修繕費は（㎡あたり）
1-5年　88.0円
6-10年　123.1円
11-15年　199.6円
16-20年　263.4円
21-25年　327.1円
26-30年　352.6円

管理費は㎡あたり約259円となります。
他と比べて管理費は少し高い、修繕費は標準という印象です。
こちらはSFTでの話なので、MSTの費用はMRで確認下さい。

[733: 匿名さん]

管理費と修繕費の合計を計算しました。22坪72．6㎡として5年累計で151万円、10年累計で317万円、15年累計で517万円、20年累計で745万、25年目累計で約1,000万円です。

[734: 匿名さん]

一軒家に住んでいても、２５年も住めば１０００万円以上は修繕費で掛かるでしょう。ＭＳでの比較では高めかも知れませんが、管理費と合わせて年間４０万円。　月に直せば３万円強。普通じゃないですか？

[735: 匿名さん]

タワマンとはそう言える人だけが買うべきものです。そうでない人は将来管理組合に迷惑かけるのでやめときましょう。

[736: 匿名さん]

あと固定資産税とローン金利のご負担もお忘れなく。

[737: 匿名さん]

身の丈にあった人生設計をしないと悲惨な老後になりますね

ローンしてまでタワーマンションって発想がたのもしい

[738: sz]

タワー４０００万円台までの購入層って投資家除けば殆どローン有りでしょ。庶民でも都心に近いとこ住める有り難い価格帯もあるのがタワーのいいとこです。倍率高くなるのがネックですけど。

[739: 匿名さん]

眺望重視ならば他のタワーを検討したほうが良いですかね？
設備的には完璧なのですが……

[740: 匿名さん]

　オール電化のメリットって何？

[741: 匿名さん]

>>738
まったくそのとおりですね。
ターミナル駅2分でMSTなんて坪210万、220万ぐらいからありましたからねー。
お買い得でした。再開発といってもメインはパークシティで一番いい場所
を大きく陣取ってますからね。あとは東京機械の跡地も立地はいいですね。
SFT買った人は買った値段と10年後でもそれほど値段が変わらないというか
上がるでしょうね。

[742: 匿名さん]

来年夏の金投資サービス法で
私募ファンド間の不動産売買が難しくなる

ということは
地価を押し上げてきた牽引役がいなくなるってこと

だから　値段が上がるなんて安直にはいえないはず
それをみこして
三井も　その前に販売できるように作ってるんだろうからさ

１０年後あがってるか？
ときかれても　普通は　う〜んとなっちゃうとおもうよ　

[743: 匿名さん]

金投資サービス法　→　投資サービス法（金融商品取引法）

[744: 匿名さん]

740さん

>オール電化のメリットって何？

・　毎日、まったく“火を使わない”ことそのものの安心感。
　小さな子供を抱えていると、とても大きな意味があります。
・　割安な夜間電力によりお湯を沸かして使うという合理性。
　ふつうにガスを使うよりもリーズナブルな場合が多いらしい。
・　沸かしたお湯を貯蔵するタンクが各戸に備わっていること。
　いざ断水したときなどには、貴重な水資源になる。
・　オール電化だと、前に船が送電線を切ったときのような
　停電にはお手上げだが、復旧もガス管が壊れたときなどに
　比べてずっと早い。神戸のような大震災後に最も早く復旧
　したインフラは電気だった。

私がいま住んでいるマンションもオール電化ですが、それを
使っていての感想、およびマンション購入当時のパンフレットに
記載してあったオール電化のメリットなるものを思い出して
書いてみました。

[745: 匿名さん]

中層で坪220万とかいっぱいありましたよ。
その値段で買った人が10年後にそれ以下の値段で売りたくないでしょうね、
これだけの立地はもうない。
MSTの第1期は旧価格だったということでしょう。2期はもう上がってましたね。
いくらなんでも坪220万なら10年後でも売れるでしょう。

駅に近いとほんとーに値段下がんないよ。あと、三井のブランド力を
なめてはいけない。

[746: 匿名さん]

742さん、745さん、業者さんでなくてこのマンション欲しい方ならあまりそういうこと書くのやめましょうね。PCTで20倍超になった悪夢が再現しますよ。

[747: 匿名さん]

へぇ〜三井ってすごいんですね
私はてっきり住友や野村のほうが
最近　イイものつくってるなぁ〜と勘違いしていました

[748: 匿名さん]

742さんでなくて741さんでした。失礼。742さんは冷静な分析で歓迎。

[749: 匿名さん]

マーケティングで言えば、必ずしも最も良い物を作るってことがブランド力を高めるとは限りません。そこそこのものしか作ってなくても、あまりこだわりのない多くの庶民に高級ブランドイメージを植えつける手法はいろいろあります。本当に見る目のある消費者なんて一握りですから、これだけの戸数を少数派相手にしてたら捌けません。

[750: 匿名さん]

>>739さん
>眺望重視ならば他のタワーを検討したほうが良いですかね？

詳しくはMRでの確認が必要だと思いますが、簡単に。

東：「新中原消防署」と「レジデンス」が高さ約80m。「消防署北の駐車場」とその東の「NEC工場の敷地」が再開発の用地になっていますが詳細未定。
南：「ダ・ヴィンチの賃貸ツインタワー」と「コスギタワー」が約160m。「東京機械製作所」の移転に伴うマンション建設の可能性。
西：「東急を挟んだ2本のマンション」が高さ約140m。その西に「44階建てのマンション計画」有り。
北：「最大80mの建築計画」。詳細は今年12月中旬発表予定。

MSTの眺望に関係する情報は現時点ではこのくらいですね。
眺望がいい＝抜けがいいということであれば、
東・北の高層階、西の超高層階ということになりますね。
東はNECの敷地が大きいので抜けが悪くなる可能性がありますが。
南は東京機械の計画が出てくるまで何とも言えず判断が難しいところですね。

あとは後から出てくる、東急を挟んだ2本のマンション（三井と東急不動産）か、
区役所東の44階建てマンションということになります。
3本目の三井タワー南西角なんかは人気出そうですね。値段もそれなりだと思いますが。

[751: 匿名さん]

ここから見える眺望って湾岸物件みたく夜のシティビューや海岸リゾート風景も何も見えそうにないので、そこにあまりお金かけてもしょうがない気がします。タワーなので抜けてるにこしたことはありませんけど眺望重視ならここは避けた方がいいんでしょうね。750さんの有益な情報にケチつけてる訳ではありません。

[752: 匿名さん]

チェホンマンのまわりに
曙とボブサップとセームシュルトとシルバがいるようなもんですね

[753: 739です]

>750さん
ご丁寧に有難うございます。Ｍ棟に関しては、やはり南側の東京機械の跡地が心配ですね。
東建がからんでタワーの可能性も否定できませんから。。。フォレストの時、三井の営業の
某方は、南面の土地に関して、変形しているのでタワーは建たないですよ〜なんて楽観的な
見通しを示してました。（三角形って事？）で、西の超高層階ってことになるんかなぁ？

>751さんっ
そーなんです！おっしゃる通り、南側は加瀬の中小工場が多く、ゾクゾクする様な夜景となると
？が付きますですね。湾岸物件には負けますwでも、地盤的に心配なんですYO！ここは、直接
基礎ですからね〜

>752さん
ナイスの物件がボブサップですか？（色的に）

[754: 匿名さん]

盛り上がりに欠けるスレに安心してます。このまま人気が過熱しなければいいな。

[755: 匿名さん]

MSTのモデルルームはSFTと全く同じなのでしょうか？

[756: 匿名さん]

事前説明会ではそのままでした。販売開始時にもこのままかどうかは検討中との回答でした。

[757: 匿名さん]

人其々ですが、あのフザケタ間取りをどー感じて
購入したのか聞いてみたい。

[758: 匿名さん]

あの間取のおかげで倍率があまり高くならずに買えたので我慢してます。

[759: 匿名さん]

まーこういっちゃなんだけど70平米台だとどう間取りが良くても
狭いな。せめて90平米ないと。90平米あると間取りが悪くても
住んでみると結構広く感じる。

[760: 匿名さん]

756さん
ふざけた間取り、確かにそう。
広さや部屋数にはそれほどこだわりがなかった我が家でも
SFTの図面・間取り変更プランを端から端まで見て、
各部屋の家具の配置や日常の導線、デッドスペースがないかについて
すべてシミュレーションしました。毎日、帰宅して費やすこと１ヶ月強。
日影図も見に行くだけで３回。（担当者おつかれさま！）
その結果、価格を全く考慮に入れないとしても（高かろうが安かろうが）
「この間取りと広さなら妥協できる」と
納得できたのは２タイプだけでした。

このマンションの間取りって、
広いからといって、使いやすいわけではなさそうだし。
（各部屋が細切れで使いにくい、普通ならダイニングテーブルを置きたい所が
廊下や行灯部屋への導線になっているなど）

そういう意味では世の中にあまりない不思議な間取りばかりです。
好みは人それぞれですが、センスの問われる選択になりますね。

・・・で、こちらは、めでたく２年後、住人となります。
よろしく。

[761: 匿名さん]

この間取りに生活導線を求めるのは無理では？
部屋数の確保だけで精一杯だよ。
収納だって隙間に作るから、浅すぎたり深すぎたりと
「考えていなさ加減」が伝わってくる。
これって確か、設計も竹中だったよね。
本当に建設の方は大丈夫か？？？
心配になってきた。

[762: 匿名さん]

間取りがいい物件ってどこなんでしょうね？

[763: 匿名さん]

コスモイニシアの方はワイドスパンのリビングで、柱もバルコニー側にありすっきりしてます。まだ売れ残りあるみたいです。全ての間取りは知りませんが多くの住戸が1倍で買えたみたいです。
パークシティの方が人気が高かったということは、三井＆竹中、駅至近のタワーというブランド、利便性を取った人の方が多かったか、それとも間取りが悪いと思わなかった人が多いのかな。
でも、こんなメジャーな物件で不人気な間取りの設計するなんて三井のマーケティング能力の問題なのか竹中の技術の問題なのか、確かに？ですね。私も我慢して部屋選びしてますが。

[764: 匿名さん]

↑ヒント
大○建○

[765: 匿名さん]

もう完売してしまったけど、コスギタワー（大成）の間取りも
「私にとっては」？？でしたよ。（好みの問題ですが）
三井に比べれば、まだ使いやすそうでしたが、
部屋数の半分くらいが、薄暗いと思われる開放廊下側に面していて、
風は抜けるが、１日中電灯生活が強いられそう。

三井の場合、行灯部屋は多くても、基本的に外側に部屋が固まっているので
ドアを開け放っていれば、昼間はそれなりに明るいかなぁと思いました。
（夜はどこでも一緒。陽が差さなくても外側に面しているのと、
チクワの穴みたいな中側に面しているのでは大きな差かな）

いずれにしてもタワーマンションは、宿命があるようです。
となると、間取りは何を優先して選ぶかしかない。

我が家は、SFTかMSTに絞って考えていたので、
明るさと各部屋の広さ、収納で選びました。
捨てたのは、全体の広さと部屋数、リビングの形状かな。
・・・おっと、価格も泣く泣く妥協し借金をより背負うことに。

今後できるマンション群は、板状タイプかタワータイプか？
タワーなら、どういう間取りになるか興味があります。
設計士の腕とセンスが分かって楽しい。
（もう買えないけど）

[766: 匿名さん]

日照、眺望、間取を満たす部屋はお金持ち用の広い部屋しか用意しないのがタワーの定石です。資金的に限界あるのにこの立地を求める人は何かを犠牲にしなければなりません。ここは日照、眺望が最初からだめな部屋が大半なので、間取くらいは選びたいところですが。
私は西の間取りが好きなのに、西は至近距離で三井のタワーとお見合いになるため悩んだ末、コスモの物件まで距離のある東を検討してます。

[767: 匿名さん]

>764
大豊建設が建てたマンションに住んでいますが、そんなに悪くないですよ。
確かに過去１件欠陥があったようで訴訟になっていますが。

大豊建設始まって以来の高層タワー。換言すれば、会社の威信をかけた物件
なので、変なことはしないと思います。

三井のスレなのでレジ擁護は、ここまでにしておきます。

[768: 匿名さん]

間取りの自由さが売りの竹中の工法だったようなので他にあまりない間取りを作ったらこんなになってしまいました、なんてことないですよね。

[769: 匿名さん]

SFT1期購入者です。今日MRからクリスマスカードが届きましたが、
既にMRは年末年始でクローズしてるんですね・・。
年明けも19日からですか・・どうりでこのスレの盛り上がりも欠けるワケで。
しかし年明けからはすげー激しい戦いになりそうですね。

私も当初SFTを検討し始めたとき、うなぎの寝床間取りを見て「はぁ・・」て感じでしたが、
たまたま私が希望した部屋の広さと予算で帰る間取りは
妥協できる範囲のものでしたので、購入しました。

他の物件も含めてMRはあちこち10件以上まわり、
当初は間取りばかり見ていた時期もありましたが、
結局のところ不動産を購入するということは、立地と利便性と環境を買うんだと考え
間取りは優先順位的には低くなりました。
まぁ、最終的には間取りはお金をだせばリフォームでどうにでもなりますし。
そういう意味で、この物件は納得して購入できたと思っています。

[770: 匿名さん]

庶民にも手が届き、間取りをあきらめられるだけの立地と利便性と環境を備えた物件は他にはあまりないというのも事実ですね。

[771: 匿名さん]

ふむふむ

[772: 匿名さん]

立地は東横線沿線でも最強。
敷地は余裕がある。
レジと比較する人がいるけど、レジの間取りそんなにいいか？
いわゆる田の字だと思うんですが。
コスギタワーも田の字でしょ。
別にここもよくないけど許容範囲内でしょ。

眺望なんてどうでもいいけどそれほど悪くないし。
なにより資産価値が高いからただで住める可能性が
あるとこがよい。やっぱこの立地にこの広々とした
敷地計画。素晴らしい。

フジサッシ跡地があの立地で坪４００万だから
ここは６００万でもいい。

[773: 匿名さん]

付け加えるとこの駅まん前にこの広さの敷地が確保出来てるのは
奇跡ですよ。奇跡。

[774: 匿名さん]

結局　そこしかいいとこないのも事実

[775: 匿名さん]

マンションの価値を最も大きく左右する要因も立地ですから、それが大事。

[776: 匿名さん]

正直、徒歩2分なんて東横沿線に今時あり得ないと思う。

[777: 匿名さん]

日照や眺望が悪いからこの奇跡的立地なのに4000万円台から手に入る部屋がある訳ですから、そのチャンスがあるだけ良かったと喜ぶべきでしょう。そうでなければ最低、6000万円からだと思います。安い部屋は倍率高くなると思いますが。