管理組合理事長の役割って？

[入居済み住民さん]

先日、上階ベランダの避難はしごが設置されている個所から、
白い液のようなものが染み出しているのを見つけ、しかも周りの外壁も
剥がれ落ちていたのに気づき驚きました。
慌ててカメラにおさめ、写真と手紙を理事長宛で管理組合ポストに入れておきました。
次の日の朝、管理人さんに聞いたのですが、管理組合のポストは管理人さんが毎朝
チェックしているようで、理事長に写真＆手紙を見せようとしたら
「私はこれから仕事に行くので、管理人さんから管理会社へ連絡してください」
と言って、手紙に目も通さなかったようです。

その後、一週間経っても何の連絡もないので、理事長に
「どうなりましたか？」というメールを送ったところ、
「管理会社へは、管理人さんから連絡してもらうようにお願いしてあります。
あとはご自身で管理会社のほうへ連絡とってください。」という返信がきました。

ベランダや外壁は共用部分ですよね？
管理組合理事とは、各組合員の意見などを吸い上げて、管理会社への連絡や
交渉をする立場ではないのでしょうか？
それとも私の考えがズレているのでしょうか…。

ちなみに、理事長は上階の方です…。

[1: 匿名さん]

理事長を雑用に使うのはやめましょう。

もしスレ主が「エフロ」だという認識があり、他の部屋の点検の必要性を伝えたかったのなら、そういう文章にしましたか？
２年アフター終えてます？
個別のベランダの不具合も専有組合員から管理会社（＝施工会社？）に連絡＆補修してもらって構わないと思います。

このスレ、単なるスレ主の愚痴になっており、管理組合板で問題提起するなら要点絞ってくださいね。

[2: 匿名]

理事張って、なんなの？字を間違った！長だった。

[3: 匿名さん]

>>1
そういうものなの？
何年経とうが共用部分の不具合があったら管理組合を通すべきじゃないの？
管理組合として、不具合の情報や修繕履歴を把握しておく必要があると思うけど。
共用部分でも補修費用が個人持ちの箇所ならともかく、組合持ちになる箇所なら
「雑用」とは言えないんじゃないのかな。

スレ主さん
ズレているのは理事長さんの方だと私は思いますよ。

[4: 匿名さん]

>管理組合理事とは、各組合員の意見などを吸い上げて、管理会社への連絡や交渉をする立場ではないのでしょうか？

全く違います。
そんな役員では有りません。
収支予算書に基づいて規約、総会決議を実行することが義務付けられています。
意見を吸い上げるのは、組合員２０%以上賛成者のある提案事項に限られ、それもその臨時総会決議によります。

[5: 現職理事]

>管理組合理事とは、各組合員の意見などを吸い上げて、管理会社への連絡や交渉をする立場ではないのでしょうか？

三流の政治屋といっしょにするな！
なんだ失礼な。

[6: 匿名さん]

＞「管理会社へは、管理人さんから連絡してもらうようにお願いしてあります。」
全く連絡なしとかならともかく、連絡してあるならこれで良いんじゃなかろうか。

＞「あとはご自身で管理会社のほうへ連絡とってください。」
緊急に大規模な修復が必要なら理事長に連絡が行って臨時総会とかの話になるだろうけど、
細かい修復で済むなら、理事長が逐一情報を受け取って窓口になる必要も無いかと。
でも１週間経っても管理会社から状況の確認のための連絡が無いのはおかしいね。
管理会社に連絡してみなよ。

理事長がどこまで熱心にこういう問題に対処すべきか、というのは難しい問題だが、
全ての理事長になった人に熱心に対処しろ、というのは無理な話。
理事長が逐一管理会社に連絡取って、問題の状況を把握して、組合員は全て理事長通して・・・、ってのは難しいかと。

[7: 6]

ちなみに自分、スレ主と全く同じこと起こったよ。
非難ハシゴのところから雨漏りしてた。

自分は管理会社に直接連絡して、次の日に調査のための人が来訪して、対処法とか決めてくれた。

[8: 01]

ちなみにうちの物件は、竣工2年経過してエフロが「複数」の部屋にでました。
当然、理事会で協議し施工会社との協議とりまとめはしましたよ。

スレ主のように「個人の代行」ではなく、スレ主が言う「物件の共用部の補修」に関して管理組合としての行為です。
01で書いたとおり、スレ主が「他の共用部も危惧」したものかどうかで異なります。
自分のために理事長が動くべきっということでは賛同できません。

[9: 匿名さん]

文面から、｢理事長宅から自宅へ…｣なので理事長がもっと責任意識を持って欲しいのでしょ？
立場が逆ならﾜｰﾜｰ言うでしょ？
ってことじゃないかな。

[10: 匿名]

ダメダメ無責任理事長の典型です、早く役員を止めさせましょう。
ダメダメマンションになってしまいます。
通常はまともな理事長なら現場を見に来ます。
スレ主さん
マンションコミュニティーのサイトを見るよう理事長に話して下さい。

[11: 匿名]

スレ主は自分も組合員の一人であることをお忘れなのだろうか。
皆さん仰っているように、理事長は雑用係ではありません。
気付いた人が対応し、その内容を理事長や理事会へ報告すべきでは？

理事長の動きに不満ならば、自分が立候補してやればいいのに。
｢雑用何でもやります！｣って言えば、みんな賛成してくれると思うよ。

[12: 匿名]

>自分が立候補してやればいいのに。

こういう言い方する人、私好きじゃないな。

[13: 匿名]

でも、11さんの言うとおりですよ。
自分ではやらないやりたくないことを他人(理事長)に求めるのは我儘といえますね。

[14: 匿名さん]

まもなく閉めきりです。
この機会に問題点を提示しましょう。

国土交通省
分譲マンションの政策に関するご意見募集について
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000048.html

[15: 匿名さん]

既にシナリオは出来上がっております。民主党の大臣様のプロパガンダに過ぎません。

[16: 理事長経験者]

この案件は、どう解釈しても雑用の部類ではないでしょう。

マンションの維持管理は組合の本来業務ですし、１件で発生したら他の住戸でも発生する可能性を疑うべきでしょう。
築２年以内であればアフターサービス基準に照らしてで対応させることもできます可能ですし、できなくても雨漏りが発生する前に対処できるものもあるはず。
この１件だけの補修で済ませるのは、管理組合にとって不利益となる可能性もあります。
理事長がまずすべきことは、トピ主さんの住戸に対する対応ではなく、全軒の調査を管理会社に指示することですよ。

>あとはご自身で管理会社のほうへ連絡とってください。

という対応は、誤りですね。

[17: 匿名さん]

>>16さん
おっしゃるとおりです。

[18: 匿名さん]

管理会社はどうして動かないのでしょう？
うちのマンションは管理員や理事から連絡が行けば、管理会社のフロントが即座に対応を開始しているのですが。

[19: 匿名さん]

理事長は忙しいのを言い訳によく知ろうとしていないんじゃないの？
申し出が共用部分のことだときちんと理解しているのか？

[20: 匿名さん]

ベランダは専用使用部共有部分ですからねぇ
(あ、釣られた？)

[21: 匿名さん]

スレ主の主張は、
・理事会は管理会社への連絡、交渉業務を(も)行うべきである。
って事ですよね？
それは、間違えてないと思いますよ。
ただ、連絡なんかは、理事会でなくても、組合員が行っても良いかな？とは思いますが。

今回のスレで疑問点があるのですが、

１．ここで言う管理人さんは、どういう立場の人？
　管理会社から派遣された人ではないの？？

２．「どうなりましたか？」のメールを送ったのは、どのタイミング？
　状況確認にすら来てない？　状況確認は来たけど改修等の対応がマダ？？

もし、１．＝管理会社からの派遣。
だったとすれば…理事長は、管理会社への連絡業務を行っているのでは？？
管理会社からの派遣でなく、組合の直接雇用等だとしても…
間接的に管理会社への連絡業務をしている気がしますが。。

んで、２．＝状況確認にすら来てない。
なら、状況確認は、日程調整が必要だろうから、(直接調整してもらった方が早いんで)
「自身で連絡とってください。」の回答はある意味正しい気がします。
状況確認が終了後、お宅と、理事会(理事長)に、報告が入り、具体的対応策についての検討等が
理事会で行われる事でしょう。
＝状況確認は来たけど改修等の対応がマダ。
なら、交渉・調整などを行っていないって事で、理事会が正常に機能してない気がしますね。

他にも個人的興味などで、細かい疑問・質問はありますが…
(exp.理事長は、手紙に目も通さず何故管理会社に連絡すべき内容だと把握できたの？
手紙の内容は、自分の所を直して欲しいだけの嘆願？それとも全体的な不具合の危惧を報告？)

失礼を承知で書かせて頂きますが、
何となく全体の文の雰囲気を読む限り、スレ主は『少しだけ』他人任せな感じがします。
やる気の薄い理事長・理事会なら尚更、組合員が自ら動ける所は自ら動く事で理事会の負担を減らし、
従来業務に集中できる環境を作ってあげた方が良いような気がします。
(やる気がないのに、雑用ばかりやらされたら、更にやる気なくすと思いませんか？)

[22: 匿名さん]

あの。。そもそも管理委託契約は管理組合と管理会社で締結しているものであって、やりとりは管理組合を通じて管理会社へ連絡を入れなければなりません。
区分所有者から管理会社へのルートは契約とはなんの法律関係もありません。
したがって、管理会社は一区分所有者からの対応なんて無視されても文句言えませんよ。
多くの人が勘違いしていることです。

この理事長は本当に駄目駄目理事長です。
地域のマンション管理センターなどに掛け合ってください。そしてこの駄目駄目理事長をもっと追い込まなければ、このマンション管理はズタボロになること間違いありません。

[23: 某理事長]

工事物や管理費を支出して行うようなことは、管理組合の総意をまとめ、業務執行の依託を受けている理事会が行うというのが一般的だとは思いますが、日々のトラブル対応まで管理組合でまとめて、理事会が管理会社と対応するというのは現実問題として困難です。

理事会のメンバー自体がボランティアであることが、普通ですから、日々の対応について管理会社に業務を委託しているのだと思います。

ですから、組合員が直接、管理会社へというのは、普通の事だと思います。

日々の各組合員のクレーム対応なんてしていたら、理事長は本業の仕事なんて出来なくなりますよ。

[24: 匿名さん]

駄目理事長とか言っている奴は、理事長やったことがあるのかねぇ。

うちは、問題があったら直接管理員にクレームを出してもらっているよ。その後、管理会社から報告が来るから対応の協議。大した事でなければ管理会社の方で処理して報告が来る。

大規模マンションで理事長なり理事が、直接クレームを取りまとめていたら本業に支障が出るよ。

理事長が、駄目と言うより住民のクレームを受け付けない管理会社の方が駄目なんじゃないの。

[25: 匿名さん]

>>22
別途、管理会社と電話対応業務を契約している場合があります。
あなたの、マンションは知りませんが一度管理委託契約書を熟読してみて下さい

[26: 匿名さん]

ほんで、スレ主さんの所、結局どうなったんだろうね。
スレ主が管理会社に連絡入れ…無事解決したんだろうか？

[27: マンション投資家さん]

国のマンション管理標準規約では、個別の電話対応業務条項なんてありませんよ。

私は理事長やったことありますけど、すべては規約に基づき管理組合も管理会社も動くものです。

勝手に一管理組合員が管理会社にかけあってもらっても、管理組合として困ります。

一々管理組合通してやるのが雑務で本業に差障るというのは、職務放棄も甚だしいですね。

マンション住民としての資格はありません。

以上。

[28: 匿名さん]

ま、別に理事長一人にすべてを押し付けることはないし、他にも理事は複数いるわけだし、理事会はもっと区分所有者の意見を吸い上げ、機能させるべき。でないと、いいマンションになんかならないし、ダメダメ理事会のマンションは将来的に資産価値が大幅に下落するでしょうね。自業自得ってとこかな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[29: 匿名さん]

ま、会社の労使と同じだな。
労働組合と経営者との協議であって、一組合員が経営者にあれこれ直訴するもんでもないしな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[30: 匿名]

ただ、現実には区分所有法のくの字も知らんヤツが多いからなあ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[31: 匿名さん]

２４に聞きたい。
２４の考える理事長って総会・収支関連以外で何してるの？まさか全部管理人任せってことはないですよね？？

[32: by 24]

31の所の理事会よりは、仕事をしているとだけ答えておくよ。

標準管理規約とか言っている奴もいるが、単棟でも団地でもいいけど業務の委託等(単３３条団３５条)をよく読め。

問題は、受け付けるのが誰かじゃなくて如何に対応して問題を解決するかだ。それを誰がに拘っている時点で馬 鹿役人と一緒。

勝手に全部丸投げと書きたきゃ書けばいい。読解力の無い奴は、相手にするだけ無駄だ。

[33: 匿名さん]

悪いけど、この世の中契約、規約に基く。
契約、規約外で行うのは勝手だが、何か問題が起こってしまった場合、その行為は覆される。
面倒だから、管理人がいるから、っていう理由は、理事長職としても人間としても最悪である。

[34: 匿名さん]

私は24さんに賛同、理事経験者です。
理事に自ら立候補する人なんて、我がマンションでは皆無です。輪番制で仕方なくって人がほとんどでしょう。

定年退職者ならわかりますが、普通に仕事してたら、いちいち対応なんて出来ないですよ。
当然、経験も対処の仕方もわかっている、常勤している管理人が対応するのは自然のことではないでしょうか？

管理組合に丸投げしてるわけではないですが、日々の細かな事までいちいち理事長を通していたら、理事長なんて誰もやらなくなると思います。

理事長を責めるのなら、ぜひ次年度は立候補され、正しい理事長の在り方をマニュアル化でもされたらどうでしょう。

[35: 匿名さん]

理事長が全て抱え込むことないよね？
理事長は他の理事に職務の一部を委任できるんでしょ。
建物の不具合は建築担当理事、違法駐車は○○理事、ゴミ問題は○○理事…と
割り振って、窓口となり主として動く役員を決めておけば自分は少し楽になるよ。

[36: 匿名さん]

>>34

そういうズルズルな関係が後々トラブルを起こすんですよ。
管理人には管理人の仕事がきちんと規約上盛り込まれている。
それ以外のことで何かあった場合、だれが責任を取るのか？？

いちいちって言いますけど、完全週休２日の現在、理事が数人いる理事会で、対応面倒というのはあなたの住むマンション管理をおろそかにしている以外の何物でもありませんよ。

[37: 匿名さん]

36

窓口が、一本化されているからその方がいいに決まってる。問題別に窓口を分けるなんて住民からしたら不便極まりない。

週休二日って平日はどうするんだ。うちの場合は24時間体制なんだけど。36のところは、サービスわるすぎだろう。

自分の所の契約と他所がすべて同じだと思っている所が愚か。規約をよく読みなさい。

[38: 某理事長]

理事長が住民の窓口になるのが当たり前と言っている人は、理事長には24時間、365日、プライベートな時間は持てないでも当たり前と思っているのでしょうか?

確かにそうそう問題は起こらないとは思うけど、深夜しかマンションに戻ってこない人とかが、部屋に戻ったら問題があったから、理事長の自宅に、深夜押し掛けたり、一家団欒の夕食時に押し掛けて、クレームを持ち込んでも当たり前とでも言うのでしょうか?

それとも理事長になったら、自宅の電話とかも公開して対応すべきとでも言うのでしょうか?

普通のマンションであれば、管理会社が24時間の電話受付などの窓口を設けていると思うのですが、もしかしてそういうのもないマンションがあるのですか?

[39: 匿名さん]

だから、理事長のみに集中させることはないだろって言ってるじゃん。アホが。
理事会には理事数名いるだろ？
なんで理事長だけに責任を押し付けようとするのかな。
責任逃れの輩が多いマンションは御免だね。

[40: 匿名さん]

某理事長さんよ、管理会社が２４時間受付してるところなんて１％もあるかいな。
あんたのマンション管理会社どこか公開しろよ。

[41: 匿名さん]

35や36のマンションが、それと言う事でしょう。

[42: 35]

>>37
>問題別に窓口を分けるなんて住民からしたら不便極まりない。

>割り振って、窓口となり主として動く役員を決めておけば自分は少し楽になるよ。
↑を書いたのは自分なんだけど、住民の苦情窓口って意味じゃないよ。
苦情等を住民から受け付けるのは、主に日中だから管理員でいいと思う。
管理員や、それを伝え聞いた管理会社フロントマン、関連業者等との連絡窓口という事。

[43: 匿名さん]

>>39

窓口が、役所みたいに分かれていたら不便だと言うのが分からないのか。

理事長が理事に成っても平日の昼間とかいる人でないと週末までまてみたいな事になるだろう。行ったら行ったで週末出かけるので対応できませんとか別の理事に回されたり、発想が馬 鹿役人。

>>40

自分物を知らない事を威張るな。

[44: 匿名さん]

>>42

今問題に成っているのは、最初に受け付ける窓口の事。
それを、管理会社にさせるのは問題理事会と一部の輩がわめいている。

[45: 某理事長]

24時間緊急時対応もしてくれない管理会社に管理委託していて、不安はないのかな?

そして24時間対応してくれる管理会社が1%もないなんて、どこの統計でしょうか?

逆に対応してくれない管理会社を教えてほしいものです。
ブラックリストにしたいと思いますので

[46: 某理事長]

追記です
私のマンションの管理委託契約では、昼間の間は管理員が、居住者からの諸事の受付をする事と、夜間、休日時の緊急時には、管理会社のコールセンターで24時間受付を行い、緊急出動が必要な場合は無償で行う契約にしています。

[47: 匿名さん]

管理組合主催バーベキュー会。
先代、先々代の理事長が管理組合相談役に名を連れているのに何時から始まったか判らないバーベキュー大会。
最近になって自治会と共催になった。（費用折半）
それにつけても、便宜供与受けている業者からの寄付、差し入れもあるはずなのに明かされていない。
会員より招待客の方が多い奇妙なバーキュー会。明らかな管理組合理事長の前職をかけた人脈披露、こんなに立派に管理組合運営していると言う見せ掛けそのもの。組合員も知らない固定化された業者発注。
独断横暴管理組合。

[48: 匿名さん]

理事長、正体あらわし過ぎ（笑）

[49: 匿名さん]

作り話の陳述は大人げないね。

[50: 匿名さん]

>>46
管理会社明示していない！質問の答えになっていない。