リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【３】

[物件比較中さん]

↓【２】からコピーしました

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。


【２】はこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8761/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[741: 匿名さん]

どういうのが良い間取りなの？
定義がよくわからん

[742: 契約済み]

よくわからんが、
一定の部屋を集中して売ってるのは確か。

70〜80平米の22階以下は、ほとんど出して残り数件て感じ(グレーだらけ)。
90平米クラスの中層は未販売(白だらけ)。
高層と60平米以下は逆に、間引いて販売(白と色つき混在、グレー少なめ)。

日本人マンション族は「家族4人で3LDK」が好みだからかね。
自分も75平米にしました。例に漏れず中流ですから南は無理っす。

[743: 匿名さん]

一般的な定義は、人気の度合でしょう。東南角部屋が一番の人気なのは明らか。クラッシーに関しては東南角部屋はコスタと思いっきりお見合いなので、南東角部屋が一番良くて一番高い。シンメトリー間取りで同じ広さなのに東南角部屋に比べて760万も高い。事実、西南角部屋の売れ行き好調で、東南角部屋は殆ど売れてないらしい。

[744: 匿名さん]

つまりいい部屋って
値段的にも広さ的にも中間層ってことになるね
高すぎず安すぎず、平均値
庶民に都合がいい部屋…
本当に純粋な意味でいい部屋は高いから心配しなくても残る

[745: 742]

>>744
そうそう。そういうこと。
でもさ、もし7000万とか出せる身分だったら、
わざわざ小杉でなくても、もっと便利で住み良い所に行きたくなっちゃうなぁ。
でも都内行ったら同じ値段で狭くなっちゃうから、それも困るね

>>743
MDの北東角部屋の景色も良かったよ。

[746: 購入検討中さん]

先週末の販売どうだったのでしょうか。抽選か

[747: 匿名さん]

小杉を選ぶ理由は人それぞれ事情があります。
ただ単に値段だけで決めてはいない。
７０００万だすなら小杉じゃなくて他を選ぶとか、
どうのこうのといってるけど、
通勤の問題とか家族の問題とかで小杉を選ぶ人
だっていると思う。

値段がすべてじゃないし、払える人は払える金額。

[748: 745]

>>747
ごめんなさい。
自分には出せない金額の部屋があるのを見て、羨ましくなりつい口が滑った。
ちなみに自分も、値段ではなく、家族の事情と通勤の便で小杉に決めたんです。
他県の人たちからは、わざわざ高い東横に住むなんて無駄遣い、とよく言われる。
でも広さより家族と自分特有の便利さを買ったんだよね。
人それぞれって言われて改めて認識しました。

[749: 匿名さん]

>>742
売りやすい部屋だけ先に売っちゃったら、普通はその後苦戦する。
それでもそうしたということは、既に値下げが予定されているのかもしれないね。

[750: そうかなあ。]

普通は売りやすい部屋から優先的に売るんじゃないの？
短期でまとめて売ってしまったほうが、キャッシュフローの回転が速いし対費用効果も高いような気がするが
ある程度売れたら体制縮小もできるわけだし。

[751: 匿名さん]

マンションって要望書出ない部屋は売らないよねどこでも。
抽選がないマンションは先着順で販売だし、売れる部屋から売るのは当たり前のような。。
いらない部屋ばっかり出しても売れないでしょ。

[752: 匿名さん]

全戸完売まで計画的に売ることを考えて、普通は下記のようにするものと理解しています。
それがそうなっていないということは、普通ない計画があるのかもしれないと考えています。


■期分け販売の目的は「売れ残り」を防止すること
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20071009d3000d3.html

戸数が多ければ、その分、どうしても住戸によって人気（売れ行き）にバラツキが出る。そのため、営業サイドから見た場合、「売りやすい住戸」と「売りにくい住戸」をうまく組み合わせる（＝期分けする）ことで、満遍なく客付けしたい狙いだ。つまり、全体として「人気のない」＝「売りにくい」住戸ばかりが残らないよう、各期ごとにバランスよく両者を配分して売り出したい。これが第一の理由だ。

そしてもう１つ、販売広告上の理由もある。これは分譲マンションに限ったことではないが、何かある商品を売り出そうとした際、販売時に「新しさ」をアピールするのは営業の基本中の基本だ。

[753: 匿名さん]

１次では、要望書が出てない住戸も販売していました。
北側の狭い住戸は価格改定もあるかもしれないけど、上の方は安ければ売れるというものでもないでしょう。
来月から実際に人が住み始めると、それを見て買う人が増える可能性はあるかもしれません。

[754: 匿名さん]

予想どおり安い部屋だけ売れたね。
あとは6000万後半〜の部屋をどう捌いていくか。
半分ぐらいあるから買える人は焦らなくても大丈夫でしょうね。

[755: 匿名さん]

第１期３次は、５５戸販売するみたいですね。

[756: 匿名さん]

2次は何戸くらい契約がきまったんでしょうか？

[757: 匿名さん]

だいぶ低層は埋まってきたから、３次では全体の
半分くらい埋まるのかな？

[758: 匿名さん]

首都圏で今、一番成約率が高いって、MRで聞きました。常に販売に出した80%位をキープしていきたいらしい。今回は、2次で2倍以上の倍率が付いた1LDK中心との事。

[759: 匿名さん]

>>758
1LDKって意外と人気があるのしょうか？
今回もJJナビには西向き住戸が出ているようですが。

営業トークなので、首都圏で一番というのは？？？ですね。
それは結果論ではないかと。

[760: 匿名さん]

首都圏で成約率No1なんですか？
フタを開けてみたらなかなかだったってことですね。

[761: 匿名さん]

思ったより好調なんですね。

売れない、暫くして値引きだろうと予想していましたが意外ですよ、成約率が高い？
その根拠となる数字は、と言ったら営業さんはどう返してくれるのでしょうね。
成約率の数字は他社比較データとしては拾えないはずなのですがね。

[762: 匿名さん]

三井不動産または住商が扱う物件の中でということなら、
確かに成約率No.1でもおかしくないですね。
他社の投げ売り物件は含まれませんから。

[763: 匿名さん]

ここは、三井・三菱・住友の３社が販売提携してるから、その中の話しです。
そこそこの物件はこの３社(旧財閥系)ですからね。

[764: 匿名さん]

借りるより買いたいってことなんでしょうかね。

[765: 匿名さん]

イーストの賃貸棟から、数人購入されたと聞きました。20数万の家賃払うなら、買った方がいいですもんね。買えるなら…
ここ提携ローンだと、0.975%の超低金利が適用できるみたいし…
あとは頭金どーするか…

[766: 匿名さん]

パークシティでも、0.975％の、提携ローン組めますよ。三井は、全部金利低いのかな？

[767: 匿名さん]

その他、大手銀行なら大体対応してるみたいです。銀行営業に聞いたら、売主と物件によって違うとの事。都内のタワマンで、0.875%ってのがありました。

[768: 十分なマンション？]

今さらですが、書き込みみてちょっとビックリしたので。目黒と品川の戸建が７千万って、どんな家想定してますか？　幹線道路に面した３階建ての狭小住宅？　京急の駅から３０分歩いた工場地帯？　目黒なんか、その値段でまともな家買えないはずですが。小杉でも７千万じゃ、何も妥協しない「十分な」部屋は買えないと思ってます。十分な部屋とは、私の場合、駅から徒歩１０分以内で、付近に(将来にわたって)障害物のない陽当たり良好な南か東南の角部屋で、広めのバルコニーがニ辺に渡っていて植栽の置ける、９０平米以上の住宅地の低層マンションのこと(細かいことは省略)ですが、こんな部屋は、５年前の底値の時でも、７千じゃ買えませんでしたよ。ましてや今は。。。皆さんには、どんなのが「十分なマンション」なんですかね。

[769: 匿名さん]

クラッシーの３次販売の戸数を見て気ましたが、
２次まででだいぶ売れてたんですね！
正直びっくりしました。
３０階以下はほとんど灰色になっていました。

[770: 購入検討中さん]

ちなみにグレー色は、成約してない部屋もありますよ。この物件を検討している人なら色ついてるだけで焦って買っちゃいますからね。どこのマンションでもやってますからね。

[771: 匿名さん]

まあ、成約してないかもしれないけど、灰色になっていると
いうことは、好意的に検討しているってことですね。

[772: 匿名さん]

769さん営業お疲れさま。
こんな時間まで大変ですね。

[773: 匿名さん]

オープン以来集客してきて、第一期一次で120強しか供給できなかったのに、二次と三次で一気に供給増加。
デベも作戦変更ですね。一次は要望書をベースに供給。二次、三次はいい条件(低中層の日当たりよいとこ)を中心に一気に供給してしまい、新たに来るお客さんに見せる価格表は販売済みだらけとする。
『残り少ないですよ』作戦ですね。
一つ売れたら、隠してある売れ残りを、キャンセルと称して、オープン。
不動産屋さんの常套手段。毎週、価格表は少しずつ変化してるはずですよ。

不動産屋は相変わらず進歩がないというか、いつまでこんなアコギな商売が続くのかね。私も昔は不動産業界にいたけど、本当に変わらない業界だなと思います。
いっそのこと、期分け販売を禁止し、価格は事前発表を義務付け、販売物件はすべてレインズに登録を義務付けて、レインズを一般消費者に公開しちゃえばいいのに。その上で契約の登録は消費者側ができるようにして、デベの在庫隠しを禁止にするとか。
その結果、完璧な市場競争にさらされて、住宅価格の抑制がされる。
住宅費が減った分は他の消費に回せるから、経済が循環する。困るのは給料が減るデベ社員だけ。
後半はスレ違いですが、麻生さんどうでしょう？

[774: 匿名さん]

いいと思…誰だ？

[775: 匿名さん]

>>773さん担当の物件、売れてないんですね〜ネガキャン営業ご苦労様です。
此処は最初っから価格オープンにしてますよ。
いつ下げるかとチェックしてますが、MR販売まで下げないって強気。
他社営業さん、内緒で下げてくれないんですかね〜？

[776: 物件比較中さん]

あれ、92m2、6000万台の角部屋まだあるかな？
野村の70m2、6150万の部屋より、いいと思うが(よく売れたなぁ)。。。

[777: 匿名さん]

今月末で一時閉鎖となるデリドはいつ再開するのだろう。
T-point使えるので重宝してたのだが。

[778: 匿名さん]

デリドファンとしては悲しい限り。不便になりますね…
おそらく再開は新駅ができてからとか。でも、新駅できるのも延び延びになるでしょうから、だいぶ先でしょうか。

[779: 匿名さん]

少なくとも、新駅開業は延びませんね。
でも、デリドはレジとコスタがあっても厳しかったから、ちょっと難しいかも。

[780: 匿名さん]

逆に言うと顧客はレジとコスタだけなんですよ＞デリド
り口が新駅側にしかないし、駐車場も２台分しかないから
車客や東急駅がわの人はまず来ない。
品物じたいは良かったしお弁当がおいしくて好きでした

[781: 匿名さん]

購入検討しています。遠いので足を運ぶことができませんが、現地を見られた方にこのマンションのプラス面とマイナス面をお聞きできれば幸いです。よろしくお願いいたします。

[782: 匿名さん]

周りに高層マンションが建つ計画がありようですが目の前のフィットネスとジーンズメイトがある土地にもマンション建つ計画がありますか？

[783: 物件比較中さん]

＞782

はい、建ちますよ。担当の営業さんが言ってました。

[784: 匿名さん]

＞７８３
昔からある三角地帯の「セントラルフィットネスクラブ」がつぶされちゃうの？

[785: 匿名さん]

私は聞いてませんが、
あの場所があのままってのはないでしょうね。
新駅と東急の中間にありますからね。
リッチモンドホテルと同じぐらいの土地の広さあります。

[786: 匿名さん]

リエト八方塞がりになるね。南西のみ生き残り。

[787: 匿名さん]

建っても２０階ぐらいでしょうし、リエトから距離があるので殆ど影響ないですよ。
それに実際に建つかはわからないし。

[788: 匿名さん]

北側に建物あると逆に日照を反射して明るくなる。

[789: 匿名さん]

>>783 営業の間違いですね〜
あの場所は、複雑に地権者が入り組んでて、そう簡単にはいかないようです。
再開発エリアになってないのも、そーいった理由からでしょう。
よって、建築計画はありません。

[790: 匿名さん]

レジを検討していた際に営業から聞いた話では789氏の言うとおり三角地帯はしばらくあのままになると聞きました。もうかなり前の話ですけれど。

[791: 匿名さん]

マンションなんかできなくていいけど、ジーンズメイトとあさくま、何とかならんかな。ショボすぎて、通りかかっても入る気にならん。あの場所にもっとましな店舗がほしいな。マックやミスドのドライブスルーでもあったほうが、まだましだ。セントラルは、たまに行ってるから、つぶれたら困るけど。

[792: 匿名さん]

マックやミスドは良いけど、ドライブスルーや駐車場は必要ない。駅前なんだし。
車の利便性は小杉には必要なし

[793: 匿名さん]

駅前だろうが、車は必要。買い物で荷物が重い時、雨の日、スノボに行く時、旅行に行く時、絶対あったほうが良い。
まあ車も維持できない程、給料が安い人は、無理しないほうが良いが。
私は運転が好きだから、あえて運転手は雇ってないが。

[794: 匿名さん]

４２階から上の部屋はまだ売り出されないのですか？

[795: 匿名さん]

ドライブスルーの利便性を享受するのは、この近くの住宅じゃない。遠隔地からわざわざ集客したり便利にする必要なし。
目の前の住民で、車も所有してますが、ドライブスルーや車で来れる施設なんて迷惑極まりない。
車持ってる住民ほど土日に渋滞するから必要ないでしょう。
車ないと不便なとこに住んでる人にはすいませんが。

[796: 匿名さん]

横槍ですが、話が微妙にずれて噛み合っていませんよ。

「車が必要か否か」という話と、「ドライブスルーや駐車場が必要か否か」という話。

書き込みは良く読んだ方が良いのでは。

[797: 匿名さん]

要望書が出てないから売り出してないみたい。
南向きの3Lで8000万〜ですからね。

[798: 匿名さん]

登録料がいらないなら気軽に登録→キャンセルできるんですね。キャンセルされた物件は次回に売り出されるの？

[799: 匿名さん]

実際、買われた方にお聞きしたいのですが「決め手」はなんでしたか？

[800: musako]

ところで、武蔵小杉駅前のロータリー（パークシテイー側）はいつごろできるか、どなたかご存知ですか。出来ると再開発地域の印象が随分変わると思うのですが・・・

[801: 匿名さん]

あの三角地帯はゴクレがまとめそうだって聞きましたが。

[802: 匿名さん]

あそこは既に地下駐車場があるので、それを活かした構造になることが予想されます。

[803: 匿名さん]

>>800
駅前ロータリー完成は2013年。
南側駅近タワーと同時完成だったと思います。

[804: 匿名さん]

リエトの前の綱島街道拡張工事？はいつ完了するのですか？

[805: 匿名さん]

綱島街道は、拡幅工事に何十年もかかっていて、ところどころは、すでに出来上がっているけど、できたとこだけ二車線にすると、かえって渋滞するので、車線を使わせてないですよね。マンションの前も、当面は舗装して、外側車線にバリケードを置いたままになるんじゃないかな。でも、だいぶできてきましたから、そう遠くないかも。考えてみると、二車線化できてないのは、日吉駅に向かう坂道ぐらいですね。

[806: 匿名さん]

綱島街道は、陸橋さえ2車線化すれば東京側から木月４丁目まで2車線になるのでかなり快適になりそうです。

府中街道はあきらめましょう。

[807: ご近所さん]

>No.806

>綱島街道は、陸橋さえ2車線化すれば東京側から木月４丁目まで2車線になるのでかなり快適になりそうです。

そのためには大きな課題が残っています。元住吉駅下がりの交差点。
渋川がクロスしており、橋梁の幅員が足りず、架け替えの必要アリ。

大口径の水道管？も飛び出しており、敷設替えが必要です。
相当な大工事が残っています。

[808: 匿名さん]

街道筋のマンションだと何階位まで排気ガスが上がってくるのかしら？

[809: 匿名さん]

綱島海道の渋滞が激しいのは、日吉から綱島にかけての横浜側。
川崎側はそれほど渋滞しない気がするので、今のままでもそれほど
問題ないような気がします。早急に４車線化すべきなのは横浜側では。
ただ、リエト前も含めて歩道は早くきれいに仕上げてほしいですが。

[810: 匿名さん]

＞No.801
まじっすか？あの狭い敷地に高層タワー建設ってことないよね！！？？

[811: 匿名さん]

そんなに狭くないですよ。
Googleマップでみるとリッチモンドホテルと同じぐらいの敷地ありますよ。

[812: 匿名さん]

>>810
そんなに狭くないですよ。
Googleマップでみるとリッチモンドホテルと同じぐらいの敷地ありますよ。

[813: 匿名さん]

明日は、３次の登録、抽選ですね。三角地帯に高層マンションって
もしかしてネガキャンだったのでしょうか？

[814: 周辺住民さん]

仕様が悪いと思います。やはり賃貸仕様。ダビンチアドバイザーの投資物件だったのを、住友などが高値で買った物件。かなり割高だと思いました。

[815: 匿名さん]

高級マンションを見慣れてない人は満足かも。

[816: 匿名さん]

仕様が良くて満足感に浸るのは最初のうちだけで、そのうち気にしなくなるのでは？
他人を呼んだときに、社交辞令で褒められることはあるかもしれないけど。

それにせっかく仕様が良くても、普段の手入れを怠るとどうなるか…
実際、壁面とかが汚れるのを嫌って、油を使った料理をしないとか、
レトルトだけを使う人がいるということを聞いたことがある。
設備は使ってなんぼなのに、張りぼてじゃないんだから、
使わないと本末転倒だよね。

[817: 匿名さん]

三角地帯にマンション地区となってるのは事実。ただ、具体的な計画は何もありません。
営業さんによると、あそこの店舗はいつでも立ち退けるように、チャチな作りだそうです。いつかはマンションになるんでしょうねと言ってました。

[818: マンション投資家さん]

>No.817
>三角地帯にマンション地区となってるのは事実。ただ、具体的な計画は何もありません。
>営業さんによると、あそこの店舗はいつでも立ち退けるように、チャチな作りだそうです。いつか>はマンションになるんでしょうねと言ってました。

概ね合ってます。純粋マンションとはならないと思います。
詳しくは、下記リンクへ。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/nakam...

約０．８ha
土地利用に関する基本方針には、
『(仮称)JR武蔵小杉駅の駅前にふさわしい魅力ある商業・業務機能と、利便性の高い都市型住宅等の導入を図る』とあります。まとめて市の方針に従い開発するなら、容積５００％以上にして、街づくりを誘導してゆくということだと思います。

[819: 匿名さん]

三角地帯はセットバックを取ると、満足な高層建築は立てられないということを聞きました。
無理に建てても、採算が取れないんじゃないですか。

[820: 匿名さん]

三角地帯にマンションができるとしても、賃貸になると予想します。
下層階は商業施設になるみたいだし、敷地にもゆとりがなくて、
他のマンション群と東京機械跡の商業施設に囲まれるあの立地では
とても買う気にはなりません。
また、安ければっていう話になるのかもしれませんが。

[821: 匿名さん]

今日は、3次の抽選日ですね。
どの程度の応募があるのでしょう。

最近、夜、高層の部屋に明かりがついていますが、
高層階も売り出し始めたんでしょうか？

[822: 匿名さん]

話の流れとしては単純。

営業マンの普通の会話。
『これだけ便利な駅前ですから、もったいないのでやがてマンションか何か再利用
がされるにではないでしょうか。』
『作りもそんなに堅牢じゃないから、建て替えは簡単かもしれませんね』
↑何も間違ったことは言ってない。

それを聞いたアホな理解力のない検討者
あそかはマンションがすぐに立つという誤解。
さらにそれをこのようなとこに、決定事項のように営業マンが言ってたと書き込む神経。

事実
権利関係が複雑で一体として利用するのは相当大変。
但し、当然ながら利用価値があがり、ビジネスとして成立すれば可能性がないわけではない。
1-2年前の新新価格でマンションラッシュの際に相当な条件で、企画が持ち込まれるも
不調。少なくとも今の不動産状況ではしばらくは可能性なし。

セントラルは大規模な内装改装済み。現状不採算の風評はない。

[823: 匿名さん]

と、根拠の無い強気で購入した後、現実に建築計画が掲示されると、泣きながら騒ぎ出す・・・。
そんな人⇒>>822。

[824: 匿名さん]

822さんの話の筋が妥当だと思うけどな。

[825: 匿名さん]

三角地帯のマンションが確定しているなんて誰も言ってないし、
あくまで仮の話をしているだけなのに、８２２みたいに上から目線で
むきになって反論するのはいかがなものかと。
営業から聞いたというのも嘘かもしれないでしょ。

[826: 匿名さん]

上から目線でもないし、むきになってるとも
思わないけど。

定期的にマンション計画が確定したかのような書き込みが
あるからでしょ。
営業は普通に言うよ。そこに計画があった方が相手の印象がよさそうなら、
ありそうな話を。ない方が良さそうなら、何もないっていう話を。それが営業だから。
嘘さえ言わなきゃいいんじゃない。

それを理解力のない検討者が都合のいいように解釈するのが問題かと。
自分だけで解釈するのならまだいいけど、それをこういうとこに書き込むのが
たちわるい。

[827: 匿名さん]

「アホ」だとか「理解力のない検討者」とか完全に見下した書き方をしているのに、
そのことさえも認識していないとは…

[828: 匿名さん]

3次でどのくらい売れたでしょう。
昨日の抽選会も、果たして「抽選」が必要だったのでしょうか。

[829: 購入検討中さん]

低層中層階は、ほとんど売れてしまった。これから一部先着受付をします。
とくに4〜5000万円台で検討中の方は、お早めに。

[830: 匿名さん]

４５階だと何階までが中層階になりますか？

[831: 匿名さん]

単純に
10階まで、20階まで、それより上
じゃだめ？

[832: 匿名さん]

単純になら、15、30、45じゃない？
もう30階以下は、ほとんど無いのですか？
売れるものですねえ
まあ、次のタワーマンションは、いつになるか分からず、タワーに住める最後のチャンスかも知れないからね。

[833: 匿名さん]

>>832　朝から営業お疲れ様です。

[834: 匿名さん]

買われた方いらっしゃいますか？

[835: 匿名さん]

すぐ何か言うと営業と決め付ける８３３もやだね〜。
そおいうあなたはどこの営業マン？

[836: 一期一次契約者]

もともと三次向け住戸は少なかったから、いてもここ見てないだろうね。
二期の申込みはいつ始まるのかな。夏って噂もあるけど。
ビューラウンジ早く使いたいな。

[837: 匿名さん]

夏ってことは既に中古販売を視野に入れてるってことでしょうか

[838: 匿名さん]

既に築一年が経過し、新築マンションではなくなっているわけで。
この板から中古板に移されたりしないのかな。

[839: 物件比較中さん]

営業のヒト、「インターネットではいろいろ言われているが・・・」とか、
「スーパーやパン屋など派手な施設はないが」などネガトーク多すぎ。
こっちは都内からチラシ見て初めて武蔵小杉に足を踏み入れ
タワマンまみれで驚きつつも、
最近の低金利と利便性に惹かれていたので、
あのヒトが担当じゃなかったら仮申込みでも入れていたかもしれない。

[840: 契約済みさん]

購入なさった方々の掲示板ってありますか？検索しても探せなくて・・・。