リエトコート武蔵小杉 THE CLASSY TOWER 【３】

[物件比較中さん]

↓【２】からコピーしました

武蔵小杉に突如現れた大型タワー物件。
モデルルームも公開され、来年一月販売予定。
予定価格も発表されました。


【２】はこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8761/

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地10他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 （南口）
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩8分 （西口）

[251: 物件比較中さん]

修繕計画や管理規約は、修繕積立金と管理費の根拠だから
契約の判断材料として提供されるべきものだと思うけど。
実態としてマンション管理の素人が「どこもこういうものだから」と目暗判押して買ってるだけ。

こういう修繕をいつやる、費用はこうだ、それで毎月○○円×500戸が必要だ。
それを聞かずに住む？
中古では事前提示が必須だし、事実見せられる。

ただ、湯沢の件は全然別。

[252: 245]

キャンペーンって言われて、うーんと思いました。。。本当に営業と話してはぐらかすからそう思ったんですよ。修繕計画は金額安くて不安です。湯沢を出したのは、空き部屋の管理費がもまともに支払われず。滞在者も安いからと言って買ってしまう人たちだと金銭的に余裕が無くて大型修繕費が出せずスパイラルになるのではと。しょうがないから賃貸に出そうとしたら隣に新品があるから礼金も取れないし賃料収入は１５万設定しても管理費などがあるからローン相殺で赤字。あくまで予想です。勝手な想像。勝手な妄想。

[253: 物件比較中さん]

修繕計画がこんな直前まで発表内物件なんて初めてです。
契約時に明示なんて遅すぎ。契約前に説明する義務があります。
長期修繕計画は当初１２月に出てくる予定と聞いてたけど、
この後におよんで、公表なし。
何かあると考えたほうがいいでしょ。

現況売りなんて顧客をなめてるよ。
瑕疵担保責任がない物件なんて、怖くてすめないでしょ。

値段だけで新築プレミアを乗っけられたただの中古物件であるとはっきりとしましたね。
中古のメリットは実際に人が住んでいるから、良し悪しがはっきりしているところだけど、
この物件は、そのメリットもなし。

高値に飛びついてくれる人の様子を見ながら、
値下がった中古を検討します。
どうせがら空きだし。

[254: 物件比較中さん]

管理規約や修繕計画は重要事項説明時に渡すこと多いけど、
普通は言えば、事前に見せてくれます。重説も見れます。

ここは営業に頼んでも、まだ出来ていないと言われる。
検討客に重大なことを隠して、登録させようとしているとしか思えない。

[255: 購入検討中さん]

候補のうちの１つですが、
当マンションの他に優れている点はどこですか？
具体的に教えて下さい。

[256: 匿名さん]

>>252

唯一アドバイスできることは、もう少し勉強されてから購入されたほうがよろしいですよ、
かな。ここを購入するにしても第二期まで待てば、時間はあります。

修繕積立金が安いと思ったら心配すべきことは他の居住者が払えるかではなく、きちんと
修繕できる費用が確保できるかが普通だと思うけどな。

[257: 匿名さん]

>>253-254
そもそもここは、ダヴィンチが資金繰りの為にブン投げたのを住友商事が安く拾って
転売してるだけの物件ですから、アウトレットマンションと同じですよ。

準備する時間は十分有ったのに、その辺が遅れているのは
安けりゃ細かいとこがずさんでも買ってくれるだろ、
と鷹をくくっているからじゃないでしょうか。

[258: 匿名さん]

257の言う通りなんだろうな。
ただ、安けりゃというほど安くもなく、検討者も迷ってるんだろうね。
私の場合はこの値段ならもう少しいいものがほしいという思いと、この程度ならもっと安ければ買うという思いが両方あり、悩ましい物件という印象。
第一期住戸の少なさや、倍率の低さからして、他の人も同じような思いなんだろうか。

[259: 購入検討中さん]

229です。
リエトに行って来ました。
瑕疵担保については、同等のアフターサービスを鹿島に依頼して
鹿島も受諾しているから安心してくださいとの事でした。

ただ、現況売りと言うのは変わらないですが・・・

[260: ビギナーさん]

259さん、営業がそういっても、文書としてきちんと約束されないと、そんなの意味ありません。
”疵担保責任や住宅性能評価制度の適用はありません”と記載された文書を配布しているのだから、それまでです。
このリスクを背負ってでも買って良いか？の判断には、えっ？と思えるような値段ですよね。新築の分譲と同じ値段付けだから、皆納得してないのです。だから1倍または0倍の低倍率！
2倍ついたのは4000万円台、5200万以下の間取りだけだよ。5000万円台後半、又は6000万〜で南間取りや角部屋検討している人には、強気の根付けが納得できないでいるんだよね。
又、修繕積立金の長期計画が発表されなかったりと問題あったり、新古物件で仕様が中（の下）のレベルなのに、全然価格にみあわない内容。まったく残念です。
少しでも値下げ検討して、さくっと売りぬくキャンペーンをささっとしてくれないと、だらだら販売活動している状況のマンションなんか住みたくないです。そうでないと、立地が良いといっても、東京23区でもないのにこの価格だと、お徳感がかけらも感じられない。
沢山の売れ残りはこの調子だと必ずあるね。そう思いませんか。
今の低倍率は、ご時世を繁栄したものでなく、その時世を反映してない強気な値段のせいだよ、営業さん！　周りは値下げしまくってるよ〜、ほかの物件に逃げますよー。いいのかね。
残念！

[261: 購入検討中さん]

っつーか、自分はこの物件、一度最初のころに見に行っただけだけど（11月くらい）
その時点で、この値段でこの時期にこの物件を買う人の気が知れない。
あまりに世の中の状況を舐めてる売主だと思ったし、買う方も、たとえ
金があろうとこの時期にあせって買う人がいるのかなと。
でも実際、1倍だろうと、いることはいるんですね。
ちょっとびっくり。

[262: 匿名さん]

デベにとっては、５倍１０倍である必要はないんですよ。
希望者が１部屋に１人いればそれで十分。

[263: 匿名さん]

まあまあの物件だな。でも値段は確かに高いなー。

[264: 購入検討中さん]

割高に思うやつは買わなきゃいいだけ。
買えるだけの体力ないのに、難癖つけて値段下げさせようとするこまったやつらだ。
“貧乏人は黙って去れ”だな

[265: 購入検討中さん]

第一期一次販売で、300戸くらい出す予定が半分の150戸にしたんでしょ。要望書集めてたのに殆ど1倍、0倍もあるらしい。やはり、皆冷静に考えてやめだんだねー。そんなあなた、先ずはやめて正解！デベも焦ってんじゃないの。このままじゃどんどん登録がなくなり、値下げしてくるんじゃない。僕は他で検討することにしました。家具又はオプション100万円分プレゼントあるしね＾。皆さん、他もよく勉強したほうが良いですよ。

[266: 匿名さん]

265さん
100万プレゼントなんて魅力的です。
それどこですか？

[267: 物件比較中さん]

郊外でバス便です。

[268: 匿名さん]

買う側、売る側も今が正念場ですな。

[269: 匿名さん]

必死な買いあおりですなぁ
この御時世だからか

[270: 匿名さん]

>>266

オプションor家電製品１００万円プレゼントって、完成在庫物件でよくあるパターン
です。家具付も同じく完成在庫の棟内モデルルーム使用住戸でよくあります。

[271: 匿名さん]

>>262

訳知り顔で書いてるけど１倍だと、キャンセル（二股かけてる場合もあるし、ローン
審査が通らない場合とかいろいろ事情がある）となったら、また、販売やりなおしに
なっちゃう。デベにとっては薄氷を踏む状態って知ってた。

[272: 匿名さん]

登録最終日になった途端に、登録をやめさせるためと思われるネガキャンがすごかったけど、
抽選会が終わったら今度は値下げのためのネガキャンを始めるとは、御苦労なことです。
とにかく安く買いたいのであれば、他の場所でいくらでもありますよ。

このご時世、すぐに売り切れることもないでしょうけど、欲しい向きや間取りの住戸が
買えるなんて今のうちだけです。
あまりのんびりしていると、新規物件の供給がどんどん絞られていますから、
ここに限らず条件が良い住戸はなくなってしまうかもしれませんよ。

[273: 匿名さん]

ここは新築分譲ではなく新古物件なんですね。
値段は新築分譲並みですな。
私は不況である今、武蔵小杉でこの値段は適正ではないと思います。

[274: 匿名さん]

>>259さん

書面といっても、契約書への記載あるいは覚書といった形で売主の社印を押印した
文書が望ましいと思いますよ。

あと、この時期だと重要事項説明書を作成しているかもしれないので、『担保責任
の適用はありません』って記述がないことも要確認ですね。

[275: 匿名さん]

修繕計画や管理規約も提示されてないの？酷いね。
そして、現状渡し？
修理箇所に絡む全責任を取りたくないだけじゃないの。

瑕疵担保責任にしても、結局売主が設計や施工に絡んでないから
売主としてこの物件の品質を保証できないんじゃないかな。
まぁ、分からなくもないが。
さらに言えば責任を分散させるために住友１本での販売を敢えてしないで
三井と三菱を販売主に入れたのでしょう。
頭良いね。きっちりとリスクヘッジして。
ある意味ビジネスの基本に忠実だし、流石というしかないかも…

[276: 匿名はん]

人気がないのは残念です。

登録なしの部屋もあったようですね。
不景気だから仕方ないのでしょうか。

値段だけが問題ですか？（確かに高いなと思ってました）

僕はリエトの立地と、エントランスはとても気にいってました。

[277: 匿名さん]

>>275
販売主？？？三菱は売主ではないけど。

瑕疵担保責任って、竣工後１年以上経過した他の売れ残り物件だって同じでしょ。

一連のネガキャンは値下げさせたい輩だけじゃなく、他物件のデべ営業も書き込んでいそう。

まともな人は、こんな書き込みに影響されることなく、ちゃんと自分自身で判断して
的確に行動すると思うけど。

[278: 匿名さん]

>>275

また、訳知り顔がでてきたね。
売主と販売代理の違いは知ってますか？
瑕疵担保責任を負うのは売主だけ。

[279: 匿名さん]

ネガキャン？

ここは特にその面に長けているＳとＮが近所にあるからね

[280: 物件比較中さん]

他の売れ残り物件はすでに人が住んでいるわけで、
瑕疵があれば、見つかっている可能性も高いわけです。
（その部屋特有の瑕疵は別だが）

このリエトはそういう状態でもなく、
我々は瑕疵があるかどうかの判断基準がまったくないわけですよ。
しかも値段は新築プレミアがのっているわけですから。

それで他の中古物件と同じと言い切ってしまうのがすごいですね。


２７７は今期の成績が危ないのでしょうが、
大丈夫。周りのみんなも売れてないから、成績悪くても目立たないよ。

[281: 匿名さん]

>>280

イーストタワーには既に人が住んでるよね。
双子のクラッシータワーとイーストの賃貸棟で構造などが異なるとも思えない。
そういう意味だと売れ残り物件と同等の条件だとだと思うが。
ていうかそのまえに瑕疵ってそんなすぐに発覚するようなもんじゃないだろ。
だから他の売れ残り物件だって人が住んでいるからって見つかるものでもない。

ちなみにおれはデべの営業でもないただの一般人。
営業ならこんなところに書き込む余裕はないはず。

[282: 匿名さん]

倍率1倍が多いって、営業努力が実ったってことですね。

それにクラッシーの場合は現物を見て、良いところも悪いところも
すべて自分で判断できて購入できるわけなので、ほかの物件に比べると
かなり購入しやすい感があると思います。
建築途中でモデルルームだけを見て、買うのって結構リスク高いですよね〜。
モデルルームとまったく同じ間取りを買うならいいかもしれませんが、
だいたいモデルルームって一番高い部屋をきれいに見せるから。。。

[283: 匿名さん]

282

おめでたい人です

[284: 匿名さん]

住めば都

[285: 匿名はん]

検討してたけど、やっぱり色々問題ありそうだから、
買うのやめます。
不動産購入は、慎重になりたいです。
難しいことに巻き込まれるのはNo Thank youです。
1年以上の経年劣化分、消費税分くらいでも、値下げ
してくれたら又検討するかもです。では。

[286: 匿名さん]

>>285　甘いよ。あと3割引にならないと買う気にならないｗ

坪150が適正価格だとあれほど言われていたのに...。
壮絶売れ残りでデベもやけになっているのかな？

[287: 購入検討中さん]

買っちゃう人って今の状況をどう見てる人なんだろうね・・。
別に買える金があっても、今これをこの値段で買わなくてもいいと思うんだけど・・。

[288: 匿名さん]

ここは実質的に未入居の中古物件を買うのと同じことになるのでしょう。
コスタあたりの中古売り出し価格を見ていてもまだかなり高い。
交渉で値下げされる可能性はありますが、それでもそれなりの価格です。
それと比較して高いと感じるかどうかは人それぞれだと思いますが、
少なくともリエトで坪２００を切る価格設定はあり得ません。

瑕疵担保責任を負わない件についても、同等の内容をアフターサービスで
受けられることが明確になっていれば十分だと思います。
もともとダヴィンチが賃貸で運用しようとしていたのですから、
構造上重大な欠陥があるともとても思えません。もし構造上の欠陥が
あったとしたら、リエト自身だけでなく、コスタやR-Stylesなど
近隣の物件すべてにとってマイナスの影響を及ぼすことになりますし。

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/122206.html

[289: 匿名さん]

結局、昨日の登録は何件入ったのですかね？
気になるところです。

[290: 購入検討中さん]

１期の登録を断ってしまったので、ＭＲに行き辛くなりました。
昨日の結果、成約率は何％でしょうか？　どなたかご存じでしょうか？

[291: 匿名さん]

２８５と２８６はアタマがイカれたみたいなだ。
貧乏人は中央林間を買え！
坪１５０なら埼玉に引っ込め！

[292: 匿名さん]

>>290

MRに行きにくいのであれば電話すればよいのではないですか？
営業はそんなことまったく気にしないと思うので、
遠慮する必要はないと思いますけど。
むしろMRに来てもらった方が歓迎されるのでは。

[293: 匿名さん]

ここの掲示板に書き込みをしている人たちは、
実際にMRに行って、営業とかに色々質問とかしてるんですかねー？
色々書いてある疑問点なんて、実際に行って営業にきけば
全部教えてもらえましたよ。
結局、色々不満を書いている人はただの冷やかしなんでしょうか・・・

[294: 購入検討中さん]

昨日の登録数は、だいたい 120,130件ぐらいでした。
このうち何人が契約するのか分かりませんが。

[295: 匿名さん]

昨日は予想していたより登録してたんだな〜って
思いました。
もっと少ないのかと思った。。。

[296: 匿名さん]

とりあえず、良い間取り/方位は、あっさり埋まったって
感じですね。
全戸が埋まるかどうかはわからないけど、
良い部屋はすぐに埋まりそうです。

[297: 匿名さん]

うまく散らばり大半が埋まったようですね

[298: 購入検討中さん]

292さんありがとうございます。
来週　長期修繕費Ｕｐ計画、一時金追加発生の有無など確認したいと思います。

[299: 匿名さん]

一期目でこのていたらくでは、価格設定が見直されない限り完売は無理なようですね。
逆に言えばここを買い叩くつもりだった人には、一期目の不調は朗報と言えなくもないですが。

[300: 匿名さん]

>>299

値下げ期待派のようですが、以降の販売で価格変更すると、既契約者から猛反発される
から、一通り販売して売れ残りがでてから出ないと価格変更ってしずらいものなのです
よ。

既契約者は売れ残り必至状況となると、早く完売してほしいけど、値下げはしてほしく
ないというジレンマが生じる。購入する側も周辺価格や市況をきちんと判断できないと
不要な心配をする羽目になる。

価格設定する側も、購入する側も難しい状況ですね。