シティタワー大阪天満 パート9

[匿名]

まだ完売していないということなので、パート9へ参ります。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.02平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産サービス

[234: 匿名]

このマンションが憎くてしかたない人が多い。お盆休み中の同業者に。

ある意味執拗なネガネガ攻撃！
きもっ！。

[235: 匿名さん]

ここのポジレスはヒステリックですね～。読んでて気色悪い。

気が狂ったような書き方、なんのため？
本当の検討者さんはスルーしていくのでしょうね。

[236: 匿名さん]

ほらほらこっちの営業さんも気色悪いとかそんなんばっかり言ってないで、いまこれだけ売れてますとか、
このマンションのこの部分は他のマンションに負けませんとか、もっとこのマンションのことアピールして。

[237: 匿名さん]

ほらほら、ここの購入者さんも、もっとこのマンションの良い所アピールしなきゃ。
住民専用板で、ベランダからポイ捨てやめてとか、ドアを開けたまま生活しないでとか、
駐車場代踏み倒さないでとか仲間割れしてる場合じゃありませんよ！

[238: 匿名さん]

・・・で、売れ残ってたら何が問題なの？

[239: 匿名]

>225
気が狂ったなどたいへん失礼ですね。
ネガさんのレスで間違っているものはありますか？
感じたことを書くのは人それぞれです。それに共感する人も多いので来場者がいくら多くても入居者数は少ないんじゃないか？
それを＊＊呼ばわりするのは非常に感じ悪いです。
あなたと同じ考えが正しいなら万人の人が来場してますから、とっくに完売してますよ。
そうじゃない現実を少しは理解されたらどうでしょうか。

[240: 匿名さん]

見栄で買ったから、環境とか悪くても気にしな〜い。

[241: 匿名さん]

2010年1月竣工。
あと5ヶ月か。

[242: 匿名さん]

>・・・で、売れ残ってたら何が問題なの？

とうとう開き直りましたね、ポジさんｗｗｗｗｗｗｗ

まあ、一番困るのはスミフですが、そのツケが現在の購入者にまわってくるといった感じでしょうか。

売れ残り住戸の管理費、積立修繕費はスミフが立て替えているそうなので、販売が長引けば長引くほど
スミフは無駄な経費がかかるわけです。ただしこれには抜け道があって、これがまさに購入者にまわってくるツケ。
新築マンションでは通常、少しでも維持費を軽く見せるために最初の管理費、特に積立修繕費を安く見積もっています。そして購入後どんどん額をアップして、実際大規模修繕する際に必要な額に到達するように計画します。
しかし少しでも経費をカットしたいスミフはこの積立修繕費を全戸販売終了するまで値上げしないでしょう。逆に
値下げするかもしれません。購入者は一瞬「ラッキー」と思うかもしれませんが甘いです。
なぜなら、いずれくる大規模修繕時、その少ない積立修繕費ではこの巨大マンションの修繕には足りません。
そうするとその足りない分はその時このマンションの所有者で等分するわけです。
よって巨額な修繕費の追徴が購入者に襲い掛かるわけです。

これでも何も問題ないといえますか？ポジさん。

[243: 匿名さん]

「瑕疵担保履行法」対象は築１年以内の新築住宅。

　あと５ヶ月で期限切れ。それまでに全戸完売できるかな？

[244: 匿名さん]

>>242
長々書いてくれたみたいだけど、結局のところ現在の契約者にとっては修繕費の支払い総額は変わらないんじゃないの？
後払いか先払いかの違いだけで。

[245: 匿名]

244
どう読んだらその結論になるのよ…

[246: 匿名さん]

上記のケースは、きちんとした大規模修繕を行うと仮定した場合です。

大規模修繕時に修繕費が足りないマンションの選択肢は２つ。足りない修繕費を追徴するか、
あるいは現在たまっている修繕費内で可能な修繕のみで済ませてしまうか。

おそらく追徴となれば住人の反発もあるでしょうし、その巨額な追徴修繕費を払えない人たちも
でてくるでしょう。いわゆる修繕費未払いが大量に発生するわけです。

そうなったら、選択されるのは後者、いい加減な修繕ということになるでしょうね。
あれだけ大規模なマンションですから、いい加減な修繕だと何かとおそろしいですね。

まあ、それでも良いという人たちが購入するのでしょうが、その懸念もあっての売り上げ不振なんじゃ
ないかなと思ってしまいますね。

[247: 匿名さん]

>>245
>しかし少しでも経費をカットしたいスミフはこの積立修繕費を全戸販売終了するまで値上げしないでしょう。逆に
>値下げするかもしれません。購入者は一瞬「ラッキー」と思うかもしれませんが甘いです。
>なぜなら、いずれくる大規模修繕時、その少ない積立修繕費ではこの巨大マンションの修繕には足りません。
>そうするとその足りない分はその時このマンションの所有者で等分するわけです。
>よって巨額な修繕費の追徴が購入者に襲い掛かるわけです。

ここを読んだらそういう結論になりましたが。
修繕積立金、最初上がらなかったり下がったりするんでしょ？
その期間で購入者の支払額は低く抑えられますよね？
その抑えた分を一気に大規模修繕時に払うということでしょう？

大規模修繕にかかる費用が同じである以上、支払い総額も同じになるわけですが。

[248: 匿名さん]

>>246
このマンションに限ったことではなさそうですが。
むしろ空き住戸が多いと最初の修繕積立金をスミフが払ってくれる比率が高く、未徴収の懸念がないのでその面では安心感がありますが。

[249: 匿名]

今んとこネガの指摘どおりなんは、
売れ残り多いてことは売却困難てとこくらいやね。
これもローン抱えてないひとは値段下げりゃ売れるし問題なし。

[250: 匿名さん]

未入居の管理費、修繕費はスミフ持ち～♪
って能天気な契約者が多いようだから、周りが何を言っても聞き入れてもらえないような気がする。

入居率は大問題なのに、「だからどうしたの？」的にいつも処理されてしまう。。
スミフが負担した経費は必ずなんかの形で回収にかかりますよ。

[251: 匿名]

管理会社が子会社やん。
そら回収できるでしょ。
すみふが議決権多数だから管理会社変えれないだろうし。

[252: 匿名さん]

>入居率は大問題なのに
デベにとってはね。

>スミフが負担した経費は必ずなんかの形で回収にかかりますよ
また曖昧な表現を・・・
なんらかの形って？？

[253: 匿名さん]

>>251
もしもスミフがあからさまにそんなことをしたら、
一気にデベとしての信頼が失墜しますね。

[254: 匿名さん]

＞No.248
＞このマンションに限ったことではなさそうですが。
　
　赤信号、みんなで渡ればなんとやら的思考ですね。たとえ他のマンションに同じような問題があるからといって
　このマンションの問題が解決するわけではないのですよ。ましてや販売開始から約２年近くが経過して販売戸数が
　全体の半分にも満たないというレアケースのこのマンションを他のマンションと比較するのもナンセンスですね。

＞むしろ空き住戸が多いと最初の修繕積立金をスミフが払ってくれる比率が高く、未徴収の懸念がないのでその面で＞は安心感がありますが。

　あなたはどんな状況でも安心感を得られるとても幸せな人ですね。安心感に浸っている最中に申し訳ないのですが
　、この理屈だと、仮に全戸完売している場合は未徴収の懸念が発生すると言うことですね。まさにその通り。
　これだけの戸数のマンションですと、その戸数の数だけそれぞれの経済事情が発生していますから、大いにその
　懸念はあるわけです。ましてやこれからこれだけの大量在庫を抱えたままにするわけにいかないでしょうから
　(常識的に考えて）、他の販売業者への叩き売り（いわゆるアウトレットマンション）も大いに考えられます。
　そうなると、定価で購入した人たちと、格安で購入した人たちの経済状態の格差もでてくるでしょう。

[255: 匿名さん]

＞今んとこネガの指摘どおりなんは、
＞売れ残り多いてことは売却困難てとこくらいやね。
＞これもローン抱えてないひとは値段下げりゃ売れるし問題なし。

　売却困難って、マンション購入の最も最悪な状態じゃないの？
　そりゃあただ同然の価格をつければ売れるでしょうが。それにほとんどの人がローンで
　購入するでしょ。

[256: 匿名さん]

ここのポジの人ってホントに社会人かな？
利益追求がどういったことなのかとか、経済の動きとか。
まともに働いたことがある人の書き込みとは思えない能天気さ。

[257: 匿名]

255
そのくらいのリスク了解の上で購入してます。
タダまでしなくても、隣のローレルぐらいの価格帯にすれば売れるでしょ。
タワーて好き嫌いあるから分からないけど。

[258: 匿名さん]

>たとえ他のマンションに同じような問題があるからといってこのマンションの問題が解決するわけではないのですよ。
そんなのは当たり前。そういう問題をこのスレで挙げること自体がおかしいんですよ。

>その戸数の数だけそれぞれの経済事情が発生していますから、大いにその（未徴収の）懸念はあるわけです。
「650戸中、10戸が未徴収」「325戸中、5戸が未徴収」この2ケースが修繕におよぼす影響は同じでしょ？
大事なのは未徴収住人の数じゃなく、未徴収住人の割合じゃないのかな？
割合ならば総戸数の大小は関係ない。

>定価で購入した人たちと、格安で購入した人たちの経済状態の格差もでてくるでしょう。
結局、売れ残りが多いことのマイナス面はこの程度のことなんでしょ？
格安といっても定価の半額になるわけじゃあるまいし、たかだか１割２割下がったところでそんな目に見えて分かるほどの格差になるかいな？
しかもその理屈だとどんなマンションでも中古で期間が経てば安くなるんだから、いつかは格差が生まれることになりますが。

[259: 匿名さん]

>>255
数年で売る人はともかく、3,40年住む人は関係ありませんよね？
その頃の売却価格に現時点の売れ行きなど関係しないだろうし、どうせ大した値はつかないでしょうから。

[260: 匿名さん]

>>256
理屈で反論しましょうね。
「まともに働いたことがある人の書き込みとは思えない能天気さ」など、理屈で反論できない人間が発する言葉ですよ。

[261: 匿名さん]

未入居の管理費、修繕費はもちろんスミフが払いますが

その期間の駐車場の料金等は未納なので、積立金が確実に足りなくなるでしょう

不人気物件はいやですね～・・・

[262: 匿名さん]

見えます、見えます‥‥

いまは無き九龍城の影が見えます‥‥



恐ろしい‥‥

[263: 匿名さん]

>>261
駐車場は全戸数分ついていないから、住戸が全戸数埋まるより早く駐車場が全数埋まるでしょうけどね。

[264: 匿名さん]

＞263

購入者がすべて車を所有しているとは限りませんよ～。
大阪市内の居住者で車を所有してる人の割合ってすごく少なくなってきてるんですよ～。
大丈夫ですかぁ～？

[265: 匿名さん]

>購入者がすべて車を所有しているとは限りませんよ～。
1住戸につき車の所有が1台だけとも限りませんよ～。
大阪市内でもここは立地が駅前ではないんだから複数台持ってるところもあるでしょう。

[266: 匿名さん]

ここって修繕費の話題になるとポジの人たちがわらわら集まってきますね。
やっぱ営業の方ですか？それとも買っちゃった人？

確かにマンション購入検討者が一番気になる話題ですもんね。
ポジの人たちは気合いれて反論しないと。
そうじゃないとますます売れなくなっちゃいますよ。

[267: 匿名さん]

>>266
あららら・・・・・ついに理屈での反論は断念しましたか？

[268: 匿名さん]

＞大阪市内でもここは立地が駅前ではないんだから複数台持ってるところもあるでしょう。

　そうそう、ここって駅から遠いのに高いんですよね～。やっぱり２年後の駅直結阪急タワー
　待ったほうがお得ですかね～。
　あ、値段重視ならアデニウム梅田も来週あたりモデルルームオープンですね。値段重視なら注目株ですね。
　ここより駅に近いですし～。

[269: 匿名さん]

>そうじゃないとますます売れなくなっちゃいますよ
だから、住人にとっては別に売れなくてもいい・・・という流れじゃなかった！？

[270: 匿名さん]

そうですよね。人が少ないほうが静かだし、エレベーター待たなくて済むし。
もう誰も買わないで！今が一番幸せ‥‥
大規模修繕なんてクソくらえっっ！何万年先の話じゃっ！

[271: 匿名さん]

修繕費 ウン百万徴収

[272: 匿名さん]

＞修繕費 ウン百万徴収

　そんなに払うんなら修繕なんてしなくていい！断固支払拒否！
　自然に任せるのが一番。運命を共にするぜっ！

[273: 匿名さん]

こんな人たちの仲間入りはごめん！いらん！

[274: 匿名]

タワマンなんて頭上に岩石が乗っかってるようなものだしな。

どんな直下型地震でも壊れない保障はないんだぜ。

[275: 匿名]

実家が普通のファミリーマンションです。
大規模で500世帯が入居しています。
築33年目突入ですが、現在管理費と修繕費で35000円です。入居当時は3分の1だったらしいです。

永住希望で当初タワーを見ていましたが、母親の話を当てはめると母親のオンボロマンションより立派なタワマンなら将来5，6万かかりそうなのでやめました。ローンが終わってさらに定年後に5，6万は正直きつい。

[276: 匿名さん]

タワマンは庶民が背伸びして買うと痛い目にあうかもね。
金持ち層なんて飽きたら引越しを繰り返していますから、最初にやってくる大規模修繕（10～15年）前に売り払って管理+修繕積立が値上げする前にいなくなるパターンです。
残される庶民が負担する羽目に。

[277: 匿名]

こんな所でグダグダ言ってないで
1枚でも多くビラを配りましょう!

[278: 匿名さん]

修繕金の話はなんかめちゃくちゃですね。
スミフが上げるとか、普通に無理でしょ。
ていうかどういう立場の人なんでしょう？
その言い回しだと明らかに検討していないよね。

まあなんだかんだ言っても大阪で一番売れてるマンションだから関係ないけどね

[279: 匿名さん]

＞まあなんだかんだ言っても大阪で一番売れてるマンションだから関係ないけどね

空しいのぉ～

[280: 匿名さん]

じゃあここよりも売れてるマンションどこかあるの？

[281: 匿名さん]

メガシティータワーズ

[282: 匿名さん]

シティータワー西梅田

[283: 匿名]

修繕積立はすみふの計画でも将来的に二倍超と説明あったでしょ？
問題なのは、駐車場収入が思ったより少なくて二倍じゃ済まなくなりそうなこと。
コアにある機械式の交換と外装メンテで莫大な費用がいるからね。