KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

[匿名]

◎勝どき五丁目再開発情報下さい。
◎４年後に超巨大タワーマンションが、東京タワーズの西側に竣工されます。
◎情報下さい。

[462: 匿名さん]

たしかに勝どき五丁目再開発計画は、３．１１以前のものであって、３．１１以後計画がそのままっていうのも
おかしい話だ。

３．１１以降の見直しをしないまま進めているってことなんだ！！
中央区は、３．１１以降、超高層タワマンの件で公聴会を開いていないのだっけ？
このまま開かないのかな・・・
でも、地震はまだ起こるだろう。そしたら区はどうでるのか、その点には触れないままなのか。

でも実際にデベロッパー側も儲かるために超高層タワマン建てる予定だったんだから、
その予定が３．１１で崩れたので、計画変更しなければ儲からなくなるはず。

いづれ、いろいろ変更発表があるでしょう。

[463: マンション投資家さん]

マンション投資コンサルをしている者です。

◆なぜ超高層タワマン予定だったか・・・・

これはリスクヘッジのためです。ある程度人数のいる地権者を新しいタワマンに住まわせなければならないので
部屋数が多くないと儲けが出ないからです。
部屋数をできるだ多く作ることでリスクが減るから、限界まで部屋数を増やすようにしたのです。

ただし敷地面積に限りがあるので、そこから建てうる高層の限界が54階だったと。

そして１３００戸という莫大な部屋数を売り切らねばならないリスクは、複数デベロッパーが入ることで
これまたリスクヘッジしてます。階と広さによっては億越えの部屋も予定されるのでしょうが、多くの
部屋は、さほど高価にできません。

というのは資材高騰、耐震設備充実などのコスト高を避けられず、その上限界まで安くしないと勝どきでは
売れないことの板挟みで、利幅は猛烈に薄くなる。ということは複数デベにとって旨味が少ないどころか
赤字の恐れもあるのです。この状態から脱退したいと思うデベが出てくると、赤字リスクはより高まるので
予定変更は必須なのです。

[464: 匿名]

やはり２２階の計画に変更されてる。
地下３階って一体・・・・。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

[465: 匿名さん]

>>464
だから、そのソースが不明なんだよ。
その情報は信頼できるのかな？

いつ時点での情報なのかわからない。

[466: 匿名さん]

やはり変更か・・・。見直しの話が出て当然と思ってたがやはり。状況の変化を無視できないということか。
この時代に大規模高層マンションって、ありえないもんな。

[467: 匿名]

かたちはトライスター型のままなのかな？

[468: 匿名]

その情報嘘だよ。

オフィス党は回数が低いけど、
今まで通りの予定でタワーが立ちます。

[469: 匿名]

463さん
もし予定変更しても総戸数は同じらしいが、
５４階建てから２２階建てにすると「デべにとって旨味が多くなる」理由は何ですか？

[470: 匿名]

計画変更になって一番喜んでるのはTTTのお見合い部屋になる予定だった中層、高層階の連中。
とことんTTTの住民はついているな。。

[471: 匿名]

一旦喜ばされてから、
やっぱり今まで通り超高層でした〜になったら、
ショックは大きくなるだろうな。。

[472: マンション投資家さん]

>469さん　54階から22階になった場合のデベの旨味は、54階の時より建設コストがかからず利幅を出せること。
これは超高層にすればするほど耐震コストが上昇するからです。
また超高層を建設するより、施工時間が短縮されることによる人件費などのコスト削減にもなり、利幅が出せる。
利幅をより出すためには、1部屋当たりの値段をハイグレードにすることが考えられます。

逆に言えば、超高層にすればするほど、高コスト、高リスク（高価な値段の多くの部屋を売り切れるかどうか）を
抱えてしまうことになるのです。

だから商業施設から得られる利益が継続するほうがデベにとっても良いのです。つまり住居は期待できないので
商業施設部分で儲ける方向にシフトせざるを得ないのです。

[473: マンション投資家さん]

あ、書き忘れましたが上記の戦略だとトライスター型はなくなりますね。
お分かりの通り住居数を多くする方向でなくなるので、下の層を商業施設で充実させるため根元が太い
ズンドウ型になると思われます。

[474: 匿名さん]

そういえば以前の区の出してる資料に、そのズンドウっぽい図が載ってた気がする。
その資料の縮尺だと、どう考えても54階には見えなかった。その時は54階とは書いていなかった。

[475: ビジネスマン]

ということはデベが儲けようと考えると、耐震コストをかけずに超高層にして、しかも値段の高い部屋を
多くすれば、より儲かるってことだね。そのマンションが売れるかどうかは別にして。
その内容だと、ボッタクリということになりそうだが。
でもビジネスという意味では、そうしなければならないのだろう。慈善活動ではないのだから。

[476: 匿名さん]

トライスター型で54階で建つっていう確実なソースはどこにあるのか、探したが無かった。
全部予定とか、未定と書かれている。やっぱり311以前の予定でしかないのか・・・。
今は311以後だもんな。

[477: 予定変更の歴史]

今までの予定はだいぶ変わってきていたのですね。
もともとは下のような計画で、それは大きく変わってきた事実を示しています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaityousahoukok...

だから今後も変わるのは当り前か。

[478: 匿名さん]

勝どき五丁目再開発準備組合はまだ設立されていないから、予定も計画もどうなるかわからん状態ですわ。
地権者たちとの合意も全て取れていないのだ。まだ。

以下のように京橋２丁目地区の開発も階の変更が311以降起きていますね。
↓
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2011/02/post-ebe2.html

[479: 匿名]

472さん
>商業施設部分で儲ける

施設を作れば儲けられるってもんじゃないでしょう。
トリトンを見れば分かるし、
ＴＴＴも最初の計画では商業施設を大きく作る予定だったのに縮小したのだから。

[480: 匿名さん]

商業施設はどうでもいいよ。私は階数が気になっている人なので。

階数は削除されているな、やはりな。予定、未定オンパレードな。
↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

[481: 匿名さん]

謎が謎を呼ぶ勝どき５丁目再開発計画。

いっそ、全部防災公園にすれば？

あるいは、イオンやシネコンを誘致とか。

[482: 匿名さん]

歴史ある都営アパートを世界遺産に認定してもらい、都営アパートのテーマパークにするのも一考か。

[483: 匿名さん]

全部防災公園は難しい。地権者全員が住居はいらないと言っても、デベは住居も売りたいだろうし。
地権者80戸ほどいるので、その10倍とみても800戸は最低必要。予定では1300戸～1400戸としている。
現在はデベの儲け方模索と、世論との狭間で予定変更を最終的にどうするかの調整が行われている模様。
地権者にもいろんな人がいるので、伝えられている情報（変更内容）は微妙に違っているようだ。
ただし、大幅変更は避けられそうにないと思われます。
ここの書き込みには関係者ではない人しかいないようなので情報が少なく、予定通りに進んでいる思われるでしょうが、実際にはそんなに簡単ではないようです。

常識的に考えても予定が遅れるだけで予定変更の確率は上がっていくのです。
最も先に見直されるのが階数です。階数がコストに一番影響するからです。次が戸数。
長周期地震動対策必須など、コスト高になる要素が加わってきているのです。

現在工事に着手できていないのは、予定が立たないと工事工程が組めないのでずっと放置状態なのです。
この状況で地震が起こると、計画そのものを見直しをせざるをえなくなるでしょう。

[484: 匿名さん]

船員住宅ってまだ全然新しいのに取り壊しちゃうんだね。
実に勿体ない。

財務省の官舎はキャリア向けだったの？

[485: 匿名さん]

都も団地　リフォームして東北の被災者の方に無償で貸すとか
何か考えたらいいのに　
しばらく放って置くならなおさらね

モリスの方はまだ説明ないんですかね
前のビルはガタガタ取り壊しているし
昼間はうるさくて部屋にいられないでしょね

環２の影響はタワーズ　モリス　プラネ　クレスト　の順ですかね
再開発が始まらないと　不法住居はそのままかね

今年中に何か　決まればいいが。。。。

[486: 匿名さん]

やっぱり22階になっている。もう22階で変更はないのかな。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

私の推測だと22階というのは耐震設備にさほどコストがかからない高さなのだと思います。
そして建設期間が短縮できるので、その間に起こるかもしれない地震で計画変更される間もなく建設
できるからではないでしょうか。

[487: 匿名さん]

裏の盆踊り　今年限りか

[488: 匿名さん]

22階ではタワー扱いですよね。
長周期地震動の新基準の対象にもなる。
経費節減になるのかなあ。

[489: 匿名さん]

22階でも60メートル未満ならタワー扱いにならないよ。
まあ、天井低くなるけどね。

22階と53階じゃ強度要件が全然違うから大幅なコストダウンは間違いない。

盆踊りはポンプ施設の敷地内でやってるから今後も継続するでしょ。

[490: 不動産コンサル]

22階だと戸数を捌けない。戸数が少なくて利幅が小さいとデベが複数入っているので各デベは
儲けが殆ど出なくなってしまう。
だから30階くらいにして一戸あたりかなり高価なマンションにしないと利益が出ないだろうな。
その場合の高価とは、耐震コストはそこそこにして、内装や広さを売りにする差別化しかない。

40階以上にすると耐震コストがべらぼうに高くつき、部屋も広い部屋だけでなく小さな部屋も高価な
ものになるだろう。
これに加えて供用施設も充実させるとなると、お分かりの通り、億ション沢山になります。
あの敷地ではTTTのようにプールなどの供用施設を充実させることはできないので、供用施設は
大したものではなくなると思われます。
つまりマンションを買う側からするとコスパが合わない。

うーん、35階くらいがなんとかビジネスとしてはベストかな。
けっこう難しい物件だな。

[491: 匿名さん]

盆踊り　来年からここではやらないよ

[492: 匿名さん]

>>490
過去レスにもあるように、22階でも、この敷地面積なら1300戸は叶姉妹。

>>491
じゃあ、どこでやんの？

[493: 匿名さん]

そもそも盆踊りをやっているのはここじゃないだろ

[494: 匿名さん]

勝どき駅前公園

[495: 匿名]

>>492
叶姉妹はいいけど、ワンフロアの戸数が凄くなるよ。
ワンフロアだけで小規模マンション並みの約６０戸。

[496: 匿名さん]

>>494
勝どき駅前公園は１丁目だろ。
５丁目の盆踊りをそんなところでやるわけないじゃん。

引き続きポンプ施設の敷地でやるしかないだろ。

>>495
それを解決するプランが既にちょっと前のレスであった。

[497: 匿名さん]

>>489
22階建てで60ｍ未満なんてムチャクチャ。
事実上、無理でしょう。
新宿の天井高の低いパークハウスさえ、20階建てで60mを超えてますよ。

[498: 匿名さん]

階高が2.7メートルで天井高2.4メートルで直床にすれば、22階で60メートル未満は可能。

因みに晴海の長谷工物件は20階建てだが60メートル未満でタワー要件をクリア。

[499: 物件比較中さん]

↑直床、直天井にしないと無理ですね

[500: 匿名]

↑晴レジは20階で59.95mだよ。
　どうやって22階で60m未満にするのかな？

[501: 匿名さん]

晴レジは一応、二重床だから、直床にすれば十分可能。
半地下で一階を半分ぐらい埋めちゃうって手もあるね。

[502: 匿名さん]

やはり、ムチャクチャな話ですね。
そんな仕様では安くしないと売れませんよ。

[503: 匿名さん]

つまり、安くすれば売れるから、みんなハッピー。
地権者も1300戸物件すりゃあ、単価安くてもボリュームで稼げるからハッピー。

[504: 匿名さん]

命名！！


　　　　　　　　　　　　　　　　　　ハッピータウン勝どき5丁目

[505: 匿名さん]

略して

　　　　ＨＴＫ５！！

[506: 匿名さん]

おお、project ＨＴＫ５ ってカッコいいじゃん！！

[507: 匿名さん]

デベとか関係者もたぶん、ここチェックしてるから要望を出そう。
まだ、今なら詳細決まってないし。

１）勝どきに図書館ないから図書館併設希望
２）マックとミスドとケンタとスタバもテナントに希望
３）１００均とユニクロも希望
４）本屋も希望
５）児童館も併設希望

[508: 匿名さん]

凄い盛り上がってるけど、本当の情報ってどれ？

２２階は決まり？

TTTの目の前で、２２階か・・・

しっくりこないな？

[509: 匿名さん]

早くきちんと決めないと
書きたい放題だな

まあ地権者にも未定で伝えられてるようだが

[510: 物件比較中さん]

クレストシティがふさがれちゃうね〜

環状二号線も通るし踏んだり蹴ったりだよ^^;

[511: 匿名さん]

いまだに変更ないということは22階で決まっているようですね。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

確かにこの時代50階以上ってのは、非常識だからなー。地震が起きた時の被害や混乱を考えたら低層階に
すべきなのはわかる。50階以上のタワマンが建設途中に地震なんか起きることを考えると、近隣住人は
たまったものではない。建設するオッチャン達も同じだろう。

[512: 匿名さん]

>>511
その情報は信頼できるの？
何を根拠にしてるのか不明のサイトだね。

[513: 匿名さん]

そうかぁ、22階になるのか。そう決まったのなら、もうすぐ工事も始まるだろう。
やっと始まるんだな。
そもそも54階とか、ありえなかった。3.11が起きて、完璧に54階は無くなってしまった。
仕方ないな。

[514: 匿名さん]

区も3.11以降、近隣住民に対して何も説明無いままでは、済まされないだろうな。3.11以降説明無しって
説明責任無さ過ぎでしょう。でも説明会開くと、苦情とか要望とか出そうだから敢えてしないのかもしれない。
たぶん、開かないだろう。

[515: 匿名さん]

街づくり協議会とかいうのは開催が義務付けられてるはず。
ちゃんと開催されてんじゃないの？

[516: 匿名さん]

3.11以降は何も無いよ。説明会みたいなのは。このまま無いまま進めるつもりだろう。

[517: 匿名さん]

地権者にかからない土地に商業施設造るのがいいかも
コストかからないじゃん

[518: 匿名さん]

22階に決まってから、ここの動きが鈍くなってるなぁ。やはり決定して落ち着いているってことか。
でも工事は始まらないということは、22階説も無くなって、結局タワマン建たないとかなのか？

[519: 匿名さん]

結局、コストコがくるのか？

[520: 匿名さん]

もう54階のタワマン計画、懐かしい響きになったなぁ～。関東直下型地震の恐れに加えて、長周期地震動対策など諸々の超高層タワマン逆風が吹きまくっている。各地の高層タワマン計画が見直されているという事情もある。
東京都も築地移転を実現したいから超高層タワマン計画に対しては厳しい態度にならざるを得ないだろう。
区はそれを受けて、大幅に計画変更していると思います。あくまで推測ですよ・・・。
さらに復興増税なぞが実施されたら、どんな人がタワマン買うかな？

[521: コンサル]

以前登場したコンサルです。
超高層タワマンにするためには、資材が大量に必要なので、ストック資材では足りずに海外（特に中国など）から資材調達します。この円高でそれは可能なのですが、問題は資材購入がOKでも建築に必要な人件費や、長周期地震動対策コストがかかること。そうすると値段の高いタワマンになることは以前も申しましたですね。

そうなるとタワマンが完成する前にそのタワマン買える人がいる経済状況なのかがとても重要なのです。

なので、デベのリスクヘッジとしては、タワマン建ててる期間はできるだけ短くして（高層にせず、途中で地震が起きて計画断念すると大損するから）高さも低くし、地震対策もそこそこに、マンション値段は少し高く～結構高い部屋を７００～８００戸つくって売り切る戦略。うーんやっぱり１０００戸にはしないと複数デベの利益捻出できんかな。

不動産コンサルには３１１以降、タワマンなどの計画変更によるビジネスモデル再シミュレーションのお仕事も増えているのですよー。

[522: 住人a]

住人としては、国土交通省の提唱する地震対策をキチッと守ってマンションを建てて欲しい。
↓
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000218.html

あと、言われているように３１１以降は、何の説明会も無いと記憶している。

３１１以前の説明会で、中央区は

環境アセスメントをしなければならない規制にはかからないとして、
風害、交通量調査、日照時間調査などの調査の無いままに進めていたと記憶している。
間違っていたらごめんなさい。

勝どき五丁目って、都と国の土地が８割５分以上占めているにもかかわらず、３１１以降には説明が
されていないのだけれど、そのことについて触れる人がいないってのも日本人らしいのかも。

[523: 匿名さん]

ここは、変更ばかりで未だ何も決まらなくて・・・
どうなってんだ？

晴海の三菱は、９・１からホームページが始まるらしく、震災後だというのに
４９階のタワーマンションだよ。

確かに、駅から遠いけど安いなら完売するかもね？

勝どき５丁目も、勢いが欲しいばい！

[524: 匿名さん]

晴海の三菱はパークハウスで来たね。

コアウォール免震ってのがちと判りにくいけど、今の時代に出してくるんだから、
少なくとも従来のものより高層には効果があるんだろう。

あちらさんは駅遠がネックだな。
実際に歩いてみたら失望する。

800世帯×2棟の大多数がバス便覚悟なんて・・・

[525: ご近所さん]

国土交通省の関係者等に確かめた結果です。

５丁目再開発が２２階建てになるというのは、恐らく「はったり」でしょうとの回答。
とすれば、

　　http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

は誰が、何の意図で出しているのでしょうかね。
考えられるのは、それにより被害が食い止められるか、何らかの利益の上がる業者。

真偽不明のサイトは多いようですよ。

[526: 匿名]

５２４へ

『コアウォール免震』って、普通の免震と何が違うんですか？？？

免震・耐震・制震と、どれが一番良いのですか？
３つの違いを教えて下さい。

[527: 匿名さん]

526
５２４では無いが、「免震」　ﾌﾟﾗｽ　「コアウォール」ということです。
スカイツリーで採用された芯柱みたいなものです。
中央部に耐力壁を一体とした壁柱が、芯となりコア部に耐力を集中した工法です。

[528: 住人a]

国土交通省の方に何階が建つのか確かめて欲しいな。
その場合、国土交通省は立場上、長周期振動対策をシッカリと検閲しないといけないので高層であればあるほど
キッチリ見てくれそうで、頼もしいです。

デベにとっては建設コスト高につけ大量住戸売り捌きリスクを抱えるので大変と思われるが・・。

[529: 匿名]

この計画は、周りの小さなマンションもまだそのままだし、相当時間がかかりそうですね。この辺りで一番最後かもね。

[530: 匿名さん]

何年かかるのかなぁ・周辺も大変だね。

[531: 匿名]

月島の方のタワーマンション計画はいよいよ始まるみたいですよ。小さいお店も店じまいし始めてます。27年完成だったかな。

[533: 東京直下型地震対策]

タワマン作るからには完璧すぎるくらい完璧な地震対策をしないといけないと思う。
ホントに大切な命にかかわる話だから・・・・。
だって唯のタワマンじゃなくて超高層タワマンの予定っていう話があるんでしょ？
でもありえないか、この時代に超高層っていう話は。
もう、この予定無くなっているかもしれない。だって超高層タワマンって誰のためにもならないもん。
311経験したから。311経験後に、まだ超高層タワマン進める人たちがいるとすると、その人たちの常識を疑っちゃうよ。安全第一、生活第一と考えた場合の常識的意見です。

[534: 匿名さん]

駐車場が建物内のタワーならいくつもあるじゃない。
で、3.11で発火したタワーは無し。

晴海は住友ツインタワーも工事が始まってるね。
ＴＴＴの対岸東。タワーが益々増えるなあ。

[535: 匿名さん]

タワマンはスプリンクラー付いてるし、屋上に貯水タンクもある。

532が情弱なだけ。

[536: 住人a]

超高層タワマンに起こりうることとして火災は一部のこと。それより耐震対策ですよ。耐震コストですよ。
出来上がるまでの工事中の安全対策もですよ。出来上がる前から超高層タワマン周辺で地震など災害時に被害が
出ないための綿密なシミュレーションですよ。これがまだ無いんですよってか、まだ予定なんで、予定が決まってから考えるのか・・・・。
まさか、考えないで進めるわけ、無いよな・・・・。

[537: 匿名]

出来上がる前、出来上がる前、って
出来上がった後ならシミュレーションはいらないの？
想定をやり直さなきゃね。完成済み超高層も。

[539: 匿名さん]

311以降、初の国交省お墨付き（長周期地震動対策済み）超高層タワマンとして売り出せば、かなり高い値段でも売れる可能性があると思うが、いかがか？
しかし国交省が、そのようなリスクを取るわけが無いと思われるのが残念。出来たら凄いが。

[540: 匿名さん]

国交省は、地震国家である日本の高度な建築技術を海外に輸出するためにも、勝どきの超高層タワマンに対していかなる地震にも耐えうるものとしてお墨付きを与え、実際に地震が来たら、その時に全く動じなかったその事実を宣伝に使えば良いと思うのです。それくらいの意気込みで、推進して貰いたいものですな。
デベにもその心意気をみせろと言いたい。

でなければ、超高層タワマンなんて、簡単に建てないで欲しい。いろんなリスクが周辺住人に及ぶから。
上記のように世界に誇る日本の超高層タワマンであれば、地元住人も誇らしい。
住人は、もっと誇れるぞ。

加えて、外壁に半永久的放射線カットコーティングまで施してあればベストか・・・。

[541: 匿名さん]

3.11でタワマンで盛り土崩壊以上の事故あったの？

[542: 匿名さん]

他所を怖がるばかりで足元見てないっつうかね。

[543: 匿名さん]

いろいろあったよね、6丁目のツインタワー。
現在もまだ直ってない箇所もあるし。

[544: 匿名さん]

灯台もと暗し
みないなことかな？

[546: 匿名さん]

と買えない奴がほざいております。

[547: 匿名さん]

買う気のある人が発言してないのかなと、一瞬思ったのですが、買う気のある人がいないという事実があるのかもしれないと思い直しました。実際五丁目がタワマンが建つとしても、それを購入する理由が激しく無いと思う。

潜在購入者にとって買う気にならない理由予想

１：周辺タワマンが供給過多。
２：周辺でなくてもマンション供給過多。
３：埋立地ハンデ
４：震災恐怖（地震＆津波）
５：コスト高（場所的にかなり割高になるかも）
６：生活インフラ脆弱

などなど

[548: 匿名さん]

しかし低層階より高層階の方が放射線が低いから安心だけどね。実測したら地上で0.1が100m上空で0.05に下がってた。

[549: 匿名さん]

また、放射線測定とは奇特な方がいたものですなぁ。でもその程度の違いを言われてもねえ。

[550: 匿名さん]

>547
１〜６まで、晴海の三菱や住友のツインタワーにも当てはまるが、
晴海のタワーも買う人はいないと言いたいのかな？

[551: 匿名さん]

>549
その程度の違いで遺伝子が傷ついてがんになったり、不妊になる可能性が2倍に高まるわけだが。
たまにしか起きない地震は気にするのに毎日浴びる放射線の影響は気にしないとはお気楽ですね。

[552: 匿名さん]

ＴＴＴのようなタワマンになってほしいです。商業施設も楽しみにしています。勝どき最高！

[553: 匿名さん]

＞552
同意。そういうのが何本か出来ないと勝どきは垢抜けない。

[554: 匿名さん]

ＴＴＴがトリプルタワーになるようなものですものね。
見晴らしが良いだろうなあ！

[556: 匿名さん]

↑そこまであら探ししなくても

[557: 匿名さん]

ここに自宅を構えても、知人を招待しにくいロケーション。
お宅訪問以外の用事以外、誰も一生立ち寄らない場所。

[558: 匿名さん]

普通住宅地ってそういうもんだろ(^^)

[559: 匿名さん]

招待したいなら、ビュータワーでも買って
「駅の上です」って呼べば。

[560: 外人]

TTT駐車位がないと、まずいです。

環状線２号線ができたら、もっとまずいです。

良いところは新橋まで自転車通勤が可能。

[561: 匿名さん]

勝どきマンハッタン計画に賛成です！