KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

[匿名]

◎勝どき五丁目再開発情報下さい。
◎４年後に超巨大タワーマンションが、東京タワーズの西側に竣工されます。
◎情報下さい。

[451: 匿名さん]

凄い勢いで、ここのサイトが動き出してる！！！どうした？

タワマンにならないのか？
TTTに負けたな・・・
一般マンションなら、余り魅力がないな。
団地みたくなりそうで・・・

世帯数が多いのも、考えようだよ。

晴海もどうかな？

月島は、高くて買えないしな・・

[452: 匿名]

晴海・勝ちどきは不便です。
月島は便利。

なのに、晴海・勝ちどき・月島はどれも同じような単価、、、不思議。

[453: 匿名さん]

晴海は不便だが、勝どきは便利。

月島は、木造家屋密集地域だから、地震で火災起きたら火の海だよ。
飲食店が多いのも落ち着かないしね。

ＬＲＴの計画もあるし、勝どきが一番でしょ。

[454: 匿名さん]

勝どきは、環状２号で築地・汐留とも直結になるしね。

[455: 匿名さん]

ＬＲＴはまだ決定はしていない。
そんなものより、有楽町線と２路線の月島が一番。
佃のリバーシティも控えてるしね。

[456: 物件比較中さん]

環状二号線の工事始まったね〜

ますます勝どきは便利になりますね！

[457: 匿名さん]

有楽町線なんて使えないし、佃も終わってる。
佃大橋は徒歩やチャリでいくと聖路加脇の遠回り道しかなくて最悪。

[458: 住民A]

やはり計画は計画なのですね。五丁目タワマンは、あくまで予定であり、その多くは未定なのですよ。
あと中層階計画への変更も自然な流れですね。

＜超高層タワマン建たないと思われる理由＞

■311震災以降、超高層タワマンの需要低し。
→よほど安いとか供用部分が豪華とかでない限り勝どきのタワマン買う人いないでしょう。
→よほどタワマン好きの人でお金持ちだったら勝どき以外のタワマンを検討する。

■311震災以降、超高層タワマンの耐震建築基準が上がってしまう
→これすなわち建設コストの上昇を意味する。したがって安い物件になる筈がない。
→超高層タワマンである以上、311以降である以上、よほど耐震面でコスト高にせざるを得ない。
→そもそも耐震建築基準がどうであろうと、海辺埋立地の超高層タワマンを311以降買う人がいるわけがない。

■ただでさえマンション供給過多
→相対的に、埋立地、海の近く、しかもタワマンで耐震必須という条件では他の土地のマンションが選ばれる。

となると、超高層ではなく中層にして、耐震コストもそこそこに（超高層よりコストかけず）、部屋は
グレードの高いもの（幾つかの部屋は億ション）にして、今後発展する勝どきゆえ商業施設スペースを多くして
そこからの利益を求める策しか、デベの戦略は無いでしょうな。

要するに311が起きたことで超高層タワマン建設の前提が崩れてしまったのです。

[459: 匿名さん]

地権者で都の持分が圧倒的に多いから、震災後にタワマンなんてＫＹな計画は説明責任を果たしにくい面もあるね。

[460: 住民ｃ]

このまえ久しぶりに余震が来たけれど、今後も余震があったり、別の東京直下型地震が起きる可能性が高そう
だということを考えると、超高層タワマン建設ということ自体が時代に合っていないと世間は思っておるのでは
ないだろうか。

実際に地震が起きたら、建設どころではないだろうな。
住民としての個人的意見は、震災など災害時の避難所、食糧庫、シェルター、医療施設などを完璧に備えた防災センターの建設を希望します。ヘリポート付きの。

そんな安心の施設が集合していれば、中層であってもその住宅部分は付加価値で億ションにも出来るんでないの？

千戸以上の超高層タワマンって、災害時にどんだけ多くの人がパニくることになるのか考えたら危険極まりない。
単に高層だからだけでなく、あの地域に大人数が増えることで災害時の被害も大きくなる可能性があるのだ。
311以降は、周辺住人の声を中央区が聴く機会を設けてなかったのではないかな。311以前と以降では状況が違ってきているので区も、そこらへん考えないといけないと思います。

だから中層になるだろうな。戸数も減らして。
そうならないとしたら、おかしいと思いません？

[461: 匿名さん]

タワマンの地震での揺れの恐怖はトラウマになるぐらいハンパじゃないらしいしね。
生きた心地がしないらしい。

しかも、これだけ余震がつづくと躯体へのダメージも心配。
奇妙な軋み音が増えたとの情報も多い。

[462: 匿名さん]

たしかに勝どき五丁目再開発計画は、３．１１以前のものであって、３．１１以後計画がそのままっていうのも
おかしい話だ。

３．１１以降の見直しをしないまま進めているってことなんだ！！
中央区は、３．１１以降、超高層タワマンの件で公聴会を開いていないのだっけ？
このまま開かないのかな・・・
でも、地震はまだ起こるだろう。そしたら区はどうでるのか、その点には触れないままなのか。

でも実際にデベロッパー側も儲かるために超高層タワマン建てる予定だったんだから、
その予定が３．１１で崩れたので、計画変更しなければ儲からなくなるはず。

いづれ、いろいろ変更発表があるでしょう。

[463: マンション投資家さん]

マンション投資コンサルをしている者です。

◆なぜ超高層タワマン予定だったか・・・・

これはリスクヘッジのためです。ある程度人数のいる地権者を新しいタワマンに住まわせなければならないので
部屋数が多くないと儲けが出ないからです。
部屋数をできるだ多く作ることでリスクが減るから、限界まで部屋数を増やすようにしたのです。

ただし敷地面積に限りがあるので、そこから建てうる高層の限界が54階だったと。

そして１３００戸という莫大な部屋数を売り切らねばならないリスクは、複数デベロッパーが入ることで
これまたリスクヘッジしてます。階と広さによっては億越えの部屋も予定されるのでしょうが、多くの
部屋は、さほど高価にできません。

というのは資材高騰、耐震設備充実などのコスト高を避けられず、その上限界まで安くしないと勝どきでは
売れないことの板挟みで、利幅は猛烈に薄くなる。ということは複数デベにとって旨味が少ないどころか
赤字の恐れもあるのです。この状態から脱退したいと思うデベが出てくると、赤字リスクはより高まるので
予定変更は必須なのです。

[464: 匿名]

やはり２２階の計画に変更されてる。
地下３階って一体・・・・。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

[465: 匿名さん]

>>464
だから、そのソースが不明なんだよ。
その情報は信頼できるのかな？

いつ時点での情報なのかわからない。

[466: 匿名さん]

やはり変更か・・・。見直しの話が出て当然と思ってたがやはり。状況の変化を無視できないということか。
この時代に大規模高層マンションって、ありえないもんな。

[467: 匿名]

かたちはトライスター型のままなのかな？

[468: 匿名]

その情報嘘だよ。

オフィス党は回数が低いけど、
今まで通りの予定でタワーが立ちます。

[469: 匿名]

463さん
もし予定変更しても総戸数は同じらしいが、
５４階建てから２２階建てにすると「デべにとって旨味が多くなる」理由は何ですか？

[470: 匿名]

計画変更になって一番喜んでるのはTTTのお見合い部屋になる予定だった中層、高層階の連中。
とことんTTTの住民はついているな。。

[471: 匿名]

一旦喜ばされてから、
やっぱり今まで通り超高層でした〜になったら、
ショックは大きくなるだろうな。。

[472: マンション投資家さん]

>469さん　54階から22階になった場合のデベの旨味は、54階の時より建設コストがかからず利幅を出せること。
これは超高層にすればするほど耐震コストが上昇するからです。
また超高層を建設するより、施工時間が短縮されることによる人件費などのコスト削減にもなり、利幅が出せる。
利幅をより出すためには、1部屋当たりの値段をハイグレードにすることが考えられます。

逆に言えば、超高層にすればするほど、高コスト、高リスク（高価な値段の多くの部屋を売り切れるかどうか）を
抱えてしまうことになるのです。

だから商業施設から得られる利益が継続するほうがデベにとっても良いのです。つまり住居は期待できないので
商業施設部分で儲ける方向にシフトせざるを得ないのです。

[473: マンション投資家さん]

あ、書き忘れましたが上記の戦略だとトライスター型はなくなりますね。
お分かりの通り住居数を多くする方向でなくなるので、下の層を商業施設で充実させるため根元が太い
ズンドウ型になると思われます。

[474: 匿名さん]

そういえば以前の区の出してる資料に、そのズンドウっぽい図が載ってた気がする。
その資料の縮尺だと、どう考えても54階には見えなかった。その時は54階とは書いていなかった。

[475: ビジネスマン]

ということはデベが儲けようと考えると、耐震コストをかけずに超高層にして、しかも値段の高い部屋を
多くすれば、より儲かるってことだね。そのマンションが売れるかどうかは別にして。
その内容だと、ボッタクリということになりそうだが。
でもビジネスという意味では、そうしなければならないのだろう。慈善活動ではないのだから。

[476: 匿名さん]

トライスター型で54階で建つっていう確実なソースはどこにあるのか、探したが無かった。
全部予定とか、未定と書かれている。やっぱり311以前の予定でしかないのか・・・。
今は311以後だもんな。

[477: 予定変更の歴史]

今までの予定はだいぶ変わってきていたのですね。
もともとは下のような計画で、それは大きく変わってきた事実を示しています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaityousahoukok...

だから今後も変わるのは当り前か。

[478: 匿名さん]

勝どき五丁目再開発準備組合はまだ設立されていないから、予定も計画もどうなるかわからん状態ですわ。
地権者たちとの合意も全て取れていないのだ。まだ。

以下のように京橋２丁目地区の開発も階の変更が311以降起きていますね。
↓
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2011/02/post-ebe2.html

[479: 匿名]

472さん
>商業施設部分で儲ける

施設を作れば儲けられるってもんじゃないでしょう。
トリトンを見れば分かるし、
ＴＴＴも最初の計画では商業施設を大きく作る予定だったのに縮小したのだから。

[480: 匿名さん]

商業施設はどうでもいいよ。私は階数が気になっている人なので。

階数は削除されているな、やはりな。予定、未定オンパレードな。
↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

[481: 匿名さん]

謎が謎を呼ぶ勝どき５丁目再開発計画。

いっそ、全部防災公園にすれば？

あるいは、イオンやシネコンを誘致とか。

[482: 匿名さん]

歴史ある都営アパートを世界遺産に認定してもらい、都営アパートのテーマパークにするのも一考か。

[483: 匿名さん]

全部防災公園は難しい。地権者全員が住居はいらないと言っても、デベは住居も売りたいだろうし。
地権者80戸ほどいるので、その10倍とみても800戸は最低必要。予定では1300戸～1400戸としている。
現在はデベの儲け方模索と、世論との狭間で予定変更を最終的にどうするかの調整が行われている模様。
地権者にもいろんな人がいるので、伝えられている情報（変更内容）は微妙に違っているようだ。
ただし、大幅変更は避けられそうにないと思われます。
ここの書き込みには関係者ではない人しかいないようなので情報が少なく、予定通りに進んでいる思われるでしょうが、実際にはそんなに簡単ではないようです。

常識的に考えても予定が遅れるだけで予定変更の確率は上がっていくのです。
最も先に見直されるのが階数です。階数がコストに一番影響するからです。次が戸数。
長周期地震動対策必須など、コスト高になる要素が加わってきているのです。

現在工事に着手できていないのは、予定が立たないと工事工程が組めないのでずっと放置状態なのです。
この状況で地震が起こると、計画そのものを見直しをせざるをえなくなるでしょう。

[484: 匿名さん]

船員住宅ってまだ全然新しいのに取り壊しちゃうんだね。
実に勿体ない。

財務省の官舎はキャリア向けだったの？

[485: 匿名さん]

都も団地　リフォームして東北の被災者の方に無償で貸すとか
何か考えたらいいのに　
しばらく放って置くならなおさらね

モリスの方はまだ説明ないんですかね
前のビルはガタガタ取り壊しているし
昼間はうるさくて部屋にいられないでしょね

環２の影響はタワーズ　モリス　プラネ　クレスト　の順ですかね
再開発が始まらないと　不法住居はそのままかね

今年中に何か　決まればいいが。。。。

[486: 匿名さん]

やっぱり22階になっている。もう22階で変更はないのかな。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

私の推測だと22階というのは耐震設備にさほどコストがかからない高さなのだと思います。
そして建設期間が短縮できるので、その間に起こるかもしれない地震で計画変更される間もなく建設
できるからではないでしょうか。

[487: 匿名さん]

裏の盆踊り　今年限りか

[488: 匿名さん]

22階ではタワー扱いですよね。
長周期地震動の新基準の対象にもなる。
経費節減になるのかなあ。

[489: 匿名さん]

22階でも60メートル未満ならタワー扱いにならないよ。
まあ、天井低くなるけどね。

22階と53階じゃ強度要件が全然違うから大幅なコストダウンは間違いない。

盆踊りはポンプ施設の敷地内でやってるから今後も継続するでしょ。

[490: 不動産コンサル]

22階だと戸数を捌けない。戸数が少なくて利幅が小さいとデベが複数入っているので各デベは
儲けが殆ど出なくなってしまう。
だから30階くらいにして一戸あたりかなり高価なマンションにしないと利益が出ないだろうな。
その場合の高価とは、耐震コストはそこそこにして、内装や広さを売りにする差別化しかない。

40階以上にすると耐震コストがべらぼうに高くつき、部屋も広い部屋だけでなく小さな部屋も高価な
ものになるだろう。
これに加えて供用施設も充実させるとなると、お分かりの通り、億ション沢山になります。
あの敷地ではTTTのようにプールなどの供用施設を充実させることはできないので、供用施設は
大したものではなくなると思われます。
つまりマンションを買う側からするとコスパが合わない。

うーん、35階くらいがなんとかビジネスとしてはベストかな。
けっこう難しい物件だな。

[491: 匿名さん]

盆踊り　来年からここではやらないよ

[492: 匿名さん]

>>490
過去レスにもあるように、22階でも、この敷地面積なら1300戸は叶姉妹。

>>491
じゃあ、どこでやんの？

[493: 匿名さん]

そもそも盆踊りをやっているのはここじゃないだろ

[494: 匿名さん]

勝どき駅前公園

[495: 匿名]

>>492
叶姉妹はいいけど、ワンフロアの戸数が凄くなるよ。
ワンフロアだけで小規模マンション並みの約６０戸。

[496: 匿名さん]

>>494
勝どき駅前公園は１丁目だろ。
５丁目の盆踊りをそんなところでやるわけないじゃん。

引き続きポンプ施設の敷地でやるしかないだろ。

>>495
それを解決するプランが既にちょっと前のレスであった。

[497: 匿名さん]

>>489
22階建てで60ｍ未満なんてムチャクチャ。
事実上、無理でしょう。
新宿の天井高の低いパークハウスさえ、20階建てで60mを超えてますよ。

[498: 匿名さん]

階高が2.7メートルで天井高2.4メートルで直床にすれば、22階で60メートル未満は可能。

因みに晴海の長谷工物件は20階建てだが60メートル未満でタワー要件をクリア。

[499: 物件比較中さん]

↑直床、直天井にしないと無理ですね

[500: 匿名]

↑晴レジは20階で59.95mだよ。
　どうやって22階で60m未満にするのかな？