KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

[匿名]

◎勝どき五丁目再開発情報下さい。
◎４年後に超巨大タワーマンションが、東京タワーズの西側に竣工されます。
◎情報下さい。

[462: 匿名さん]

たしかに勝どき五丁目再開発計画は、３．１１以前のものであって、３．１１以後計画がそのままっていうのも
おかしい話だ。

３．１１以降の見直しをしないまま進めているってことなんだ！！
中央区は、３．１１以降、超高層タワマンの件で公聴会を開いていないのだっけ？
このまま開かないのかな・・・
でも、地震はまだ起こるだろう。そしたら区はどうでるのか、その点には触れないままなのか。

でも実際にデベロッパー側も儲かるために超高層タワマン建てる予定だったんだから、
その予定が３．１１で崩れたので、計画変更しなければ儲からなくなるはず。

いづれ、いろいろ変更発表があるでしょう。

[463: マンション投資家さん]

マンション投資コンサルをしている者です。

◆なぜ超高層タワマン予定だったか・・・・

これはリスクヘッジのためです。ある程度人数のいる地権者を新しいタワマンに住まわせなければならないので
部屋数が多くないと儲けが出ないからです。
部屋数をできるだ多く作ることでリスクが減るから、限界まで部屋数を増やすようにしたのです。

ただし敷地面積に限りがあるので、そこから建てうる高層の限界が54階だったと。

そして１３００戸という莫大な部屋数を売り切らねばならないリスクは、複数デベロッパーが入ることで
これまたリスクヘッジしてます。階と広さによっては億越えの部屋も予定されるのでしょうが、多くの
部屋は、さほど高価にできません。

というのは資材高騰、耐震設備充実などのコスト高を避けられず、その上限界まで安くしないと勝どきでは
売れないことの板挟みで、利幅は猛烈に薄くなる。ということは複数デベにとって旨味が少ないどころか
赤字の恐れもあるのです。この状態から脱退したいと思うデベが出てくると、赤字リスクはより高まるので
予定変更は必須なのです。

[464: 匿名]

やはり２２階の計画に変更されてる。
地下３階って一体・・・・。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

[465: 匿名さん]

>>464
だから、そのソースが不明なんだよ。
その情報は信頼できるのかな？

いつ時点での情報なのかわからない。

[466: 匿名さん]

やはり変更か・・・。見直しの話が出て当然と思ってたがやはり。状況の変化を無視できないということか。
この時代に大規模高層マンションって、ありえないもんな。

[467: 匿名]

かたちはトライスター型のままなのかな？

[468: 匿名]

その情報嘘だよ。

オフィス党は回数が低いけど、
今まで通りの予定でタワーが立ちます。

[469: 匿名]

463さん
もし予定変更しても総戸数は同じらしいが、
５４階建てから２２階建てにすると「デべにとって旨味が多くなる」理由は何ですか？

[470: 匿名]

計画変更になって一番喜んでるのはTTTのお見合い部屋になる予定だった中層、高層階の連中。
とことんTTTの住民はついているな。。

[471: 匿名]

一旦喜ばされてから、
やっぱり今まで通り超高層でした〜になったら、
ショックは大きくなるだろうな。。

[472: マンション投資家さん]

>469さん　54階から22階になった場合のデベの旨味は、54階の時より建設コストがかからず利幅を出せること。
これは超高層にすればするほど耐震コストが上昇するからです。
また超高層を建設するより、施工時間が短縮されることによる人件費などのコスト削減にもなり、利幅が出せる。
利幅をより出すためには、1部屋当たりの値段をハイグレードにすることが考えられます。

逆に言えば、超高層にすればするほど、高コスト、高リスク（高価な値段の多くの部屋を売り切れるかどうか）を
抱えてしまうことになるのです。

だから商業施設から得られる利益が継続するほうがデベにとっても良いのです。つまり住居は期待できないので
商業施設部分で儲ける方向にシフトせざるを得ないのです。

[473: マンション投資家さん]

あ、書き忘れましたが上記の戦略だとトライスター型はなくなりますね。
お分かりの通り住居数を多くする方向でなくなるので、下の層を商業施設で充実させるため根元が太い
ズンドウ型になると思われます。

[474: 匿名さん]

そういえば以前の区の出してる資料に、そのズンドウっぽい図が載ってた気がする。
その資料の縮尺だと、どう考えても54階には見えなかった。その時は54階とは書いていなかった。

[475: ビジネスマン]

ということはデベが儲けようと考えると、耐震コストをかけずに超高層にして、しかも値段の高い部屋を
多くすれば、より儲かるってことだね。そのマンションが売れるかどうかは別にして。
その内容だと、ボッタクリということになりそうだが。
でもビジネスという意味では、そうしなければならないのだろう。慈善活動ではないのだから。

[476: 匿名さん]

トライスター型で54階で建つっていう確実なソースはどこにあるのか、探したが無かった。
全部予定とか、未定と書かれている。やっぱり311以前の予定でしかないのか・・・。
今は311以後だもんな。

[477: 予定変更の歴史]

今までの予定はだいぶ変わってきていたのですね。
もともとは下のような計画で、それは大きく変わってきた事実を示しています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaityousahoukok...

だから今後も変わるのは当り前か。

[478: 匿名さん]

勝どき五丁目再開発準備組合はまだ設立されていないから、予定も計画もどうなるかわからん状態ですわ。
地権者たちとの合意も全て取れていないのだ。まだ。

以下のように京橋２丁目地区の開発も階の変更が311以降起きていますね。
↓
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2011/02/post-ebe2.html

[479: 匿名]

472さん
>商業施設部分で儲ける

施設を作れば儲けられるってもんじゃないでしょう。
トリトンを見れば分かるし、
ＴＴＴも最初の計画では商業施設を大きく作る予定だったのに縮小したのだから。

[480: 匿名さん]

商業施設はどうでもいいよ。私は階数が気になっている人なので。

階数は削除されているな、やはりな。予定、未定オンパレードな。
↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

[481: 匿名さん]

謎が謎を呼ぶ勝どき５丁目再開発計画。

いっそ、全部防災公園にすれば？

あるいは、イオンやシネコンを誘致とか。