オーベル葛西べイパークス 【住民専用】

[契約済みさん]

完売間近ですね。入居後もこちらでいろいろ情報交換しましょう。
皆さん、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.o-kasai.jp/
検討用：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49464/
所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

[41: 入居予定]

39さん、

確かにおかしいですよね。
売買契約書の第12条(費用の負担)には、
"本物件の固定資産税、都市計画税および電気、水道等の使用料は、納税通知書または請求書の宛名名義人の如何にかかわらず第5条に定める本物件の引渡し日をもって区分し、その前日までの分に相当するものを売主、当日以降に相当するものを買主の負担とする。ただし、固定資産税、都市計画税については、負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし、買主は、売主の計算による概算金を売主の指定する期日および方法にて支払うものとする"
と書いてあります。
ここでいう4月1日が平成22年なのか23年なのかにより解釈が変わるのでしょうか？
自分の理解では、1月1日時点での保有者に納税義務があると思っていました。
うーん、なんだか丸め込まれそう・・・

[42: 契約済みさん]

39さん、41さん

私もよくわかりませんでした！

「1年の途中で住宅の引き渡しを受ける場合、建物に関してはその年の納税は必要ありません。（建物分はデベと購入者で負担）」
http://realestate.yahoo.co.jp/docs/tax/vol05.html

とあり、他のマンションでもらった税金に関する資料をみると
「建物分の固定資産税は完成以降の課税となり、お引渡し日翌年からの課税となります。土地分については、お引渡し日より負担で概算となるので、後日調整」と書いてありました。

今回追加となったのは、建物分だったとしたら購入者の義務はありません。
土地分だったのでしょうか？？

[43: 契約済みさん]

42です。

連投ごめんなさい！4行目訂正です。
「土地分はデベと購入者で負担」の誤りでした。

[44: 匿名]

説明では建物分との事でした。12月に完成してるから、税務署に指摘されたとか。でも引き渡しを受けてない以上、所有者は有楽土地ですよね。詳しい説明もなく購入者に負担を課すのは如何なもんですかね。

[45: 匿名]

場合によってはデベ側の契約不履行て事になるかも?

[46: 契約済みさん]

皆様

自分もよく分からず、「そういうものなのか」と納得しておりました。
皆さん、有楽土地に言いますか？？

[47: 契約済みさん]

来年1月1日時点はまだ引渡しを受けてないので、建物分の固定資産税は不要かと思ってました。。

建物分の固定資産税も折半になってしまうのか、
調べてもよくわからなかったので、内覧会のときにでも聞いてみようかと思います。

[48: 契約済みさん]

建物分が12月に完成、1月1日時点での保有者（有楽土地）に建物分を含めた納税通知が来るので、2月7日の引渡し以降の日割りで精算って事なのかな？　
いずれにしても詳細な説明をしてもらわないとね。

[49: 契約済みさん]

自分も内覧会の時に聞きたいです。
支払額が増えるのに「はい、そうですか」と即答は納得がいかないので。

でも、内容の理解もイマイチできておりません・・・。
どのように確認すればよいか、アドバイスをください！

[50: 入居予定]

そうか、1月1日時点で建物が存在するので、建物分の固定資産税が発生するわけですね。
有楽土地が納税を立て替えるので、引渡し日の2月5日or6日以降分についてを日割りで我々に請求するということですね。
48さんのコメント通り。

何となく理解できました。

仮に1月2日以降に建物が完成すると、その次の年(2012年分)に固定資産税が発生するので、今回のような事は無かったと。

ところで、当初見積もりでは1月に建物が完成する予定だったのだろか？
恐らく土地分しか考慮して無かったんでしょうね。

何れにしてもこれは有楽土地の凡ミスだなあ。

[51: 匿名]

当初から竣工は12月下旬予定とされてたのに完全な有楽土地のミスですね。

[52: 入居予定さん]

固定資産税については最初の資金計画の段階で担当者が「入居翌年（２４年度）から支払額が上がります」と言っていたのを覚えています。その時に建物分が入る入らないの説明をしていたかは私も税金に関しては良く分からず覚えてないのですが。もう一度契約書などをよく確認しようと思いますが、もし支払額が上がるにしても入居者全員に対しての正式な説明は必要だと思います。

[53: 契約済みさん]

52さん

固定資産税の計算もととなる評価額の見直しは3年に1回で、5年間は一律軽減措置がされるはずなので、
「入居翌年から支払額が上がります」と言われてたとしたら
やはり初年度の固定資産税に建物分は想定していなかったのかもですねー。
先日の金消会での説明は、あっさりしてましたね。。。

[54: 契約済みさん]

説明する前、謝ってたから落度があるのは分かってるのだろうね。

[55: 匿名]

｢当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された｣と説明を受けました。12月に竣工するのに認識してなかったなんてデベ失格ですな。

[56: 入居予定さん]

55さんは｢当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された｣と説明を受けたそうですが、それでは我々買主が支払う義務があるのでしょうか？

皆さんがおっしゃってる様に、建物部分は平成２２年度中に完成したとしても建物部分の今年度の納税義務は今はまだ売主側にあり、我々に正式に引渡しがされるのは平成２３年度２月以降なので建物の納税義務は２３年度から我々に課せられる、と契約書を読んで私も解釈しました。契約書にある「負担計算の起算日を４月１日として計算する」というのも道理で考えて４月１日とは平成２３年度のことではないでしょうか？

たとえ数万円の超過であるとしても何だか納得できませんが、皆さんはどうですか？こんなケース、他のマンションでもあるのでしょうか？有楽土地はかなり大手だと思って信頼してたのにがっかりです。

[57: 匿名]

おっしゃる通り、このケースでは購入者に納税義務はありません。

[58: 匿名]

>>56さん、57さん

私も同じ考えです。

金肖会の時に説明を受けた時点で
ここで皆さんが書かれているようなことを全て説明担当の方に言い、
「これはおかしな話ですよ」と抗議しました。

このようなおかしなことを
さらりと言われて到底納得できませんが、「皆さんは納得されているのですか？」
と訪ねたところ、

「はい、皆さんは納得されています」と即答されました。

あの担当者の言葉はウソだったのですね。

皆さんで抗議しませんか？
どう考えてもおかしいですよね、これ。

[59: 契約済みさん]

確か23年度分で正確な金額は来年7月か8月頃ではないか？と言ってたような。自分も建物分が12月に完成、1月1日時点での保有者（有楽土地）に23年度分の建物分を含めた納税通知が来るので、引渡し以降の日割りで精算って事だと理解しましたが、人よっては引渡し前の税金を請求されているのかと思ってしまいますよね。有楽土地の説明不足です。正確な納税額が出てから（来年7月か8月頃？）精算なのか？前もって多めに預かって精算なのか？よく分かりません。

[60: 匿名]

有楽土地にとって予定通りなのであれば何故、この期に及んで購入者から追徴する必要があるのか。

[61: 契約済みさん]

間違いなくおかしい・・
しかも帰りがけに立ち話でしらーっと説明する態度も不愉快
きちんとフォーマルに説明をしてミスが合ったと言ってくれれば良かったのに
確かに他のせいにしてましたね↓
抗議するしかないです

[62: 入居予定さん]

No.59さんのコメントによると、あくまでも２３年度分の税金の金額を調整しての追徴ということなのでしょうか？でも以前No.55さんのコメントによると追徴の理由として「当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された」と有楽土地側から言われたそうですが、この「当初認識してなかった建物部分の固定資産税」というのは22年度の分という意味ではないのでしょうか？だとしたら皆さん仰ってる様に我々に支払う義務はないはずです。

いずれにしても、やはり支払うにしても何年度、何の分が追徴されるのか、それが全体で追徴金いくらで各世帯の負担がいくらになるのかなど、きちんとした理由を書面に書いて配るべきだと思います。私はそれを見てやはりおかしいと思えば都税事務所なり知り合いの主税局職員に相談するつもりです。

有楽土地さんを信用したい気持ちはありますが、口頭だけの説明で、はいそうですか、と安易に支払うべきではないと思います。

[63: 購入者]

大丈夫かな?有楽土地さん。こんな感じだと系列の大成サービスにマンション管理を任せて大丈夫なのかと心配になって来ました。

[64: 契約済みさん]

とりあえず、内覧会の時に「書面で提示する」ように言ってみようかな・・・。

[65: 入居予定さん]

あまり詳しくないのですが、皆さんのを読んでいると以下のようなことでしょうか。

売買契約書 12条の
「固定資産税、都市計画税については負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし････」
No50さんの
「1月1日時点で建物が存在するので、建物分の固定資産税が発生する」
No55さんの
「当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された」


そもそも支払いが必要な固定資産税は以下で
土地分の税金(2011/4/1-12/31期間分)
建物分の税金(2011/4/1-12/31期間分)


土地分は計算していた。
建物分はかからないものと思っていた?
=>建物分は2011/1/2以降に完成していれば建物分は払う必要が無かったが勘違いしていた?

でも当初の完成時期は「2010年12月下旬」だったので単純に初めに提示していた金額に計算漏れがあったということですよね。

しかし有楽土地のミスはミスだし、お金にかかわるところだからちゃんと書面でお詫びと説明をすべきですよね。

契約者に対して口頭で済ませるような適当な対応ではなく、丁寧な対応をしてほしいですね。

[66: 入居予定さん]

私の理解では、2010年度は当初土地分のみの固定資産税が売主と買主で折半、のはずが12月中に建物が完成したので2010年度建物分も追徴される羽目になってしまった…これで合ってますか？

でもそれをまだ引渡し前の私達が支払うのが法律上合法かどうか。契約書第12条の「負担計算の起算日を4月1日として計算」ってとこが2010年ととるか2011年ととるか…もちろん有楽土地側は合法だと言うでしょうね。

とりあえず私は内覧会の時に書面での詳しい説明を要求しようと思います。

[67: 引越前さん]

固定資産税は、1月1日時点での登記上の保有者に対して、その年の4月1日から翌年の3月31日までにかかる税金で、有楽土地にしてみれば4月1日以降の保有者は買主であるために請求しているということで、これは解釈の違いなのでしょう。

法的には1月1日時点での保有者に納税義務がありますが、売買契約書では巧く縛りが入っています。

「ただし、固定資産税、都市計画税については、負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし、買主は、売主の計算による概算金を売主の指定する期日および方法にて支払うものとする」
ここがミソで、有楽土地と我々の間では、"負担計算の起算日を4月1日"というルールにしているんですね。つまり、法的には1月1日時点での保有者は有楽土地なので納税しときますが、有楽土地と買主間の契約としては、4月1日時点での保有者が負担する事になってるのでよろしくね。と言っているのだと思います。
更に、この税金の支払いについては売主の指定する方法で行うことに合意させています。

ただ、内訳についての詳細は書面で説明すべきだと思います。口頭では無理でしょう。。

"完成"の定義が良く分からないのですが、有楽土地としては、内覧会を経て確認会後をもって登記的には完成と考えていたところ、都税には建物として完成していると指摘されたというところでしょうか。

何れにしてもデベロッパーとしてはイタイですね。
こういうのは信頼関係なんですから。

[68: 入居予定さん]

No.67さん、詳しい説明を有難うございました。やはり私が危惧していた通りでした。法律では我々に味方していても契約書に縛られ、有楽土地の言い分が通ってしまいそうですね。

デベロッパーがこんな初歩的な固定資産税の計算を間違えるなんて信じられません。分かってるならあと３週間、建物の完成をずらせばよかったのに。おそらく分かってなかったのでしょう。各戸あたり４～６万円の負担でしょうが、引越し間際で何かとお金がかかるし、余計に腹が立ちます。

[69: 入居予定さん]

やはり安かろうまずかろう物件だったか。

[70: 契約済みさん]

建物分の固定資産税について売主が詳しく認識してなかっただけで、物件の良い悪いはまったく関係ない。まだ実物を良く見ていないので実際どうだか分からないけど、現時点では場所や物件自体は気に入ってるし良い買い物したと思ってる。
購入して諸経費や色々支払うものが沢山あるなかで安くなるなら嬉しいけど、この時期に追徴金となると、『もっと早く言え！まだ払うのか！今までにマンション何棟も建ててるんだろ！大型液晶テレビ買ったからもう金は無い！後出しは認めん！売主が払え！』って代弁すると皆こんな気持ちだよねぇ～？
このご時世、家族の為にローン組んでマンション買ってみんな偉いと思うよ。仲良く住みやすく少しでも価値が上がる様に良いマンションにしていきましょうね。

[71: 引越前さん]

個人的には、デベの対応も残念だけど都税もちょっとガメツくね？と思いました。

ところで、いよいよ内覧会ですねぇ。
初めて見る自分の部屋。楽しみです！
脚立とメジャーと水平器買って準備万端。

先日、物件前を通りかかったのですが、イーストコースト前の空き地にクリスマスツリーのイルミネーションが作られていました。まるでオーベル住人向けのように。

[72: 入居予定さん]

私もNo70さん同様、物件自体はとても気に入ってるだけに今回の追徴の件は残念で仕方ないです。こんなことなら大型液晶テレビ買わなきゃ良かった…。

今後の管理会社の大成建設にもかなり不安があります。この掲示板はいい感じでやり取りできてると思うし、私も理事になる資質はないけれど、何かお手伝いできればとも思ってます。もう後には引けません。前向きに皆でいいマンションにしていくしかないですね。頑張りましょう！

[73: 入居予定さん]

いよいよ明日から内覧会ですね！
一日目に行かれた方、ぜひ感想など教えてください！
共有部分、どこまで細かく見れるのか気になります。

[74: 入居予定さん]

内覧会の感想教えて下さい！

指摘する所は結構あるものなんですかね

楽しみだな～

[75: 入居予定さん]

No.72です。すみません、管理会社の名前間違えました。大成建設ではなく大成サービスですね。失礼しました。

[76: 匿名]

>>71さん

あれは毎年コーシャハイムが設置しているツリーですよ。
でも…目の前にああいうのがあるとやっぱり嬉しいですよね！

オーベルは、例えばエントランスにああいうの飾ったりするんだろうか？
それとも、「そんなことに管理費使うなんてもったいない」という意見が出たりして
何も飾らないんだろうか…

どっちでもいいですけど、本当に皆さんで協力して良いマンションになればいいなと思っています！

我が家は内覧会二日目なので、初日に内覧会を終えた方
感想を教えて頂けるとありがたいです。

[77: 内覧前さん]

私も明日が内覧で～す。
楽しみです！

[78: 内覧済み]

内覧終わりました！業者を頼んだのもあり、3時間かかりました…キズやら汚れやら、思った以上にありました(涙)。ただ、天気が良かったのと、床暖房がついていたので、寒くなかったのが幸いでした。むしろ暑いくらい♪日当たりが良い物件で良かったです
内覧まだの方、終わりましたら感想お待ちしてます
管理とか、不安もありますが、住民でチェックしたり、一致団結して改善し、良いマンションにしていけたら良いですね♪

[79: 入居前さん]

内覧会行って来ました！「建物分の固定資産税の件キッチリ払うから、しっかり直してくれよ！」って心で思いながら、こんなのいいかな？っと思う所まで沢山指摘シール貼ってきました。なんかスッキリした！

エレベーター青ってどうかな？と思ったけど、共用部（廊下）の天井黒って高級感あって良いね。全ての部屋は窓を開けると風通しが最高！今回は暖かいお茶とお土産付でした。

[80: NO1]

No1です。
今日、内覧会に行ってきました。

私は修正は1か所だけでした。

とても満足しています。良いマンションだと思います。

固定資産税は、税務署と有楽との見解の違いもあると思いますので、仕方ない面もあると思います。
仕事柄、税務に携わることが多いですが、見解の相違で課税されることはよくあります。
税務署は難癖つけて税金とってきますから。

[81: 引越前さん]

内覧終わりました。
指摘箇所は50OVERでした･･･
細かい汚れなど、気にするとキリが無いですが、同行いただいた内覧業者の方から、「大枚はたいて購入されるんですから、指摘として挙げておきましょう」と言われ「ご尤も！」と思い、気になる箇所は指摘させていただきました。指摘に対しての長谷工や有楽土地の対応は真摯的であり、今のところ対応には満足しています･･･。

[82: 入居前さん]

今日内覧会行ってきました。
入居する部屋を楽しみにしていましたが、とても残念でした。
キズやら汚れやら、建付けの悪さが、ひどい状態でした。
あまりにも、雑な作りで指摘しきれない状態でした。
立会の人に説明しても、あまり分かっていないらしく、一つ一つ指摘するのも大変でした。
うちも、三時間ほどかかりました。
クロスに至っては、すべて張り替えです（涙）
これから、内覧会に行く方は、脚立・懐中電灯持って行くと良いかもです。
電気は付いていますが、細かいところは、暗くて見えないので注意です・・・
妥協は禁物ですよ・・・
がんばってください。

[83: 入居予定さん]

みなさんの書き込みを見ていると
キズや汚れが多いものですね。。。ちゃんと見ないといけないですね。
＞No82さん
建付けの悪さが..とおっしゃっておりましたが、たとえばどんなところでしたでしょうか?

私も見落とさないようにしないと！



内覧会を良くわかっていなかったんですが、確認時は有楽と長谷工の方が同行されるんですね。

こんなところ見ました、というところがありましたら参考に教えていただけないでしょうか。

[84: 入居前さん]

>83さん
たとえば、洗面室入口外枠の　木が水平・垂直になっていないとか
和室の建具を閉めた時、すき間があるとか（一般的に建具を閉めた時、名刺が落ちない程度）
ドアがある、外枠は　水平垂直になっていないと、ドアが閉まらないので、大丈夫だと思いますが。。。

[85: 入居予定さん]

初日の内覧会　お疲れ様でした。
うちも　指摘箇所は５０ ＯＶＥＲ でした。夫婦二人でチェックしたので３時間以上かかりました。
床、クロスの汚れや傷は多数ありすぎて正直驚きました。
でも　長谷工さんや有楽さんの対応には満足でしたよ。
内覧終わられた方でフローリングのたわみ　気になった方いらっしゃいますか？

[86: 内覧済み]

内覧は長谷工さんの同行はなく、終わったら別の部屋で指摘箇所を確認するだけです。うちは指摘がありすぎて、途中で呼びましたが。
床のたわみ、いくつか指摘しましたよ。ただ場所によっては仕方ないところもあるようです。
壁紙は全面張り替えして欲しいかも…うちも言えば良かったです。
内覧これからの方、かなり疲れますが、頑張って下さい！

[87: 契約済み]

こんにちわ
内覧会も始まり
いよいよ入居が楽しみになって来ましたね
皆さんに教えて頂きたいのですが、内覧会は勿論車ではなく公共交通機関で行かれましたか？
あと家具を買おうと思っているのですが搬入は自分の引っ越し日に合わせた方がいいのでしょうか…
よろしければ教えて下さい

[88: 入居前さん]

車で行くなら一番近くだとコーシャハイムの裏に有料駐車場が有りますよ。
もし満車なら西友の駐車場が有りますが、帰りに何も買わないのはどうかと思うので、止めた時間の駐車場代分位は必ず買い物はして帰りましょう。　

[89: 入居前さん]

購入家具の搬入は、三井デザインテックで購入した家具やカーテンは引越し前に設置取り付けをしてくれます。
引越し期間は、全て日通が仕切っているので、それ以外での購入した家具類の搬入は配達業者でも日通に連絡が
必要らしいです。引越し期間中はエレベータはフル稼働で、事前連絡しないと他の配達業者は外で待たされそう。

[90: 契約済み]

88さん
ありがとうございます
そうですね！西友さんに申し訳ないですもんね
あと新規家具の搬入については、よく引っ越しについての文章を読んでみたら記入されておりました(汗)