オーベル葛西べイパークス 【住民専用】

[契約済みさん]

完売間近ですね。入居後もこちらでいろいろ情報交換しましょう。
皆さん、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.o-kasai.jp/
検討用：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49464/
所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

[21: 入居予定さん]

No.20さん、
内覧時のチェックポイントのURLありがとうございました。参考になります。プリントアウトして内覧時に持参しようかと思います。

それにしてもオプション、何をつけるか悩みます。浄水器はつけたいのですが。人感センサーもいいかなと思ってます。皆さんは何をつけますか？

[22: 入居予定さん]

昨日足場がほぼ取れました。南東側からも少し背伸びをすれば中が見えます。
もうすぐですね。内覧会に向け準備をがんばりましょう。

[23: 契約済みさん]

NO.1です

内覧のチェックポイント本当に参考になります。ありがとうございました。

オプションは悩みますね。うち一応浄水器頼むつもりです。
フロアコーティングは後々のことを考えたら、やっぱり大事だからつけたいと思います。
三井のオプションの以外　
http://www.eco-cleaning.com/
も考えてます。

[24: 匿名さん]

購入者家族とは違った目線で確認してくれるので、
内覧には友人等の第三者に同行してもらうのもいいと思いますよ。

[25: 匿名]

NO.11さん

南葛西保育園は、別の園でお世話になった先生が異動でいらっしゃいます。

とてもいい先生。

でもまぁ、区立保育園は5年くらいで職員の異動があるので、その時良くても…っていうのが…なんとも言えないところがツラいですけれど。


我が家は中学生と小学生の子供がいます。

よろしくお願いします(^_^)

[26: 入居予定さん]

No.12, 25 さん

No.11です。
情報ありがとうございます。
すっかりお返事遅くなってしまい申し訳ありません。
No.11さん、たんぽぽ保育園は私立で先に申し込みなので、近い南葛西を第一にしたい我が家だと難しいかなあ、と思っています。もちろん第三希望とかには書きますが。

No. 25さん、南葛西に良い先生が来られるんですね！少しでも近い南葛西を第一希望にする予定ですが、何分初めての保育園探しが遠方で、まだ一度しか見学できていないので、少しでも情報がいただけると本当に嬉しいです。

オプション、やっと動き始めました！とは言ってもあれもこれも欲しい！と欲がでてきてしまい、調べる対象が広がってしまい・・・予算と再度にらめっこしています。
浄水器、やはりあったほうが良いのでしょうか？浄水器使ったことがないのでいまいちよく分かりません。


このスレッドを拝見すると、どなたも常識のある良い方でほっとします。

今後ともよろしくお願いします。

[27: 入居予定さん]

浄水器は普段ミネラルウォーターなど、買ったお水しか使わない方だと必要ないですよね。毎年かかるカートリッジの費用など考えるとその方が安上がりかも。でも今しかシンクにつけられないから購入考えてる方は多いって担当者が言ってました。

色々欲しい物リストアップしてたら明らかに予算オーバー。バルコニーもタイル敷きたいのですがオプションで頼むと大変な額になるのでネットで買って自分で敷くことにしました。

小学生、中学生のお子さんのいる方はホント近くていいですね。うちの子も再来年は小学校入学です。よろしくお願い致します。

いい感じでスレッドが伸びてて良かったですよね。私は大した情報を提供できず申し訳ないのですが、今後ともよろしくお願い致します。

[28: 契約済みさん]

バルコニータイルやりたいけど、修繕の度に外して終わるまで部屋に置くのが面倒。

[29: マンション住民]

定期補修が一通り済むまでバルコニータイルは敷かないほうがいいと思いますよ
それより、あとあとの工事が面倒で時間がかかるピクチャーレールは最初からつけておけばよかったと思ってます。

[30: 匿名]

バルコニータイルは、「タイルの下の隙間にほこりがたまるわ虫の溜まり場になるわで
いいことないですよ、いちいちこまめに外して掃除するわけにもいかないでしょうし」と
昔デベロッパーの営業の方が言っていたので躊躇していますが…
確かに見た目は良くなるしいいですよねぇ。。。

はーどうしよう。

[31: 入居予定]

なるほど、バルコニータイルにはやはりそういう懸念あるのですね。
悩ましいですねぇ。。

ところで、インテリアオプション券（10万円分）というものを持っているのですが、これって使えるんですよね？

[32: 入居予定さん]

インテリアオプション券　使えますよ。

[33: 契約済みさん]

来月の内覧会ですが、立会い業者の同行を依頼しますか？　皆さんのご意見が聞きたいです。教えて下さい。

[34: 入居予定さん]

バルコニータイル、うちは木目のウッドタイルを敷こうと思ってたのですが、友人がこの間10年目の定期修繕で剥がしたら虫まではわいてなかったけど埃は結構たまってたって言ってました。でも敷いてると普段の掃除はやっぱり楽みたいです。まず部屋が片付いてからゆっくり考えようかな。

ピクチャーレール、私も迷いましたが、オプションで頼むと結構高いんですよね。でもやはりあると便利なのでしょうか？

引越し日時も今度の説明会で抽選ですよね。我が家はなるべく平日にしようかと思ってるのですが、それでも鍵の引渡し直後は込み合うのかもしれませんね。

[35: 匿名]

＞33さん
うちは業者さんに内覧会の立ち会いをお願いしましたよ。

[36: 契約済みさん]

うちはコーティング業者さんに同行をお願いしました。

[37: 契約済みさん]

３６さんは何処の業者さんに頼まれたのですか？
うちもコーティングは外部の業者さんにお願いしようと思っているので、
良い業者さん紹介して欲しいです。
コーティング業者さんはコーティングを頼めば同行は無料なのでしょうか？
色々と教えて欲しいです。宜しくお願いします。

[38: 契約済みさん]

３６です。
業者は世田谷のファイブスターズというところです。
でもインスペクターとして完璧にやって欲しいと言うのなら、
コーティング業者ではなく専門の１級建築士事務所に依頼した方がいいと思いますよ。
私は新築マンションだし建築士が指摘しないと分からないような大きな欠陥は無いと信じて、
傷や汚れのチェックならコーティング業者でも私たちよりは細かく見られると思い頼みました。
同行の料金はコーティングを頼んだので無料でした。
コーティングの価格はまあまあ安かったかなという感じでした。

[39: 契約済みさん]

今日の金消会で有楽土地販売担当者より「固定資産税の預かり金の追徴をお願いしたい」旨の話があった。原則引渡しを受けた年の「建物」の固定資産税はかからない筈だが「都税事務所に建物部分の課税について指摘された」とのことの理由であった。何故そうなるのか具体的な説明はなく、話を濁している感じだったが、本来引渡しも受けていない固定資産税の負担を購入に課すのは如何なものか。有楽土地の負担分は幾らなのか明確にして欲しい。

[40: 入居予定さん]

融資手続きで有楽土地販売の本社？に行ったけど、お茶のひとつも出なかったね！
「釣った魚には餌をやらない」ってまさにこの事？？？

[41: 入居予定]

39さん、

確かにおかしいですよね。
売買契約書の第12条(費用の負担)には、
"本物件の固定資産税、都市計画税および電気、水道等の使用料は、納税通知書または請求書の宛名名義人の如何にかかわらず第5条に定める本物件の引渡し日をもって区分し、その前日までの分に相当するものを売主、当日以降に相当するものを買主の負担とする。ただし、固定資産税、都市計画税については、負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし、買主は、売主の計算による概算金を売主の指定する期日および方法にて支払うものとする"
と書いてあります。
ここでいう4月1日が平成22年なのか23年なのかにより解釈が変わるのでしょうか？
自分の理解では、1月1日時点での保有者に納税義務があると思っていました。
うーん、なんだか丸め込まれそう・・・

[42: 契約済みさん]

39さん、41さん

私もよくわかりませんでした！

「1年の途中で住宅の引き渡しを受ける場合、建物に関してはその年の納税は必要ありません。（建物分はデベと購入者で負担）」
http://realestate.yahoo.co.jp/docs/tax/vol05.html

とあり、他のマンションでもらった税金に関する資料をみると
「建物分の固定資産税は完成以降の課税となり、お引渡し日翌年からの課税となります。土地分については、お引渡し日より負担で概算となるので、後日調整」と書いてありました。

今回追加となったのは、建物分だったとしたら購入者の義務はありません。
土地分だったのでしょうか？？

[43: 契約済みさん]

42です。

連投ごめんなさい！4行目訂正です。
「土地分はデベと購入者で負担」の誤りでした。

[44: 匿名]

説明では建物分との事でした。12月に完成してるから、税務署に指摘されたとか。でも引き渡しを受けてない以上、所有者は有楽土地ですよね。詳しい説明もなく購入者に負担を課すのは如何なもんですかね。

[45: 匿名]

場合によってはデベ側の契約不履行て事になるかも?

[46: 契約済みさん]

皆様

自分もよく分からず、「そういうものなのか」と納得しておりました。
皆さん、有楽土地に言いますか？？

[47: 契約済みさん]

来年1月1日時点はまだ引渡しを受けてないので、建物分の固定資産税は不要かと思ってました。。

建物分の固定資産税も折半になってしまうのか、
調べてもよくわからなかったので、内覧会のときにでも聞いてみようかと思います。

[48: 契約済みさん]

建物分が12月に完成、1月1日時点での保有者（有楽土地）に建物分を含めた納税通知が来るので、2月7日の引渡し以降の日割りで精算って事なのかな？　
いずれにしても詳細な説明をしてもらわないとね。

[49: 契約済みさん]

自分も内覧会の時に聞きたいです。
支払額が増えるのに「はい、そうですか」と即答は納得がいかないので。

でも、内容の理解もイマイチできておりません・・・。
どのように確認すればよいか、アドバイスをください！

[50: 入居予定]

そうか、1月1日時点で建物が存在するので、建物分の固定資産税が発生するわけですね。
有楽土地が納税を立て替えるので、引渡し日の2月5日or6日以降分についてを日割りで我々に請求するということですね。
48さんのコメント通り。

何となく理解できました。

仮に1月2日以降に建物が完成すると、その次の年(2012年分)に固定資産税が発生するので、今回のような事は無かったと。

ところで、当初見積もりでは1月に建物が完成する予定だったのだろか？
恐らく土地分しか考慮して無かったんでしょうね。

何れにしてもこれは有楽土地の凡ミスだなあ。

[51: 匿名]

当初から竣工は12月下旬予定とされてたのに完全な有楽土地のミスですね。

[52: 入居予定さん]

固定資産税については最初の資金計画の段階で担当者が「入居翌年（２４年度）から支払額が上がります」と言っていたのを覚えています。その時に建物分が入る入らないの説明をしていたかは私も税金に関しては良く分からず覚えてないのですが。もう一度契約書などをよく確認しようと思いますが、もし支払額が上がるにしても入居者全員に対しての正式な説明は必要だと思います。

[53: 契約済みさん]

52さん

固定資産税の計算もととなる評価額の見直しは3年に1回で、5年間は一律軽減措置がされるはずなので、
「入居翌年から支払額が上がります」と言われてたとしたら
やはり初年度の固定資産税に建物分は想定していなかったのかもですねー。
先日の金消会での説明は、あっさりしてましたね。。。

[54: 契約済みさん]

説明する前、謝ってたから落度があるのは分かってるのだろうね。

[55: 匿名]

｢当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された｣と説明を受けました。12月に竣工するのに認識してなかったなんてデベ失格ですな。

[56: 入居予定さん]

55さんは｢当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された｣と説明を受けたそうですが、それでは我々買主が支払う義務があるのでしょうか？

皆さんがおっしゃってる様に、建物部分は平成２２年度中に完成したとしても建物部分の今年度の納税義務は今はまだ売主側にあり、我々に正式に引渡しがされるのは平成２３年度２月以降なので建物の納税義務は２３年度から我々に課せられる、と契約書を読んで私も解釈しました。契約書にある「負担計算の起算日を４月１日として計算する」というのも道理で考えて４月１日とは平成２３年度のことではないでしょうか？

たとえ数万円の超過であるとしても何だか納得できませんが、皆さんはどうですか？こんなケース、他のマンションでもあるのでしょうか？有楽土地はかなり大手だと思って信頼してたのにがっかりです。

[57: 匿名]

おっしゃる通り、このケースでは購入者に納税義務はありません。

[58: 匿名]

>>56さん、57さん

私も同じ考えです。

金肖会の時に説明を受けた時点で
ここで皆さんが書かれているようなことを全て説明担当の方に言い、
「これはおかしな話ですよ」と抗議しました。

このようなおかしなことを
さらりと言われて到底納得できませんが、「皆さんは納得されているのですか？」
と訪ねたところ、

「はい、皆さんは納得されています」と即答されました。

あの担当者の言葉はウソだったのですね。

皆さんで抗議しませんか？
どう考えてもおかしいですよね、これ。

[59: 契約済みさん]

確か23年度分で正確な金額は来年7月か8月頃ではないか？と言ってたような。自分も建物分が12月に完成、1月1日時点での保有者（有楽土地）に23年度分の建物分を含めた納税通知が来るので、引渡し以降の日割りで精算って事だと理解しましたが、人よっては引渡し前の税金を請求されているのかと思ってしまいますよね。有楽土地の説明不足です。正確な納税額が出てから（来年7月か8月頃？）精算なのか？前もって多めに預かって精算なのか？よく分かりません。

[60: 匿名]

有楽土地にとって予定通りなのであれば何故、この期に及んで購入者から追徴する必要があるのか。

[61: 契約済みさん]

間違いなくおかしい・・
しかも帰りがけに立ち話でしらーっと説明する態度も不愉快
きちんとフォーマルに説明をしてミスが合ったと言ってくれれば良かったのに
確かに他のせいにしてましたね↓
抗議するしかないです

[62: 入居予定さん]

No.59さんのコメントによると、あくまでも２３年度分の税金の金額を調整しての追徴ということなのでしょうか？でも以前No.55さんのコメントによると追徴の理由として「当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された」と有楽土地側から言われたそうですが、この「当初認識してなかった建物部分の固定資産税」というのは22年度の分という意味ではないのでしょうか？だとしたら皆さん仰ってる様に我々に支払う義務はないはずです。

いずれにしても、やはり支払うにしても何年度、何の分が追徴されるのか、それが全体で追徴金いくらで各世帯の負担がいくらになるのかなど、きちんとした理由を書面に書いて配るべきだと思います。私はそれを見てやはりおかしいと思えば都税事務所なり知り合いの主税局職員に相談するつもりです。

有楽土地さんを信用したい気持ちはありますが、口頭だけの説明で、はいそうですか、と安易に支払うべきではないと思います。

[63: 購入者]

大丈夫かな?有楽土地さん。こんな感じだと系列の大成サービスにマンション管理を任せて大丈夫なのかと心配になって来ました。

[64: 契約済みさん]

とりあえず、内覧会の時に「書面で提示する」ように言ってみようかな・・・。

[65: 入居予定さん]

あまり詳しくないのですが、皆さんのを読んでいると以下のようなことでしょうか。

売買契約書 12条の
「固定資産税、都市計画税については負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし････」
No50さんの
「1月1日時点で建物が存在するので、建物分の固定資産税が発生する」
No55さんの
「当初認識してなかった建物部分の固定資産税も必要と都税事務所に指摘された」


そもそも支払いが必要な固定資産税は以下で
土地分の税金(2011/4/1-12/31期間分)
建物分の税金(2011/4/1-12/31期間分)


土地分は計算していた。
建物分はかからないものと思っていた?
=>建物分は2011/1/2以降に完成していれば建物分は払う必要が無かったが勘違いしていた?

でも当初の完成時期は「2010年12月下旬」だったので単純に初めに提示していた金額に計算漏れがあったということですよね。

しかし有楽土地のミスはミスだし、お金にかかわるところだからちゃんと書面でお詫びと説明をすべきですよね。

契約者に対して口頭で済ませるような適当な対応ではなく、丁寧な対応をしてほしいですね。

[66: 入居予定さん]

私の理解では、2010年度は当初土地分のみの固定資産税が売主と買主で折半、のはずが12月中に建物が完成したので2010年度建物分も追徴される羽目になってしまった…これで合ってますか？

でもそれをまだ引渡し前の私達が支払うのが法律上合法かどうか。契約書第12条の「負担計算の起算日を4月1日として計算」ってとこが2010年ととるか2011年ととるか…もちろん有楽土地側は合法だと言うでしょうね。

とりあえず私は内覧会の時に書面での詳しい説明を要求しようと思います。

[67: 引越前さん]

固定資産税は、1月1日時点での登記上の保有者に対して、その年の4月1日から翌年の3月31日までにかかる税金で、有楽土地にしてみれば4月1日以降の保有者は買主であるために請求しているということで、これは解釈の違いなのでしょう。

法的には1月1日時点での保有者に納税義務がありますが、売買契約書では巧く縛りが入っています。

「ただし、固定資産税、都市計画税については、負担計算の起算日を4月1日として計算するものとし、買主は、売主の計算による概算金を売主の指定する期日および方法にて支払うものとする」
ここがミソで、有楽土地と我々の間では、"負担計算の起算日を4月1日"というルールにしているんですね。つまり、法的には1月1日時点での保有者は有楽土地なので納税しときますが、有楽土地と買主間の契約としては、4月1日時点での保有者が負担する事になってるのでよろしくね。と言っているのだと思います。
更に、この税金の支払いについては売主の指定する方法で行うことに合意させています。

ただ、内訳についての詳細は書面で説明すべきだと思います。口頭では無理でしょう。。

"完成"の定義が良く分からないのですが、有楽土地としては、内覧会を経て確認会後をもって登記的には完成と考えていたところ、都税には建物として完成していると指摘されたというところでしょうか。

何れにしてもデベロッパーとしてはイタイですね。
こういうのは信頼関係なんですから。

[68: 入居予定さん]

No.67さん、詳しい説明を有難うございました。やはり私が危惧していた通りでした。法律では我々に味方していても契約書に縛られ、有楽土地の言い分が通ってしまいそうですね。

デベロッパーがこんな初歩的な固定資産税の計算を間違えるなんて信じられません。分かってるならあと３週間、建物の完成をずらせばよかったのに。おそらく分かってなかったのでしょう。各戸あたり４～６万円の負担でしょうが、引越し間際で何かとお金がかかるし、余計に腹が立ちます。

[69: 入居予定さん]

やはり安かろうまずかろう物件だったか。

[70: 契約済みさん]

建物分の固定資産税について売主が詳しく認識してなかっただけで、物件の良い悪いはまったく関係ない。まだ実物を良く見ていないので実際どうだか分からないけど、現時点では場所や物件自体は気に入ってるし良い買い物したと思ってる。
購入して諸経費や色々支払うものが沢山あるなかで安くなるなら嬉しいけど、この時期に追徴金となると、『もっと早く言え！まだ払うのか！今までにマンション何棟も建ててるんだろ！大型液晶テレビ買ったからもう金は無い！後出しは認めん！売主が払え！』って代弁すると皆こんな気持ちだよねぇ～？
このご時世、家族の為にローン組んでマンション買ってみんな偉いと思うよ。仲良く住みやすく少しでも価値が上がる様に良いマンションにしていきましょうね。