ローレルコート大阪上本町ってどうですか？

[購入検討中さん]

近鉄の創業100周年シンボル事業「上本町YUFURA」と「大阪新歌舞伎座」などで注目を集める上本町。
そんな上本町から徒歩4分、ローレルコート大阪上本町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市天王寺区上之宮町21番1号（地番）
交通：
近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩4分
近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩4分
大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：65.68平米～95.10平米
売主・事業主：近鉄不動産

施工会社：大日本土木株式会社　大阪支店
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[2: 周辺住民さん]

前のままなら住むには良い街だったのに・・・
再開発で騒がしくなるんんでしょうね。
街に活気が出るという見方もありますが・・・

[3: 匿名さん]

歌舞伎座も上本町に出来るので上本町は賑やかになるのでしょうね
騒がしいと言う言い方もありますが活気付くって言うのは良いですね

[4: 匿名さん]

間取図を拝見しました。
とても気に入りましたが、お値段も高いでしょうね。
案内会に参加させて頂こうか…

[5: 匿名さん]

立地が良いので価格も高いんでしょうね

[6: 匿名さん]

大阪市の南はこわいからねぇ。。。

[7: 物件比較中さん]

予想よりもかなり割高でした。

[8: 匿名]

どのくらいの価格だったんですか？

[9: 匿名]

立地、校区ともにいいですね。近鉄だからあんまり高くしないと思ってたのですがいくらですか？

[10: 物件比較中さん]

モデルルーム行ってきました。

一番小さくて安い部屋で3400万円ぐらいからでした。
ほとんどは4000万円台半ば～5000万円台ぐらいだったと思います。

設備はあまりよくなかったですね。

[11: 物件比較中さん]

私も見学にいきました。
確かにちょっと強気な価格設定だなぁと・・・
南東の８３平米で低層階でも５０００万こえてましたよー。
さすがに他を検討します。。。

[12: 匿名]

うわあ…値付け明らかに失敗ですね。ゆふらを作って近鉄も勘違いしちゃったかな。ウェリスローレルタワーの時より高いんじゃない。いくらあの時と時代が違うとはいえやりすぎです。

[13: 物件探し中]

高すぎますねー。近鉄さん、ちょっと勘違いしちゃったかな…。合掌。

[14: 匿名さん]

上本町も上本町近鉄だけですこし寂しい感じがしてましたが
上本町yufuraが出来て歌舞伎座も入って賑わいが戻ってくるのではないでしょうか
地下にスーパーも入って便利そうですね
とはいっても5000万越えは少し厳しい価格です

[15: 匿名]

高いですね〜。
手がでません。商業地域なので、固定資産税も高いでしょうから…。

[16: 物件比較中さん]

ちなみに、最上階９５平米くらいで７０００万円台後半でした。
バルコニーは広かったけれど・・・
この価格設定でぽんと買える方がうらやましいです。

[17: 比較中]

7000万円ですか〜。
無理ですね〜。ローレルコートだから低価格だと思ってたんですけど。
再開発だからですかね〜。

[18: 匿名]

近鉄の勘違いじゃないよ、安月給で上本町の駅近が買えると思うあなたの勘違い。

[19: 物件比較中さん]

近鉄の勘違いだよ。見合ってない。
近くのタワー並みの設定でどうするの。

[20: 匿名]

いえいえ。ここ数年の上本町の分譲みてもこんな値段はなかったですよ。確か記憶にある近鉄のタワーもそんな高い値段じゃなかったですよ。
あと聞いたことないデベが日赤近くの五条校区で最近まで売ってたやつも確か安かったです。

高級使用でせいぜい高層階で80で5000強までですよ。これでも安くはないですが。
どんだけ売れるか見てみましょう。
かなり値下げしてたイニシア夕陽丘の二の舞にならなければいいですね。まああれは駅から遠いしサブプライム直後で値付けを間違ったんだが。

[21: 20]

↑18にです。
同じ反応ありましたね。やっぱりおかしいもん。

[22: 物件比較中さん]

一番安い物件で3300マンは有り得ない。
私も見に行ったが、どの物件も予想金額より1000マン高かったので、迷い中。

[23: マンション探し中]

見学会いきましたが、自分が思っていたより1000万くらい高かったです。
設備もイマイチで。。
となりのタワーのほうがいいですね。

[24: 匿名]

確かに欠点のあまりない物件ですが近隣とかけ離れてるみたいですね。それだけ設備とか構造がかなりいいように作っているんでしょうか。やはり昔から天王寺区で一番といわれる五条小学校区で探していますが。

[25: 匿名]

構造は普通のマンションより良いのでしょうか？長期優良の仕様なら高いも納得

[26: 匿名さん]

長期優良はコストかかるけど戸あたりにしたら知れてます。
現実の耐久年数や中古売値は長期優良か否かで大きく変わる訳じゃなし、高過ぎなことには変わりないのでは？

[27: 物件比較中さん]

ファミリー向けに計画されているようだが、３～４人の標準世帯でも80以上はないと、子供が中学生以上になると狭すぎる。

[28: 匿名]

上町断層とか地震で恐くない？

[29: 匿名]

なぜ、わざわざ上町断層の心配を？

[30: ご近所さん]

上町断層の地震被害が気になられるなら、大阪市内の中心部に住まない方が良いのでは？
確かに、天王寺区の五条小学校区は人気がありますが、ここは駅から遠いのが難点です。
上六から何分とかの表示がありますが、基本地下鉄では？谷９から上六は３~４分かかります。
清風や上宮の学生の多さも気になりますね。
じっくり観察する事をお勧めします。
最近では、yufuraも人出が少なくなり、すごしやすくはなりました。
それにしても、近鉄百貨店周辺の放置自転車は何とかなりませんかね。

[31: 匿名]

二重床、二重天井や複層ガラス、ディスポーザはありますか？？バルコニーの隣戸との境はペラペラボードじゃなくコンクリートでしょうか？？スロップシンクや床暖房はありますか？？
確かにこの辺は上本町からの表記だが実際は谷九しか使わないんでしょうね。やっぱり実際地下鉄のホームまでは十分位でしょうか？

[32: 匿名]

バルコニーの境がコンクリートがいいんですか？
災難時に避難出来ないんじゃないですか？

[33: 匿名]

↑
>>28と同一人物？！

[34: 匿名]

33
何言ってるんですか？

[35: 匿名]

近鉄の他の普通仕様の何も普通より優れたところのない仕様より上級の仕様になっているかどうか？足音など聞こえる可能性があれば嫌ですからね。

[36: 匿名さん]

逆梁工法のマンション減りましたね。たしかに順梁にもどってペラペラのバルコニー隔壁板仕様に戻りつつありますね。
逆梁のほうが窓も大きくて外観も重厚でよいですが、場所が先決で、まあどっちでも気にする仕様差でもないでしょう。

[37: 匿名]

逆はりは遮音性能が落ちるので良く思いません。

[38: 物件比較中さん]

五条小学校区から外れるとの噂を聞いたんですが、
どなたか情報をお持ちでないでしょうか？

[39: 匿名さん]

今でさえ五条は7クラスでしょ？
いろんな層のお子さんがいますよ。
非常に良くできるお子さんが多いのはたしかですが、以前のような校区とはいえません。
（五条に通われているお子さんのいる家族と縁があって聞きました）

今後、小宮にタワーが2本たつので、さらにクラスが増えるかも？
もはや五条ブランドは、評判ほどの価値はないのですけどね。

[40: 匿名]

五條小学校が一番いいとは聞いていたんですが。
大江、天王寺、生魂、桃陽、聖和の小学校はどうなんでしょうか。天王寺区でマンション探してるんですが、近くに住んでらっしゃる方がいらしたらお聞きしたいです。

[41: 39]

すみません、五條ですね。

もちろん公立小学校の中では五條はトップクラスですよ。
天王寺区に限ればその次が真田山で、これはここ20年くらい変わってないと思います。

やはり、教育熱心な親御さんは五條、真田山を指名します。
そんな人気校区ですので、当然、裕福な方が多いです。
そうすると、教育費もおかけになるので、お子さんはたいてい塾通いです。
そのため、中学受験組みはもちろん、そうでないお子さんも成績優秀な子が多いです。

けれど、小学校での授業の質が良いというわけではありません。
（公立小学校で授業の質にそれほど差があるわけありませんから）
ただ、勉強に対するモチベーションが高い子が多いというのは、非常に良い環境であることは確かでしょうね。

それでも、あくまで塾に行く子が多いだけのことです。

極端な話、大阪教育大付属小学校のほうが五條小学校よりも優秀な子が多いです。
（あくまで塾に通って鍛えられる学力があるという意味でです）

大阪市内在住であれば、通学困難という理由で入学できないわけではありませんので
天王寺区にこだわらず、住みやすい住居を探したほうが良いと思いますよ。
（天王寺区は静かですが、スーパーも少なく決してすみやすいわけではありません）

[42: 匿名]

へ？
都心六区のなかでは、圧倒的に住環境が良いと思いますよ。
スーパーも多いですしね。

[43: 匿名さん]

大阪教育大付属小学校と五条小学校とは言え比べるのは本当に極端な話です
教育大付属は試験に受かってなおかつ最後は抽選？（今もそうかな・・・）
本当は教育大付属に通わせたいのは山々だけど、あまりにも壁は高すぎる
五条小学校はそのてんその校区にお引越しさえしてしまえば今の所通える
お勉強熱心な親御さんにとっては魅力的な話なんでしょうかねぇ
とはいっても今7クラスもあるのならばそのうち校区変更になりそうですね
少しでも良い環境へ入れたいのが親心ですね

[44: 匿名さん]

最上階角95.10平米
いくらぐらいするのですか

[45: 物件比較中さん]

7800でしたよ

[46: 周辺住民さん]

42
そんなこともないのが近隣住民の本音。
確かにスーパー多くないです（そもそも住宅街にはないか）。

ちなみに、私の実家は警察病院に近いのですが、夜中の救急車に悩まされ続けました。

このマンションは、どちらかといえば日赤への救急車くらいでしょうか？（あまり多くなさそうです）

ただ、すぐ近くのドンキホーテがネックだと思います。
深夜まで賑やかなので。

そうそう、今日は五条小学校の運動会でしたね。
こういう賑やかさは歓迎ですが・・・

[47: ご近所さん]

小学校区で家を選ぶなら、賃貸のほうが良いのではないでしょうか？
選択の基準がおかしいような気がします。業者さんが「ここは良いよ」て言ってるような。
住環境を見ましたか？
46さんの言うように、ドンキが近いです。道路には自転車があふれています。
前面の道路もそのうち開通し、交通量も増えそうです。
でも、上本町に近く、難波は徒歩圏です。
大人が生活するには非常に便利です。
子供も塾が周りにたくさんあり、塾通いは便利です。
でも、普段の生活には？が付きまといます。
そのような場所を購入するとき、学校区が最優先でしょうか？

真田山小も良い学校ですが、かといってその校区内にある◎◎城南寺が良いマンションかどうか別です。
上本町に住んでいますが、非常に住みやすい街です。
ぜひ皆さんに住んでいただきたい。でも。
周りの環境は十分にチェックされることを望みます。
住まれてから「あれ？」と思わないために。

[48: 匿名]

五条小区を選ぶ最大の理由は、リセールバリューですよ。

[49: 周辺住民さん]

47さん
難波徒歩圏は吹きすぎでしょう（笑）

あと、前面道路ですが、開通することは有りません。
なぜなら細工谷に天光教があるから。
憲法20条を盾にする彼らが妥協することは絶対にありません。
ですから、道路計画が通ることは有り得ません。
交通量は増えないのでここはいいところだと思います。

ちなみに上本町、ほんとうに住みやすいでしょうか・・・

[50: 匿名さん]

天光教の教会って、玉造筋のさらに東でしょ。
こっから玉造筋までの道路は関係ないですよ。

[51: 匿名]

五条が七クラスとかレスありましたが確か六年生が四クラスでそれ以外は三クラスだったと思いますが。区が違いますが常盤小みたいにマンモスでないです。
すごい値段ですね。設備もすごくよくないと説明つかないと思いますがどのレベルまでついた高級使用ですか。この辺りでは以前検討したことがあったので覚えていますがより立地のいいプラウド北山町でも同じへーべ最上階で6500万円くらいだった気がします。ここ数年デフレであまり不動産も値段変わっないはずです。何故この値段なんでしょうか？

[52: いつか買いたいさん]

確かに高いです。しかし、この値段でも購入希望者が沢山いらして、最上階も東側はすでに4組を超えているとか。しかし…。高い。100も超えてない中層マンションの部屋に7800とは…。

[53: 周辺住民さん]

50さん
細工谷まで完成してもそんなに交通量は増えないのでは？
今里から繋がるから意味があったのですが・・・
時間があれば見に行くといいですよ
天光以外の部分はとっくの昔に道路予定地として収容が済んでいます。
結局天光教がどかないから多くの道路予定地が死んでいます。

[54: 周辺住民さん]

収用でしたね。
すみません。

[55: 匿名さん]

マンション購入の最優先順位は人それぞれだと思います
校区が最優先の方達にとっては周りの環境はその次なんじゃないですか
校区が優先の家庭にとっては塾通いも優先でしょう
そのてん有名な塾が回りにあると言う環境は校区優先の家庭にとっては
都合の良い環境なんでしょう
なにせ五条小学校校区は大人気ですから
そう言う理由が一番の家庭にとっては良い環境だと思います
もちろん普通に便利な環境です
難波が徒歩圏なのは歩く事が好きな方には徒歩圏なんでしょうかね

＞48さんのおっしゃる次に売りに出す時も五条小学校校区は価格が良いらしいですよ

[56: 匿名]

明らかに1000万程度高い理由はまだででませんが何故でしょう？
既出ですが二重床やディスポーザやバルコニーの戸境コンクリートや免震などはあるのでしょうか？
それだけ普通のマンションよりしっかり作られているなら考えたいですが他とは違う立地や校区以外の一押しを教えてください。

[57: 匿名さん]

勝手に自分で予想した金額より1000万円高かったからって、そんなにわめかれてもね。
坪160万台～とかですよ。
普通に立地がいいし、南向きだし、別に相場からべらぼうに高いってほどじゃないでしょ。

[58: 匿名]

おいおいどんな坪計算してんだよ。わざとか?
明らかに高いぜ。みんな書いてるやろ。ちゃんと二割近く増した理由答えてよ。こんな値段で上本町で売ってたマンションをソース乗せて返事よろしく。

[59: ↑デベ？]

今までの情報では83の低層階５０００万円強だから坪160ではないですよね。ていうかひょっとしてそんな客寄せ用の低層階中部屋があるとしてなんで96の最上階がそんなか教えて欲しいなあ。ちなみに当然構造とかけちってないですよね。その情報ないですが。

[60: 匿名さん]

そら、あんだけでかいルーフテラスがついてたら、高いんちゃうの？
知らんけどｗ

[61: 購入検討中さん]

最上階　坪２７０ぐらいです。ディスポーザーは付いていません。

[62: 匿名]

まあ最上階だけは仕方ないかもね。ファミリー向けマンションって騒音被害多いみたいだし。
二重床二重天井は？

[63: いつか買いたいさん]

最上階のルーフテラスは共用扱いで基本は物おけないそうです。しかも月７００円とられます。共用といってももちろん使えるのは最上階の方のみ。照り返しで部屋暑なりそうな感じがしますが…。

[64: 匿名さん]

管理規約ではおけないかもだけど普通のバルコニーでも物置いてない人のほうが稀でしょ？

高いのは用地取得費が高かったからでしょ？土地値安くてリセールバリュー高いとかは矛盾だしね。

[65: 匿名]

ここはずっと以前から、近鉄の土地ですよね

[66: 匿名]

そうですよ。グリル近鉄だった。
同じ感じだと、ＪＲさんが社宅跡地をマンションにされていってますが、現在、建築中の阿倍野松崎町は天王寺から徒歩５分で、南向きが坪190万程でした。
上本町と阿倍野松崎町なら、小学校は五条と常盤で、どちらも人気小学校だし、静けさは同じようなものだし、交通の便なら、谷９と上本町を併用するより、集まった天王寺の方がいいような気がしたので、こちらは高すぎる感じがしました。
上記の阿倍野松崎町と同じ階数で坪210万してました。

上本町と阿倍野松崎町だと、て、そんなに、上本町が上なんでしょうか？それとも他に抜きん出たところがありますか？
構造が違うのでしょうか？
設備は、どちらかというと阿倍野松崎町の方が良かったです。

[67: 匿名さん]

松崎町ってラブホとか高速とか風俗とかなかったでしたっけ？五条校区と常盤校区では地価も新築中古マンション価格もかなり五条のが高いので環境とか含めれば当たり前では？

[68: 匿名]

どちらも商業地域だから、ラブホもパチンコもカラオケも周りには出来ますよ。

[69: 物件比較中さん]

松崎町のは、端の方にわずかあるだけでしよ。真ん中に常盤小学校と幼稚園があるから、中には作れない。
ここよりは便利は確かだし…

やはり、ここは高すぎますね。

[70: 匿名はん]

でも五条校区にはラブホも風俗もないですよ。一緒にしないでね。
交通の利便性だけはそっちのいいは認めるが。

[71: 購入検討中さん]

確かに高すぎるけど…。今後、小宮以外の新築物件が出てくるのか？もう、空いている土地が無いような…。
ドンキーの東側にガソリンスタンド跡地があるが、あまり広くないし。他に空地知りませんか？

[72: 匿名]

五條校区でも住居地域や商業地域あるでしょ。
上本町辺りは商業地域だから、これから10年20年先に何が出来るか分かりませんよ。出来る可能性が0という訳ではないんですよ。
だから、用途地域の確認をしないといけないんですよ。

[73: 購入検討中さん]

ローレルの前のシティホテル、少し古いような感じやけど、売却なんてあるかなぁ？かなり広い敷地やと思うけど。

[74: 匿名]

売却は今後あると思いますよ。天王寺駅、上本町駅周辺はこれから立て替えがすすんでいくと思いますよ。

[75: 匿名さん]

ま、上本町と阿倍野だったら
将来性で断然阿倍野でしょうね。

[76: 匿名はん]

ですね。

値下がりを待つか、阿倍野でタワーを待つか…
子供が大きくなったら、交通網が発達してる方がいいし。

[77: 匿名]

阿倍野なんて買いませんよ。
風俗とラブホの街です。毎朝天王寺駅に行くのげんなりします。他社デベの安いマンションと一緒にしないでね。わざわざこちらに書くって自意識過剰ですよ、こちらは最初から相手にしてないですよ、松崎町さん。

[78: 匿名]

気を悪くされたら、申し訳ないです。
間取りも立地も気に入ったのですが、金額に悩んでしまいましたので、皆さんにお聞きしたかったです。
ファミリー向けですし、タワーでもなく、距離も近いため、比較してしまいました。間の寺田町・桃谷近辺は、避けたくて。
この金額には、納得ができないので、見送りますから、もうお邪魔しません。

失礼しました。

[79: 匿名]

寺田町、桃谷周辺はダメなんですか？なぜ？避けたいですか？

[80: 匿名さん]

生野区に近いからじゃないですか・・・

[81: 匿名さん]

口調だけ丁寧で、人間性は相当醜悪だな >>78
ここまで酷いのは久々に見たわ

[82: 匿名さん]

いろんな考えがあるでしょうが、
一般的には上本町より阿倍野の方が人気ありそうですね。

このマンション、作りはいいのでしょうか？
場所代として値段が高いのであれば売れないのではないでしょうか。
（個人的には、あの距離のドンキホーテは嫌です）

[83: 匿名さん]

そんなことよりも、「価額発表会」が気になる
価格じゃなくて、価額…なんか、過ごそうｗ

[84: 周辺住民さん]

マンション前の道路、玉造筋までなら、開通しそうですね。なにか問題があってなかなか開通しないのかなぁ？

[85: 匿名]

延伸予定の都市計画道路なんですか？あの道は。

[86: 匿名さん]

いやいや面白いレスの流れがありましたね。阿倍野常盤松崎さんの天王寺五条上本町へのコンプレックスってやっぱりあるんですね。
寺田町はよく知りませんが桃谷近くって同じ校区で環状線内有数の高級住宅地の松ヶ鼻とか真法院とかがあり皆さんJR使ってますがたぶん知らないんでしょうか。

[87: 周辺住民さん]

そうですね。松ヶ鼻とか真法院は、真ん中あたりになるので、皆さん用途に合わせて、JRや地下鉄を利用しています。どちらに行くのも自転車で5～6分です。

[88: ご近所さん]

86さん
桃谷は天王寺区民より生野区民のほうが多い。
寺田町も同じ。
知らないの？ｗ

[89: 匿名はん]

↑
何に対する答えでしょうか？？？
この辺り知らない、他の区の方ですか？
そりゃ単純に人数比較したら当たり前じゃないですか。桃谷環状線外はJR中心で人工密度が内より多いから。地価も内の3分の1以下。JRと今里筋線では利便性が比較にならないでしょう。

[90: 匿名はん]

リセールがキクといってもここまで高いとタイミング次第では予想外の損切りあるレベル。
シティータワーシリーズは天満も見に行きましたが結構価格設定が良心的なので玉造タワーの情報も見て検討かな・・・。

[91: 匿名]

で、登録はいつからですか？

[92: 買いたいけど買えない人]

五條小の校区から外れる可能性大と聞きましたので、
キャンセルしました。
みなさん五條小が確実かよく確認してね～

[93: 匿名さん]

五条な

[94: 周辺住民さん]

へぇ～！　じゃあ、どこの小学校になるの？

[95: 周辺住民さん]

この地域は、かなり昔ですが桃丘小学校（現在の天王寺図書館）の校区でした。
ですから、五條小が一杯になると外れるのではと噂が立ちます。
でも、これから予定されている２～３年間のマンションラッシュでは、現実味があります。

[96: 匿名さん]

×五條小学校
○五条小学校

[97: 匿名さん]

五条小学校人気ですねぇ
今でもかなり生徒数が多いと聞きます
校区の変更は時々聞きますが
そう簡単にはいかないようです
五条小学校のように人気の学校であれば特に住民の反対などで
そう簡単にはいかないのでは無いでしょうか
他の学校ですが住民の反対運動で校区変更が出来なかった
学校もあります

[98: 物件比較中さん]

もともと五条校区の値段設定で、将来校区が変わるようなことになれば、
資産価値の低下は免れないでしょうね。

購入層は年収1000万円が最低ラインですね。

[99: 申込予定さん]

説明会の3300万円~7800万円から比べて、正式販売価格が、3,398万円～7,870万円 と値上げされています。初めの価格も高いので、どうかなと思っていましたが、更に高くなるとなると。何か理由あるのでしょうか?

現在の不安材料は、
①相場と比べて販売価格が適切か？
②五条小学校区から外れる可能性があるのは本当でしょうか?小学校区がよいため割高な物件はは、小学校区が変われば五条小学校の現況はよく分からないのでおいとくとして）中古で売り出すときに1000万円下がるといわれています。当然賃貸に出す価格も暴落します。
③総合的に考えて、ファミリー層に魅直的な物件といえるでしょうか?

正式申し込みが近くかなり迷っています。

[100: ご近所さん]

正直なところ立地に関して言えば値段ほどの価値はなさそう。
設備といっても値段に見合って高機能というわけではないでしょうね。

[101: 99です]

書き忘れを書いておきます。

④初めに修繕費や管理費を見せてもらいましたが、だんだん上がっていくとの説明を受けていますが、実際の金額は聞いていません。いつになれば、明らかになるのでしょうか?固定費についてご存知の方外らしゃいましたら教えてください。固定費が右肩上がりという概念は、経済が右肩上がりが期待できない現状からすれば、負担感が重く、手放さざるを得なくなったり、賃貸に出しても固定費が高すぎてペイしないことはないでしょうか?（現在賃貸に出すことは全く考えていませんが）