『購入者限定』ブリリアシティひばりケ丘

[入居予定さん]

ブリリアシティひばりケ丘を購入された方専用です。
こちらで仲良く情報交換しましょう！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42776

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[21: 入居予定さん]

１８保険屋です。　住宅金融支援機構特約火災保険を扱っています。

民営化が進んで大分ルール改定がありましたが、住宅金融支援機構特約火災保険には抵当権第一位を設定するので、万一の火災の時は保険金は必ずしも契約者の自由にはなりません。機構の融資金の返済に優先的に充当されることがあります。

受取った保険金を「全部ローン返済に充てる必要が無い」だけで、返済の滞りは許されません。それを回避する為に第一位の回収権利がありますから、火災で返済が危なくなりそうな場合は返済が最優先になります。

なお、家財にはこの特約保険は掛けられませんから、家財だけは別の火災保険で「２契約目」をお勧めします。

[22: 匿名]

話が難しくてよくわからないのですが、いくらくらいのマンションならいくらくらいの保障金額がでる保険に入ることを推奨されているのでしょうか？
よければ教えていただけると。

[25: 入居予定さん]

＞いくらくらいのマンションならいくらくらいの保障金額（この場合は補償金額）

「契約書の建物本体価格」×　０．４～０．６を区分所有とみなして補償金額とする、火災保険の契約をお勧めします。共有部分は管理組合が掛ける火災保険の範囲なので、超過保険として無効になります。
地震保険はご自身で必要か否かを判断して下さい。　地震保険の保険料（掛け金の事）は猛烈に高額です。

それとは別に、家族で保有する家財道具に別途、契約する事をお勧めします。
家具の査定は個人差があり非常に厄介ですから、保険会社提示の「家財簡易評価表」をご覧下さい。
世帯主３０歳親子４人家族の例で、９００万円程度です。

[26: 匿名]

ありがとうございます。
理解力が乏しく申し訳ないですが、契約書の建物本体価格、とは土地代を除くという意味でしょうか。
その場合、その何割かでよい、というのは何故でしょうか。

[27: 入居予定さん]

もし大地震がおきて、マンションが半壊や全壊になったら、たとえ地震保険に入っていても、結局は借金が残るということですね。自己資金で買った人は除き、また、業者に勧められた地震保険に加入した場合です。

[28: 入居予定さん]

＞契約書の建物本体価格、とは土地代を除くという意味でしょうか

そのとおりです。　
火災保険は「建物」が対象なので、土地代（ここは定期借地なので、地上権＋地代）は除きます。


＞その何割かでよい、というのは何故でしょうか
自宅の「専有部分」と、みんなで使う「共有部分」があるからです。
共有部分は管理組合で、マンション総合保険に加入するので、自分で火災保険を掛ける必要がありません。
正確な「占有部分」だけの建物本体価格が判らない事が多いので、推定の割合を乗算しています。

[29: 契約済みさん]

ここのマンションの建物価格って、かなり安いですよね？
その５割程度となると、みなさん、提携ローン会社からは２倍程の補償金額のプランを推奨されているかと思うのですが、すべて超過になってしまうということでしょうか？？

[30: 入居予定さん]

＞すべて超過になってしまうということでしょうか？？

共有部分も含めて火災保険の契約をしていれば、超過保険となります。
すなわち、超過分は無効となります。

当物件は、管理組合で共有部分に、マンション総合保険を掛けると明記されています。
また、施設賠償責任保険と、個人賠償責任保険も特約で加入しています。

＜管理に関する説明書　２１ページ＞

最近、銀行の扱う火災保険は、鉄筋一戸建てと、マンション集合住宅を混同している事例が見受けられます。

[31: 入居予定さん]

〉みなさん、提携ローン会社からは２倍程の補償金額のプランを推奨されているかと思うのですが、

私のところでは、ローンを八千代銀行からフラット３５に変更したら２社から提携ローンの見積もりが送付されてきました。

２社の評価額に大きな差があったのは共有部分か建物以外の部分が含まれてしまっているかいないかの違いだったのですね。

損保ジャパンからの見積もりは建物部分かつ専有部分のみの見積もりでしたので、範囲の基準としては妥当だったということなのでしょうかね。

[32: 入居予定さん]

＞損保ジャパンからの見積もりは建物部分かつ専有部分のみの見積もりでしたので、範囲の基準としては妥当だったということなのでしょうかね。

そのとおり、一番妥当だと思います。

注意すべきは、売主・施工主からの情報で、専有部分と共有部分の境界が正確に把握できているかです。

[33: 匿名]

マンション管理規定に、マンション総合保険で建物価格の６０％補償の旨が記載されておりますが、
これは各購入者個人で加入するべきは、およそ各再調達価格（専有＋共有）の４０％程度で問題ないという理解でよろしいのでしょうか。
それとも、共有の割合はわからないが、共有のうちの６０％の補償される保険にマンションにて加入されるという意味なのでしょうか。
たびたび申し訳ないですが、ご教示ください。

[34: 入居予定さん]

＞共有の割合はわからないが、共有のうちの６０％の補償される保険にマンションにて加入

後者の意味です。

全体（共有＋専有）の再調達価格も、共有部分の比率も明示されていませんが、共有部分の再調達価格が算定されていて、その６０％を保険金額（保険金支払の最高限度額）として契約です。

１００％にしない理由は、マンション全体が延焼、崩壊する可能性は著しく低いので、マンションそれぞれの状況によりますが、一般的には５０%～７０％程度が望ましいと考える管理会社や管理組合が多いです。要するに保険料（掛け金）の節約です。

各自の専有部分は、（専有部分の）１００％で契約する事が望ましいです。

[35: 入居予定さん]

紛らわしい同一％数値が出ているので、整理します。


建物価格１０００万円の場合

・専有部分は全体の４０％とみなし４００万円。
　全焼を想定して、その１００％の４００万円以上を購入者各自が保険契約

・共有部分は全体の６０％とみなし６００万円。
　マンション全体の消失、崩壊は起きにくいと想定して、その６０％の３６０万円を管理組合が保険契約

※これは１住戸からの視点で出したモデル数値です。　実際の共有部分はマンション全体です。

[36: 匿名]

ありがとうございます。
非常によくわかりました。

[37: 契約済みさん]

内覧会に行ってきました！

ちょっと残念な点をいくつか。。

・皆さん前にもいろいろ書いていましたが、外壁がタイルではなく、吹き付けなので（しかもグレー）
　共同廊下を歩いていて、まるで公団の雰囲気でした。。。。（やっぱりここにはお金をかけられないのでしょう　　か？）

・グランドエントランスをみたのですが、思っていたより狭く、天井も低いイメージが…

・住居内のチェック時に、結露の影響で窓際のサンが湿気でボコボコになっていた（思っていたより結露の影響を受　けやすいと分かった）もちろん直してもらいますが。


売主の対応はとても良く、好感は持てましたね。皆さんのご感想は？？

[38: 匿名]

確かにエントランスはイメージより小さいね。
まぁ、こちらの勝手なイメージですね。基本的には満足です。

引っ越しが楽しみ。

[39: 入居予定さん]

＞結露の影響

夫婦でこの書き込みを読んで首をかしげています。
私どもも内覧会は済ませましたが、ボコボコなばる原因が「結露」とは？？？です。
春、夏この時期の施工で、ボコボコになる位に酷い結露なんてあるんでしょうか。
原因は違うところにある気がします。

[40: 契約済みさん]

37の者です。

結露についてですが、私も最初雨漏り？？と言うほど窓のサン（木製）がﾎﾞｺﾎﾞｺになっていて、担当者に確認をしたんです。

正直、他の住居もいくつか同じ状況のものがあったとの事でした。

結露だと言うお話だったので、そうかと思ったのですが、違うのでしょうか？

私の方で頼んだ施工業者の方も結露ですかね？と言ってはいましたが。。

結露が原因であれば、他の方も結露対策は必要かもしれません。

[41: 契約済みさん]

>40
内覧会を終えましたが、窓のサンについては気がつきませんでした。
見落としたのが、問題なかったのか・・・。

現在住んでいるマンションも十数年住んでおり、結露はすごいですが、
カビは気になるものの、形状の変化はないです。
数年後に形状変化の恐れがあるんですかね・・・。

ちょっと気になります。


エントランスは、私は思ったよりも大きく感じました。

[42: 入居予定さん]

うちも内覧会を済ませましたが、窓のサンは特に引っかかりませんでした。
若干の傷（施工時にひっかけたものと思われる）があり、そちらは直していただくことになりましたが。。。
37さんは南向きですか？東向きですか？
何階くらいなのでしょう？
気にならない範囲で教えていただければ、周囲のお部屋の方も注意して見れるかもしれませんね。

ちなみに我が家は、小さな傷がいくつかあり、その他にもバルコニーの塗装剥がれ、畳が1枚だけ波打ってる、極めつけは養生時のガムテープがそのまま…と、少々残念な印象でした。
10点指摘が記載できるシート2枚になりましたが、そんなものなのでしょうか？
もう少しキレイに仕上がっているイメージを勝手に抱いていただけに。。。
ただ、指摘点は全て直していただけるとのことでしたので、対応には満足しております。

[44: 入居予定さん]

火災保険の選択に入りました。

地震保険を付ける／付けないで、悩んでおられる方も多いと思います。

私は付けないです。理由は保険料（掛け金）が高い割に補償が充分ではないからです。

東京で阪神大震災の様にマンションが倒壊する事態になれば、保険金が支払されない可能性があります。
これは法律でも規定されており、支払い総額が決まっています。
大災害になればなるほど、支払いがされない仕組みになっています。
また、決め手は大半を占める『共用部分には、地震保険は付いていません』。
もし、倒壊・半壊した場合には、自分の部屋だけ地震保険を付けていても、保険で再建は不可能なんです。

[45: 入居予定さん]

>44さん
確かに、悩ましい問題ですよね。
我が家もギリギリまで悩んでおりますが、地震保険は付ける方向で、総額安くなるよう色々見積もりを取っています。（地震保険は会社によって金額が変わるものではないですが。。。）
確かに、地震保険で建て直すことは厳しいかもしれませんが、我が家はガッツリローンなので、万が一の時、ローンが半分だけでも減ってくれれば…との思いです。
我が家の家計では、ローン払いながら、新しい家の家賃を払っていくのは厳しいので。

[46: 匿名さん]

内覧会に行かれた方、持参された物を教えて下さい。
メジャー・筆記用具やスリッパは必需ですが、その他あって良かった物を是非。
ネットで内覧会チェックリストをプリントアウトして持参する予定ですが、チェック項目が多くて自分には分からない言葉もあって全ては無理そうです。

[47: 入居予定さん]

>46さん
自分は大したことはしていないですが、間取り図を拡大コピーして持って行きました。
（各種計測した値をダイレクトに書き込めるため）
スリッパは、用意してありましたよ！
私も、ネット上にあったチェックリストをプリントアウトして持って行こうと思っていましたが、見事に忘れて行きました（笑）
チェックリスト見てると、床が平衡か？とか、色々ありますよねぇ。。。
自分は、納得いくまで動きまわって開けられるものは全部開けて、それで気付かない点は住み始めてからも気付かないだろうと、楽観的に考えています。
あまり参考になりませんね。。。

[48: 入居予定さん]

>46さん

傷や歪みを細かく見るならば懐中電灯と、自分の指紋で汚さない様に手袋があると良いです。

お願いすれば、ガス栓も開けてくれますから、風呂や台所などのお湯の出具合も確認できます。

[49: 入居予定さん]

>46さん

うちも図面の拡大コピーを持って行きました。実際内覧中は舞い上がっているのと、子どもがはしゃぎ回ったお陰でよく見れませんでしたが、後で戻ってみたところ床に傷が３０センチぐらいあったり、壁に接着剤がくっついているのとかを発見してしまいました。。。

[50: 匿名さん]

皆さん、ありがとうございます。
大変参考になります。
　
間取りの拡大コピーですね。
色々と確認したり（舞い上がりそうだし）時間が掛りそうですが
暗くなる前にチェックや採寸を無事終えたいです。
まだ照明も無いしダウンライトだけじゃ心配だー！

[51: 契約済みさん]

照明は、取り付けておいてくれていますよ！

[52: 入居予定さん]

未だ内覧会は続いていたんですね。我が家はＥ棟初日だったので、火曜日に指摘事項の確認会です。
全部ちゃんと治っていれば良いですが、どうでしょう。もしも駄目な場合は仕事休めないから東京建物に依頼になってしまいます。他板で指摘事項の大半が手付かずなんて事例も聞いていますから少々心配です。

[53: 入居予定さん]

火災保険は損保ジャパンの、ほーむジャパンに決めました。
昔から掛け金が安い全労済の各種共済（生命、医療、年金、自動車、火災）にしていました。
今回もその延長で、全労済の火災共済にしようと惰性で考えていました。
ところが試算してみてびっくり。一戸建てか共有部分まで含む保険金額になるんです。
専有面積と地域だけで計算する単純明快方式ですが、家財ならＯＫですが、建物としては超！不向きです。

損保ジャパンのほーむジャパンでは、３コースの真ん中の標準タイプ（水災無し）を指定で、臨時費用を外すと、地震保険無しならば５年契約で毎年６９００円になります。　これで家財も１５００万円も付いています。

全労済は１４４００円でした。　（保険金額が共用部分を含めた倍になってしまうからです）

[54: 入居予定さん]

確認会に行ってきました。気にしていたとおり、残が１箇所ありました。
傷は修復していましたが、開閉すると新しい傷が付いてしまいます。
建付け自体が悪いので調整して貰い、再確認会かお任せになりました。

[55: 入居予定さん]

カーテンレール幅を計り忘れるという痛恨のミスを犯してしまいました。
EL・EJ・EKタイプの方がいらっしゃいましたら、カーテンレールの長さを教えていただけると助かります。

内覧会、我が家は床のクロス貼りがボコボコになっているところが結構ありました。
接着剤の塊やヨレが原因だとか。
同じく確認会に行けずおまかせなので不安です。

[56: 入居予定さん]

>55さん

確認会の日程とは別に、ご自分の部屋ならば入って採寸のやり直しが出来ますよ。
東京建物と西武建設が入る日時を確認すると、ご自身の仕事が休みの日があるかもしれません。

また確認会、再確認会は結構、平日を避けて土曜日で調整してくれますよ。

[57: 入居予定さん]

53です。

全労済・火災共済の共用部分を持つ分譲マンションの加入の仕方が判りました。
管理組合で加入している共用部分の保険金額を調べて、「他に加入している保険・共済金額」で指定申告して、その金額だけ差し引く事で余計な共済（保険）金額が減額できます。

[58: 入居予定さん]

内覧会の際に、カーシェアリングの説明は全く無かった。。。どうなってるんだろう。

[59: 入居予定さん]

>58さん
確かに。。。
共用施設の予約システムの説明の際、「カーシェアリングもこれですか？」と聞いたら、「違います」とだけ言われました。
「じゃ、どれ？」って質問していたのに、答えを聞かずに帰ってきてしまった。。。（笑）

[60: 入居予定さん]

カーシェアリング、私も気になって尋ねたら、有人管理の時間帯に、コンシェルジュさんに予約する仕組みみたいです。他にも色々聞いたらすべてに対して「詳しくは入居前管理説明会でご説明します」とのことでした。

[61: 入居予定さん]

>56さん

55です。
日程調整してもらい、再確認会に参加し採寸もできました。
ありがとうございました。

[62: 引越前さん]

東京建物への残金振込、さくら司法書士への登記費用振込
これが終わると、いよいよ鍵を受け取って引越しですね。
荷造りも佳境に入ってきました。
家中ダンボール箱だらけです。
約半分が収まりました。

同じ西東京市の向台町の物件が、同じサカイ幹事で一斉入居なので、それに注目したいです。

[63: 入居予定さん]

どなたか、ここの住所お分かりになる方いらっしゃいますか？地番は契約書やHP等に掲載されているのですが、住所がはっきりしなくて。

[64: 引越前さん]

住所は下記の通りです。　これで住民登録して住民票を取得せよと指示がありますよ。
西東京市ひばりが丘二丁目５番３４－〇〇〇号

〇は部屋番号

[65: 入居予定さん]

＞６４さん
ありがとうございました。郵便の転送手配等々で非常に助かりました！

[66: 入居予定さん]

いよいよ明日、鍵の引き渡しですね！
楽しみです♪
同一市内の超巨大マンションも、大騒ぎなく引っ越しができているようですので、
うちもすんなりいくといいですね～。

[67: 入居予定さん]

我が家は１日遅れの鍵引渡。
今日はＳ棟の引越しの様子でも見に行こうかな。

[68: 入居者さん]

初日に入居しました。

まだまだ住む人も少なく寂しいですが、週末にかけてにぎやかになってくるのでしょうね！

早速ですが、警報鳴らして警備会社よんでしまいました。。。
あらかじめ説明書読んでおかないと、警報解除できませんね（汗）

[69: 匿名]

警戒設定がどうたらこうたらってやつですよね。内覧会の時に説明されたけど、忘れてしまいますよね。
エントランスからのカギは２ヶ所開けるみたいですが、宅急便の時も２回呼び出しされるってことですか？！今は解放されてるから、よくわかんないです…。

[70: 入居済みさん]

まだお引越しされてますねー。
遅くまでご苦労様です。。。
まだまだ暗い部屋が多いですが、早く皆さんが入られて、明るい建物になるといいですね。

我が家は今日、引越しが完了しました。
近くの買い物はCOOPがいいですね！
２階はダイソーで、隣はマツキヨで、便利です。
COOPではお刺身買いましたが、なかなか良かったですよ。
COOPまでの道のりの途中においしいパン屋さんも見つけました！！

他にも素敵なお店などあったら教えてください。