『購入者限定』ブリリアシティひばりケ丘

[入居予定さん]

ブリリアシティひばりケ丘を購入された方専用です。
こちらで仲良く情報交換しましょう！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/42776

所在地：東京都西東京市ひばりが丘2丁目1581-12他（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分
設計：西武建設
施工：西武建設
売主：東京建物　ひばりが丘開発特定目的会社
販売代理：東京建物不動産販売

[21: 入居予定さん]

１８保険屋です。　住宅金融支援機構特約火災保険を扱っています。

民営化が進んで大分ルール改定がありましたが、住宅金融支援機構特約火災保険には抵当権第一位を設定するので、万一の火災の時は保険金は必ずしも契約者の自由にはなりません。機構の融資金の返済に優先的に充当されることがあります。

受取った保険金を「全部ローン返済に充てる必要が無い」だけで、返済の滞りは許されません。それを回避する為に第一位の回収権利がありますから、火災で返済が危なくなりそうな場合は返済が最優先になります。

なお、家財にはこの特約保険は掛けられませんから、家財だけは別の火災保険で「２契約目」をお勧めします。

[22: 匿名]

話が難しくてよくわからないのですが、いくらくらいのマンションならいくらくらいの保障金額がでる保険に入ることを推奨されているのでしょうか？
よければ教えていただけると。

[25: 入居予定さん]

＞いくらくらいのマンションならいくらくらいの保障金額（この場合は補償金額）

「契約書の建物本体価格」×　０．４～０．６を区分所有とみなして補償金額とする、火災保険の契約をお勧めします。共有部分は管理組合が掛ける火災保険の範囲なので、超過保険として無効になります。
地震保険はご自身で必要か否かを判断して下さい。　地震保険の保険料（掛け金の事）は猛烈に高額です。

それとは別に、家族で保有する家財道具に別途、契約する事をお勧めします。
家具の査定は個人差があり非常に厄介ですから、保険会社提示の「家財簡易評価表」をご覧下さい。
世帯主３０歳親子４人家族の例で、９００万円程度です。

[26: 匿名]

ありがとうございます。
理解力が乏しく申し訳ないですが、契約書の建物本体価格、とは土地代を除くという意味でしょうか。
その場合、その何割かでよい、というのは何故でしょうか。

[27: 入居予定さん]

もし大地震がおきて、マンションが半壊や全壊になったら、たとえ地震保険に入っていても、結局は借金が残るということですね。自己資金で買った人は除き、また、業者に勧められた地震保険に加入した場合です。

[28: 入居予定さん]

＞契約書の建物本体価格、とは土地代を除くという意味でしょうか

そのとおりです。　
火災保険は「建物」が対象なので、土地代（ここは定期借地なので、地上権＋地代）は除きます。


＞その何割かでよい、というのは何故でしょうか
自宅の「専有部分」と、みんなで使う「共有部分」があるからです。
共有部分は管理組合で、マンション総合保険に加入するので、自分で火災保険を掛ける必要がありません。
正確な「占有部分」だけの建物本体価格が判らない事が多いので、推定の割合を乗算しています。

[29: 契約済みさん]

ここのマンションの建物価格って、かなり安いですよね？
その５割程度となると、みなさん、提携ローン会社からは２倍程の補償金額のプランを推奨されているかと思うのですが、すべて超過になってしまうということでしょうか？？

[30: 入居予定さん]

＞すべて超過になってしまうということでしょうか？？

共有部分も含めて火災保険の契約をしていれば、超過保険となります。
すなわち、超過分は無効となります。

当物件は、管理組合で共有部分に、マンション総合保険を掛けると明記されています。
また、施設賠償責任保険と、個人賠償責任保険も特約で加入しています。

＜管理に関する説明書　２１ページ＞

最近、銀行の扱う火災保険は、鉄筋一戸建てと、マンション集合住宅を混同している事例が見受けられます。

[31: 入居予定さん]

〉みなさん、提携ローン会社からは２倍程の補償金額のプランを推奨されているかと思うのですが、

私のところでは、ローンを八千代銀行からフラット３５に変更したら２社から提携ローンの見積もりが送付されてきました。

２社の評価額に大きな差があったのは共有部分か建物以外の部分が含まれてしまっているかいないかの違いだったのですね。

損保ジャパンからの見積もりは建物部分かつ専有部分のみの見積もりでしたので、範囲の基準としては妥当だったということなのでしょうかね。

[32: 入居予定さん]

＞損保ジャパンからの見積もりは建物部分かつ専有部分のみの見積もりでしたので、範囲の基準としては妥当だったということなのでしょうかね。

そのとおり、一番妥当だと思います。

注意すべきは、売主・施工主からの情報で、専有部分と共有部分の境界が正確に把握できているかです。

[33: 匿名]

マンション管理規定に、マンション総合保険で建物価格の６０％補償の旨が記載されておりますが、
これは各購入者個人で加入するべきは、およそ各再調達価格（専有＋共有）の４０％程度で問題ないという理解でよろしいのでしょうか。
それとも、共有の割合はわからないが、共有のうちの６０％の補償される保険にマンションにて加入されるという意味なのでしょうか。
たびたび申し訳ないですが、ご教示ください。

[34: 入居予定さん]

＞共有の割合はわからないが、共有のうちの６０％の補償される保険にマンションにて加入

後者の意味です。

全体（共有＋専有）の再調達価格も、共有部分の比率も明示されていませんが、共有部分の再調達価格が算定されていて、その６０％を保険金額（保険金支払の最高限度額）として契約です。

１００％にしない理由は、マンション全体が延焼、崩壊する可能性は著しく低いので、マンションそれぞれの状況によりますが、一般的には５０%～７０％程度が望ましいと考える管理会社や管理組合が多いです。要するに保険料（掛け金）の節約です。

各自の専有部分は、（専有部分の）１００％で契約する事が望ましいです。

[35: 入居予定さん]

紛らわしい同一％数値が出ているので、整理します。


建物価格１０００万円の場合

・専有部分は全体の４０％とみなし４００万円。
　全焼を想定して、その１００％の４００万円以上を購入者各自が保険契約

・共有部分は全体の６０％とみなし６００万円。
　マンション全体の消失、崩壊は起きにくいと想定して、その６０％の３６０万円を管理組合が保険契約

※これは１住戸からの視点で出したモデル数値です。　実際の共有部分はマンション全体です。

[36: 匿名]

ありがとうございます。
非常によくわかりました。

[37: 契約済みさん]

内覧会に行ってきました！

ちょっと残念な点をいくつか。。

・皆さん前にもいろいろ書いていましたが、外壁がタイルではなく、吹き付けなので（しかもグレー）
　共同廊下を歩いていて、まるで公団の雰囲気でした。。。。（やっぱりここにはお金をかけられないのでしょう　　か？）

・グランドエントランスをみたのですが、思っていたより狭く、天井も低いイメージが…

・住居内のチェック時に、結露の影響で窓際のサンが湿気でボコボコになっていた（思っていたより結露の影響を受　けやすいと分かった）もちろん直してもらいますが。


売主の対応はとても良く、好感は持てましたね。皆さんのご感想は？？

[38: 匿名]

確かにエントランスはイメージより小さいね。
まぁ、こちらの勝手なイメージですね。基本的には満足です。

引っ越しが楽しみ。

[39: 入居予定さん]

＞結露の影響

夫婦でこの書き込みを読んで首をかしげています。
私どもも内覧会は済ませましたが、ボコボコなばる原因が「結露」とは？？？です。
春、夏この時期の施工で、ボコボコになる位に酷い結露なんてあるんでしょうか。
原因は違うところにある気がします。

[40: 契約済みさん]

37の者です。

結露についてですが、私も最初雨漏り？？と言うほど窓のサン（木製）がﾎﾞｺﾎﾞｺになっていて、担当者に確認をしたんです。

正直、他の住居もいくつか同じ状況のものがあったとの事でした。

結露だと言うお話だったので、そうかと思ったのですが、違うのでしょうか？

私の方で頼んだ施工業者の方も結露ですかね？と言ってはいましたが。。

結露が原因であれば、他の方も結露対策は必要かもしれません。

[41: 契約済みさん]

>40
内覧会を終えましたが、窓のサンについては気がつきませんでした。
見落としたのが、問題なかったのか・・・。

現在住んでいるマンションも十数年住んでおり、結露はすごいですが、
カビは気になるものの、形状の変化はないです。
数年後に形状変化の恐れがあるんですかね・・・。

ちょっと気になります。


エントランスは、私は思ったよりも大きく感じました。

[42: 入居予定さん]

うちも内覧会を済ませましたが、窓のサンは特に引っかかりませんでした。
若干の傷（施工時にひっかけたものと思われる）があり、そちらは直していただくことになりましたが。。。
37さんは南向きですか？東向きですか？
何階くらいなのでしょう？
気にならない範囲で教えていただければ、周囲のお部屋の方も注意して見れるかもしれませんね。

ちなみに我が家は、小さな傷がいくつかあり、その他にもバルコニーの塗装剥がれ、畳が1枚だけ波打ってる、極めつけは養生時のガムテープがそのまま…と、少々残念な印象でした。
10点指摘が記載できるシート2枚になりましたが、そんなものなのでしょうか？
もう少しキレイに仕上がっているイメージを勝手に抱いていただけに。。。
ただ、指摘点は全て直していただけるとのことでしたので、対応には満足しております。