Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その10

[匿名さん]

ついに10スレ目に突入です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：
Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79493/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：1DK～3LDK
面積：39.48平米～93.55平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武ランドシステム

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

[901: 匿名さん]

>>900

それは盲点でした。

そうですね。眺望はいつも見ていると飽きるし、みたい時だけみればいいので、
南西もいいですね。
眺望は北西も南東も共用部でみれるので、騒音のない部屋の方がいいかもしれませんね。

[902: 匿名さん]

855の写真を見ると南東側が眺望リスクがないって言っても遠くの景色がほとんど高層ビルでさえぎられてるじゃん。

北西にタワマンが建ってもそのタワマンの南東側の眺望が悪くなると売れないので、
こことお見合いしないようにずらしてさらに思いっきり海側に建てるはず。

タワマン建った後の北西と今の南西の眺望は同じくらいだと思うけど。

[903: 匿名さん]

というか北西にタワマン建った後でも北西の方が眺望がいいかも。

[904: 匿名]

南西はすぐ隣にタワマンが建つ可能性がありますので
将来のことを考えると眺望は北西＞南西だと思いますね。

南西は坪単価もお得でお台場向きなので検討したかったのですが、
60平米ばかりで、間取りもイマイチだったので検討外でした。

>>902さん
圧迫感はまったくないですけど、たしかに海方面の多くは塞がれていますね。
部屋の中からの視界はこんなもんだとおもいますけど、
ベランダに出れば右側にお台場の観覧車、左側に葛西臨海公園の観覧車とその向こうに
ディズニーランドの花火が見えますよ。
南側の眺望リスクは正面方向はないと言い切れますけど、
全くないわけでなく、例のオリゾン前の広大な立地に何が立つかにもよりますね。
便利なものが建ってくれればwinwinなんですけどねー

[905: 匿名さん]

眺望は難しいですね。
できればベランダではなく部屋から見たいですね。

ＢＭＡとお見合い状態のここの北東は部屋がないですよね。
つまり売れないから作らなかったんでしょう。

ここの北西にタワマンが建ってもここともろにお見合いさせれば南東が売れないので
ずらすか、もしくは上から見て北西から南東に細長いタワマンにして大半の部屋が北東と南西むきになるよう
に建てるでしょう。

そして南東側には部屋は作らない。
そうすれべここの視界もそれほどさえぎられません。

とにかく北西にタワマン建てるデベはここの眺望をもろにふさぐタワマンは建てません。
だってそれはすなわち、そのタワマンの南東側の部屋の眺望がＢＡＳでふさがれて売れなくなるから。

[906: 匿名さん]

北西にタワマンが建つ場合、あとから建つんだからこっちの眺望を全く考えずに、
「目の前にドーンと建つ」みたいに思っている方もいるかもしれませんが、
よく考えれば、そんなことをしたら、むこうにとっても眺望の悪い部屋が増えて
商売上良くないんですよね。だからこっちの北西の眺望をもろに邪魔するようには
建たないですよ。北西にタワマンが建っても今の南東よりも眺望はいいと思います。

南東の高層ビル群も、少し離れていますけど、高層ビルは1キロ以上離れれば
眺望景色の一部になりますけど、それ以下だと単に眺望の障害ですもんね。

[907: 匿名]

なんだか有意義な話題に戻りましたね。
いつも、煽り荒らしは止めてください、と言っている方。
897さんのように話題を提供する努力もしないといけませんよ。
一辺倒に止めてください、だけでは誰も止めないことを認識して下さい。

[908: 匿名さん]

南東のビル群までせいぜい４－５００メートル。
眺望景色の一部というよりは眺望の障害。
将来の眺望リスクというよりも現在すでに眺望が阻害されてるともいえる。

[909: 匿名さん]

高層ビル群の眺望は3キロくらい離れるのが一番いいみたいですよ。

最低で1.5キロ。最高で5キロくらい。

それ以上離れると小さくなって迫力ないそうです。

[910: 匿名さん]

お、南東の倍率上がらなそうだな

[911: 匿名さん]

高層ビル群は1.5キロ以上で遠くの景色と一体化する感じです。
1キロ以内だと明らかに「邪魔だ」って感じです。
南東側の５００Ｍだとただの眺望阻害です。

[912: 購入検討中さん]

>>906さん
北西に高層が立つと南東のビルより近くになりますが、障害にはならずに眺望が良いのは何故でしょうか？理由をお聞かせください。北西と南東で悩んでいます。

[914: 周辺住民さん]

条件は距離だけで決まるものではないんじゃないかな。

[915: 匿名]

906は都合の悪い質問には答えないチキン。

908,909,911にも質問したい

23区内で、将来も含め眺望障害が1.5キロ以上なく、価格と利便性がBASと同じくらいのとこある？

[916: 匿名さん]

過去レスも読みましたが、ここまでくると北西と南東の方角は好みの問題ですね。
価格は下層は南東、中層は北西が若干安かったが、
高層階は再び南東の方が安くなる巧妙な値付けですね

[917: 契約済みさん]

現地見学会の南東のビューをみて、あれを「眺望障害」っていう人はいないとおもうけどなぁ…。

契約者掲示板の感嘆の声がすべてでしょ。

[918: 匿名]

眺望障害軍団は黙ってしまったね。

質問されて黙るなら、最初からいい加減なこと書かなければいいのに。

[919: 匿名]

すみません。
眺望障害、取り消します。
根拠のないネガを続けてしまい申し訳なく思います。

[920: 匿名]

「北西にタワーマンションがいつかは建つ」
という前提で話をするならば、やはり眺望リスクは南東＞＞北西だよ。

>>905さん
>ここの北西にタワマンが建ってもここともろにお見合いさせれば南東が売れないので
>ずらすか、もしくは上から見て北西から南東に細長いタワマンにして大半の部屋が北東と南西むきになるよう
>に建てるでしょう。

スカイタワーのHPに乗っている地図を見ればわかるんだけど、
北西側の広大な空き地は、にぎわいロードから一区画ではなくて、
有明テニスの森駅から左右に延びる道で分割されているわけ。
目測でスカイタワー側に100ｍ、道路を挟んだ運河側に150m。
臨海副都心まちづくりガイドラインによりセットバックの義務があるから
南西－北東向きに細長いマンションは物理的に難しいわけ。

このスカイタワー側にタワーマンションが建ってしまったら、
たとえどういう建て方をしたとしても現在の眺望は保たれないよ。


ただしタワーマンションが建たないかもと思える根拠も薄いけどあって、
・一度はオリンピック選手村予定地だった→2020年でもう一度！
・そおもそも2000年以降に埋め立てた土地（それより前は貯木場。んで、今も水抜きポンプがある）
・ここに33Fタワマンを立てるには、南北の縦深が足りない。低くならざるを得ない？
という疑問点がいくつかある。
まぁ僕だったら2000年代に埋め立てしたばかりの土地の上のマンションを買おうとは思わないね。

まとめ
・北西側にタワマンが建つと思っており、眺望が目的で買うなら北西はあまりお勧めできない
・北西側にタワマンは建たないと思っているなら、北西中層より上階の抜けそうな部屋を勧める
・眺望が目的で無いのなら、下の公園が近くに見える低層がおススメ、目の前が建っても視界は広い
・日当たりを重要視するならやはり南東一択。ただし上階を求めるなら音は確認のこと
これくらいかな。

[921: 物件比較中さん]

>>920
正にその通り。
なぜ、ここがテニスの森側に飛び出ているのか・・・。
あとは賭け。
私はそんな賭けには乗らない。
ここなら南東。

[922: 匿名さん]

南東低層なら、別に有明でなくてもＯＫだと思う。

[923: 匿名さん]

>>920

法律上、そちらの土地には1600世帯くらいが上限ですね。
つまり800世帯のタワマンが2棟建つだけ。
それらが建っても今の南東ほど眺望を遮らないと思いますけど。

[924: 匿名さん]

>>923
方角間違えてない？

[925: 匿名]

南東側は何階辺りから高速の騒音がうるさくなってきますか？
どなたかご存知でしょうか？

[926: 購入検討中さん]

もう少し間取りを工夫すれば良かったのに、と思います。ありきたりのセンター廊下タイプばかり。北側から見える東京タワーは東芝本社に隠れていて他物件と比べると眺望もいまいち。共用施設が充実しているのは魅力的ですが、はたしてそこまで利用することがあるかと思い悩み中。管理費、積立金も5年後には大幅アップですしね。契約済みさんが決断したポイントは何ですか？

[927: 匿名さん]

926さんは、正にCTAタイプですね (有明ならば）
但し 有明検討者の大多数がBASを選んでいます。

[928: 匿名さん]

>>920

その赤で囲まれた土地には、ＢＭＡと同規模を2棟建てることも法律上、戸数オーバーでできない。
じゃあそれより小規模のを2棟建てても隙間だらけで北西方向の眺望がそれほどさえぎられないのは明らか。

[929: 匿名さん]

ここは、間取りは期待しない方がいいですね。
豪華共用施設、立地が好みの方・・・・ＢＡＳ
間取り、眺望、ガラスカーテンウオール外観、ＤＷが好みの方・・・・ＣＴＡ
ですかね。
好みは人それぞれなので、どれが良いかは、自分で判断するしかないです。

[930: 匿名さん]

920の土地にＢＭＡよりも若干小さいタワマンを2つ建てるのが適正だが、
そうなるとお見合いさせるとお見合い面の部屋が売れないのでなるべく離して
建てるはず。となると、この長方形の土地の端と端に建てるはず。
そうなるとＢＡＳの前はがら空き。
眺望良好となる。

[931: 匿名さん]

>>925

下に行くと道路騒音は小さくなりますが、
テニスコートからの騒音や、早朝の鳥の鳴き声がうるさくなります。
一長一短です。

[932: 契約済みさん]

有明も先に配棟計画がきまればいいんだけど、北西側はオリンピック決まるまで保留ですしねぇ。
オリンピック来た場合の選手村（オリンピック後は民間に委譲）は低層と高層まざった
想像図だったと思います。

http://ariake.blog45.fc2.com/blog-entry-116.html

[933: 匿名さん]

オリンピックも夢の又夢。強者どもが夢の後・・・・・
あと何年宙ぶらりんなのですかね？？？

[934: 匿名さん]

当初、選手村は高層を建てる予定でしたが、高層を建てるのは埋め立ててからの日が浅く無理と判断したのか、低層のみに変更となりましたよ。

http://www.shochi-honbu.metro.tokyo.jp/TOKYO2016_11.pdf

[935: 匿名さん]

＞９０３
＞お見合いさせるとお見合い面の部屋が売れないのでなるべく離して建てるはず

デベは平気でお見合いマンション建てますよ。
その代わり、お見合いになる方角は安く出るでしょうね。

[936: 匿名さん]

北西の新しく埋め立てた土地にも高層マンション建設可能ですよ。
比較的地盤が頑丈と言われている東京砂礫層まで杭を打ちますので問題なくタワマン建てられます。

[937: 匿名さん]

抜け上がりって知ってます？

[938: 匿名さん]

低層マンションが建設OKで高層がまだダメとかはないです。

[939: 匿名さん]

なんで？？

[940: 匿名さん]

埋め立てて１０年近く経っていれば地盤沈下もほとんどなくなってるので建設するでしょうが
ここの北西はいつ埋め立てられたのでしょうか？

[941: 匿名さん]

2005年ですよ、たしか。

[942: 匿名さん]

>>939
埋め立ててすぐは地盤沈下がおこります。
オリンピック選手村用に低層？を建てる予定があったのなら、地盤沈下もそれほど見られずもう落ち着いたということなのでしょう。
高層マンションも同じく建てられる状況だと思います。
もしまだ地盤沈下が見られ時にマンションを建てたとしたら、地盤は下がるけど杭はそのままなので、
段差ができることになります。

[943: 匿名さん]

まぁ段差は埋めてしまえばいいだけなのですが（階段）

[944: 匿名さん]

高層だからとか低層だからとかは関係ないですね。
ちゃんと杭は打ちますので、もし地盤沈下がおこっても建物はそのままなので地面から浮いた感じになってしまいます。
これは低層だからとか高層だからとか関係なく同じようにおこってしまいます。

[945: 匿名さん]

>>912

もっと理解力をつけましょう。

[946: 匿名さん]

地面の中にある水道管やガス管は破裂・断裂するよ。
あと荷重が低層とは比較にならない分、駐車場も含めたバランスが難しい。杭うてば大丈夫って言うなら、海の上にも高層マンション建てられるね。

[947: 匿名さん]

920の、あれだけの土地にＢＭＡより若干小規模のを2棟建建てるだけだったら
かなり隙間だらけで眺望はそれほど悪くならないですね。

[948: 匿名さん]

南東低層はテニスコートの騒音と早朝の鳥の鳴き声、南東中高層は道路騒音。
音に敏感な方は南東はやめておいた方がいいかと。

[949: 匿名さん]

台場が守られているガイドラインはここには適用されないのかね？
なら、運河寄りから高層マンション建てたほうが良いだろう。
にぎわいロード完成したら、一斉にそちらから建てだすのか。

[950: 購入検討中さん]

>>945さん
例え北西に運良く真ん中開けて端と端に立ったとしても、どう考えても視界に入るでしょ。1.5km離れないと景色の一部にならないという理論から思い切り外れてますよ。自分の発言に責任を持ちましょう。頑張って考えて下さい。

[951: 匿名さん]

>>947
だからさー、北西の埋め立てたとこももう地盤沈下もほちんどおこってなくて建てられるんじゃない？って話だよ。

[952: 匿名さん]

>>946
ちなみに海の上にも建てられますよー。
橋もそうだし、海ほたるの建物とかも建ってるでしょ
杭打てば海でも建てられますよー。

[953: 匿名さん]

埋めたてて5年だと普通に地盤沈下するよ。
騙されて買うならいいと思うけどな。

[954: 匿名さん]

北西の旧オリンピック選手村予定地ももうほぼ地盤沈下はおこってなくて
マンション建てられる状態でしょう、ということですね。

[955: 匿名さん]

もし地盤沈下してるなら北西との境目に段差ができてると思いますがありますか？
地盤沈下が落ち着いて建物も建てられる状態だからオリンピック選手村も計画されたんだと思うのですが。

[956: 匿名さん]

試しに買ってみてくれよ、埋め立てて5－6年の場所のタワーマンション。
そこまで言うなら。笑

[957: 匿名さん]

早く建ててくれたら買いますよ。運河沿い。

[958: 匿名さん]

5，6年もたってたら地盤沈下もかなり落ち着いてるでしょうね。

[959: 匿名さん]

地盤沈下はそれこそ沈静化してる。
怖いのは地震のときの液状化だろうね。
マンション倒れたりはしないと思うけど住める状態じゃないかも。

[960: 匿名さん]

どうも買ってしまう馬鹿がいるようだから、放っておきましょう。

[961: 匿名さん]

>960
ココのことですか？

[962: 匿名さん]

>早く建ててくれたら買いますよ。運河沿い。
↑これのことです。
BASは昭和20年代に埋め立てられた土地のはず。

[963: 匿名さん]

>>959
液状化はどこの埋立地でも心配ですが、側方流動で杭が折れるようなことさえなければ建物自体は大丈夫ですよ。
高床式倉庫みたいな感じになっちゃうかもしれませんが、地面の修復埋め立て工事になるんでしょうね。

[964: 匿名さん]

何年に埋め立てていようが、地盤沈下が落ち着いてるなら、同じ埋立地に変わりない。

[965: 匿名]

基礎まわりがグスグスになったら終わり。
タワマンの重量を支える工事が横からできたとして工費はどこから？
数十億単位でしょ？

[966: 匿名さん]

＞＞９６５
ここも埋め立て地だから同じですよ。

[967: 匿名さん]

埋立地同士の醜い争いはやめましょうよー。

[968: 匿名さん]

液状化現象↓　高床式倉庫？笑
http://www.cive.gifu-u.ac.jp/lab/ed2/kensaku/liquid.html

[969: 匿名さん]

側方流動がおきても杭が折れなければこんな風に建物は無事ってことですね

[970: 匿名さん]

護岸工事で側方流動対策はされてるらしいですけどね。
液状化はどうしようもないかも。

[971: 匿名さん]

ボイリングでアスファルトなんざ簡単にひん曲げられる。
その影響で街灯は倒れ、ガス管は破裂し、地下駐車場なんて地中の中に。
埋立地といえど、埋め立てられてからの日数は大事な要素の一つ。

[972: 匿名さん]

>>971
そんな大地震がおこらないと一番いいですけどね。

マンションは杭を頑丈な地盤に打つから、地盤沈下が落ち着いてたら北西もここと同じくマンション建てられるのが現状なんですよね。

[973: 匿名さん]

それより、台風の日の洪水は心配ですね。
今日も表参道あたり浸水してましたね。

[974: 匿名さん]

>>971
ボーリングで街がそんなことになっちゃう状態ならオリンピック選手村すら建てられないじゃん。

[975: 匿名さん]

オリンピック選手村の使用期間は、開催期間も含めても長くて４ヶ月。
それだけもってくれれば、あとは売却して知らん顔。
建てられるけど、どれだけ耐久性があるかは自己判断でしょう。

[976: 匿名さん]

とにかくまだ地盤沈下がおきてるなら段差ができてるはず。
実際見てみてどんな感じでしょう？

[977: 匿名さん]

とりあえず竣工後5年たったタワマンを見てきましたが、地盤沈下は無いようでした。
塩害も気になったので見てきたのですが、形跡はありませんでしたね。

後で知ったのですが、波しぶきが立つような海じゃないのですね。

[978: 匿名さん]

結局、920さんの赤い土地には法律上、ＢＭＡより若干小さいタワマンが2棟しか建てられないってことでいいんですね。
それなら、南東側の眺望の邪魔なビル群よりもいいかな。

[979: 匿名さん]

ペンシル型のマンションも建てられるって営業さんがいってましたよ。

[980: 匿名]

978

北西側には33階も建つ可能性もありますよ。
ペシシル型では低いタワマンになるみたいですけど、面積の広い、幅広の建物でれば33階も建てられるそうです。

北西に幅広の33階建てを立てられたら致命的ですが、運良くBASより低いタワマンがBAS正面を避けて２棟建ったとしても、正面以外の眺望がある程度塞がれてしまいます。

そうなれば南東より良いとは言い難いと思いますけどね。

[981: 匿名さん]

逆だよ。

ペンシル型なら高い建物も建てられるけど、幅広だったら低層になる。
３３階はそもそも建てられないはず。ガイドラインみてみた？

[982: 匿名]

33階も建てられますよ。BASの営業に確認済みです。

逆に幅広じゃなければ33階は建てられないとのことでした。

[983: 匿名さん]

マンションズによると80人弱に１件の犯罪？
夜有明で犯罪が起こると恐いなー
別府温泉殺人事件みたいに叫んでも誰も気付かなそー
北西側は時々誰か見て回ってるのだろうか？

[984: 匿名さん]

お隣は警備員さんがぐるぐる回ってるよ。

[985: 匿名さん]

東雲の運河沿いみたいに有明の北西にもタワマンが立ち並んで欲しい。

[986: 匿名さん]

>>980
容積率って知ってる？

[987: 匿名さん]

>>986
総合設計って知ってる？

[988: 匿名さん]

【総合設計制度】
敷地内に公開空地を設置するなど、市街地の環境整備に貢献する良好な建築計画に対して、
容積率などの制限を超えた設計を許可する制度。

[989: 匿名]

920です。
出した図が議論になってよかったです。
ところで、「北西は小さいタワマン２棟だから眺望は北西＞＞南東」といっている人を散見するのですが、
どうなんでしょうねー？
ということで、今後の議論のために「北西にタワマンがスカイタワーをよけて２棟建った場合」の画像を用意しました。
目分量ですが、あまり間違っては無いと思います。
果たしてこの状態が北西＞＞南東なのかはみなさんにおまかせします。
もちろん、運河側の土地はまだ空いてますから、ここにも眺望を塞ぐ建物が建つ可能性がありますよー

しかし、スカイタワー北西側を避けて２つの小さなタワマンが建つ派さんは根拠があまりないとおもいますね。
・スカイタワーを避けてブリリアマーレの目の前に建つことになる
・そもそも、北西に建つ前に南西側にマンションが建つのが先でしょう
・となると、南西側マンションの目の前にお見合いで建てることになりますね。

[990: 匿名さん]

あとは「いつ建つのか」って事も議論すべきでしょうね。
15年から20年くらいは今のままだと思ってるので、あまり気にしない人も多いのでは？

[991: 匿名さん]

>>987
知ってるけど、だから何？
ペンシル型にしないと
公開空地が確保できないよw

[992: 匿名さん]

公開敷地や容積率のことを考えても989さんのは妥当だと思う。

ただ建つのは15-20年後くらいだし、それまでに転居する可能性も高いしね。
永住なら北西は避けた方がいいかもしれんけど、南東の眺望はすでに５００Ｍ先のビル群でふさがれてるしな。

[993: 匿名さん]

855さんの南東側の写真と989さんの北西側のタワマン二つ建った場合の画像を比べると、それでもまだ北西の方が眺望がいいような気がする。

北西のタワマンがＢＡＳの正面に建ったとしても、その分、斜め前方はあくわけだしねでも989さんの写真って敷地の両端じゃなくてそれよりも中心寄りに建ててるから、今一。両端に建てたらＢＡＳの眺望はもっと開ける。

[994: 匿名さん]

北西の土地の両端にペンシル型タワマンを2棟建てただけならＢＡＳの部屋から見たらどちらも見えんよ。

[995: 匿名さん]

将来タワマンが建つとしても15-20年後のことで、それまでは北西のこれだけの眺望が楽しめるんだから、北西でいいと思うけどな。
そのころには引っ越ししてるし。

[996: 匿名さん]

北西の眺望は、良いよね。
うちは、嫁さんが日当たり重視なので、南東になりそう。

[997: 匿名さん]

女ってなんで日に焼けるのは嫌いなくせに、日当たりが良い方角が好きなんだろうね。

[998: 購入検討中さん]

ここは見かけ安いけど、一戸当たり面積が異様に小さくない？ 角部屋は別だが。
もうちょっと80平米程度のバリエーションが欲しいよな～。

[999: 匿名さん]

>>998

それが、共用施設充実と並んで、これだけの大規模を素早く売り切る戦略。
2000万円台の小さい部屋を作ったのは客寄せパンダ目的。

共用施設充実と
2000万円台の小さな部屋を作る。

この2つの戦略を他のデベも見習えばいいのに。

[1000: 匿名さん]

北西側も10年以内くらいには建つと覚悟して購入といた方がいいよ。