23区内の新築マンション価格動向（その51）

[住まいに詳しい人]

この秋は米国経済も踊り場で、日本経済も踏ん張り処のよーです
さて、23区の新築供給戸数も2007年水準まで恢復し、在庫戸も順調に減少しています
あとは価格がついてこれるのか？

※来週末にも公表される7月の販売動向は、たぶん良好な数値と思われます
それでスレのタイトルも変更しておきますね

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

※湾岸教授は出来るだけスルーしましょ
ただ事実誤認については逐次生暖かく指摘をしてあげてくださいｗ

※町丁別推定平均年収のマップだけを貼るのは禁止
貼るのなら、引用元と算出方法も明記のこと

前スレ　その50：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84207/

[911: 匿名さん]

ミニ戸業者がジワリ進出ですかｗ

[912: 匿名さん]

アパート潰してミニ戸が乱立します。

マンションは建て替えられないから戸建てにしましょう。

[913: 匿名さん]

再開発で容積率が一気に倍になるとか、超一等地であるとか特殊事情
がない限り建替えの合意形成は現行の法制度だと不可能に近いのは事
実です。
でも分譲を買うなとはいってません。分譲マンションが大半の街を買
うのが危険といっています。

[914: 匿名さん]

>>913
理屈に合っていないじゃないｗ
建て替え不可能なんでしょ？分譲マンションはｗ
いっぱいあろうが少なかろうが同じマンションじゃんｗ

[915: 匿名さん]

ミニ戸業者だろ。

[916: 匿名さん]

建て替え不可能なら街全体が老朽化していくだけだぞ。

[917: 匿名さん]

マンション買うなと言いたいのはミエミエじゃん。

でも、無理やりアパート壊して割高に建ったミニ戸より、
地価が安いところにゆったりした戸建てを買います。

[918: 匿名さん]

無理矢理マンション全体の話にしたいのか？

[919: 匿名さん]

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）は８月26日、2006年４月～2010年６月までに実施した耐震診断（１万5352件）の分析結果を発表した。それによると、診断を受けた戸建て住宅のうち、23.59％が「倒壊する可能性がある」、61.93％が「倒壊する可能性が高い」と診断された。合わせて85.52％が耐震基準を満たしていない結果となった。耐震基準を満たしていない建物の割合は４年間、概ね85％前後で推移している。

[920: 匿名さん]

現状住宅マーケットは８割が新築です。
中古のシェアは２割です。新築志向が続く限り
分譲マンションが大半を占める場所はマンションの
老朽化とともに街全体が老朽化していきます。

街には街のイメージがあり、それが人をひきつけます
ので変わりすぎるのもよくないです。
変化するものしないものの比率がポイントだと思い
ます。

[921: 匿名さん]

区分所有の問題ですよね。法整備が進むんじゃないですか？
築３０年超マンションの戸数が多い区（２００２年末）
1位　世田谷　６４１２戸、2位　港　６２５７戸、3位　渋谷　５９２２戸
4位　新宿　４２９３戸、5位　目黒　４１２５戸、6位　品川　４０８５戸
7位　中野　３３０７戸、8位　杉並　２７６６戸

[922: 匿名さん]

チャンスでしょ。

それを理由に建て替え迫れる。
どうせ建て替えるなら・・・と、都合のいいようにもっていきやすくなる。
再開発また進むんじゃない？

[923: 匿名さん]

921さんのデータ、古過ぎるでしょう。
８年前じゃ、もう建て替えたか建て替え予定の分が多いのでは？
逆に、新たに加わってるのも多いだろうし。

[924: 匿名さん]

>>923
区分所有は建て替え不可能だから
そのままじゃないですか？

[925: 匿名さん]

住友不動産の大久保3丁目は予定通り着工するのでしょうか？

[926: 銀行関係者さん]

23区で建て替えた築30年以上の区分所有マンションは100件に満たない。
1パーセント以下のレアケース。

[927: 匿名さん]

>>925

お知らせの看板がでていたので、
着工するのでは？

[928: 匿名さん]

晴海2丁目、3丁目とかぶって来年から販売ですかね？

[929: 匿名さん]

大久保３丁目は新宿６丁目と同じように全部賃貸になるかも？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[930: 匿名さん]

くやしがり過ぎw

[931: 匿名さん]

>>929
ちょっと最近の計画だと分譲の割合が多過ぎるから、
そのほうがいいかも。
半々くらいがバランスいいよね。

[932: 匿名さん]

最近は半々の割合で分譲と賃貸が一緒の物件
多いですね。
最近賃貸で住む人が増えているようだから
そっちのほうが会社的にいいんですかね。

[933: 匿名さん]

>>932
勝どきがそうですね。
中央区に多いですね。

[934: 匿名さん]

昼間人口が減っているようなところに賃貸ストックを増やしても余るだけだと思うけどね。
何で作っているんでしょ？

[935: 匿名さん]

勝どきや豊洲の駅直結タワーはＵＲ賃貸と分譲と地権者。
中目黒の駅前タワーも同じ。
つまり、ＵＲが関わったので分譲と賃貸が同居している。

勝どきのＴＴＴもＵＲ賃貸が入る予定だけどファンドが賃貸部分を買い取った。

五反田のプラウドには地権者に拠る賃貸が入った。

つまり、売主側の事情に拠る分譲と賃貸の同居物件が多いですね。

[936: 匿名さん]

>>934
それってオフィスビルの話し？
住居じゃないですよね？

[937: 匿名さん]

>>936
賃貸の人はだいたいが通勤利便性重視でしょ。
昼間人口は日中にそこで生活している人で、都心部の場合は大部分が勤め人だよね。
新宿の昼間人口が減るってことは、新宿で仕事している人が減っているわけで、
そうなると賃貸の需要も減るってことでしょ？

だから、昼間人口が減っているところに、賃貸をいっぱい作るのは
不思議だなと思うわけです。

[938: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

新宿は人口増えてますね。
千代田区港区に隣接し、商業施設、医療機関の充実度、交通利便性も極めて高いので
需要はあるようです。

[939: 匿名さん]

都心人口なんて数千人数万人単位でめまぐるしく変わったりするから、短期視野で見ても意味ないよ。
しかも都の統計結果発表なんてえらいタイムラグあるし。

[940: 匿名さん]

中野区、杉並区に賃貸で新宿に通っている人が大勢いらっしゃいます。
そんな人たちが新宿に引越せば、新宿の賃貸は十分うまると思います。
新宿に勤める人が減っても、離れたところに賃貸して通勤している人がまだまだいるからだいじょうぶですよ。

[941: 匿名さん]

>>939

確かに大型オフィスビル一棟であっというまに1万人くらい就業人口が増えますからね。

[942: 匿名さん]

新宿区の昼間人口と夜間人口の差は縮まってはいますが、まだまだこんなにあります。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066634.pdf

[943: 匿名さん]

通勤利便性最重視でポンと都心にマンション買うサラリーマンが東京に何人いるものかね？

[944: 匿名さん]

>>940
そもそも丸の内勤務者だって大半は南西部に住んでるんだから、
新宿勤務に限らず、新宿に住めば通勤は便利になるでしょ。

[945: 匿名さん]

>>941
東京駅周辺の開発が進んだらやばいじゃんｗ
玉突き再開発で高層ビルに全部変わるとすごいオフィススペースが増えるぜ。
新宿勤務者が５年で１０万人くらい減っちゃうかもｗ

[946: 匿名さん]

願望はよくわかったw

[947: 匿名さん]

>>945
2005年時点で新宿区の昼間人口と夜間人口の差は約４６万人です。
10万人ぐらい平気ですよ。

[948: 匿名さん]

>>944

確かに新宿に居住スペースが増えれば、都心あらゆるところにアクセス抜群ですから、
大手町、六本木、渋谷、全ての勤務者がターゲーットになりますね。

[949: 匿名さん]

新宿区も昭和４０年頃は夜間と昼間の人口差が少なかったんだね。
方向性としては昔に戻っていく感じじゃない？
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066616.pdf

[950: 匿名さん]

新宿区の居住人口が増えていく代わりに、中野区と杉並区の居住人口が減っていくのですね。
時計の針を逆回転ｗ

[951: 匿名さん]

20年で5万人の変化ですから、昼間人口はほぼ変わっていないといえるでしょう。
今後居住地としての開発も進めば、夜間人口が増えるだけ。

[952: 匿名さん]

>>951
東京駅周辺に負けるよ。

[953: 匿名]

人気地域の話題ばかりですね
江戸川区や足立区についても語りませんか？

[954: 匿名さん]

>>950
新宿に近い中野、杉並からわざわざ移るメリットは少ないでしょ。
むしろ今まで通勤利便性を売りにしてきた他地域から、
さらに利便性が高く、それだけでなく商業施設が充実している新宿に集まるのでは？

[955: 匿名さん]

>>951
2000年から2005年に３万人近く減ったのは、汐留と品川に負けたからじゃない？

[956: 匿名さん]

>>954
東京都の人口統計見ると中野区と杉並区の人口が実際に減り始めているのですよ。

[957: 匿名さん]

>>955
今後開大規模発が目白押しなんだから、また増えるよ。

[958: 匿名]

人気地域の話題ばかりですね
江戸川区や足立区についても語りませんか？

[959: 匿名さん]

>>956
人口密度高いんだから、人口減ったほうが環境の向上でしょ。
もっと集めた方がいいの？

[960: 匿名さん]

>>957
新宿に大きなオフィスビル計画ってありましたっけ？？？