23区内の新築マンション価格動向（その51）

[住まいに詳しい人]

この秋は米国経済も踊り場で、日本経済も踏ん張り処のよーです
さて、23区の新築供給戸数も2007年水準まで恢復し、在庫戸も順調に減少しています
あとは価格がついてこれるのか？

※来週末にも公表される7月の販売動向は、たぶん良好な数値と思われます
それでスレのタイトルも変更しておきますね

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

※湾岸教授は出来るだけスルーしましょ
ただ事実誤認については逐次生暖かく指摘をしてあげてくださいｗ

※町丁別推定平均年収のマップだけを貼るのは禁止
貼るのなら、引用元と算出方法も明記のこと

前スレ　その50：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84207/

[851: 匿名さん]

新宿は分譲が売れにくいから、賃貸が増えてしまうんだよな。

[852: 匿名さん]

東京駅5km圏内もそういうの多いな。

[853: 匿名さん]

圏内は分譲がほとんどだよ。

[854: 匿名さん]

>>841

それ北新宿ね。

[855: 匿名さん]

>>851

現在、分譲タワーが３棟始まってますよ。
あわせて約２３００戸。十分じゃないですか？

[856: 匿名さん]

分譲予定だったが売れそうにないから最終的に賃貸に変更…
なんてケースもあるね。
マンション業界は。

[857: 匿名さん]

願望はうかがいましたが、
もうこの時点では無理そうです。
地権者が納得しません。残念でした。

[858: 匿名さん]

>>853

高級賃貸、都心5区には多いですよ。
むしろ港区のほうが新宿より多いのでは？
東側では珍しいかもしれませんがｗ

[859: 匿名さん]

そもそもデベは賃貸のほうが割がいいでしょ？

[860: 匿名さん]

>>858

都心３区と言わずに
副都心の新宿を都心に含めたくて
都心５区と言うのはサクイテキ。

[861: 匿名さん]

同じように高級賃貸が多いエリアだからですよ。
いたって話題に則していると思いますが。

[862: 匿名さん]

>>860

副都心７区

渋谷、品川、新宿、豊島、江東、台東、墨田

[863: 匿名さん]

>>856

プチバブル期は分譲予定が賃貸（ファンドに一棟売り）ってのが
多かったけど、最近は買い手がいなくてエンドに分譲てのむしろ多いのでは。

ヒルトップ高輪とか晴レジとか

[864: 匿名さん]

>>861
地権者がたくさんいる分譲、が多いエリアでもありますね。

[865: 匿名さん]

東京駅２ｋｍ圏や３ｋｍ圏じゃなく、５ｋｍにしたいのはどういうサクイがあるのでしょうｗ

[866: 匿名さん]

>>864

土壌汚染や、地震時の液状化リスクの少ないエリアでもあります。

[867: 匿名さん]

>>858

高級賃貸（概ね家賃３０万以上）が成り立つ立地は限られる。
基本的には港、千代田、渋谷の３区でおそらく全体の６－７割を占めるの
ではないでしょうか。

残りが中央、新宿、目黒や品川って感じでは？

[868: 匿名さん]

>>865
そりゃ、かなり前から使われてる言葉だから、
今の人に聞いても分からないんじゃない。

[869: 匿名さん]

主要5区ではようやくオフィスの空室率の上昇が止まってきました。
一方で、江東区、品川区ではここにきて急激に空室率が上昇し、ついに１０％を超えてきました。

主要5区への集中の影響と思われます。

[870: 匿名さん]

海隔てて５キロ(笑)

[871: 匿名さん]

>>868

都心5区という言葉も相当前から使われていますね。

[872: 匿名さん]

新宿や渋谷を含めたい人達がね。

[873: 匿名さん]

５ｋｍはどういう人が使っているのですかｗ

[874: 匿名]

>870

隅田川を海扱いか。
隅田川も出世したものだ。

[875: 匿名さん]

>>873

もちろん、うめた・・・
いえ、なんでもないです。

[876: 匿名さん]

>>873

江東区や墨田区のマンション営業さんが、
21世紀になる前から使っていましたよ。

[877: 匿名さん]

３ＬＤＫタイプ賃料（駅徒歩１０分以内）

１位　千代田　51.00 (83)
２位　港　　　39.41 (571)
３位　渋谷　　33.02 (444)
４位　目黒　　31.16 (267)
５位　新宿　　28.16 (416)
６位　中央　　26.64 (263)
７位　文京　　25.87 (439)
８位　品川　　25.20 (471)
９位　世田谷　22.24 (866)
10位　豊島　　21.39 (283)

（）内は募集数（重複あり）

[878: 匿名さん]

都心5区も２０世紀中から、
ただ、そちらは地域、業種関係なく広く一般的に使われていたようです。

[879: 匿名さん]

>>869
現実は教授の妄想（悲願？）とは違う方向に動き出しているようですね。

[880: 匿名さん]

>>877
江東区は・・・

[881: 匿名さん]

>>880

江東区は14位です。　19.06 (425)

ただし江東区は２ＬＤＫだと９位とギャップがあります。
おそらく江東区ではファミリータイプで家賃を払うので
あれば分譲マンションを買ってしまう人がほとんどのため
高額賃貸需要が少ないのだと思います。

都心に近い割りに家賃が安いので２ＬＤＫ賃貸ですごし、
子どもが生まれて3ＬＤＫ分譲を買うという感じでしょうか。

[882: 匿名さん]

ようはファミリー層にとって、高いお金にみあう魅力があるかどうかですね。

[883: 匿名さん]

>>881
定住志向の人が多い方が社会が安定してよろしいと思います。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

[884: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、国勢調査より
世帯人員３人以上の世帯数増減＝ファミリー層の人気度
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増、２位　江東区　　５．６９％増、３位　千代田区　４．７９％増、
４位　江戸川区　１．８８％増、５位　港区　　　１．５５％増、
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減、２２位　渋谷区　５．８４％減、２１位　中野区　５．１５％減、
２０位　北区　４．８７％減、１９位　新宿区　４．１１％減、　

[885: 匿名さん]

３０万の家賃を払える人ってのは数が限られています。
年間３６０万、１０年で３６００万以上を家賃に払ってもいいと
思う人の大半はまず普通のサラリーマンではありません。

具体的には経営者、医師、外資系金融、文化人、芸能人といった人々に
なります。怪しいっていえば怪しいですがレストランだって劇場だって
都市文化というのはそういう人たちがいるから生まれ、育つのです。

定住志向の人が増えると社会は安定しますが、新しい文化は生まれません。
そんな場所に区分所有が増えると建替も進まず多摩ニュータウン化します。
江東区の躍進は工場や倉庫街だったところを時代のニーズに合わせて再開発
したのが要因だと思いますが、それは地権者が限られていたからできたわけ
です。マンションになっても一棟所有なら時代に合わせた建替えやコンバー
ジョンもできますが、分譲して区分所有にした瞬間一つの建物に５００とか
８００とかの地権者が生まれてしまったわけでもうどうにもなりません。
そんな区分所有の建物しかない街に将来性は皆無だと思います。

[886: 匿名さん]

分譲マンション否定にまで話が飛躍し始めたよ(笑)

[887: 匿名さん]

とにかく、江東区憎しですから(笑)

[888: 匿名さん]

いや、江東区（豊洲）憎しだと思います(笑)

[889: 匿名さん]

常に話題に上がる江東区に嫉妬する。

[890: 匿名さん]

4連投に涙するw

[891: 匿名さん]

話を元に戻して昼間人口がこれからどうなるか考えた方が有意義じゃない？
分譲マンションの職住近接ニーズはこれからも高まる方向だし。

[892: 匿名さん]

分譲マンションの否定はしていません。
分譲マンションしかない街には将来性が低いといっているだけです。
三井不動産の回し者ではありませんが佃や芝浦アイランドは分譲棟と
賃貸を同時に建設して人が流動するようにしています。
東京ミッドタウンや六本木ヒルズにいたっては一部地権者住居を除く
と賃貸しかありません。

江東区でも東雲はデザイナーズ賃貸（ＵＲ）があります。
なかなか人気で空きが出てもすぐ埋まってしまうようですね。
豊洲や有明は賃貸あるんでしたっけ？（分譲賃貸は除く）
でも３０万払って江東区に住みたい人って少数派では？

[893: 匿名さん]

>>884

それお金がなくてしかたなく安い区に移ってきたのも含まれてるじゃん。それを人気とは・・・

[894: 匿名さん]

子育て世代のファミリー層の評価です。
http://www.next-group.jp/press/pdf/20091209.pdf

ご参考までに。

[895: 匿名さん]

＞＞８９２
だから30万円の家賃払うくらいなら買っちゃうわけでしょ。それで安定したファミリー層が増えて、治安も良好なんでしょ。何の文句があるのかさっぱり分からないよ。

[896: 匿名さん]

地域間競争の結果が昼間人口の増減に現れます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人、2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人、4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人、6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人、8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人、10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

[897: 匿名さん]

>>893

地価が上がると郊外方向に人は流れ、下がると都心向きに人が流入しますね。
面白いのは江戸川区と練馬区です。この２区は千葉県もしくは埼玉県に
接しており、都心方向に直結する路線が複数あるのが共通点です。

地価・賃料が上がっても23区にとどまりたいと思う人たちが最後の砦と
して選ぶのがこの２区です。また地価・賃料が下がると千葉県、埼玉県より
23区に住みたいと思う人たちが流入します。

関東大震災、戦争、高度成長期、バブル期など都心の区はいずれも人口を
減ら時期がありましたしましたが
練馬区と江戸川区この2区のみ人口が減ったことは史上一度もありません。

[898: 匿名さん]

家賃３０万円でＰＥＲ２０だと７２００万円だもんね。
江東区ならファミリータイプのマンションが十分買えるよね。

[899: 匿名]

参考になりました

[900: 匿名]

>>892

賃貸と分譲が両方あった方が良いのは同感です。

[901: 匿名さん]

>>900
江東区でもっとファミリー向け賃貸を増やしてほしいね。
７０ｍ２で家賃は２０万円以下で。

[902: 匿名さん]

他の区で地価が上がったプチバブル期に埋立地に大量の安マンションつくったので、
増えたってことね。

[903: 匿名さん]

３ＬＤＫタイプの賃貸はほとんど作られなくなってますよ。
家賃が払える所得水準の人は購入しちゃいますから。

新築賃貸のほとんどがＤＩＮＫＳ向けの２ＬＤＫか単身者向けのワンルームです。

[904: 匿名さん]

現実はいたってシンプルです。
借りたい人が多いか少ないか。

[905: 匿名さん]

>>904
世田谷区でファミリータイプの賃貸がずいぶん余ってきてますね。

[906: 匿名さん]

人口比でみると江東区と変わりせんが。

[907: 匿名さん]

>>901

需要があれば増えますよ。儲からないから民間がやらないだけです。
持ち家（本質的に分譲を持ち家というかは疑問ですが）の税制が優遇
されまくっているのでみんな持ち家を買うだけです。

住宅ローン減税のように家賃の所得控除ができれば賃貸需要は増える
でしょう。また土地や収益不動産を持っている人も固定資産税が安か
ったりするので土地は遊ばせたまま、ボロアパートは評価額が低く
固定資産税も安いので建替えるインセンティブが働きません。

[908: 匿名さん]

>>895

いまは安定したファミリー層が多いですが３０年後は築３０年の中古マンションが
立ち並ぶ街老夫婦だらけの街になっちゃいますよ。

一戸建て中心の街であればそれなりに新陳代謝も進みますが分譲マンションの
建替えなんてまずムリなのでファミリー向けの分譲マンションだらけの街は
いわゆるサステナビリティ（持続可能性が）低く、使い捨ての街になる可能性が
高いと思います。

街の美味しい時期だけ楽しんで早めに脱出するつもりならそれもありだと思います
ので、そういう街にマンションを購入するなら永住など考えず出口戦略を検討した
上で判断をすべきと考えます。

[909: 匿名さん]

都内人気地域で、めぼしい土地が枯渇してきたなか、
今もっとも注目をあびているのが老朽化したアパートの密集地だそうです。
プチバブル時に増えた新築の影響で需要が激減し、
手放したり再開発に応じるオーナーが増えています。
単独では狭過ぎて活用しづらい土地ですが、密集地では複数まとめて入手しやすく、
デベや業者は好立地にまとまった土地が入手できる最後の機会ととらえているようです。

[910: 匿名さん]

分譲マンションは建て替え不可能だそうです。
マンション買うのは止めましょうね(笑)
ここまで江東区憎しとは(笑)

割高外周区のミニ戸買ってやって。

[911: 匿名さん]

ミニ戸業者がジワリ進出ですかｗ

[912: 匿名さん]

アパート潰してミニ戸が乱立します。

マンションは建て替えられないから戸建てにしましょう。

[913: 匿名さん]

再開発で容積率が一気に倍になるとか、超一等地であるとか特殊事情
がない限り建替えの合意形成は現行の法制度だと不可能に近いのは事
実です。
でも分譲を買うなとはいってません。分譲マンションが大半の街を買
うのが危険といっています。

[914: 匿名さん]

>>913
理屈に合っていないじゃないｗ
建て替え不可能なんでしょ？分譲マンションはｗ
いっぱいあろうが少なかろうが同じマンションじゃんｗ

[915: 匿名さん]

ミニ戸業者だろ。

[916: 匿名さん]

建て替え不可能なら街全体が老朽化していくだけだぞ。

[917: 匿名さん]

マンション買うなと言いたいのはミエミエじゃん。

でも、無理やりアパート壊して割高に建ったミニ戸より、
地価が安いところにゆったりした戸建てを買います。

[918: 匿名さん]

無理矢理マンション全体の話にしたいのか？

[919: 匿名さん]

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）は８月26日、2006年４月～2010年６月までに実施した耐震診断（１万5352件）の分析結果を発表した。それによると、診断を受けた戸建て住宅のうち、23.59％が「倒壊する可能性がある」、61.93％が「倒壊する可能性が高い」と診断された。合わせて85.52％が耐震基準を満たしていない結果となった。耐震基準を満たしていない建物の割合は４年間、概ね85％前後で推移している。

[920: 匿名さん]

現状住宅マーケットは８割が新築です。
中古のシェアは２割です。新築志向が続く限り
分譲マンションが大半を占める場所はマンションの
老朽化とともに街全体が老朽化していきます。

街には街のイメージがあり、それが人をひきつけます
ので変わりすぎるのもよくないです。
変化するものしないものの比率がポイントだと思い
ます。

[921: 匿名さん]

区分所有の問題ですよね。法整備が進むんじゃないですか？
築３０年超マンションの戸数が多い区（２００２年末）
1位　世田谷　６４１２戸、2位　港　６２５７戸、3位　渋谷　５９２２戸
4位　新宿　４２９３戸、5位　目黒　４１２５戸、6位　品川　４０８５戸
7位　中野　３３０７戸、8位　杉並　２７６６戸

[922: 匿名さん]

チャンスでしょ。

それを理由に建て替え迫れる。
どうせ建て替えるなら・・・と、都合のいいようにもっていきやすくなる。
再開発また進むんじゃない？

[923: 匿名さん]

921さんのデータ、古過ぎるでしょう。
８年前じゃ、もう建て替えたか建て替え予定の分が多いのでは？
逆に、新たに加わってるのも多いだろうし。

[924: 匿名さん]

>>923
区分所有は建て替え不可能だから
そのままじゃないですか？

[925: 匿名さん]

住友不動産の大久保3丁目は予定通り着工するのでしょうか？

[926: 銀行関係者さん]

23区で建て替えた築30年以上の区分所有マンションは100件に満たない。
1パーセント以下のレアケース。

[927: 匿名さん]

>>925

お知らせの看板がでていたので、
着工するのでは？

[928: 匿名さん]

晴海2丁目、3丁目とかぶって来年から販売ですかね？

[929: 匿名さん]

大久保３丁目は新宿６丁目と同じように全部賃貸になるかも？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[930: 匿名さん]

くやしがり過ぎw

[931: 匿名さん]

>>929
ちょっと最近の計画だと分譲の割合が多過ぎるから、
そのほうがいいかも。
半々くらいがバランスいいよね。

[932: 匿名さん]

最近は半々の割合で分譲と賃貸が一緒の物件
多いですね。
最近賃貸で住む人が増えているようだから
そっちのほうが会社的にいいんですかね。

[933: 匿名さん]

>>932
勝どきがそうですね。
中央区に多いですね。

[934: 匿名さん]

昼間人口が減っているようなところに賃貸ストックを増やしても余るだけだと思うけどね。
何で作っているんでしょ？

[935: 匿名さん]

勝どきや豊洲の駅直結タワーはＵＲ賃貸と分譲と地権者。
中目黒の駅前タワーも同じ。
つまり、ＵＲが関わったので分譲と賃貸が同居している。

勝どきのＴＴＴもＵＲ賃貸が入る予定だけどファンドが賃貸部分を買い取った。

五反田のプラウドには地権者に拠る賃貸が入った。

つまり、売主側の事情に拠る分譲と賃貸の同居物件が多いですね。

[936: 匿名さん]

>>934
それってオフィスビルの話し？
住居じゃないですよね？

[937: 匿名さん]

>>936
賃貸の人はだいたいが通勤利便性重視でしょ。
昼間人口は日中にそこで生活している人で、都心部の場合は大部分が勤め人だよね。
新宿の昼間人口が減るってことは、新宿で仕事している人が減っているわけで、
そうなると賃貸の需要も減るってことでしょ？

だから、昼間人口が減っているところに、賃貸をいっぱい作るのは
不思議だなと思うわけです。

[938: 匿名さん]

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

新宿は人口増えてますね。
千代田区港区に隣接し、商業施設、医療機関の充実度、交通利便性も極めて高いので
需要はあるようです。

[939: 匿名さん]

都心人口なんて数千人数万人単位でめまぐるしく変わったりするから、短期視野で見ても意味ないよ。
しかも都の統計結果発表なんてえらいタイムラグあるし。

[940: 匿名さん]

中野区、杉並区に賃貸で新宿に通っている人が大勢いらっしゃいます。
そんな人たちが新宿に引越せば、新宿の賃貸は十分うまると思います。
新宿に勤める人が減っても、離れたところに賃貸して通勤している人がまだまだいるからだいじょうぶですよ。

[941: 匿名さん]

>>939

確かに大型オフィスビル一棟であっというまに1万人くらい就業人口が増えますからね。

[942: 匿名さん]

新宿区の昼間人口と夜間人口の差は縮まってはいますが、まだまだこんなにあります。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066634.pdf

[943: 匿名さん]

通勤利便性最重視でポンと都心にマンション買うサラリーマンが東京に何人いるものかね？

[944: 匿名さん]

>>940
そもそも丸の内勤務者だって大半は南西部に住んでるんだから、
新宿勤務に限らず、新宿に住めば通勤は便利になるでしょ。

[945: 匿名さん]

>>941
東京駅周辺の開発が進んだらやばいじゃんｗ
玉突き再開発で高層ビルに全部変わるとすごいオフィススペースが増えるぜ。
新宿勤務者が５年で１０万人くらい減っちゃうかもｗ

[946: 匿名さん]

願望はよくわかったw

[947: 匿名さん]

>>945
2005年時点で新宿区の昼間人口と夜間人口の差は約４６万人です。
10万人ぐらい平気ですよ。

[948: 匿名さん]

>>944

確かに新宿に居住スペースが増えれば、都心あらゆるところにアクセス抜群ですから、
大手町、六本木、渋谷、全ての勤務者がターゲーットになりますね。

[949: 匿名さん]

新宿区も昭和４０年頃は夜間と昼間の人口差が少なかったんだね。
方向性としては昔に戻っていく感じじゃない？
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066616.pdf

[950: 匿名さん]

新宿区の居住人口が増えていく代わりに、中野区と杉並区の居住人口が減っていくのですね。
時計の針を逆回転ｗ