23区内の新築マンション価格動向（その51）

[住まいに詳しい人]

この秋は米国経済も踊り場で、日本経済も踏ん張り処のよーです
さて、23区の新築供給戸数も2007年水準まで恢復し、在庫戸も順調に減少しています
あとは価格がついてこれるのか？

※来週末にも公表される7月の販売動向は、たぶん良好な数値と思われます
それでスレのタイトルも変更しておきますね

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

※湾岸教授は出来るだけスルーしましょ
ただ事実誤認については逐次生暖かく指摘をしてあげてくださいｗ

※町丁別推定平均年収のマップだけを貼るのは禁止
貼るのなら、引用元と算出方法も明記のこと

前スレ　その50：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84207/

[851: 匿名さん]

新宿は分譲が売れにくいから、賃貸が増えてしまうんだよな。

[852: 匿名さん]

東京駅5km圏内もそういうの多いな。

[853: 匿名さん]

圏内は分譲がほとんどだよ。

[854: 匿名さん]

>>841

それ北新宿ね。

[855: 匿名さん]

>>851

現在、分譲タワーが３棟始まってますよ。
あわせて約２３００戸。十分じゃないですか？

[856: 匿名さん]

分譲予定だったが売れそうにないから最終的に賃貸に変更…
なんてケースもあるね。
マンション業界は。

[857: 匿名さん]

願望はうかがいましたが、
もうこの時点では無理そうです。
地権者が納得しません。残念でした。

[858: 匿名さん]

>>853

高級賃貸、都心5区には多いですよ。
むしろ港区のほうが新宿より多いのでは？
東側では珍しいかもしれませんがｗ

[859: 匿名さん]

そもそもデベは賃貸のほうが割がいいでしょ？

[860: 匿名さん]

>>858

都心３区と言わずに
副都心の新宿を都心に含めたくて
都心５区と言うのはサクイテキ。

[861: 匿名さん]

同じように高級賃貸が多いエリアだからですよ。
いたって話題に則していると思いますが。

[862: 匿名さん]

>>860

副都心７区

渋谷、品川、新宿、豊島、江東、台東、墨田

[863: 匿名さん]

>>856

プチバブル期は分譲予定が賃貸（ファンドに一棟売り）ってのが
多かったけど、最近は買い手がいなくてエンドに分譲てのむしろ多いのでは。

ヒルトップ高輪とか晴レジとか

[864: 匿名さん]

>>861
地権者がたくさんいる分譲、が多いエリアでもありますね。

[865: 匿名さん]

東京駅２ｋｍ圏や３ｋｍ圏じゃなく、５ｋｍにしたいのはどういうサクイがあるのでしょうｗ

[866: 匿名さん]

>>864

土壌汚染や、地震時の液状化リスクの少ないエリアでもあります。

[867: 匿名さん]

>>858

高級賃貸（概ね家賃３０万以上）が成り立つ立地は限られる。
基本的には港、千代田、渋谷の３区でおそらく全体の６－７割を占めるの
ではないでしょうか。

残りが中央、新宿、目黒や品川って感じでは？

[868: 匿名さん]

>>865
そりゃ、かなり前から使われてる言葉だから、
今の人に聞いても分からないんじゃない。

[869: 匿名さん]

主要5区ではようやくオフィスの空室率の上昇が止まってきました。
一方で、江東区、品川区ではここにきて急激に空室率が上昇し、ついに１０％を超えてきました。

主要5区への集中の影響と思われます。

[870: 匿名さん]

海隔てて５キロ(笑)

[871: 匿名さん]

>>868

都心5区という言葉も相当前から使われていますね。

[872: 匿名さん]

新宿や渋谷を含めたい人達がね。

[873: 匿名さん]

５ｋｍはどういう人が使っているのですかｗ

[874: 匿名]

>870

隅田川を海扱いか。
隅田川も出世したものだ。

[875: 匿名さん]

>>873

もちろん、うめた・・・
いえ、なんでもないです。

[876: 匿名さん]

>>873

江東区や墨田区のマンション営業さんが、
21世紀になる前から使っていましたよ。

[877: 匿名さん]

３ＬＤＫタイプ賃料（駅徒歩１０分以内）

１位　千代田　51.00 (83)
２位　港　　　39.41 (571)
３位　渋谷　　33.02 (444)
４位　目黒　　31.16 (267)
５位　新宿　　28.16 (416)
６位　中央　　26.64 (263)
７位　文京　　25.87 (439)
８位　品川　　25.20 (471)
９位　世田谷　22.24 (866)
10位　豊島　　21.39 (283)

（）内は募集数（重複あり）

[878: 匿名さん]

都心5区も２０世紀中から、
ただ、そちらは地域、業種関係なく広く一般的に使われていたようです。

[879: 匿名さん]

>>869
現実は教授の妄想（悲願？）とは違う方向に動き出しているようですね。

[880: 匿名さん]

>>877
江東区は・・・

[881: 匿名さん]

>>880

江東区は14位です。　19.06 (425)

ただし江東区は２ＬＤＫだと９位とギャップがあります。
おそらく江東区ではファミリータイプで家賃を払うので
あれば分譲マンションを買ってしまう人がほとんどのため
高額賃貸需要が少ないのだと思います。

都心に近い割りに家賃が安いので２ＬＤＫ賃貸ですごし、
子どもが生まれて3ＬＤＫ分譲を買うという感じでしょうか。

[882: 匿名さん]

ようはファミリー層にとって、高いお金にみあう魅力があるかどうかですね。

[883: 匿名さん]

>>881
定住志向の人が多い方が社会が安定してよろしいと思います。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

[884: 匿名さん]

２０００年から２００５年の変化、国勢調査より
世帯人員３人以上の世帯数増減＝ファミリー層の人気度
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増、２位　江東区　　５．６９％増、３位　千代田区　４．７９％増、
４位　江戸川区　１．８８％増、５位　港区　　　１．５５％増、
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減、２２位　渋谷区　５．８４％減、２１位　中野区　５．１５％減、
２０位　北区　４．８７％減、１９位　新宿区　４．１１％減、　

[885: 匿名さん]

３０万の家賃を払える人ってのは数が限られています。
年間３６０万、１０年で３６００万以上を家賃に払ってもいいと
思う人の大半はまず普通のサラリーマンではありません。

具体的には経営者、医師、外資系金融、文化人、芸能人といった人々に
なります。怪しいっていえば怪しいですがレストランだって劇場だって
都市文化というのはそういう人たちがいるから生まれ、育つのです。

定住志向の人が増えると社会は安定しますが、新しい文化は生まれません。
そんな場所に区分所有が増えると建替も進まず多摩ニュータウン化します。
江東区の躍進は工場や倉庫街だったところを時代のニーズに合わせて再開発
したのが要因だと思いますが、それは地権者が限られていたからできたわけ
です。マンションになっても一棟所有なら時代に合わせた建替えやコンバー
ジョンもできますが、分譲して区分所有にした瞬間一つの建物に５００とか
８００とかの地権者が生まれてしまったわけでもうどうにもなりません。
そんな区分所有の建物しかない街に将来性は皆無だと思います。

[886: 匿名さん]

分譲マンション否定にまで話が飛躍し始めたよ(笑)

[887: 匿名さん]

とにかく、江東区憎しですから(笑)

[888: 匿名さん]

いや、江東区（豊洲）憎しだと思います(笑)

[889: 匿名さん]

常に話題に上がる江東区に嫉妬する。

[890: 匿名さん]

4連投に涙するw

[891: 匿名さん]

話を元に戻して昼間人口がこれからどうなるか考えた方が有意義じゃない？
分譲マンションの職住近接ニーズはこれからも高まる方向だし。

[892: 匿名さん]

分譲マンションの否定はしていません。
分譲マンションしかない街には将来性が低いといっているだけです。
三井不動産の回し者ではありませんが佃や芝浦アイランドは分譲棟と
賃貸を同時に建設して人が流動するようにしています。
東京ミッドタウンや六本木ヒルズにいたっては一部地権者住居を除く
と賃貸しかありません。

江東区でも東雲はデザイナーズ賃貸（ＵＲ）があります。
なかなか人気で空きが出てもすぐ埋まってしまうようですね。
豊洲や有明は賃貸あるんでしたっけ？（分譲賃貸は除く）
でも３０万払って江東区に住みたい人って少数派では？

[893: 匿名さん]

>>884

それお金がなくてしかたなく安い区に移ってきたのも含まれてるじゃん。それを人気とは・・・

[894: 匿名さん]

子育て世代のファミリー層の評価です。
http://www.next-group.jp/press/pdf/20091209.pdf

ご参考までに。

[895: 匿名さん]

＞＞８９２
だから30万円の家賃払うくらいなら買っちゃうわけでしょ。それで安定したファミリー層が増えて、治安も良好なんでしょ。何の文句があるのかさっぱり分からないよ。

[896: 匿名さん]

地域間競争の結果が昼間人口の増減に現れます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人、2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人、4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人、6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人、8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人、10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

[897: 匿名さん]

>>893

地価が上がると郊外方向に人は流れ、下がると都心向きに人が流入しますね。
面白いのは江戸川区と練馬区です。この２区は千葉県もしくは埼玉県に
接しており、都心方向に直結する路線が複数あるのが共通点です。

地価・賃料が上がっても23区にとどまりたいと思う人たちが最後の砦と
して選ぶのがこの２区です。また地価・賃料が下がると千葉県、埼玉県より
23区に住みたいと思う人たちが流入します。

関東大震災、戦争、高度成長期、バブル期など都心の区はいずれも人口を
減ら時期がありましたしましたが
練馬区と江戸川区この2区のみ人口が減ったことは史上一度もありません。

[898: 匿名さん]

家賃３０万円でＰＥＲ２０だと７２００万円だもんね。
江東区ならファミリータイプのマンションが十分買えるよね。

[899: 匿名]

参考になりました

[900: 匿名]

>>892

賃貸と分譲が両方あった方が良いのは同感です。