23区内の新築マンション価格動向（その51）

[住まいに詳しい人]

この秋は米国経済も踊り場で、日本経済も踏ん張り処のよーです
さて、23区の新築供給戸数も2007年水準まで恢復し、在庫戸も順調に減少しています
あとは価格がついてこれるのか？

※来週末にも公表される7月の販売動向は、たぶん良好な数値と思われます
それでスレのタイトルも変更しておきますね

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

※湾岸教授は出来るだけスルーしましょ
ただ事実誤認については逐次生暖かく指摘をしてあげてくださいｗ

※町丁別推定平均年収のマップだけを貼るのは禁止
貼るのなら、引用元と算出方法も明記のこと

前スレ　その50：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84207/

[83: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋は郊外と都心をつなぐ単なるターミナル駅です。ｗ
それにしても殺伐としたとこなんだろうな。

[84: デベにお勤めさん]

区別に話しても意味ない思うんだけどねえ。
まぁ、区別にデータを取るのが一番簡単なので、
そういう話をしたい気持ちも分からなくはないけど、
東京２３区ならそんなに傾向は変わらないですよ。
で、２３区の価格動向を受けやすいのが、横浜方面と都下なんだけど、
こういう話をし始めると、隅田川の向こう側の人達が文句を言い始めるようですね。

[85: 匿名さん]

外周区では北区と杉並区が際立って悪いですが、何か子育て上大きな問題があるのでしょうか？
心配です。

[86: 匿名さん]

>83
この掲示板ではよくアンチ渋谷、新宿、池袋のお方をよく見かけるけれど、
実際にはこれまで衰退した町は浅草であり、日本橋であり、銀座だ、というのも
また事実なわけで。
銀座は最近持ち直してきた感じはあるけど、小売店売上高を見る限りでは、
傾向はあんまり変わらないよ。もう少し、現実を見たほうがいい。

[87: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋は東京砂漠。
夜も暑くて寝苦しいです。
治安も悪いです。

[88: 匿名]

↑こういう手合いはターミナル駅叩いて何の得があるんだろうか。後追いしてる湾岸住民？

[89: 匿名さん]

小売業の年間販売額は、Ｈ１６からＨ１９の３年間で、
千代田区５．９％増、中央区１２．９％増、港区９．４％増、江東区３３．６％増。
４区の合計で、１３％増。
その他の１９区は０．６％増、市部は０．４％増で、ほとんど差は無い。
都心回帰が小売業の年間販売額に影響を与え始めていると言える。
この傾向は今後も続くから、首都圏の商業マップは大きく変わって行くだろう。
参考　第３表　区市町村別　小売業の事業所数、就業者数、従業者数及び年間商品販売額
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/syougyou/2007/sg07s32000.htm

[90: 匿名さん]

>>85
北区と杉並区は23区ではめずらしい人口減少区です。

[91: 匿名さん]

＞89
伸び率はもちろん一つの指標だということを否定するつもりなど
もちろんないのだけれども、絶対額を見ないと掲示板を見た人を
ミスリードすることになると思うよ。

[92: 匿名さん]

>90
いわゆるバブルの時代に都心部の人口が減少したのは事実なわけで。
都心部というか２３区のね。
２３区に限って言えば、人口が減るのは悪い傾向とはいえないと思うよ。
むしろいい傾向だと思う。

[93: 匿名さん]

どこがこれから下がりそうか参考になります。

有意義な情報ありがとうございます。

[95: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋を叩くのは川向うの人でしょ。
人種が違うのだから、仕方ないって。

[96: 匿名さん]

いろいろな情報を開示し合えば役に立つ良いスレになりますね。
期待してます。

[97: 匿名さん]

前も書いたけれども、埋立地って言うと、自由が丘の駅のまわりのあたりも
埋立地なわけで。
いまはやりのタワーマンションは埋立地じゃなくて、ゴミ捨て場というほうが正しいと思うんだよね。

[98: 匿名さん]

>>97
ちょっとちょっと
せっかくアカデミックな方向に行きかけたのに
ネガレスですか。ｗ

[99: デベにお勤めさん]

結局スレタイが変わっても、中身はかわらないか。
まぁ、仕方ないけど。
東京２３区の地区ごとの話なんて、首都圏全体からみたら
大きな差はないわけで、もう少し冷静になればいいと思うけどねぇ。

[101: 匿名さん]

>>99
つまらないネガレスが多過ぎますよね。
リアルな統計数字なんか見せてもらえると役に立つのにね。

[102: 匿名さん]

>98
いや、もう一つスレが建っているので、
こっちを生かすために酔っぱらいのたわごとを書いているだけなので、
乱文ご容赦。

[103: 匿名さん]

ここはクソスレ

[104: 匿名さん]

高額な物を販売しているお立場としては
区毎の話は関係なくて、同じ区でもあくまでも特殊な地域でお高い
こう主張したいお気持ちはじゅうじゅう理解できます。

でも、そのような庶民が見て高価な物をお買いになるのは
ほんの一部の富裕層で、
このスレではあくまで区単位の一般論で良いと思います。

小さな区画のお屋敷町の評価をマンションスレでやっても意味無いと思います。
そんなとこは基本的に戸建てですから。

[105: 匿名さん]

山手線環内のお屋敷町で戸建て用地の売り物が出ることは稀
無知は消えろよ

[106: 匿名さん]

>>96

でも、ここに数字出す人って、
どや顔で自分の買っちゃった地域を擁護するネタだけは執拗に繰り返すけど、
実際、現状のその地域のマンションの価格の話をしたがらないよね。
現実をから目をそむけたいのかな？

価格の話になると出てくるのは客観性のないただの感想。

[107: 匿名さん]

一般人向けで良いじゃん(笑)
お屋敷街は関係ない(笑)

[108: 匿名さん]

>>106
統計数字のメーキングは不可能じゃないのｗ

[109: 匿名さん]

価格が高いか安いかは個人の感想にすぎないのは当たり前じゃんｗ
売れ残ったり、値引きしたりで初めて客観的に高かったのが分かるのですよ。

割高外周区と言ってる人がいますが、
客観的に認められるのは
実際に売れ残ったり、値引きされたりしないとダメです。
それまではあくまで個人的な感想にすぎない。

[110: デベにお勤めさん]

>104
別にそんなに高額のものを扱っているわけではありません。
ただ区単位の話が価格動向を語る上で無意味なことくらいわかると思うのですが。
この掲示板でもっとも話題になる豊洲もそうでしょう。
江東区のなかでは特殊な地域なわけです。
長くこの商売やってますが、土地の価格形成には時間がかかります。
それを人によっては「ぼったくり」と呼ぶわけなのですが。

[111: 匿名さん]

駅からの距離とかデベの事情とか、区としての評価とは無関係な要素で
値引かれた物件持ち出して、それをさも区全体の動向にように誘導するのが
関の山でしょ。

[112: 匿名さん]

>>110
地域を分けて考えるのが基本ですよ。
大きくは、日本と世界、首都圏と地方
さらには２３区と市部
さらには郊外と都心部
エリアによって人口動態も変わり、
当然価格動向は変わってくるでしょ。

無意味と何故思うのかが不思議です。

[113: 匿名さん]

>掲示板でもっとも話題になる

住人による他地域へのネガレスと必死の宣伝が繰り返されてるだけでは？

[114: 匿名さん]

>>111
そもそもこの種のスレは個別物件のミクロの評価をするためじゃないでしょ。
ミクロの話は個別物件のスレでやれば良いわけで・・

この種のスレは、大きな方向性を考えるためじゃないですか？
買う時期か買わない時期か
郊外か都心部か
西か東かetc

[115: デベにお勤めさん]

>112
地域をわけて語るのは無意味とは申しませんが、
東京２３区であえて語るなら、前にも書きましたが、
隅田川の西か東かという地域わけになると思います。
西側各区の区単位の話、東側各区の区単位の話は
隅田川の西東の区分けに比べれば、無意味と思いますよ。

[116: 匿名さん]

>114
現状では、
大きな方向性とは無関係のミクロの事象を、
さも大きな方向性（自分の都合のいい）だと思わせようとするスレばかり・・・

[117: 匿名さん]

スレのタイトルが２３区の、となっているんだから、
２３区の地域ごとに語らないほうが有意義な情報交換ができると
思うんだけど。
西も東も概ね傾向は変わらないでしょう。
個々の物件の価格については、それぞれのスレで語ればいいわけで。

[118: 匿名さん]

>>115
隅田川がどういう意味を持つのか
ちゃんと理論的に説明してください。

ただ単に価格が高くなるかの境目ですか？
そうであれば、ただ現状の価格体系の追認にすぎず、
これから買おうとしている人にとっては何の意味もありません。

意味があるのは、
隅田川を境に発展格差が現状からどう変わるかです。
発展格差がそのままであれば現状価格の追認
差が縮まるのであれば東側の買いを奨励
差が拡大するのであれば西側の買いを奨励

地域の将来性は不動産価値に大きな影響を与えますから。
デベにお勤めであるならそのあたりのお話を顧客にすべきでしょう。

[119: 匿名さん]

>>117
高度経済成長時代とは違って
発展に大きな濃淡がでてきますよ。

[120: 匿名さん]

では、隅田川の東と西の
開発の数や規模を比較してみましょう。

[121: 匿名さん]

業者は自分に都合が悪いことはシャットアウト(笑)
いくら割高でも売るのが仕事(笑)

[122: 匿名さん]

なんだよ
隅田川ってイメージかよ(笑)

[123: 匿名さん]

隅田川を境にされると都合の悪い地域のかたですね、わかります。

[124: デベにお勤めさん]

>118さん。
私が書き込んだのは単なる現状追認です。
東京２３区のマンションの価格を語る上で地区で区切るなら、
区単位で区切るのではなく、隅田川で区切ったほうが
話がしやすいよ、というだけの話なので。
さらに区切るなら沿線単位だと思ってます。

地域の将来性については、営業やるときには語りますが、
そんなもの誰にもわかりませんよ。
個人的にはここでよく叩かれる新宿だと思うんだけど（笑）

[125: 匿名さん]

>都合が悪いことはシャットアウト

近隣地域での土壌汚染や地盤の脆弱性についてのことですか（笑）

[126: 匿名さん]

現状追認なら不動産会社のＨＰのＤＡＴＡ見ればだれでも分かりますよね。
せっかくなんだから
無責任な２ｃｈスレでそれぞれのエリアの将来性を考えて行く方が有意義じゃないですか？
当たるも八卦ですがｗ

[127: 匿名さん]

まぁ、確かに東京に長い間住んでる人間にとっては、
川向う、ってイメージはかなり悪いよね。

[128: デベにお勤めさん]

＞126
ここは将来性を語る場所ではありませんから。
未来の発展が約束された場所です、
なんてのは不動産屋の決まり文句なんですけど、
そんな場所に未来があったためしは・・・

いままで沢山ありましたよね。
信じる者は救われます。

[129: 住まいに詳しい人]

またヘンなのが出てきたな
理屈っぽい割に頭が空っぽだ
　
　
データは区別に集計されることが多いし
区別のデータを出すのＯＫですよ

ただね
その何にどんな物件が入っているのかも知らずに
数字だけ見て、価格が上がっているだとか、人気だとか
そーいう風に決めつけちゃう莫迦は困る、という意味でしょ
区別に区切るのは云々というのは

[130: 匿名さん]

区だけで区切るのは意味がない。
しかし、川で区切るのも意味がないと思います。
通常、丁目単位で考えないとダメですよ。
なぜなら実際に丁目単位で評価が異なるから。
例えば、駅の西口・東口側って違いだけでも違います。
東口は区画整理された住宅街だけど、西口はぐにゃぐにゃの道でマンション・アパート地域って事は結構あるでしょ。

だれしもが赤いところに住みたいと思う。しかし、高すぎる・安すぎるって事はありえるわけです。
丁目単位で話す事に賛成です。

[131: 匿名さん]

＞いままで沢山ありましたよね。

その何十倍もデマがありました。
むしろ、疑うものが救われてきた？

[132: 住まいに詳しい人]

>>130
あんたは出てこなくていいよ
あっちのスレで天才教授と遊んでいろ

[133: 匿名さん]

自分の地域を擁護するときは区単位では語れないといい、
他地域を叩くときは思いっきり区単位。

[134: デベにお勤めさん]

変なのが出てきたと言われてしまったかｗ。
でも２３区をあえて区切るなら隅田川だと思うんだけどなぁ。

[135: 匿名さん]

隅田川を境にした価格差ってほとんど無くなっいるのでは？
佃島なんか対岸より高くない？

[136: 住まいに詳しい人]

>>134
あなたではないです
あなたの認識は極めて標準的なものだとぼくは思いますよ

[137: 匿名さん]

>>134
区切るとしたら
これからは外周区と都心部でしょ。
発展スピードが段違いでしょ。

[138: 住まいに詳しい人]

>>135
確かに、築地－勝どき、新富町－月島、茅場町－門前仲町あたりは
価格差が小さくなり、昔ほど明確では無くなっているかも

でも、そこから上流はやっぱ坪単価で30～50万円ぐらい差あるかも

[139: 匿名さん]

>>135

そこは東ではなく川の中央じゃない？
区単位でみたって中央区なんだし。

[140: 住まいに詳しい人]

>>137
あんたはお呼びじゃないから、あっち行けよ

[141: 匿名さん]

>>128
人の言うことを無暗に信じず
自分の考えを理論的にできれば統計を使いながら主張しましょう。

[142: 匿名さん]

>>137
例の地域のかたはご遠慮を（笑）

[143: 匿名さん]

>>139
ちゃんと地図のお勉強をしたほうがｗ

[144: 匿名さん]

利害関係者が多いから外周区擁護派は多いね。

理論的じゃないけど、
感情的ｗ

[145: 匿名さん]

埋立地住人必死すぎw

[146: 匿名さん]

>>143
143が間違い。
139の言う通り、佃は隅田川の中央にある中州の街。つまり隅田川の向こう側ではない。
勝どきまで行くと、川向こうであり中央ではなくなるけどね。

[147: 匿名さん]

>>146
こらこら
地図の基本を間違えて教えちゃだめでしょ。

[148: デベにお勤めさん]

>141
どのような数字を私に出せと求めていらっしゃるのかわからないのですが、
できましたらまずそちらから先に数字を出して頂ければと思うのですが。

[149: 匿名さん]

>>147
佃は東側も隅田川。西側も隅田川。
つまり隅田川の中にある。
くどいなぁ。

[150: 匿名さん]

>>149
ああそう言う意味ｗ
なら中心部（皇居）から見たら対岸ってことじゃないｗ

[151: 匿名さん]

ごめん意味がわからない。

[152: 住まいに詳しい人]

あらためて釘をを刺すけど、このスレは価格の動向を語るスレです

「二子玉川は高い、門前仲町は安い」とか
「豊洲は人気がある」なんて話をするスレではありません

その手の静的な常態での対象間の差異とか格差を問題にするのではなく
動的な常態の方向と大きさについて語って下さい

もちろん、差異とか格差については基本的な知識として必要ですが
それが話題の中心になることありません
※そのヘンの常識が身についてない方は、参加して頂かなくて良いですし
たとえ参加しても話についてこれないでしょ

[153: 匿名さん]

>>152
将来の発展余地に格差が出てくれば、将来価値に大きな影響を与えます。
現状はだれでも分かりますから、
将来の発展余地の格差について議論し、
今購入すればどこが有利かを語りましょう。

結局価格は追従し変化しますから、
価格動向を語るのと同じ意味になります。

例えば、隅田川をはさんでの価格差が縮まっているのも、
結局は隅田川の東側が発展したからです。
前もってその動きが予想出来たら、このスレ題である価格動向も
予想できたわけです。

[154: 匿名さん]

大きな命題としては
２３区の西部および北部に目玉となるような開発計画がまったくないことです。
リニアの始発駅も品川で決まり、湾岸部中心とならざるを得ない状況です。
今後の価格動向にどのような影響があるのか議論するのは有意義でしょう。

[155: 住まいに詳しい人]

>>153
>将来の発展余地の格差について議論し、
>今購入すればどこが有利かを語りましょう。

そんな話、価格動向にほとんど関係ないから

>今後の価格動向にどのような影響があるのか議論するのは有意義でしょう。

開発計画とか、個人的には大好きな話ではあるが
このスレの主旨とはかけ離れている、百害あって一利なしだ
そーいう妄想山盛りのクチプロレスは２ちゃんねるのお国自慢板が似合っているよ

[156: 匿名さん]

と、上から目線でおっしゃる住まいに詳しい人は、どういう立場の方？

元祖匿名はんみたいに、このスレの昔からの住人なら分かるけど。

[157: 匿名さん]

「価格を下げなきゃ売れない。デベロッパーは食っていけない。」
そういう論法で下がる下がると息巻いていた人もおとなしくなったね。

マンション供給は、新規がなくても管理で食える。大手はマンションを切り捨てオフィスや商業運営に
活路を見出せるという現実が見えてきたのかな。
エンドユーザーも2004年の安値覚えが払拭されて、郊外物件、城東物件になじんできたような気配だ。
2年前のＣＴ品川の抽選騒動集結を境に大衆物件の供給は城東、臨海部辺地、および郊外に流れてきている。
景気低迷で若年層の所得の伸び悩みもあって、供給そのものが抑制されてきている。


不動産経済研究所のまとめた2009年（1月から12月）の首都圏マンション供給戸数は17年ぶりに
4万戸を割り込み３６３７６戸となった。http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2009syuto.pdf

価格帯別供給戸数をグラフにしてみると、正規分布から大きくはずれていることがわかる。

平均価格は4726万円だが、供給戸数の６６％が平均値以下、平均値以上は３４％。
最頻値は３５００～４０００万円となっている。

所得格差にあわせて供給も少量高額と大量低額に分かれてきている。

[158: 匿名さん]

アク禁解けたみたいな７です

仕切り屋の1には多少問題もあるかと思いますが
>>153>>154のような
とかく他の地域のネガティブ情報をひたすら書き込み
直近の価格動向にはあ全く関係の無い夢物語をひたすら書き込む輩は
本来のスレの趣旨からは全く外れているので
排除する方向でいいと思います

夢物語を語りたいなら別スレでどうぞ

[159: 匿名さん]

>隅田川をはさんでの価格差が縮まっているのも
そもそもたいして差が縮まってないですね。

いつまてもこんなことを繰り返してるからあきれられるのですよ。

[160: 匿名さん]

>>153は
前半は一見まともなことを言いつつ

結局は後半で露骨な根拠も無い地元♂

多少ならスルーも出来るが、ここまで大量だと

もはやアラシなことを自覚せよ

[161: 匿名]

■ 投資用マンションが３年ぶり増加　金融危機どん底から回復？　2010.8.9 14:49
不動産経済研究所が９日発表した「首都圏投資用マンション市場動向」調査によると、２０１０年上期（１～６月）の供給戸数は前年同期比６・９％増の２５０１戸と、上期としては３年ぶりに前年実績を上回った。
　２００８年秋のリーマン・ショック後、マネーのリスク回避で、“どん底”状態が続いてきた投資用も、足下の分譲マンション販売の復調を追い風に、薄日が差してきた。
　１～６月に供給された投資用マンションは５７件で、前年同期より２件増加した。平均価格は２３８１万円と４９万円上昇し、１平方メートル当たりの単価も０・２万円増の９９万円と微増ながらも値上がりした。
　首都圏の供給エリア別では、都内の豊島区が３０９戸でトップで、大田区の２８６戸、練馬区の２０６戸と、都心ではなく、周辺の区部が上位に名を連ねた。
-----
これは微妙な内容ですね。
分譲でなく投資用ってとこ、一部で金余り現象があるのかも。
不景気不況と言われても、あるとこにはあるのがお金です。＜特に中華圏の人かな。

[162: 匿名さん]

＞「首都圏投資用マンション市場動向」調査
なんだからあたりまえ。

[163: デベにお勤めさん]

>153
>現状はだれでも分かりますから、

現状認識が各個人によって違うから取引が成立するわけです。
ここはその現状認識を語る場所ではないかと思っているのですが。
未来の夢物語を語るならスカイツリーのスレなどがよろしいのではないかと。

おそらく154も同じ方だと思うのですが、
今、再開発で一番熱いのは新宿ですよ。
ここはあなたの認識だと都心部ではなく西部に入ると思うのですが。

[164: 元祖匿名はん]

いまだに１Ｒ投資やってしまう人間がまだまだ多いということです。

マトモなデベが事業化出来ない土地から、中古専有卸まで、ハイエナ１Ｒ業者がかっさらっていきます。

[165: 匿名さん]

>>164
さみしいのか？

[166: 匿名さん]

>163
現状認識が違うのが取引につながるのはもちろんだけど、
現在の価格というのは将来の価格への期待もある程度織り込んでいるわけで、
将来性を語るのもありだと思うけれど。

将来性があると思われている地域は現在割高になる傾向があるし、
将来値段が下がると思われている地域は割安になる傾向があるんじゃないかな。

[167: 匿名]

当たり前すぎる

[168: 匿名さん]

>>166
移民を入れろとか
中国人観光客を誘致しろとかは
全くのスレ違いなんですよ

[169: 匿名さん]

隅田川を挟んでの東西価格差って、どことどこを比較するかによるけど、
基本的には広がる一方じゃない？
確かに現状認識が全然違うわ。

[170: 匿名さん]

広がる一方？　場所によるだろ・・・って結局堂々巡りだなｗ。

[171: 匿名さん]

丁目ごとに青い場所もあれば赤い場所もありますからね。
まずは、自分がどこの話をしているかというのを明確にすべきでは？

[172: 匿名さん]

出たよ、人が住んでないところまで赤い地図。(笑

[173: 匿名さん]

でも少なくとも山手線外は人が住んでるとこのほうが、多いわな。

[174: 匿名さん]

人が住んでないところは見る必要ないのでは？

[175: 匿名さん]

人が住んでいないって、皇族の方に失礼だぞ

[177: 匿名さん]

いよいよウメタテーゼを神格化ですか

[178: 匿名さん]

あら、ウメタテーゼは皇居に住んでると思ってるんですか？

[179: 匿名さん]

文章読めない人がいるだけかと。

[180: 匿名さん]

埋立地住人がおとりのエサに食いついてる間に、
本題にもどること希望。

[181: 匿名さん]

教授は有明カジノスレを建てて浮かれているみたいだな
もうこのスレには二度と来ないで欲しい

[182: 匿名さん]

これから先、新築マンション相場は今よりも下がるでしょう。
ここ数日の経済の動きをみるとなかなか根深いものがありそうですし、政府の無策で好転は見込めないと思います。
今あるいは今後の見通しとしては、マンションが独歩安となるのではなく、給料も同様に下落する（リストラを含めて）ということだろうと思います。
このような状況では、
１、マンションを買うのか、一生賃貸ですますのか。
２、マンションを買うにしても、即金で払えるくらい資産があるのか、ローンを組むのか。
３、ローンを組む場合、将来も安定した収入が見込めるのかどうか。
ということで随分対応が変わると思います。

今の需要は、２で即金で払えるか、３で将来も安定した収入が見込める（と思っている）人に支えられてるわけで、その意味では二極分化でしょう。
ちなみに、即金で払える人たちでも、投資目的の購入はないと思います。今後の価格低下は避けられないからです。
「実需」に特化しているのだと思います（実需であれば、「将来」相場として価格が上がるか下がるかはさほど関係がないからです。パソコンが必要であれば今買うわけで、「将来」今のパソコンより高性能のものがより低価格で出ることが確実でも、「今」買うのと同じです。）。