23区内の新築マンション価格動向（その51）

[住まいに詳しい人]

この秋は米国経済も踊り場で、日本経済も踏ん張り処のよーです
さて、23区の新築供給戸数も2007年水準まで恢復し、在庫戸も順調に減少しています
あとは価格がついてこれるのか？

※来週末にも公表される7月の販売動向は、たぶん良好な数値と思われます
それでスレのタイトルも変更しておきますね

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

※湾岸教授は出来るだけスルーしましょ
ただ事実誤認については逐次生暖かく指摘をしてあげてくださいｗ

※町丁別推定平均年収のマップだけを貼るのは禁止
貼るのなら、引用元と算出方法も明記のこと

前スレ　その50：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84207/

[370: 匿名さん]

あと、時期にもよるよね。
高すぎて売れないってところもあるし。
世田谷はさまざまですよ。

[371: 匿名さん]

世田谷は人気あると思いますよ。
ただ、他の人も言ってるけど、悪いところも良いところもある。
玉石混合っていうか、広すぎるわな。

[372: 匿名さん]

世田谷のどのあたりが気になってるんですか？
玉川とかいいよなーとは思うけど。

[373: 匿名さん]

世田谷下げるならみんな待つと思う。

[374: 匿名さん]

世田谷は広い。遠いし。

[375: 匿名]

世田谷は高級ではないエリアも
けっこうある。

[376: 匿名さん]

２０年にわたってジワジワ下がり続けるようだ。

[377: 匿名さん]

あら？急激に20%以上あげた時期をご存知でない？
プチバブルって言われてるらしいけど（笑）

2年前に急激に下がった事もご存知でない？？

[378: 匿名さん]

振り出しに戻って
これからですね

[379: 匿名さん]

デフレが20年継続しているのに、マンション価格は上がったり下がったり。
いったいどういう事なんだろう？？？

デフレとマンション価格には相関がないのかな？誰か統計詳しい人いない？相関係数出してほしい。

[380: 匿名さん]

一本調子のデフレじゃなかったから

[381: 匿名さん]

一本調子だったよね。ずーっと20年間デフレ。
でも、マンション価格は上がったり下がったり。
2003年あたりが一番割安感あったんじゃないかな？

[382: 匿名さん]

デフレというより、景気動向にマンション価格が左右されてたように思う。
景気が良くなっていたのにデフレという状況が悪かった。

マンション価格はデフレより短期的な景気動向に左右されている。

てか、常識だと思っていたが、、、、頭大丈夫ですか？

[383: 匿名さん]

ちなみに、高騰時は人気物件の価格がはやく反応する。
下落時は不人気物件から下がる。

つまり、人気物件・人気地域を買っておかないと苦労する。
建物は自分で判断つきやすいよね。
しかし立地は判断しにくい。

添付する地図の赤いところを買っておけばなんとかなる。青いところは買うべきではない。

[384: 匿名さん]

また
これから大損するところに誘導する
(笑)

[385: 匿名さん]

すでに、価格に織り込み済みのところを買ってもねぇ。
最近、豊洲を買った人は微妙だが、
10年前、寂びれてた時に買ってたら良かったけどね。

[386: 匿名さん]

少なくとも価格維持出来るところを探しましょう。

[387: 匿名さん]

マサカズタワーやスミフタワーは
中古で価格維持できると思う？

[388: 匿名さん]

高いところは下がり易いから、地図の赤いところの価格維持は超難しいだろうね。

[389: 匿名さん]

都内住宅着工、６月25％増　貸家は１年３カ月ぶり

東京都が５日まとめた６月の都内の新設住宅着工戸数は１万459戸と前年同月に比べて25％増加した。増加は２カ月ぶりで、持ち家、貸家、分譲住宅すべてが前年を上回った。１年以上続いた着工の落ち込みが一巡し、都心部、市部ともに増加傾向が定着してきたもようだ。
分譲住宅は80％増の4104戸で、うち分譲マンションが88％増の2334戸だった。自宅の建て替えなどの需要が手堅い持ち家は19％増の1891戸と12カ月連続で増えた。住宅ローン減税などのテコ入れ策も増加傾向を後押ししたとみられる。
賃貸マンションなど貸家は６％増の4454戸と１年３カ月ぶりに前年実績を上回った。住宅需要に一定の安定感がでてきたと判断する業者が増えたようだ。

[390: 匿名さん]

上半期で増えたのは都心１０区で、郊外は相変わらずの低迷です。

[391: 匿名さん]

>>390
でも今年上期は都心より郊外の地価が上昇してるって調査結果もあるぞ。
前年比地価上昇率が川崎駅が2位、横浜駅が4位なんてデータみると、
23区内でも拠点性のないところより、郊外でも拠点性のあるところの方が
良さそうな感じがする。
23区でも価値があるのは都心か拠点性のあるところだけじゃないのかな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/64TR_syuto.pdf

[392: 匿名さん]

外周区だと赤羽と北千住くらいしか無さそうだね。

[393: 匿名さん]

上昇してるなら買わないまでよ。笑

[394: 匿名さん]

郊外駅近を業者が買って一時的に上がっただけだよ(笑)
基本は何にも変わってない！

[395: 匿名]

基本は何にも変わっていない！

なんか自分に言い聞かせるような言い方だなw
焦りや畏れを感じるね

[396: 匿名]

とりあえず人気地域を買うべき
不人気地域買ったら値下がりしますよ

[397: 匿名さん]

>>395
こういうことなんですよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

[398: 匿名]

当たり前だろ
不人気なのには理由がある

[399: 匿名さん]

>>396
いままでマンションが一番売れているところですね。
実績を参考にするのは大賛成です。

[400: 匿名さん]

>>398
高過ぎるのが一番の原因でしょうね。

[401: 匿名]

青い場所は買うな
赤い場所を買うべき

当たり前の事

[402: 匿名さん]

１０年くらいまで遡ってマンションが一番売れている区を探せば良いから簡単じゃない？
ところで何区なんだろう？

[403: 匿名さん]

年収600万円程度で自分の住むマンションを投資の対象として考える。
貧 乏 人の考えることは理解できん（笑）。

[404: 匿名さん]

みんなが買ってる人気がある区を買うのも
理論的ではないけど
何となく安全な気がしますね。

[405: 匿名]

どういう意味だ？
頭弱いから理解できないの？

[406: 匿名]

売れてる戸数じゃないだろ
地図でいうと赤い場所を買うべきってこと

[407: 匿名さん]

最近は人気がかなり偏ってない？

ほとんどマンションが買われていない区もあるでしょ。

[408: 匿名]

人気地域が高いのには訳がある
人気が落ちる要因がなければ良いが

[409: 匿名]

無理してでも赤い地域を買うべき

[410: 匿名さん]

これは６年間の販売戸数だけど、とりあえずこれを足してみて一番多いとこが、
一番人気があって、一番マンションが買われたところって考えて良いと思うよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[411: 匿名さん]

>>408
高くなりすぎると
あっと言う間に人気はなくなります。ｗ

[412: 匿名]

立地も重要だけど建物も重要だよ

[413: 匿名さん]

たしかに人気は売れ行きですぐに分かるから簡単な指標だね。

[414: 匿名]

売れてる戸数じゃダメだろ 住みたい町かどうかってのが重要

[415: 匿名]

赤い場所を買うべき

[416: 匿名]

そりゃ赤い地域に住みたいよ

[417: 匿名さん]

>>414
住みたいから買っているんでしょ？

投資目的の人もいるけど
少数じゃないですか？

住みたくないのに買って住み人なんかいないでしょ(笑)

[418: 匿名]

沢山売れてる地域は暴落の危険がある 希少であるべき

[419: 匿名さん]

>>414さんはおもしろいこと言うね。

住みたくないのに買って、住んでいるのですか？

[420: 匿名さん]

>>418
不人気なところを買えと言う人もいますｗ

[421: 匿名]

大量生産のモノが価値を維持できるかな？希少かどうか考えよう

[422: 匿名]

赤い場所を無理しても買うべき

[423: 匿名さん]

さっきから赤、赤って
何かの宗教団体の人？？？

[424: 匿名さん]

>>418
人気があるところは、それなりの魅力があるわけで、
値下がりリスクも少ないと思いますよ。

[425: 匿名]

>>423
はい、アホンダラ教の教祖です。

[426: 匿名さん]

この地図の事でしょ。
どの収入レベルの人がどこに住んでるかを推計した地図。

赤い場所で安かったら割安。今すぐ買うべき。
青い場所はハズレ。買うべきではない。

[427: 匿名さん]

>>426
具体的にどこよ？
今は人気が無くて安くなっているけど、将来人気が出るのですか？

[428: 匿名さん]

地域もそうだけど、建物によっても資産価値は変わるので要注意。
自分では不要だと思うほどの豪華なマンションを選んだほうがいい。
どうせ数年後には陳腐化する。
レベルの低い物件だと、数年後悲惨だよ。

[429: 匿名さん]

>>428
何かお金を無駄に使わそうとしているとしか思えないねｗ

将来設備は陳腐化するから、
設備にあまりお金を使わないようにしましょう。
これなら分かるけどｗ

[430: 匿名さん]

うーん、俺のお勧めは池上線沿線。
割安な割に住環境は良好ですよ。

他にお勧めあったら教えてください。

[431: 匿名さん]

>>430
はい
よく分かりました。

[432: 匿名さん]

マンション価格において、設備はさほど値段かけずに豪華にできますよ。
大事なのは立地。
そして共有部。共有部はあとから変更できない。売るときに重要なのは外見とエントランス。
プールやジムなどは関係ないかと。（金もかかるしね）

立地が決まったら、あとは建物選び。占有部は前に書いてある通り、いくらでも豪華にできる。
５００万くらいかけたら、結構見栄えがする部屋になるよ。

[433: 匿名さん]

とにかく人気があって、いっぱい売れてる場所のマンションを買えば良いんだろ。
設備はどうとでもなると。

[434: 匿名さん]

勢いがあって元気があるところですね。

[435: 匿名さん]

いっぱい売れてる場所はダメ。絶対ダメ。
大量供給・しかも安そうな物件だらけなら暴落の可能性が高い。

簡単に言えば、「こんな場所・こんなマンションに住みたいなー」と思われる事が大事。

[436: 匿名]

業界の人に質問。スカイツリーの近辺、業平橋、押上周辺に仕込むのはあり？なし？

[437: 匿名さん]

つまり赤い場所？

[438: 匿名さん]

普通になし。
「こんなところに住みたいな～」と自分でも思わないでしょ。

[439: 匿名さん]

赤い場所を見てごらん。
「こんな場所に住みたいな～」ってのに９割５分くらい合致するでしょ。
（微妙な場所もあるけど、人が住んでない場所なので推計間違ってるのかも？）

[440: 匿名さん]

>>435
「こんな場所・こんなマンションに住みたいなー」と思われる不人気なところを買えと？

ついていけない考え方だね。

[441: 匿名さん]

一般的には不人気で安い
でも、個人的には気にいってる。

これが一番満足度が高いです。

[442: 匿名さん]

>>439
売り急いでるえは真っ赤だな。(笑)

[443: 匿名さん]

不人気なところ買って安いなら満足感は得られるかもしれないが、資産価値としては暴落じゃないか？
いいの？そんなんで。それなら賃貸でよくないか？

[444: 匿名さん]

借りるなら、青い地域を安く。
買うなら、資産価値を考えて赤いところ。

当たり前のことなのに、目先の事を考えて青いところを買う。そして資産価値の下落。

無理してでも赤い場所を買うべきですよ。
みなが羨む土地に、みなが羨む物件を。

[445: 匿名さん]

人気物件を買えと書かれているのに、「不人気を買え」と読み違えてる人がいる。
頭大丈夫ですか？

[446: 匿名さん]

赤い地域ってのは基本的に人気地域。（ただし、居住がはじまって間もない湾岸埋立地は除く）
その人気地域が安くでていたら、すぐにでも買うべき。高くても欲しければ買えばよい。

青い地域ってのは基本的に不人気地域。人気がないから安くなり、所得の少ない人が住む場所になる。
そういう地域を高く買うのは間違い。そもそも買うべきではない。

簡単だろ。なぜ間違うのだ？数千万円の買い物。慎重にやりましょうよ。

[447: 匿名さん]

なりふり構わぬ買い煽り

涙ぐましいな

[448: 匿名さん]

ん？どれが買い煽り？
不人気物件は買うな、人気物件を買えとしか読み取れなかったが。

[449: 匿名さん]

森トラ系列のフォレセーヌ対象エリアがまさに赤い場所と
見事一致していると思う。（基本的に一戸建て住宅地エリア）

＜山手線北側エリア＞

小石川周辺

＜山手線南側エリア＞

番町、麹町、市ヶ谷周辺
青山、赤坂、六本木、麻布、広尾周辺
高輪、御殿山、家田山、島津山周辺

＜その他城南・城西エリア＞

代々木上原、西原、大山町周辺
松涛、青葉台、南平台町周辺
東山、上目黒周辺
柿の木坂、深沢、駒沢、平町周辺
浜田山、永福周辺
経堂、赤堤周辺
成城周辺
用賀、瀬田周辺
王周辺
田園調布周辺

http://www.foretseine.co.jp/concept.html

[450: 匿名さん]

フォレセーヌは小規模すぎて厳しいかも。
土地はいいんだから、建物にもお金かけてほしいな。

[451: 匿名さん]

へえ、いいマンションだね。

[452: 匿名さん]

大変そうですね。

頑張ってください。

[453: 匿名さん]

いえいえ、そのうち理想のうちが見つかると思って頑張ります。
あなたも頑張ってくださいね。お互い大変ですね。

[454: 匿名さん]

マンションの価値＝建物価値＋立地価値

建物価値は経年とともに確実に低下するが立地価値は
場所によってぜんぜん変わる。経年で価値が上がる場合もあるし
衰退によって下がる場合だってある。

赤い場所は立地価値が下がりにくいが、そもそも高くて安全性は
高いがうまみはない。新興埋立地はバクチ。ベンチャー企業の株
みたいなもんで見極めが困難。

ただバクチは余剰金でやるべき。３５年ローンで一点投資するの
は暴挙。４０００万とか５０００万とかローンを組むなら上記エリア
にしたほうが安全性が高い。ローン２０００万とからなバクチしても
いいと思うけど。

[455: 匿名さん]

まぁ良好な住宅地が良いのはみんな一緒でしょ。
妥協して中途半端なところ買っちゃうから損しちゃう。

無理してでも赤い地域を買うべきだと思うよ。

[456: 匿名さん]

そうなんだよね

例えとしてふさわしくないかもしれないけど。
パソコンなんかでもけちって最上級モデル買わないと
結局陳腐化して早く買い変えるハメになってトータルで
損する。

車なんかでも輸入車のそれなりのグレードならリセール
バリューもあるけど国産ボリュームゾーンのグレードだ
と下取りも二束三文。

マンションもそう。目先の支払い金額のため妥協して
低層階（１Ｆとか）買ったり、徒歩１０分以内を妥協
して１２分とかにしたりとかすると命取りになる。

それでも金がなければ広さを妥協するなり中古にすべき
ただ立地だけは譲ってはいけない。

[457: 匿名さん]

他のものに例えると判断ミスるよ。アナロジーの罠だね。

不動産、特にマンションの特性を踏まえて行動するべき。
割安か割高か判断できるようにならないと損しますよ。

例の地図は頭に入れておくべき。
あとは建物。建物のグレードは判断つきやすいでしょ。実際に目でみるべきだけど、完成してないのはどうかなぁ。

[458: 匿名]

大規模店舗オッケーの商業用地なんて買ってまで住みたがる人いるのかなと思ってみてたら…。
案の定、かなり売れ残りが出ましたね。
買い煽りが激しいのもそのエリア。

[459: 匿名さん]

人の住んでない埋立地まで真っ赤だもんな。
推計というよりいい加減。(笑)

[460: 匿名さん]

推計としてはあってるるんじゃない？
算数苦手？

[461: 匿名]

赤い埋立地もか？（笑）

[462: 匿名さん]

ある溜度で平均とってるからでは？

[463: 匿名さん]

有明は人が住んでるので正しいと思うよ。新豊洲は母数が少ないので見ても意味がないと思う。
算数苦手？

[464: 匿名さん]

有明も２丁目の住民登録はゼロです。
あと豊洲６丁目もゼロ

[465: 匿名さん]

ゼロのところを見てもしょうがないと思うけど。
ゼロじゃないところを見てみたら？

[466: 匿名さん]

更地（豊洲６丁目）も赤いｗ

いい加減ですねｗ

[467: 匿名さん]

出展元も見出しも何もなし。

[468: 匿名さん]

赤い場所を見てごらん。
「こんな場所に住みたいな～」ってのに９割５分くらい合致するでしょ。
（微妙な場所もあるけど、人が住んでない場所なので推計間違ってるのかも？）

借りるなら、青い地域を安く。
買うなら、資産価値を考えて赤いところ。

当たり前のことなのに、目先の事を考えて青いところを買う。そして資産価値の下落。

無理してでも赤い場所を買うべきですよ。
みなが羨む土地に、みなが羨む物件を。

[469: 匿名さん]

以下ソース、あくまで推計であることに注意

どの地域の所得水準が高いか、どの鉄道沿線に資産家が多いか。全国を対象に街の「お金持ち度」を表した推計がある。野村総合研究所の経営ITイノベーションセンターが昨年10月にまとめた「エリア別の金融資産推計結果」がそれだ。

そもそもこの推計は、エリアマーケティングの基礎情報として活用することを目的としたもの。所得・金融資産データが町丁目別に表され、さらに鉄道沿線別にランキングが付されている。

http://president.jp.reuters.com/article/2010/01/28/AB199888-04D0-11DF-...
http://president.jp.reuters.com/article/2010/01/28/AB199888-04D0-11DF-...
http://president.jp.reuters.com/article/2010/01/28/AB199888-04D0-11DF-...