ロワール横濱レムナンツ

[匿名さん]

旧関東板では、契約者や近隣住民の方々に大変参考になる投稿をいただき、
ありがとうございました。
新スレッドを立てましたのでよろしくお願いします。


所在地：神奈川県横浜市 西区高島町2丁目1番39他（地番）
交通：東海道本線「横浜」駅から徒歩8分

[289: 匿名さん]

すみません、ちょっとわからないのですが
「リッチライフが自分で借りる駐車場」とはどのようなものでしょうか？
店舗と駐車場の一部は、もともとリッチライフ所有のものなんですよね？

[290: 匿名さん]

駐車場は住民の共有だと思います。

[291: 匿名さん]

ということは、住民は1台分を無料で割り当てられていて、
住民ではないリッチライフは、住民から一部を借りている、
ってことですか？
賃料は誰が受け取るのでしょう…。

[292: 入居予定さん]

ふざけた会社だ

[293: 匿名さん]

管理組合とかではないでしょうか？

[294: 匿名さん]

そうですね、管理組合しかなさそうですね。
そんな説明あったかなぁ。
店舗はどうなんでしょ。

[295: 入居予定さん]

（・ω・）ん？２８７さん以降の話が良く理解できません。

駐車場は１５９台（住民用１４４台、店舗用１台、来客用３台、リッチライフ用１２台）です。
リッチライフ用の１２台が有料（月額2500円）で、その他は無料です。
例えば２台持っている住民が１台を住民用、１台分をリッチライフ用の駐車場を使うとすると、
その住民はリッチライフ（←管理組合ではなく！）に毎月2500円を払うと思っているのですが…。

[296: 匿名さん]

リッチライフ用の駐車場は賃貸しないのでは？
もし、賃貸するなら先日の説明会で駐輪場と同じように抽選すると思うのですが。

個人的には2500円で借りられるなら、是非とも借りたいですが。。。

[297: 匿名さん]

えーと、じゃあ店舗と駐車場12台分は、リッチライフ所有のものなんですね。
マンションは売ったけど一部はデベのもの、というのもよくわかりませんが
そのぶんは販売価格から差し引いているということかな。

[298: 匿名さん]

リッチライフ用の１２台が有料（月額2500円）で、その他は無料です。

[299: リッチプラン入居予定者]

昨日内覧会に行ってきました。
感想は、軽微な汚れや建具枠の傷が多く、仕上がりに雑さを感じました。ただ、引渡しまでには１ヶ月ほどありますし、再内覧会も実施していただけるということですから、楽観視しております。
専有部に関しては、自分で指摘して納得することが出来ますが、共用部に関しては、客観的な目で誰が確認するのでしょうか？通常、管理会社が管理組合（管理組合発足総会前のため）の代わりに引渡しを受けて確認するのでしょうが、売主と管理会社が同じ会社のため、リッチライフの自浄能力にかけるしかありません。
今後区分所有者は、共用部のアフター対応にも注視をしていき、リッチライフの対応が悪ければ第三者機関（検査会社・設計会社等）への協力要請や、管理会社変更も念頭に置かなければならないと考えます。
ちょっと過激なコメントになりましたので、この後は内覧会で質問した内容を列記します。

①１階店舗は？
　⇒【売主回答】男性用ブティック（本契約はしていないとのこと）
②エントランス正面公衆便所は？
　⇒【売主回答】東横線跡地の遊歩道化工事が２〜３年延期になったため、当分あのままでは？
③リッチライフオリジナルシステムドアの取扱説明書は？
　⇒【売主回答】現在準備はしていない。⇒下記理由で作成を依頼しました。
　　 ※上記質問をしたのは、内覧会の時には閉められていたため、開放を施工会社にお願いしたら
　　　 部屋内が傷つく恐れがあるため、大人数で対応すると言う返答でした。時間の都合もあり、　　　 再内覧会に開けてもらう事になりました。
　　　 正直、上記やりとりでリッチライフドアに不安を感じました。マガジンラックがダサい！
④ケーブルテレビに加入しない場合に費用は発生するのか？
　⇒【横浜テレビ局回答】費用は発生しない。
　 　※管理費にうたわれている、ケーブルテレビ接続料月額５００円は誰に支払われるのか？
⑤駐車場の排水対策は？
　⇒【施工会社回答】車路スロープに設置されている排水溝と地下ピット排水ポンプで対応。
　　 ※当マンション敷地は、浸水警戒地域（西区防災マップ参照）かつ、駐車場床面は前面道路
　　　 よりレベルが低い状況です。石崎川の氾濫等を考慮した排水能力・貯水能力が確保されてい　　　 るのか非常に不安です。（地下に駐車している車両の水没等）
　　　 今後、売主・施工会社と共に確認・検討、場合によっては改善が必要と思われます。

最後に今回の内覧会で、一番驚き説明を求めた内容を書きます。
私は、リッチライフプラン（１１階より上階）入居予定者です。部屋内を見て驚愕したのは、各居室の天井にスプリンクラーが設置されていることです。通常マンション（共同住宅）では、緩和規定（消防法特例通知）を利用して、設置されていないケースが大半を占めると認識しておりますが、
施工会社・売主共に明確な回答ではありませんでしたが、設置が必要とのことでした。

スプリンクラー自体、防火上有効な設備であることは認識しておりますが、作動手順に関して【施工会社】に質問したところ、１１〜１４階の専有部には全て設置されており、その内の階のどこかで火災が確認（火災報知機）されれば、その階全ての住戸内設置のスプリンクラーが作動するそうです。すなわち、火災発生源以外の住戸が水浸し、場合によっては階下への漏水につながるという事です。

水浸しになった後の復旧費用に関して【売主】に個人賠償責任保険若しくは、火災保険等が適用になるか確認したところ、調べて後日回答との事でした。
尚、スプリンクラーの設置に関しては、重要事項説明書に明記されているとの事でしたが、読み返してみると、共用部（１１階以上）への設置は明記されていますが、専有部に関しては何も明記されておりませんし、説明も受けていません。又、販売パンフレット平面図にも熱感知器・非常用スピーカーは明記されていますが、スプリンクラーは明記されておりません。

私自信、部屋中の家財が全て水浸しになるのは嫌ですし、それ以上に私の不注意で他の住戸にご迷惑（スプリンクラー作動により同じ階の住戸居室・家財が水浸し）をかけることは、耐え難いとです。これに関しては、今後売主・施工会社との折衝が必要と考えます。

今回、終の住まいとしてこの物件を購入しましたが、昨日の内覧会で一気に暗雲がたちこめた気分になりました。このスレッドを見て、賛同される方及び、解決策をお持ちの方がいらっしゃれば、是非書き込みをお願いいたします。

[300: スプリンクラー消火設備に関して]

私は、消防はしご車が届かないので火事を消すのが困難なので
11階以上には、スプリンクラーヘッドがついていると思っています。
まちがっていたらすみません。
スプリンクラーヘッド作動原理ですが、
火事が発生したヘッド温度で溶けてそこの圧力が落ちたのを感知して
スプリンクラーポンプが動作するので同じ階の
全ての室が水びたしになるわけではありません。
ヘッドが溶けない限り他室では水は出ません。
ポンプが起動しても問題ありません。
第一火事で建物中が燃えるのは困るのでその場合の浸水は仕方がないので
入居者が火災保険に入り助け合うことが必要です。
作動原理は
http://www.minakami.co.jp/setubi/setubi-3.htm
です。
閉鎖型の湿式が一般的です。
ちなみにそれを止めるのはスプリンクラーポンプ本体のスイッチを切る必要があります。
私は、スプリンクラーは必要なのでできた設備だと認識しています。
ですので、スプリンクラー設備の動作原理を皆さんで理解して大切に扱う必要があります。
私はスプリンクラー設備は、火事をピンポイントで消せる最高の消火設備だと思います。
ＰＳ　駐車場浸水対策は私も問題有りと思っています。止水板をつけることができると良いですね。

[301: 入居予定さん]

結局の所、皆さんエアコンはどうされましたでしょうか？ダイキンさんor家電屋さん？

[302: 匿名さん]

自転車置き場が2階と3階にありますが、自転車の出し入れはわざわざエレベータを使うようですね。

あと、エレベータでキーが必要ということは、普段は階段は使えないということでしょうか？
下の階の住人にとっては効率悪いですね。

[303: リッチプラン入居予定者]

⇒№３００さんへ
詳細なご説明をいただきありがとうございました。
先日、リッチライフの方からスプリンクラーの件で、内覧会で説明した内容に違いがあったことに対して、お詫びと訂正の説明がありました。
３００さんのご説明通り、出火した居室のみ作動することが判明しました。これで、立ち込めていた暗雲が、一気に晴天に変わりました。
スプリンクラー自体正常に作動すれば、消火器具としては非常に優れた設備ですから、うれしい誤算となりました。
リッチライフの方も、色々と調べていただき、スプリンクラー設備を設置することになった経緯を説明してくださいました。
各自治体で考え方が異なりますが、横浜市に関しては、リッチライフプラ自体、各居室からの避難経路（２方向非難）が認めにくいという判断で、安全側で許可を出し、スプリンクラーを設置したということです。
最後に昨日、興大主催の合同「金消契約」を行いました。
私は、東日本銀行で３５年固定金利（金利２．７６％）です。
正直、あまり他銀行との比較検討など行わず、興大さんの勧めと、将来金利で悩みたくないので、この商品を選択しました。
皆さんは（ローンを組まれる方）、どんな商品を選ばれたのでしょうか？

[304: ビギナーさん]

私は他のマンション契約者ですが、とりあえず変動金利にしました。
私も低金利である今のうちに35年固定型を選択しようと最初は考えていたのですが、
不動産会社の担当者や知り合いの人などに話を聞くと、
残債が多いうちは35年固定型と変動型とでは元金の減り方が倍くらい違うので、最初のうちは変動型で元金を出来るだけ減らしていった方がいいという話でした。
残債が少なくなれば金利が上昇してもそんなに慌てることはないですし、いきなりドーンと上がることはないでしょうし、同じ銀行なら変動型から固定型の商品に乗り換えることも簡単みたいです。
私も人に薦められるまま決めましたので詳しくありませんが、もう決めたことについては迷わない方が精神衛生上よろしいかと思います。

[305: 入居予定さん]

302さんの書かれている階段についてですが、１階の階段扉にもエレベーター同様のノンタッチキー
（白い半球型のセンサー）が付いていました。
なお、エレベーター用にはルームナンバー呼び出し数字ボタンとキー差し込み口がありますが、
階段扉はセンサーのみですね。
ちなみに階段側（内側）からはキーがなくても開きました。（当たり前ですが）
ということで、１階から上がる時は、ノンタッチキーがあれば階段も使えるということですね。

[306: 入居予定さん]

＞301さん
単純にヨドバシカメラと比較したところ、ダイキンS22HTRSでは
カナレイ：136,500円
ヨドバシ：150,000円
とカナレイさんの勝ちなんで、私はカナレイさんにしようかと思っています。
室外機でどれくらい掛かるかは分かりませんけど。

[307: 匿名さん]

>305さん
302です。私は階段使わないのでよく見ていなかったのですが、
階段扉にもセンサーあったのですね。ありがとうございました。

>299さん
>売主と管理会社が同じ会社のため
↑そうでしたっけ？？？
まあそうじゃなくても、売主指定会社という意味では期待できませんね。
店舗は、男性用ブティックにもいろいろありますが、どんなのでしょうね。
個人的には店舗は公衆トイレ移動後からと思ってましたが…。

>306
そのヨドバシ高杉…

[308: リッチプラン入居予定者]

⇒№３０７さんへ
２９９です。管理会社は、正確には下記２社のジョイントです。
①建物について　　　㈱リッチライフ
②管理全般について　㈱リプレイス
管理委託料の振分等、詳細はよくわかりませんが、民間同士のジョイントは珍しいケースだとお思います。
それにしても、②のリプレイスという名前は驚きです。そうならないように頑張っていただきたいと思います。

[309: 入居予定さん]

リッチライフプランご契約の方　正面のグリフィン横浜プライムスクエア801は、１K 24.33平米で、家賃8.4万円、管理費3,000円、礼2敷2のようです。　不動産屋に聞きました。

[310: 入居予定さん]

再内覧した皆さん、結果はどうでしたか。

[311: 入居予定さん]

再内覧会は納得のいくものでした。指摘箇所は指摘どおりに対応されていました。
また、今回追加要望としてコンセントの増設について相談したところ、施工会社担当の方および
電気担当会社の責任者と工事担当の方の皆さんとも前向きで丁寧な対応をしていただき、心証が
よかったです。
施工方法については、大容量コンセントのため単独配線からの引き回しで、かつコンクリート梁や
既設の設備を避ける必要があり簡単にはできないものでしたが、こちらの使用方法（オーブンレンジ
収納型の食器棚の据え付け位置）を考慮のうえ、もっともよい配線方法とコンセント位置を工夫して
いただけました。
代金も、施工会社を経由すると高く付くということで直接電気工事会社に支払うよう提案いただき、
手配もしていただきました。ちなみに代金は工事費込み見積もりで約1万5千円です。

[312: 匿名]

リッチライフ用の１２台が有料（月額2500円）の件で再内覧会で問いただしたのですが、
2500円でリッチライフが管理組合より借りるとの説明でした。
この立地で一台2500円はあまりにも安すぎるのではと問うたところ、〔周辺相場35000円—45000円位〕
その件は管理組合と相談してもう少し考えますということでした、
実際との価格差がありすぎですので、入居者は一致団結して抗議並びに監視をしたほうがいいと思います。
そのときの正面に座っていたリッチライフの人間の態度の悪いこと質問に笑顔もなく憤然としたような受け答えでした。
皆さんで監視、監督しないと大変なことになりますよ

[313: 入居予定さん]

http://www.kk-consulting.jp/
http://park23.wakwak.com/~s_tanaka_tal/kashi.html
瑕疵調査についても考えたいです。我々の資産は我々で守る！

制震装置も導入したいですし、セキュリティ会社にも委託したいです。

[314: 契約済みさん]

全くその通りだと思います

[315: 入居予定さん]

管理組合＝リプレイスは既に背任行為を行ってますね。
相場よりも違法としか考えられない安い価格で親会社に駐車場を提供しています。
つまり我々の管理・修繕費用が減って損をしているということです。
12台＊２万（少なめ）＊12ヶ月＝288万円/年です。10年で2880万→セキュリティ会社委託＆任意瑕疵調査費用が賄えます！30年で約8640万→制震装置が導入出来ます。職権乱用！？もいいところです！！！

[316: 入居予定さん]

リプレイス社員の給与明細から様々な引当金、全て細かくチェックしないと駄目です。
他の管理組合のケースで、どの辺りをごまかしてるんですかね？
そもそも、そろそろ退職される住人の方に任せちゃいますか！
そして管理人室は賃貸に出して、その賃料を管理・修繕費用に当てましょう！

[317: 入居予定さん]

管理人が日勤なら、そもそもアルバイトでいいわけです。
ちょっと時給高めでハローワークに募集すれば、団塊退職の時代、すぐに集まります！
もちろん、管理人室は賃貸に出します。賃料は管理・修繕費になります。

[318: 入居予定さん]

早速、リプレイスしましょう！
http://www.mansaku-net.jp/mansion/main/kigyo/kigyo_1_01.html

http://www.dia-kanri.jp/index.php
http://www.housing.co.jp/searchManage/index.html
http://www.lifeport-s.com/top.html

[319: 匿名さん]

そもそもリッチライフは2500円で借りた駐車場をどうするつもりなのでしょう。
住民以外にも又貸ししたりするのでしょうか？
あと店舗の位置付けもよくわからなくなってきました。

リッチライフと管理会社側の関係者は、この掲示板をみてるでしょうか？
(今どき若い社員の方は見てると思いますが…)
なにかまずい点があったら早めに対処したほうがいいですよ。
たかが匿名掲示板と思ってたら大変なことになりそうです。

[320: 契約済みさん]

リッチライフの人は掲示板を見てますよ。先日も社員の方が、掲示板に「リッチライフの家賃が安いとかかれてた」と気にしてました。
とにかくこういうご時世ですから、みんなが納得した契約にしないと長続きしませんよ

[321: 契約済みさん]

不連続シリーズ　ほっとけない！！！　どどど

[322: 購入経験者さん]

管理会社の変更については、一度考えてみる必要があると思います。
ロワールの前に購入/居住していたマンションで、管理会社の変更を経験しています。
まぁ、すべての管理会社がダメなわけではないと思いますが、入居後１回目の決算報告/予算案には特に注意が必要でしょう。管理人の日当、制服クリーニング、電話代やら・・・やたら高かったです。
ちなみに、前のマンションは60世帯程度の管理規模でしたが、管理会社の変更により年間で100万以上下がり、余剰金は修繕積立金に毎年繰り入れていました。
ここの長期修繕計画は、徐々に修繕積立金がｕｐしていく計画です。今のうちに管理費と修繕積立金の割合を見直したほうが良いと思います。
※ここの機械式駐車場・・・修繕費めちゃめちゃかかりそう、でも駐車場は無料、リッチライフは2500円で貸す？・・・10年後、20年後がちょっと怖いです。

[323: 入居予定さん]

一部屋をリプレイスに提供してますが、そもそも管理会社が日勤なら
提供せずに管理をしてくれる管理会社があるんじゃないでしょうか？
どなたかご存知の方教えていただけると大変助かります。
その場合、部屋を賃貸に回せて、賃料を管理費・修繕費用に回せます。

[324: 匿名はん]

管理人室は日勤の通いでも必要ではないですか？
何かあったとき、管理人室に行けばいいわけですし。
24h　常駐が理想かもしれませんが、高い・・・
人当たりの良い管理人のおじさんに管理人室にいてもらって、その人を窓口に管理会社とやり取りするのが一般的なのでは？

管理人室が無かったら、管理人さんはどこにいれば良いの？
外の公園でぷらぷら？

[325: 入居予定さん]

管理人室は１Rで十分！

[326: 入居予定さん]

とにかく制震装置を付けて、安全性を高めると同時に資産価値も高めましょう！！！
無駄なコストは全て省いて、駐車場等で稼げるところには稼いでもらって
長期計画の中で制震装置を導入すべきです。いや、しないと駄目です。

[327: 入居予定さん]

そもそも制震装置があれば、5年更新の地震保険が安くなりますよ！！！

[328: 匿名さん]

325　←　ここの管理人室は1Rではないんですか？　どんだけ広いのか教えてください。

326　←　すでに建っているマンションに制震装置がつけられるんですか？

[329: 入居予定さん]

店舗の家賃収入はだれのものですか？管理会社だったら、ちゃんと一時積立金や毎月の管理費と積立金を払うべきですね。これもこれからの管理組合の課題になりますでしょう。

[330: 入居予定さん]

制震装置は後付けが可能ですよ！

[331: 入居予定さん]

管理人室は３LDKだったような記憶が？？？
リッチライフプランかどうかは覚えてません。。。

[332: 匿名さん]

331　<　マジで〜？なぜそんなに広いの？
でもそれって売主のものですよねぇ？
口出しはできないのでは？

[333: 入居予定さん]

エントランスの狭い管理室以外に、管理人専用の部屋があるんですか？　何号室でしょうか？

[334: 入居予定さん]

リッチライフプランの皆様、賃貸はどのようにされましたでしょうか？
リッチライフさんにおまかせですか？

[335: 制震装置]

制震装置が議論されておりますが
私の知っているものだと
http://www.hitachi-kizai.co.jp/kz/damper/damper_04.html
http://www.orimoto.co.jp/02menseisin_04.html
ですが、私たちの住むマンションは鉄筋コンクリート造で最初から考えない限り
居住域に設置する必要が有り、不可能と思います。
つけたいのは山々ですが無理ではないでしょうか？
もしも良いものがあれば検討する価値は有ると思います。
後付けだと
http://www.mhi.co.jp/tech/pdf/433/433075.pdf#search='%E5%88%B6%E9%9C%87%E8%A3%85%E7%BD%AE%20%E9%89%84%E7%AD%8B%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88'
通り外に出てくるので見たと、設置場所の関係で無理な気がします。
参考まで

[336: 重要事項説明書]

重要事項説明書の特約事項にいろいろ記入して有り、これを納得の上で私達は、このマンションを
買っている以上、私たち住民が売主に対し、文句も言っても契約上、無理は気がします。
残念ですが・・・・。管理会社を随意契約とはせず、管理組合にて、毎年入札してよりグレードの
高いものを安価にて、提供してもらうのは良いのではないでしょうか？
私的には建物が長くもつように例えば駐車場の金属部分をフッソ樹脂塗装にして塩害を防ぐとかなどのように劣化がしにくい建物をみんなで考えて必要なメンテナンスをしていくことこそ
建物価値が上がらないまでも下がらない方法であると思います。立地条件的には、さびないうちに
アルミ、ステンレス、ガルバニウム、鋳鉄、亜鉛ドブ漬け、フッソ樹脂塗装部分以外の金属部分見つけて、早くフッソ樹脂を塗るとさびにくい建物となるので良いですね！
ステンレスのピカピカ光る部分は良いのですが、表面がくすんで見えるヘアラインはさびが発生しやすいので要注意ですね！

[337: 入居予定さん]

消費者契約法というものがあります。
入学金の返還などもその一例です。
不当なものは許されないと言う常識を保護するものです。

[338: 入居予定さん]

重要事項説明書の記述で変なところありませんでした？
13ページの(16)の1項目目 にある
〜を後述(16)-3の手続きを成すことにより〜
ってその項目みても意味わかりませんし（多分(17)-3を指したかったと思われる)

(16)4項目目の(イ)も、
(16)-1,2を遵守すること。
とあるのですが、遵守すべき項目でもないし…（これも(17)ならより自然）

契約時に指摘したのですが、あとで修正して全員に再度説明する旨聞いていたのですが
内覧会時の重要事項説明の追加説明でしてもらえるのかと思ったら
全然違うことでした。
皆さんは説明をうけました？それとも気がつきました？