BELISTA(ベリスタ)タワー東戸塚ってどうですか？[4]

[購入検討中さん]

BELISTA(ベリスタ)タワー東戸塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市戸塚区川上町91-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：62.86平米-106.45平米

[101: 匿名さん]

取りあえず、>>91 の
> でもパークハウスは調べてもらえれば分かるけど、１００戸以下のマンションのブランド名ですよ。
> ハウスですからね。大規模タワーじゃあ「公園の家」って感じしませんから。
が大嘘だというのは分かった。
100戸以上はいっぱいあるし、大規模タワーもいっぱいある。

パークハウスつくば研究学園 454戸
パークハウス清澄白河タワー 378戸
パークハウスプレシアタワー船橋 315戸
パークハウスフォレストリエ世田谷 229戸
パークハウスワンズタワー武蔵村山 182戸
パークハウス芝タワー 178戸
パークハウス オー・タワー大崎 153戸
パークハウス仙台五橋タワー 127戸
パークハウス鶴見栄町公園 122戸
パークハウス砧レジデンス 108戸
パークハウス成城 103戸

[102: 購入検討中さん]

この一連の書き込みって本当に契約者の人たちなのかな？
でも、検討中の人間からすると買ってからもお金が掛るというのがわかりました。
書いてあることは極端だけど、多かれ少なかれ所得の高い人たちが住むマンションですからね。
名門中かあ。入ってから毎年２００万円くらい掛るからなあ。それが当たり前に思われると肩身が狭いですね。

[103: 匿名さん]

>>95
値引きしてるからでしょう
でもそれは本当は言ってはいけないのだろうけど

本当に7000万以上が住む人の主流であるマンションのスレは、こことは全然雰囲気違いますよ

[104: 契約済み]

ベリスタの子供にも中には公立に通っていたり、将来通う子供もいるでしょう、大変失礼です。ベリスタに暮らす自分が特別と思ってる契約者がいるようで残念です。
東戸塚は余裕のある方が比較的多くいらっしゃるようなので、あまり勘違いされてると笑われますよ。

[106: 匿名さん]

ここで契約者が書いてたような身分の俺は、値引きで買える額になっても買わない方向にチェンジだ。すぐに勘ぐられそうだ

[107: 匿名さん]

ここは定価でも、年収７００万が購入可能の部屋もあるだろ。親と同居して家賃浮かせたり、社宅激安や家賃手当が高額な会社、頑張れば頭金そこそこ貯まるし、３５年ローン使えばいけるだろ

[108: 匿名さん]

９１さんは「教育費削って高いマンションには住みません」と言いますけど、公立学校に
進むことがとりもなおさず教育費を削ることなんですか。自分の考えを持って公立学校に
進んでいる家庭がたくさんあるはずだと思うのですが、そういう方たちがこれを聞かされたら
どう思いますか。

[110: 匿名さん]

１００・１０４・１０８
あげ足とるのはやめよう

[111: 匿名さん]

私立へいく子が多いと言ってるだけで。公立が良くないとは誰も言ってないよね？
まるで公立が良くないみたいな書き方してる人、失礼ですよ。

[114: 匿名さん]

>91さんのような人が住民にいるところはちょっと・・・
住民同士で言い合いしてるし・・・

なーんて検討者が考えると思った？
住民になりすましてそこの評判を下げようというのはどこの検討版にも見られること。
その辺はスルーして検討してますので。
住民の皆さんもあまり釣られないようにね。

[115: 匿名さん]

今週のダイヤモンドの値崩れランキング（神奈川）で堂々の第10位ですね。
グランドメゾンが21位と、この２物件が東戸塚ではランクインしてます。
掲示板がにぎやかな物件どうしというのがなんだかなぁ。

[116: 匿名さん]

値崩れ率神奈川県上位のトップ１０に入っちゃいましたね。
神奈川県のトップ１０ですから、全国的に見てもかなり値崩れしている部類に入るんでしょう。

ショックです・・・。

値引き販売されていることが証明されたこともですが、
簡単に値崩れするようなマンションだったということがショックです。
５０００万円の部屋であれば４００万円くらいは値引きされているという計算になりますね。

営業の人を信じていたのに・・・。

[118: 匿名さん]

きっと実際は５０００万が４００万引き程度ではないでしょう
１割引がカタログ価格の適正だ。 その適正価格が更に崩れてる現状

[120: 匿名さん]

マンション底値って同じタイトルで毎年毎年特集してるダイヤモンドには、で、いつなの？
と聞きたくなるね。

あと今の値引率書いてるわけじゃないから。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[122: 匿名さん]

>>96
>幼稚園が遠くて大変なのは、運動会とかイベントのときなんだよ。
>幼稚園があるのは駐車場なんて全然ないような辺鄙な場所なんだから。

タクシーで行けば良いのではないですか？
幼稚園は園バスが駅まで来てくれるし、小学校は近いし、
駅前なので塾・私立中・私立高に通うのにも便利。
私は、子育てするのにはここはとてもよいと思いますよ。

専業主婦なので、保育園の心配は全くしてませんが、
待機児童が多いのは東戸塚に限った話ではありませんし、仕方がないことと思います。

でも人それぞれですから。
あなたは駅から遠い、駐車場なんて全然ないような辺鄙な場所にある
幼稚園の近くに住まれるのが良いのかもしれませんね。

[123: 匿名さん]

釣りの意図は挑発的な文章で煽っといて、それに反応した人の反論から「どういう人がいるのか」を探るんです。だから決して反論しないこと。反論したポイントが即ち反論者の真実の部分とみなされます。
例　
あおり文句　年収○○○万円じゃ買えないよ。
反論　　　　そんなことはない。
「ああ、ここには○○○万円くらいの人もいるんだな」
探られている、と認識してとにかく個人情報は書かないようにしましょう。

日経ダイヤモンドは帰宅の電車の中で読んで駅で捨てちゃったので詳しい数式は書けないけど、あれは値引き率の話ではありません。売り出し時期の周囲の相場に対する物件実際売価の割合と現在の周囲の相場に対する現在の実際売価の割合を比べています。
つまりあそこのトップテンは「売り出し時期は周囲の相場よりも高い物件が売れたのに、現在の実際売価は周囲の相場に比べるとそれほど高くなくなった」ということです。
これは、ベリスタが売り出し当初はまだ不況ではなくマンション需要も好調でむしろ話題性の高いベリスタは高い部屋の方が人気が高く、高い部屋から売れて行ったため、このような結果になったことも否めません。
さらに同時期、同じ地区の大規模プロジェクトが六会問題で急減速して東戸塚の相場を押し下げたのもあるでしょう。
まあ、この辺は詳しく調べてないので推測ですが、要は「値引きの話じゃない」ってことです。
まだ雑誌持っている人は算出手法のページを良く読んでみてください。

[124: 匿名さん]

１２３です。
言葉が足りませんでした。
高い、というのは坪単価です。ダイアモンドの算出式も坪単価で出しています。
ですので、実は赤枠が売れると坪単価平均を押し下げます。赤枠は坪単価が低いのです。赤枠部屋が売れていたため、今回の調査の上位に顔を出してしまった可能性もあります。(推測ですが・・・。推測ばっかりですみません)

[125: 匿名さん]

>>123
大部分同意ですが、今回の場合は、
年収○○○万円じゃ買えないよ。
が煽りなのではなく、
「年収の低い若い人も買ってるのに失礼だ」
という反論の方が煽りだと思いますよ。
もちろん契約者の書き込みだとは私には思えません。

[128: 匿名さん]

>>122
> 小学校は近いし、

その川上北小学校が大問題なんだよ。
分かっているのかな？

横浜市教育委員会発表義務教育人口推計表
http://www.city.yokohama.jp/me/kyoiku/gakku/jinkou/
戸塚区をクリック。

川上北小学校の平成２６年度推計児童数 1118名
同推計学級数 30
現有教室数 22(8教室不足)
校地面積 10,774m2

数年以内に校庭を潰してプレハブ建設不可避。
平成26年度の児童１人当たり校地面積 9.63m2(=10774/1118)
１人当たり校地面積の数字が10m2を割る予測になっているのは戸塚区でここだけ。
つまり信じられないくらいの過密になる。
校庭を潰してプレハブを建てることを考えれば、全児童が校庭に出ることは全く不可能であり、
運動会は実施不可能と思われる。

[129: 匿名さん]

失礼。修正する。
（誤）１人当たり校地面積の数字が10m2を割る予測になっているのは戸塚区でここだけ
（正）１人当たり校地面積の数字が10m2を割る予測になっているのは横浜市でここだけ

[130: 匿名さん]

もし問題がありそうなら私立小学校に行けば良い。
うち子は最初から私立小学校だが。

[131: 匿名さん]

ダイヤモンドの記事について「あれは値引き率の話ではありません」というのは当然で、
そもそも詳細な値引きデータを集めることは無理な訳ですから、
ああいった形で算出して「値崩れ率」と言っているということです。
相場が崩れたわけですから、販売価格も下がっているという見方が自然です。
相場が落ちた、しかし実際の価格が下がったわけではない、これでは誤りです。
早い話が昨日からＭＲで価格の交渉に臨む人は、これを目安にできるのです。

[132: 匿名さん]

相場が崩れたからすぐ値下とは限らないでしょう。
あと残り戸数も少なくなってきているので定価で売切る可能性もあります。
これから契約をする人は交渉してみるのも良いでしょうね。

[133: 匿名さん]

↑
今年は既に定価ではない

[134: 匿名さん]

先月定価で購入しましたよ。値引は無理でした。

[135: 匿名さん]

うちも無理でした。３月はわかりませんが。

[136: 匿名さん]

133さん、適当な発言しないで下さい。
検討している者にとって迷惑です。

[137: 匿名さん]

↑
いい加減な事言ってません あなたは検討者ではなく契約者？

[138: 匿名さん]

まず、調査ですが契約者の方で「実際にはいくらで買いましたか？」なんて調査会社から聞かれましたか？　いませんよね(笑)　じゃあ、あの記事は何を元にしているかというとモデルルームでもらう価格表で判断しているんですよ。まさに定価ベース。もちろん価格見直しがあれば、それも見直し後の定価ですよね。
例えばＡ地域の平均単価が２５０万円として、売り出し時期に坪単価３００万円の部屋が売れると、指数は１．２です。
そして現在、Ａ地域の平均単価が２４５万円に下がっていて、売れた部屋の坪単価が２８０万円になっていると指数は１．１４となります。
この場合、１．１４÷１．２＝０．０５となり、５％の値崩れ率となります。

この数式だとベリスタは不利なんです。なぜなら、売り出し時期に売れたのは買いやすい６０００万円台、南向き、３ＬＤＫの部屋は坪単価２９０〜３００万円だったんです。
この売り出し時期の指数がまず異常値なんです。というのもリエトなんかの動向みても分かりますが、中低層や東向きの坪単価が安い部屋から売れるのが普通なんです。その後、高層階が売れればこの場合は「値上がりしている」とみなされるのです。

統計というのは、こういうトリックが出来るんです。その数式を見ずに出てきた数値とタイトルだけを見て騒ぐのは、結局損してしまいます。もちろんこういうトリックは藤和や他のデベも意図的にやってますので、どっちもどっですが、結局損するのは消費者になりますから、しっかり意味を理解しないといけません。

デベがよくやる統計トリック
・周辺地域中古販売(もしくは賃貸)価格
　この場合、成約したものなのか市場に出ているものの平均なのかわかりませんよね。

[139: 匿名さん]

訂正
誤→この場合、１．１４÷１．２＝０．０５となり、５％の値崩れ率となります。
正→この場合、(1.2-1.14)÷1.2=0.05となり、５％の値崩れ率となります。

[140: 匿名さん]

ここって値引きしてても他言してはいけない、ように釘を押されてるから
「定価」って言葉を聞いて買い控えしてたら、後で馬鹿を見ますよ。

[142: 匿名さん]

売り出し期間が不動産ミニバブル時から不動産暴落時ですので、購入価格に差がある事は仕方がない事だと思います。それでも完売しないのと、テナントに空きが目立つのはなぜでしょう？

[143: 匿名さん]

藤和の物件は、大阪のグランオーパスでスレ住民が必死に値引きを否定してのに
契約者の書き込みで、値引きはおろか藤和側が違法な住宅ローンを組んでいた
（住宅ローン分に既に組まれていた自動車ローン分を組み入れ）ことが判明した
事件があったばかりですね。

実際にはあっちほどでは無い（グランサーパスは3割引程度）にしても
値引きがあると考えた方がいいかと思います。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[144: 匿名さん]

グランサーパス→グランオーパス 訂正

[145: 匿名さん]

値引が無理だったという人がいるんだから、それをあれこれ言うのはおかしいでしょ。
削除だなんだと騒いで荒らすなよ。残りわずかなんだからモデルルームに行って３割引でも半額でも頑張って交渉してくれ。誰も反対しないよ。

[146: 匿名さん]

>>138さん の仰るとおりです。
高い部屋も最初に売れましたが、それに上回って比較的坪単価の安い部屋
が大量に売れましたから、そのせいで値崩れ率が上がってしまうんですね。
タワーの場合、同じ間取りと広さでも、下階と上階では価格差がかなりあります。
ベリスタの場合は同じ部屋でも階数によって１５００万円くらい価格差がある部屋もあります。

ここを検討もしていない部外者が”値崩れだ”と騒いでいますが、
振り回されないように気をつけないといけません。
全てはモデルルームでじっくりと納得するまで説明を聞いて、
自分で判断するしかないとおもいます。

[147: 匿名さん]

モデルルームで交渉まであっさりいけましたけど

[148: 匿名さん]

単価が安い部屋から売れていくのは別に珍しいことではない。
東戸塚だったらどこも大同小異、似たようなものだ。

[149: 匿名さん]

納得して購入したなら、後から値下げがあっても時代の流れと思えば良いのに。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】