横浜・神奈川の新築マンション価格動向 その3

[購入検討中さん]

前スレが1000超えたので立てました。

テンプレは2〜で

[2: 購入検討中さん]

No.1033 by 匿名さん　2008/10/30(木) 23:20

日経ビジネスの連載記事です。

【マンションが危ない】一声2000万円値引き
出口のない叩き売りが始まった
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081024/174986/

【マンションが危ない】隣人は投資ファンド
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081024/175095/

【マンションが危ない】背伸び購入が招く自己破産
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081027/175343/

【マンションが危ない】人任せ「管理」トラブル続発
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175438/

[3: 購入検討中さん]

No.1040 by 匿名さん　2008/10/31(金) 19:10

日経ビジネスの連載記事、続きです。

【マンションが危ない】ここは買ってはいけない！　これが新しい不動産格付けだ
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/?P=1

(首都圏759駅における新築分譲マンションの利回りから作成した)
マンション購入安全度格付け
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/map_hyou.j...

[4: 匿名さん]

No.973 by 匿名さん　2008/10/22(水) 21:42

購入済のみなさん、収入に合った物件を買いましたか？
購入検討者のみなさん、収入に合った物件を買おうとしていますか？

その返済額で、
　・老後の蓄えは大丈夫ですか？
　　　- 30年後、年金制度が今の形のまま存続している可能性は低いですよ。年金受給額が減るか、もしくはなくなったとしても、大丈夫ですか？
　・子供の教育に十分なお金を用意できますか？

　そのほか、この先、なにが起こるか分かりません。そのためにも十分な貯蓄が必要だと思われます。


参考：住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[5: 匿名さん]

過去スレのリンクです。

横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8842/

横浜・神奈川の新築マンション価格動向　その1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9031/

[6: 匿名さん]

自分も04さんに賛成です。今の日本は逆ピラミッドの人口構造だから、実質的には経済的に破綻する構造。理想的な福祉国家はありえない。実際、先日妊婦のたらいまわしは話題になるけど、ちょっと前にあった90才のたらいまわしは話題にならない。これからはかねのない老人は家で野垂れ死にするということが当たり前になる。少子化でエンジェル係数が高いが、自分の老後の金は自己責任でしっかり貯めておかないと、不幸な死に様になるよ。

[7: 匿名さん]

小杉や川崎の駅前タワー物件、入居が始まっているはずなのに
夜になっても暗い部屋が多いのが気になります。
投資や賃貸目的の購入が多かったのかな？
購入は不動産バブルがはじけて、適正価格になるまで様子見かな？

[8: 匿名さん]

小杉のほうは良く知らんが、川崎駅前タワーはブリリアの入居が始まったばかり、クレッセントはまだ出来上がってないよね。
全館灯りがつくのはまだまだ先のことでしょ。

[9: 匿名]

武蔵小杉の駅前三井物件の2棟もやっと1棟が先週から入居が始まったばかり。700世帯あるしすぐには全世帯入れません。

[10: 匿名さん]

入居情報、ありがとうございます。
順番があるのですね。
貧乏性ゆえ、新車を乗り回すように、
入居が可能になったら、即入居するものと思っていました。

[11: 匿名さん]

住宅ローンの組み方 - 変動金利の恐怖
http://myhome.fpex.info/archives/cat23/post_18.html

以下、上記HPより抜粋

◎変動金利の恐怖

変動金利で一番怖いこと、それは金利が上がることです。当たり前すぎますが、このことの恐ろしさが理解されていないように思います。その証拠に、新規住宅ローンを組む人の8割以上が、変動金利や10年以下の固定金利を選択しています。

ここ数年の金利は2％程度で落ち着いていますが、ここ25年間の平均金利は約5％ですし、たった15年前のバブルの頃の金利は8％近いものでした。「15年も前の話なんて」と思われるかもしれませんが、住宅ローンは最大35年組めるわけですから、変動金利のローン返済中にそのようなことにならない保証はありません


金利がこの先、上昇しても、きちんと返済できる人のみが変動を選択できるそうです。

安易にリスクを先送りしていませんか？

[12: 匿名さん]

結局価格動向はどんな感じになるのでしょう。個人的には現在販売中の物件は下げ止まりに思えます。ローン控除や金利ダウンが期待される為、現在が底値でしょうか？

[13: 匿名さん]

実際いろいろ見ていると都内などの上がりすぎたところが元に戻ってきているだけで
川崎市横浜市の商店などが充実しているような駅近は高止まりで、
バス便などだけが下がってるような感じがします。
やはり２極化が進むのでしょうか？
不動産価格動向の予測はプロでも難しいですからね。

賃貸などで無駄に出費がかさむようなら、ローン控除の拡大や金利動向を天秤にかけて
決断するしかないかもしれませんよね。

[14: 匿名さん]

今日発売の某経済雑誌によると、マンション不況は「全治３年」だそうです。
始まりがいつなのかによって、変わってくるとは思いますが。

[15: 物件比較中さん]

3年後というと消費税が上がり、ローン控除が打ち切りになってますよね。

[16: 匿名さん]

このスレって。
ネガキャンやればマンション価格が下がって、安く買えると期待してる奴が
コピペするだけのスレな気がする。

[17: 匿名さん]

久しぶりに来ましたが、閑散としてますね。
世界恐慌真っ只中、当然といえば当然か。

>>ネガキャンやればマンション価格が下がって…
そうだよ、知らなかった？
一時、持て囃されたファンダメンタル。
いまじゃファンダメンタル（笑）扱い。
現金持ちに選びやすいのが、今だね。

[18: 匿名さん]

売れているとこと売れていないとこが明確になっている。

やっぱり駅に近く手頃な場所にみあった価格のところは強い。


個人的には先々の事を考えて、鶴ヶ峰とかお得だと思う。

[19: 匿名さん]

>やっぱり駅に近く手頃な場所にみあった価格のところは強い。

そうも言えなくなってますよ。

川崎駅前も、ブリリアやクレッセントが数戸売るのに、時間がかかってますし。
武蔵小杉駅前は、物件が飽和状態。

売れてないところだらけです。

[20: 匿名さん]

>>12
>ローン控除や金利ダウンが期待される為、現在が底値でしょうか？

違うと思います。

[21: 匿名さん]

>>18
おお、ビッグシティ鶴ヶ峰！

[22: 匿名さん]

旧住宅公庫９８年申し込み分、金利一気に倍増　滞納懸念
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200811030163.html

金利が4%になるだけで、返済が滞る人が出ているそうです。
そういう人は、本来、その値段の家を買うべきでなかったのでしょうね。

[23: 匿名さん]

>>19

武蔵小杉は飽和しているわけではなく、価格が高すぎるのでしょ。
川崎も同様だと思うけど。

[24: 匿名さん]

>23

つまり、高すぎて、買う人がほとんどいない、ということですね。

[25: 匿名さん]

>>24

そういうことになりますね。
既存物件でほしいものがあれば、値下がりを狙う手がありますが、
そうでない場合、しばらく出物はないかもしれません。
これから地価が下落したとしてもそれから仕入れた物件が出てくるとしたら、
１年以上後でしょうし、建材費はこれ以上安くならないようなので、
コストを抑えるために内装や建具などの質を落としてくる可能性もありますから
仮に価格が安くても買いたくなるとは限りません。

http://www.nikkeibp.co.jp/article/news/20081104/109676/

[26: 匿名さん]

>>25
>これから地価が下落したとしてもそれから仕入れた物件が出てくるとしたら、
>１年以上後でしょうし、建材費はこれ以上安くならないようなので、
>コストを抑えるために内装や建具などの質を落としてくる可能性もありますから
>仮に価格が安くても買いたくなるとは限りません。
今の高値の理由としてデベが上げていたのが
・土地価格の上昇
・建築資材価格の上昇
・ゼネコンの施工価格の上昇
だった訳

で、今現在の状況は
・土地実勢価格高値から25%減少 （全国経済誌掲載）
・マンション価格20%以上下げても売れず （大手サイト掲載多数）
・新興国の成長鈍化と先進国の景気後退からの需要減で建築資材価格は下がってる（鋼材なんかは最高値の3割に）
・不況によりゼネコン施工価格も価格競争で下落の可能性あり
という状況ですから、

これから用地取得され、販売されるマンションは、今と同等の設備であれば安くなるはずです。
来年販売されるくらいのマンションから下落が明らかになるのでは？

[27: 匿名さん]

すでに取得済みでまだ建設が始まってない高値掴みの土地はどうするんだ？
そのまま価格に反映しても売れないぞ。

引き当て積んで損切りできる体力があるならいいけどそういうところばかりでもないだろう。

[28: 匿名さん]

>27
心配するな。
来年販売するマンションの価格に上乗せされるから。

[29: 購入検討中さん]

これから出てくるところは60、70平米台中心、造りは質素になりそうですね。
まあ内装はリフォームすればいいだろうけど、外回りはね・・・

[30: 匿名さん]

まだ更地のところは計画を凍結してる所も多いよね。
売れないマンション作っても利益にならないんだし一旦作っちゃうと賞味期限があるから売れる額で出せないなら正しい判断だと思う。
でも体力の無い所はそんな事やってると父さん一直線だよね？
どこか正価で売れるマンションを作ろうとする所が出てくると思うけど。

俺は竣工済みのマンションを値引いてもらって買っちゃってるので市場価格は下がらない方がありがたいんだけどね。
デベの勝手につけた売れないマンションの殿様価格が高くても意味ない。
一度ちゃんと流動する価格まで下がって取引が活発にならないと市況の回復は遅れるばかりだよね。

[31: 匿名さん]

首都圏マンション在庫が一万戸超で推移、
さらに空きっぱなしの貸しテナントが大量発生。

この非効率で高コストのフロント業界は、消費者に完璧に見放されたようだね。
もう話は、上がる下がるではなく、どの程度まで、下がるか、
そのスピードは？へと、移っている、
世界規模での低成長経済への準備が始まっているんだから。

外資や893とつるんで価格を上げてたデベの父さんは、この先も続くんだろうな〜
というか、父さん多すぎで慣れてきたよね。

[32: 匿名さん]

高値掴みして更地のままの土地は、マンション建てても売れないから更地のまま処分するよう
銀行から指導されているところも多いそうです。

当然、赤字で損切りになりますが少しでも現金を回収したい銀行に押されて、そうするしかないところも多いでしょう。中小デベは特に。

そこを大手が買い叩いて安くて利益もしっかり取れるマンションを建設する方向に行くと思われますが、大手が欲しい土地がなかなか無いのも事実でしょう。

[33: 匿名さん]

大京　下方修正、大幅な赤字予想に転落

510億円の最終損失へ　大京
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200811050002.html

大京、マンション不振で純損失５１０億円に＝オリックスが増資引き受けへ
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008110500870

[34: 匿名さん]

大和ハウスも下方修正

大和ハウス、今期連結営業益７００億円に修正＝リート上場中止響く
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008110400677

マンション事業の市況悪化が原因

[35: 匿名さん]

鋼材、市中価格が全面安　棒鋼３年ぶり下落
http://www.nikkei.co.jp/news/kakaku/20081030d1j3000p30.html

[36: 匿名さん]

有楽土地、一部の完成済み物件を直販に切り替え
http://www.nikkan.co.jp/news/nkx0720081104ceak.html

記事によると、
　・時間をかけて営業すれば予定価格での販売が見込める物件でも値引きを進める
　・不動産市況が急速に悪化し、今後も回復が見込めないことから、在庫の「早期完売が優先課題」

そうです。

[37: 匿名さん]

住友不動産　中間連結決算　前年比-42.9%
　　　　　　通期連結決算　下方修正

住友不動産<8830.T>、2008年9月中間連結決算＝当期利益230.08億円、前年比-42.9％
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPJE6CGFVV220081106?rpc=14...

住友不動産<8830.T>、2009年3月期連結決算予想＝当期利益580億円、下方修正
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPJE6C4TP4Q20081106?rpc=14...

住友不動産が3月期予想を下方修正、マンション販売鈍化
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-34767620081106

住友不、今期連結営業益１４８０億円に下方修正＝マンション市況低迷など反映
http://www.jiji.com/jc/c?g=ind_30&k=2008110600707

首都圏で仲介苦戦、営業利益７割近く減に／住友不動産販売中間決算
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=28177

住友不動産販売(8870)は09年3月期予想の下方修正を発表　東証1部値下がりランク5位に転落
http://mainichi.jp/life/money/kabu/nsj/news/20081106121984.html


マンション販売が鈍化しているそうです。

[38: 匿名さん]

住友不動産　パークスクエア綱島のスレを見たのですが、

竣工　：平成20年5月ということで、完成してから半年経過しているのに、
まだ３，４件しか売れてない、と書かれていました。

３，４件はオーバーとしても、ほとんど売れずに残っているのでしょうか。

今は、”大手”といえども、厳しいんですね。

[39: 匿名さん]

他にも、大手の物件で、売れてないものがあるのでしょうか？

[40: 匿名さん]

同じ
住友不動産
パークスクエア相模大野
一年半かけて、７１８戸に対し、半分にも満たないそうです(汗

[41: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャル
パークホームズ淵野辺が７月竣工ですがまだだいぶあります。

[42: 匿名さん]

郊外は厳しいですね

[43: 匿名さん]

値下げは郊外から始まり、そして徐々に都心部へ。

値上げは都心部から始まり、そして徐々に郊外へ。

[44: 匿名さん]

日本綜合地所　大幅業績下方修正

日本綜合地所<8878.T>：08年9月中間期連結決算予想、当期損失は4.51億円、赤字に修正
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPJE78LO1V120081107?rpc=14...

日本綜合地所<8878.T>：09年3月期連結決算予想、当期利益6000万円、下方修正
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPJE7107XYD20081107?rpc=14...

[45: 匿名さん]

リエトコート武蔵小杉を売却した
ダヴィンチ・ホールディングス　業績予想を赤字に下方修正

ダヴィンチ・ホールディングス<4314.OJ>、2008年12月期連結決算予想＝当期損失は24.36億円、赤字に修正
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPJE7F4JVKI20081107?rpc=14...


ちなみに、ここの社員の平均年収は、1500万円超だそうです。すごい。

[46: 匿名さん]

不動産・住宅大手　不振

不動産・住宅大手、市況悪化で減収減益相次ぐ
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20081107-OYT1T00599.htm?from=nav...

【中間決算】大手不動産５社、全社が通期業績を下方修正
http://sankei.jp.msn.com/economy/business/081107/biz0811072309032-n1.h...

不動産大手５社：３社が経常減益　市況回復遅れで−−９月中間決算
http://mainichi.jp/select/biz/news/20081108ddm008020037000c.html

不動産業界の景気ＤＩが21.7で、過去最低を更新　帝国データ
http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200811070002.html

[47: 匿名]

↑　横浜・神奈川の新築マンション価格動向と直接関係ない投稿ですね。

[48: 匿名さん]

↑関係あると思いますよ。

[49: 匿名]

間接的には関係あるかもしれませんが、具体的に横浜神奈川の不動産価格にどう関係してますか？

[50: 購入検討中さん]

大手はみんな関係してるぞ。