レシオン武蔵小杉[その2]

[匿名さん]

旧板　関東圏のマンション板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38245/

新しく板建てました。

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町203-1
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩13分 　
　　　　南武線「武蔵小杉」駅 徒歩15分

[42: 匿名さん]

現在コスモスでは管理費の見直しをしている模様。ここでごちゃごちゃいっても仕方ないので、レシオンをもっと良くしようと思われる方は積極的にコスモスに働きかけをするべきです。
忘れてはいけないのは、マンションの全体最適化です。私利私欲論はさけましょう。

[43: 匿名さん]

購入者です。
車を持っていない人も持っている人もお互いに助け合う関係であることには
変わりありません。車がない人は急病や災害時に車のある人に助けられるか
もしれませんし、車を持っている人は持ってない人に騒音などで迷惑をかけ
ることもあるのです。協力して快適な住環境に向けて努力しましょう。
自分ひとりではないというその気持ちが、集合住宅で快適に住むには一番大
切なことだと思います。

又、共通の問題として、将来の積立金不足を回避することは入居者にとって
はとても大切なことです。
通常、大半の集合住宅における駐車場代は修繕費に回されます。
それにはそれ相応の理由があります。
それを理解し、管理費に回しても大丈夫なのか、それとも見直しが必要なのか、
やっぱり管理費に回すべきなのかを議論しましょう。

[44: 匿名さん]

購入者で車持ってますが、駐車場料金は別に高いと思いませんよ。

[45: 匿名さん]

お金に余裕のある方がうらやましい。

[46: 匿名さん]

参考までに国土交通省調べ。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/hyodai.html
・H16調査（駐車場使用料の会計区分）

すべて管理費会計に繰入れ　　　　　　　68.6%
修繕積立金会計及び管理費会計に繰入れ　19.1%
すべて修繕積立金会計に繰入れ　　　　 　7.4%
駐車場会計を独立して区分経理　　　　　 2.3%
その他　　　　　　　　　　　　　　　　 2.7%

[47: 匿名さん]

No.38さんが抜いている駐車場100%で神奈川北部だけを抜き出すとこんな感じでした。

パークシティLaLa横浜 賃貸料月額1万1000円〜1万4000円
ミオカステーロ新百合ヶ丘II 賃貸料月額8000円〜1万6000円
ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口 賃貸料月額1万2000円〜1万6000円

[48: 匿名さん]

１００％駐車場完備のガーデンティアラ武蔵小杉（今井上町）500円〜12000円。
レジデンス武蔵小杉9000円〜13500円。

[49: 匿名さん]

ミオカステーロ新百合ヶ丘Ⅰ　12000円〜15000円

ガーデンティアラもそうでしたね。あそこもようやっと全部の販売が終わったみたいですね。
駐車代500円は2台分ぐらいしかなくて、後は普通に数千円以上で客寄せ値段でしたね。
つい最近販売が終わったのを出せば、

森の台メープルランド　6000円〜8500円

もそうかな。

[50: 匿名]

旧板No.432です。

No.41さん、No.44さん、私も金額が高いとは思っていません。
私が問題提議したのは駐車場代が管理費支出の半分以上を占めていることが
不公平であるということと、駐車場稼働率に影響されない安定的な管理費の
徴収が望ましいということです。
ですからNo.46さんのいう駐車場使用料がどの会計区分に繰入れられているかという
数字を調べても意味は無く、管理費のうち何％が管理費以外として徴収されて
いるかという数字が重要なのです。

この問題提起に関して随分議論がなされてきました。
No.12さんのように駐車場を借りない方でも正しい判断をしている方もいますし
No.14さんのように正当性も無く感情的な意見を言う人もいます。
やはりNo.12さんの言うように駐車場を借りる人と借りない人の意見は
平行線で合う訳は無いと感じています。

また、No.41さんの言うように価格改定を総会にかける方法もありますが
同じマンションの住人が月々たった数千円でいがみ合うのはとても悲しいことです。
それに多数決を取ったら間違いなく駐車場を利用する人が勝つはずで
そんな後味の悪いことはしたくありません。
価格改定するなら住人が顔を合わせる前でしょう。

そこで建設的（と思っていますが）な意見を提案します。
車を持っていない人は管理費を上げたくなく
持っている人は駐車場代を下げたいという両方の要望を２段階で実現する方法です。

第１段階
現在の管理費の収支構成は駐車場の稼働率が７０％でとんとんになります。
従って稼働率が７０％以上になった場合はその分駐車場代を下げたらいかがでしょうか。
３月に全世帯が入居した時に新駐車場代を決定し、それまでに払った分の差額も返還します。

第２段階
何年かかけて管理費の支出を精査し、管理が手落ちにならない範囲内で支出を削減し、
その分駐車場代を安くする。
10%のコストダウンで、稼働率70%とすると、駐車場代は月2,000円安くなります。

これで少しは不公平感はなくなります。
ただし、長期的に見ると物価上昇や新たな管理項目の追加、稼働率の低下があるかもしれません。
そのときは全世帯の管理費を上げて対応することとします。
また、突発的な支出が発生し、予備費が無いため困ったときは
一時的に修繕積立金で立て替え、適切なタイミングで管理費を上げて返還します。

皆さんいかがでしょうか？
ここである程度同意が頂ければ最初の総会にかけて見たらどうでしょうか？

[51: 匿名さん]

No.28さんの言葉を引用すると、
>実際にかかる管理にかかる費用だけで決まったら、車を持っていない人から見たら安い料金で共有部分を専有して使用しているという不公平感が出ると思います。
>駐車場料金をいくらにするかは簡単に決めれないので周辺の駐車場料金よりやや安く設定することが一般的なのではないでしょうか。

今でも周辺相場より安い駐車料金を下げると、駐車場を借りている人は体感できるメリットが増す一方で、やはり車の無い人へは、共有部分の占有で不公平感が出てきてしまいます。また、第2段階で管理費を精査して管理費の収支を削減し、駐車場代を下げると、駐車場を借りていない人からは、駐車場代を下げなければ、自分たちが支払う管理費が削減されるはずだ。と、これまた駐車場を借りていない人は不公平感を募らせないでしょうか？
そこで、実現は難しいと思うのですが、こういうのはどうでしょう。

駐車場を借りていない人は、駐車場代を誰かに肩代わりしてもらう。

近隣マンションで駐車場100%はありません。マンションで駐車場を借りたいが借りられなく、周辺の駐車場を借りている人はいると思います。そこで、月極で駐車場を周辺相場より安く、レシオン住人より高く駐車場を貸し出し、駐車場を借りていない人の分を見かけの上で、肩代わりしてもらう。レシオンの駐車場代が近隣マンションより安いことが前提でかつ、マンション敷地内に住民以外の方が立ち入ることになるので、嫌がる人も多いと思うので、それがネックかな。その他にも問題点はありますが…。

ちなみに先月、駐車場を2台分借りようと思っているので、担当に「駐車場希望はどれぐらい出てるんですか。」と聞いたところ、契約者の約85%が駐車場を希望しているとの回答を貰いました。まだ最終的な申し込みではないので数が少し前後するとは思いますが80%は埋まるかな？

[52: 匿名さん]

私の考える駐車場使用料の使い道は、
１．維持・管理費用
２．管理費会計への一部負担
３．駐車場を使用する者としない者への不公平感の解消
ではないかと思っています。

平置き式駐車場では通常、メンテナンス費用が発生することはありませんが、駐車場の蛍光灯などの費用は発生すると思います。

２番目の「管理費会計への一部負担」とは、管理費に余剰金が発生した際に、本来であれば将来の大規模修繕に備え修繕積立金へ計上するのが理想ですが、No.４６さんの書き込みのように管理費会計として処理してしまう場合がほとんどだと思います。レシオンのように“見た目の”管理費額を低く抑えるために、初めから駐車場使用料を管理費会計へ一部充当するケースでは、仮に予想台数が埋まらないと、逆に、管理費自体が不足する懸念があります。こうした場合は、全体の管理費を上げ駐車場代はそのままに、管理費の駐車場代からの充当比率を下げればよいと思います。管理費を上げた後に予想台数を超えた場合は、大規模修繕に備え修繕積立金へ計上すればよいのではないですか。

最後の「不公平感の解消」とは、「駐車場を使用する」という利益を享受する対価としての側面を意味します。駐車場の敷地を「使っている」「使っていない」という格差を埋める手段として、金銭的負担を活用していると思います。


No.50さんの書き込みは、「如何にして駐車場代を下げるか」ということに、固執しているように見えます。

[53: 匿名さん]

No.50さんの提案は悪くはないんじゃないでしょうか。
同じリクルートコスモスのしかも駅そのもののレジデンス武蔵小杉が13500円とは
駅から13分でしかもメンテナンス費用のいらない平置きでそれより高いというのは
納得がいきません。
そもそも駐車場の値段は勝手にコスモスが決めたものです。
たまたまコスモスが管理費に回して管理費を安く見せて、駐車場を高くしているのです。
もし元々管理費がもう少し高く駐車場が安かったら、駐車場を安くするのに反対の方も
おかしいと思わず文句もでなかったはずです。
駐車場が近隣の相場と比べて高くないとか安いとかいうのであれば、逆に管理費はどうですか？
近隣と比べて同じですか？それとも高いですか？
あきらかに駐車場と管理費の近隣相場比率が、管理費が安く駐車場が高くなって
いるのではないでしょうか？
駐車場を4,5千円などの極端に安い価格しろと言っているわけではありません。
せっかく機械式などのメンテナンスがかからない平置きなんですから、
最高値を10000〜12000ぐらいにとどめていただきたいものです。

[54: 匿名さん]

No.50さんは、駐車場代を下げることを書いていますが、レシオンの駐車場代は別に高いとは思いません。駐車料金が安いに越したことはありませんが、コスモスイニシアがどういう計算から今の駐車場代を算出したのかは分かりません。

重要事項説明のときに、プラウドやガーデンズコートを含め近くのマンションの駐車場の使用率は75〜85％なので、レシオンは駐車場使用率を70％として、その代金を管理費に入れていますと説明を受けました。管理にかかる費用があって、そこから駐車場を使用する人から得られる代金を引いて、残りを住人全体で割ったのが管理費になっているのでしょう。駐車場を使用する人としない人とで同じ負担を強いるのは不公平感につながるので、受益者負担の考え方を当てはめ、駐車場を使用する人が使用しない人の負担をするのが自然な発想かなと思っています。

[55: 匿名さん]

１００００円〜１２０００円くらいが妥当だと思います。平置きなんですから。周辺の機械式と一緒に考えるべきではないと思います。

[56: 匿名さん]

・駐車場代が高すぎる。
・管理費の捻出先が駐車場代であることが不満である。
この２つを同じレベルで議論するとゴチャゴチャになると思います。
別々に話をするべきでは？

[57: 匿名さん]

http://www.sam.hi-ho.ne.jp/micky/document.pdf#search='%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%20%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%B2%BB%E3%81%AE%E8%A8%AD%E5%AE%9A%E6%96%B9%E6%B3%95'
いづれこうなるんでしょう。

[58: 匿名さん]

>55さん
10000円〜12000円が妥当とする根拠を定量的に示さないと、何を根拠に妥当だと断言できるのかわかりませんよ。これでは単に現状より安い値段を適当に言っていると思われてしまいますよ。

[59: 匿名さん]

駐車場は純粋に駐車場代、管理費は純粋に管理費として徴収すれば何も問題ないのではないでしょうか？リクルートは変に小細工し過ぎ。

[60: 匿名さん]

>58さん
察するに、リクコス分譲の駅前物件レジデンス武蔵小杉が13500円だからじゃないですか。普通に考えれば、駅徒歩13分・平置きという条件であれば、それ以下ということで、10000〜12000円は上限という意見ではないでしょうか。求めるべき先は、リクコスにこの価格設定の違いについて説明責任があるのでは？
あまり納得感のない回答であれば、管理会社を早々に変更したらどうでしょう？

[61: 匿名さん]

我が家は２台、将来的に子どもが車を持つようになれば、さらに増える可能性もあるし、
安いにこしたことはないんだけど。
かどうりつがほぼ１００％なら問題ないじゃないですか？