レシオン武蔵小杉[その2]

[匿名さん]

旧板　関東圏のマンション板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38245/

新しく板建てました。

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町203-1
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩13分 　
　　　　南武線「武蔵小杉」駅 徒歩15分

[22: 匿名さん]

いろいろ議論がありますが、要はどこからお金が拠出されているかの問題かと思います。（一部、下金額の問題と勘違いされている方もいるようですが・・・。）日常管理に必要な費用は管理費として、建物の修繕に必要な費用は修繕積立金として徴収すれば良い事です。別な項目として徴収したものを、別な項目へ転用するから問題となるのです。

[23: 匿名]

契約された方の中には、本日内覧会を終えた方もいると思います。私もその一人ですが、皆様のご感想はいかがだったでしょうか？
私自身は、これが改装工事の出来映えについて指摘できる最後の機会との覚悟もあったため相当数の箇所を指摘してしまいました。率直な感想としては、「プロが行う改装工事のはずなのにこんな精度なのか・・・・」でした。
とは言っても、本日指摘させていただいた点は、入居までには改善していただけるとの事ですので、
今のところ、さして問題視しておりませんが・・・・。

[24: 匿名さん]

No.23さん、例えばどんな箇所を指摘されたのですか？ご参考までに教えて下さい。

[25: 匿名さん]

>すれば良い事です。別な項目として徴収したものを、別な項目へ転用するから問題となるのです。

住人共有の財産として得られた駐車場代収入を、マンションにどう再分配するかじゃないの？
リクコスは、駐車場代収入を修繕費に当てます。と言いつつ、管理費回すような転用はしてませんよ。

[26: 匿名さん]

うちも相当数指摘しました。
でも新築のマンションに入った友人も同じくらいの数を指摘していたので、気になりません。
逆に初めて「我が家」という感じがして嬉しかったです。
入居が楽しみです。

ただ、駐車場地下に停めましたが、すごく幅が狭く感じました。

[27: 匿名さん]

駐車場の横幅は狭い方ですね。それよりもA棟下の駐車場は、前との間隔がすごく狭く止め難かったです。
駐車場を借りるにしても、A棟下は個人的に避けたいです。あそこを借りたらいつか隣の車を摩ってしまいそうです。

[28: 匿名さん]

駐車場代は実際に管理にかかるお金だけで決まる（決める）のではなく、共有部分の土地の使用料であると思います。従って、実際にかかる費用を算出しても意味がないと思いますね。
実際にかかる管理にかかる費用だけで決まったら、車を持っていない人から見たら安い料金で共有部分を専有して使用しているという不公平感が出ると思います。
駐車場料金をいくらにするかは簡単に決めれないので周辺の駐車場料金よりやや安く設定することが一般的なのではないでしょうか。

[29: 匿名さん]

内覧会に行かれた方
どのような指摘事項があったか教えてもらえませんか？
主だったものだけで結構なので…。

[30: 匿名]

現在購入を考えています。基本的な質問なのですが・・・・・以下の項目に関して若干不安、疑問があります。教えていただけないでしょうか？？

① なぜB棟が人気あるのでしょうか？？
② ベランダの造りと隣家とのプライバシーの無さ（和室側のベランダ仕切りの貧弱さ）はどう思われますか？？
③ すべての棟に於いて何故低層階が完売なのでしょうか？？（視界や隣棟の通路から室内が丸見えのような気がします）
④リビングと廊下の二重床では無い部分の騒音の心配は？？？

つまらない質問ですがレスお願いします！！！

[31: 匿名さん]

>30さん

Ｂ棟購入者です。

>① なぜB棟が人気あるのでしょうか？？
Ｃ棟は法政グラウンドの砂埃を心配していたことと、Ａ棟は１Ｆが駐車場ということで
消去法的にＢ棟にしました。しかし、購入してから度々レシオンを訪れていますが、
砂埃も心配なさそうですし、Ａ棟の威風堂々としたイメージと開放感も魅力ですね。

>② ベランダの造りと隣家とのプライバシーの無さ（和室側のベランダ仕切りの貧弱さ）は
>どう思われますか？？
内覧会で確認しましたが、特に違和感は感じませんでした。

>③ すべての棟に於いて何故低層階が完売なのでしょうか？？
>（視界や隣棟の通路から室内が丸見えのような気がします）
これは単純で価格の問題だと思います。この物件は中古でお値打ち感があると
言っても、高層階ではそれなりに値が張りますからね。

>④リビングと廊下の二重床では無い部分の騒音の心配は？？？
実際にご自身で上の階から飛び跳ねて音を確認されてはどうですか。私はリコクスさんに
お願いして確認させて頂きました。大人が目一杯飛び跳ねればこもったような音が小さく
聞こえましたが、こちらも生活していれば上からの音は特に気にならないと判断しました。
百聞は一見に如かずです。

ご参考まで。

[32: 匿名さん]

同じくB棟購入者です。

①A棟は車の出入りの音が夜遅くまでありそうなので避けました。
　C棟は法政大のグランドの目の前で、砂埃とマンションより高い木それに掛け声が気になり避けました。
　他の棟と比べると騒音が少ないと思われ選びました。

②前は、仕切りが無くパイプだけで仕切られていたのが、この前見に行ったときは仕切り板が新たに
　付いていたので、前に比べればかなり良くなったと思います。ベランダで生活するわけではない
　ので、それほど気にしていません。ただ、下着はベランダに干すと丸見えになりそうですよね…。

③低層階は4000万円台後半だったからでしょう。それに、前の建物と距離があるので、MRで確認すれば
　分かりますが、夕方までベランダに日差しが当たっていました。普通のマンションであれば、1階などは
　夕方は日が当たらなくなるので、その点で考えてもレシオンの低層階は恵まれているのでしょう。

④2重床、2重天井でも騒音がまったくなくなることはありません。ある意味真上と斜め上に住む人の
　当たり外れのほうが大きく影響すると思います。

[33: 匿名さん]

＞２８さんへ、駐車場の理論値を計算してみると・・・。
マンション区分所有者は、実質、その占有面積に応じて土地を所有しています。（固定資産税も払っています）。
①仮に駐車場すべてを第３者に貸し出した場合、相場15,000円×161台×70%稼動＝1,690,500円の収入が入る。
②これを区分所有者平等の収入とすると、1,690,500円÷161人＝10,500円
③自分が第3者として駐車場を借りた場合、15,000円支払うが、区分所有者として10,500円の収入が入る。
④従って、理論値は15,000円−10,500円＝4,500円となります。

[34: 匿名]

No 30です。早速のレスありがとうございます！！
一番気になっていたのはやはり騒音です。。うちは子供がまだ小さいもので・・・・階下の方にご迷惑をお掛けしないかと思いまして・・・・子供が家の中を走るとけっこう響くのかな・・・・なんて心配していました。
ベランダ、低層階の完売etc、納得しました！！！購入かなり前向きです！！
ありがとうございました！！

[35: 匿名さん]

内覧会の結果ですが、和室の出来がいまいちでした。皆さんはどうでしたか？

[36: 匿名さん]

>33さん
この理論からいくと稼働率が１００％なら理論値はゼロ円っていうことでしょうか。
（この考えでいいのかな？）

[37: 匿名さん]

>36さん　自分の土地ならば当然そうなるでしょう。
ただし、マンションの場合はそうはいきませんね。なぜなら、収入はマンション共有の財産として使うべきものだから。使用料は実勢相場でも良いと思います。ただし、その使う目的は不公平感（管理費に使用するなど）がないようにする必要があるのでは？

[38: 匿名さん]

駐車場相場ですが、屋外平置き屋根なしで、下小田中で17000円以上、今井仲町、今井南町で20000円以上
レシオンは一部屋根ありだから周辺相場でから考えて20000円ぐらい取ってもいいと思うけどね。

[39: 匿名]

No.38さん

駐車場１００％完備の場合、近隣より安いのは常識です。
どのくらい安いのが普通なのか、わりと近場で駐車場１００％の
物件の駐車場代を調べてみました。

ザ・ガーデンズ日吉本町　2,000〜6,000円
コスモレジデンス綱島　8,000〜9,000円
リステージ綱島　0円
溝の口ガーデンアクアス　700〜7,000円
クレッセント中山　3,000〜9,000円
クレストグランディオ横浜　500〜3,000円
レーベンハイム東戸塚　3,000〜7,000円
クレストシティタワーズ横浜　2,000〜7,000円
（出典　住宅情報マンションズ）

それぞれの近隣相場を調べた訳ではありませんが
いかにレシオンが高いか分かるでしょう。
別に安いところだけピックアップした訳ではありませんよ。
その上、レシオンは狭くて停めにくそうですね。

管理費が他のマンション並なら、まぁ我慢できます。
でもこの様な格安管理費だと不公平感は我慢できませんね。

[40: 匿名さん]

[41: 匿名さん]

私は別に駐車場の値段が高いと思いません・・・。
なぜこんなにこの掲示板でここまで食い下がるのか・・・。
どうしても駐車場代に納得いかないのであれば、引っ越し後の
マンションの総会で提案してみたらどうですか？