レシオン武蔵小杉[その2]

[匿名さん]

旧板　関東圏のマンション板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38245/

新しく板建てました。

所在地：神奈川県川崎市中原区今井西町203-1
交通：東急東横線「武蔵小杉」駅 徒歩13分 　
　　　　南武線「武蔵小杉」駅 徒歩15分

[2: 匿名さん]

駐車場料金は駅からの距離にシテは高いですね！

[3: 匿名さん]

周辺平置きで駐車場が17000円ぐらいですから、レシオンの11000〜15000円であれば
家のすぐ近くだし、場所によっては屋根付きですから若干安いと思います。

[4: 匿名]

新しい板に変わっていたのですね。

契約者ですが、違う観点で駐車場料金は高いと思います。

機械式の立体駐車場はメンテナンスや先々の改修のために駐車場代が使われるため
高いのは理解できますが、ここは全て平置きなのでその費用はかかりません。
それではなぜ高いかといいますと、管理費に回されているのです。
管理費の支出のうち56%が駐車場代からまかなわれているのですよ！（稼働率70%の場合）
その分管理費が安くなり、検討時のイメージはすごく良くなります。
駐車場を借りない人はとてもラッキーですが、不公平だと思いませんか？
さらに、もし駐車場を借りる人が予想より少なかったり、何年かして解約する人が出てきたときは
管理費が足りなくなりＵＰせざるを得ないでしょう。
本来は管理にかかる費用は全世帯から管理費として取るべきで、
駐車場代から回すべきでは無いと思います。
私は営業担当に何度か言いましたが全然取り合ってもらえませんでしたのであきらめましたが
同様の考えの人が多ければ、みんなで駐車場代の多少の減額と管理費ＵＰを
今から提案してみませんか？
そうすれば駐車場代＋管理費は少しですがダウンし、安定した管理費の徴収が可能になり、
さらに安い駐車料金のため２台目の契約者が増え、収入増になるかもしれません。

私には管理費が安いと購入者を錯覚させるために駐車料金が利用されている様にしか感じません。

[5: 匿名]

No.432です。新板にも再掲します。

私のもらった資料によると管理費は予備費を除くと総額2,828,800／月の支出です。
全項目あげるのは大変なので金額の上位から挙げると

委託業務費　1,548,120円
共用電気料　400,000円
植栽管理費　228,200円
共同住宅保険料　118,920円
賃借料（防犯カメラ9台分）　103,950円

以上の合計は2,399,190円で全体の85%ですので
ここだけで判断しても差し支えないと思います。
この中で駐車場に使われる費用は極めて少ないのは間違いありません。
200,000円もあれば十分かな？
稼働率70%で１台あたり1,800円？

ただ、私はその分だけ払えばよいという考えではありません。
これはランニングコストであり、イニシャルコストもあると思います。
計算したわけではないので妥当性はありませんが、
今の金額より5,000円位減額しても良いのではないかと思います。

ちなみに平均駐車場代10,000円として稼働率70%で30年間の収入は
約4億円となります。
月々のランニングコストを上記想定で1,800円とすると
イニシャルコストの合計は約3.3億円となります。
妥当性ありますか？

[6: 匿名さん]

管理費の月額が282万円って…。年額じゃなくてですか？
３棟合わせての年額だとちょっと安すぎますね。

今住んでいるマンションは、駐車場料金は修繕積立金に貯められる形になっていたので
普通はそうだと思っていたのですが、レシオンは駐車料金が管理費に?

[7: 匿名さん]

No.05さんの言うとおり、駐車場代は、日々の管理のランニングコスト、
建設にかかった費用のイニシャルコストを考える必要があると思います。
その他に、レシオンはA棟の1階部分と地下にあるので、その駐車場部分の
修繕費用を考える必要がある様に思います。

ちなみにイニシャルコストの妥当性ですが、全然ありません。
国や地方公共団体などが駐車場を作る場合の予算の出し方は、1台あたりの単価で
建設コストを出すのが多いです。
地下駐車場　　　　　1台あたり1000〜1200万円
機械式、建物式駐車場　1台あたり300〜400万円
私の知る限り、最近では上記ぐらいの単価で予算が組まれます。
「うそだぁ〜。」と思う人は、役所で書類閲覧を申請して確かめてみてください。

① 地下駐車場 64台×1000万円＝6億4千万円

A棟の1階が駐車場になっているので、平均的なマンションを建てた場合の
1戸あたりの建設原価は2000万円（内装費除く）から１フロアー14戸なので

② 14戸×2000万円＝2億8千万円

野外平置き駐車場は、舗装にかかる費用が必要ですが、何m^2か分からないので、???にします。

③ 野外平置き46台×舗装費用???＝＋α

これらから、①＋②＋③＝9億2千万円＋α
ざっくりとした駐車場のイニシャルコストは9〜10億ぐらいになります。

[8: 匿名さん]

皆さん、すこし考えてみてください。イニシャルコストは建物の主体価格にあわせて考えることだとおもいませんか。駐車場代の意味合いは、あくまで管理維持のためのものです。イニシャルコストについては物件価格に織り込まれているはずです。ましてレシオンは全住戸分の駐車場を確保しているわけですから。均等に割り振られているはずです。トランクルームなども地下ですが、その使用料がイニシャルコストを含んでいると思いますか？100円/月程度ですよ。イニシャルコストは考える必要はありません。

[9: 匿名さん]

修繕積立金に駐車場費をまわさず、管理費にまわすのは変です。普通は修繕積み立て金に回します。
それに、管理費の中身をみても、植木管理なども、1ヶ月に1回なにするんでしょう。社宅のときはほぼゼロだったと聞いています。業務委託費って高くありませんか？リクコスの関連管理会社が運営するのでしょうが、高くありませんか？この物件はオプションでもそうでしたが、金額の妥当性がとっても曖昧化されています。皆さんで説明要求をすることが必要だと思います。内覧会では質問したいと思います。

[10: 匿名さん]

トランクルームと駐車場を同列でイニシャルコストを考えるのはナンセンスです。
トランクルーム代は、必ず徴収されます。使わないからと言って、費用を
払わないと言うことはできません。部屋の管理費と同じです。
これは本体価格にトランクルーム分のイニシャルコストが含まれていることを意味すると思います。

それに対して駐車場は使う人だけ費用を払う方式になっています。
レシオンは単に全住戸分の駐車場を確保しているだけに過ぎません。
本体価格に駐車場のイニシャルコストが含まれているのなら、各戸で
独占的に使用できるスペースが確保されているべきです。その上で
トランクルームや部屋の管理費のように、徴収されていなくてはいけません。
それがされていないのですから、駐車場のイニシャルコストは本体価格に
含まれていないと考えるべきです。

駐車場のイニシャルコストが本体価格に含まれているのなら、駐車場を使わない人は
使っている人に、お金を寄付していることになります。

[11: 匿名]

No.07さんが言っている国や地方公共団体などの建設コストの算出根拠は
建設物価調査会などの出している資料でしょうか？
公共工事に携わっている方なら常識でしょうが、このコストは民間相手にはあてはまりません。
公共工事が民間に比べ高いとたたかれているのは誰でもご存知でしょう。
第一、土木・建築工事で１台あたりの単価×数量で正しい値が出ると思いますか？
当然数量が多くなるほど単価は安くなります。
ですから単価×数量で予算を決める役所の仕事は小さい仕事は赤字で
大きい仕事はものすごく利益が上がるのです。
それに１階の建設費をマンションの建設費と同等と考えるのもおかしいのでは？
柱と梁だけであとはがらんどうですよ。

[12: 匿名さん]

私は車を持っていないので、駐車場を借りる予定ではありません。
こういった話は、車を持っている人と持っていない人で意見が分かれるのは当然でしょう。
結局みんな自分は損をしたくないということです、私も人間なのでそうではありますが。。。
レシオン武蔵小杉は平置き駐車場100%を売りの3本柱の一つとして宣伝しています。
平置きは機械式のようにメンテナンス費用がかからず、駐車代も安くなるということを想定し
レシオン購入の決め手の一つとした方は多いことでしょう。
私も含め今車を持っていなくとも将来的に持つ可能性、自分の子供達が持つ可能性も想定されます。
駐車場代は安くするに越したことはないでしょう、それに駐車場代が管理費に回されるのは
おかしい話ですし、逆をいえば駐車場を持ってる人達にとってはなんで持ってない人の管理費を
一部寄付するんだということになるのですから、結局押し付けあってるだけです。
そうならないためにはやはり管理費と駐車場代は分けるべきでしょう。
かといって駐車場もある程度管理は必要と思いますので、管理費と駐車場代は完全に分けることはできないかもしれませんが、500円程度そんな一部を回すぐらいで十分と思います。
そもそも、管理する額が高くなるのも管理会社の管理価格が高いのが根本原因ではないでしょうか。

[13: 匿名さん]

No.9さんの言うとおり業務委託費は若干高い気がしますが、たとえ違う業者を入れたとしても
費用が激的に下がることは無いと思います。私の住んでいるマンションでも、初めに入居した際に
業務委託費が高いと言う話が出て色々業者を探しました。
確かに安い独立系の業者はありますが、壊れたときの保証金が安かったり、すぐに交換や修理が
必要と言ってきたり散々な目にあいました。結局は、安心と安全を買う意味で若干高いですが、
大手メーカーに頼んでいます。
業務委託で一番減らせたのは清掃の業務委託費でした。以前は隔日で清掃業者が来ていましたが、
今は週1で清掃をしてもらっています。週1ですが、ほとんど以前と遜色ない状態を保てて居ます。

植栽管理費は毎月かかると言うよりも、支払い方だと思います。
うちのマンションでは、来てもらって作業をしてもらうのは
剪定・施肥　　　1回/年
除草・防除(虫)　2回/年
程度ですが、支払い方法は毎月の分割で払っています。
作業した分だけの代金を払うと、管理費が赤字になり支払えないからです。
たぶんレシオンでも同じ理由で、植栽管理費が毎月かかっているのではないでしょうか。
ちなみにうちのマンションは1棟だけですが、月約8万(年額100万)かかっていますが、
レシオンは3棟あるので、幾分安い目に見えます。ただ、樹木の本数などの作業量が違うと思うので
単純には比較できないと思うので、参考までに。

[14: 匿名さん]

エレベーターを使わない人はエレベーターの保守費用分管理費を安くしますか？

管理費に回されて損した気がするから駐車場代を払いたくないと言うなら車を手放すか、外部で借りれば済む話。
車を持たない人からしてみれば、車の出す騒音とか排気ガスとか出すのもやめてほしいね。外壁が汚れるし。

[15: 匿名さん]

駐車場代が管理費に回されようが、修繕積立費に回されようが、トータルとしてみればどっちでも同じにじゃないですか？
駐車場を使う人は周辺相場より安く借りられて得をする。駐車場を使わない人は駐車場代収入で管理費負担が減って得をする。
両方とも得をしているんだし、今のままでいいと思うけどね。

[16: 匿名さん]

No.14さんのような意見はやめた方がいいでしょう。
それならあなたが、駐車場のあるマンションに住まなければいいということになってしまいますよ。

[17: 匿名]

No.05です。
No.07さんにイニシャルコストの妥当性は全然無いと強く否定されてしまいましたが、
ちょっと高すぎるのではないかと思い、もう少し良く考えてみました。

販売価格の中で土地価格には消費税はかからないということから
消費税から逆算すると建設費（イニシャルコスト）が出るのではないでしょうか？

計算したわけではないのですが、レシオンの平均価格を5,200万円とすると
そこの消費税は138.6万円であり、逆算すると建設費は2,772万円です。
従って2,772万円×161＝44億6,292万円がこのマンションの総建設費になります。
まあ、中古ですから総建設費相当ということになりますが。

No.07さんの想定は9〜10億円ですので総建設費の20〜22％
私の想定は3.3億円ですので7.4％
どちらが妥当性があるでしょうか？
マンション建設費の２０％を駐車場にかけるとは考えられませんね。

[18: 匿名さん]

ドンブリ勘定は問題が生じた場合、その原因が不明確になり、よくないと思います。
国の赤字国債は、なにが原因かわかりますか？国民年金の不払いを消費税で埋め合わせても問題がないでしょうか？ドンブリ勘定では、なんでもありの世界となり、責任の所在がわからなくなります。
財源と使用使途を明確化しておくべきです。
管理費はマンション住民が生活する上での必要経費。マンション住民が均等に支払うべきもの。
駐車場はプラスαの位置付け。想定を上まわればマンションの資産価値維持のため修繕費にまわす、下回ってたら修繕費を積みますことだと思います。
管理費が高いから、駐車代が高くなるのは変です。

[19: 匿名さん]

マンション共有施設である駐車場が生み出す収益は、マンション共有の財産。
本来はマンション住民が平等に利益を享受すべきもの。
その意味では、マンション全体の資産価値維持のため修繕費にするのは合理的。
管理費にしてしまうと、現在駐車場をもっていない人が優遇され合理性に欠ける。

[20: 匿名さん]

No.15です。
No.19さんの言うことも分かるのですが、マンションを日々管理しないで資産価値を維持できますか?
飛躍しているかもしれませんが、清掃がされないのでいつも汚い。エレベーターは大規模修繕の日だけ直るが、壊れたら修繕の日までそのまま放置。管理人は居ません。樹木は伸び放題、枯れても放置。蛍光灯が切れても日々の管理をする人が居ないのでそのまま放置。そんな状態で資産価値が維持できるのでしょうか？
マンション全体の資産価値維持のために、お金を使うのが合理的であるのならば、日々の管理にお金を使うことも資産価値の維持につながり、十分合理的だと思うのですが間違っていますか?
管理費は日々の管理に、修繕費は日々の管理ではできない部分の管理に使うお金だと思っています。両方とも「マンション住人全体の共有財産を守るために必要なお金」と言う意味で、どちらに使われてもトータルとしてみれば同じじゃないですか？

[21: 匿名さん]

管理費を上げて、駐車場代は修繕費に回すでいいと思います。結果的にお金はかかりますが、妥当性があるのではないでしょうか。